城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。

一、城市综合体及其特点

所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。

城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。

二、我国

2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：

1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资

金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。

2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。

3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。

5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。

三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型

1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、

住宅、商业地产、商业运营、物业管理等各方面的宏观调控措施，均可能引发城市综合体项目的风险。

2. 资金风险。城市综合体体量大、规模大的特点，决定其从一“出生”就是一个耗费资金的项目，无论是拿地的成本还是建设成本都比单一做一个种类的地产项目耗费的资金要多。而且，资金的回收周期也要长，一般的住宅项目从前期拿地到开始预售，一般为1年左右。而一个完整的城市综合体项目的开发周期为5-7年，资金回收周期为7-10年左右。这对房产商的资金链来说，是一个严峻的考验。

3. 规划设计风险。城市综合体的多业态性，要求了房产商在开发前期必须做好调研、考察、规划和设计的工作，否则会存在项目烂尾或者失去地块价值的风险。

4. 建筑施工风险。由于城市综合体施工周期长，而且整个工程中专业项目繁杂，与单一种类的地产项目相比，不可预见的风险更多。

5. 经营模式风险。对于建成的城市综合体中的采取何种模式经营，以及可能产生的风险将在本文中其他部分具体进行阐述。

四、城市综合体开发过程中

1. 宏观调控。由于城市综合体规模大的特性，一般情况下国家、地方政府制定或调整相关宏观调控政策时，均会采取一个充分调查论证的过程。所以，作为房产商应该充分、及时的关注涉及行业（如住宅、酒店、商业、旅游等）的政策制定过程，必要时主动搜集相关政策背景资料，积极地参与政府的调研、论证、听证等活动。如果宏观调控政策已经形成，应当与利益相关方重新商定发展计划等文件或者达成补充文件，做好利益、风险分担和均衡的工作。

2. 资金。正如前文所述，城市综合体开发需要的资金巨大且资金回收周期长，使房产商面对巨大的资金压力。除了通常采用的银行贷款、住宅先行开发销售带动后期开发建设的方式外，房产商还可以采取以下方式，缓解开发资金的压力和风险。

（1）采取“订单式”开发。城市综合体中的酒店、购物中心、会展中心/会议中心因其后期运营的特殊性，宜采取“订单式”，即在项目进行规划设计的时候，就进行招商，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，进行“订单式”开发。一方面，可以通过订单式开发向入驻商家收取定制定金，缓解开发资金压力。另一方面，由于前期已经确定入驻商家，解决了后期招商和空置的问题。

（2）房产商之间合作或者引进资金进行开发。在城市综合体开发过程中，出现开发资金上的风险时，而且投资人不想或无法追加投资的情况下，可以与资金实力雄厚的房产商合作或者引进其他资金进行开发，方式可以采取项目公司的增资扩股形式，也可以采取合作开发的形式。

（3）善用各类融资渠道。随着国内资本市场的成熟，各类融资渠道也在逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在城市综合体的开发上也取得了可资借鉴的成功经验。

3. 规划设计。此种风险的防范最有效的方法就是完成好前期的项目调研和定位，解读项目土地、合理规划，完成土地价值的最大化。如果房产商并非成熟的、有经验的城市综合体房产商，或者内部缺少相关专业人员，那么最为有效的方式则是聘请专业的团队进行相关工作，如香港信地集团开发的信地城市广场就是由万象城设计团队负责前期策划的。

此外，前文所述的“订单式”开发也是规避规划设计风险很好的一种方式，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，减少了房产商的前期规划设计成本，也有效保证了价值实现。

4. 建筑施工。首先，城市综合体这样大规模的建筑工程，应当加强对施工单位的遴选工作，应当选择有经验、资质高的施工单位进行施工。其次，加强项目的施工管理工