物业管理手册_131页_管理指导书

第一章组织架构工作职责

一、组织架构

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2、要求一

3、合理分工原则。由于物业管理工作内容多，涉及专业领域广，因此能由社会承担的工作,尽量委托专业厂家承担。

4、职责职权对应分明的原则。物业管理中的每一个岗位都有各自明确的职责范围。为了履行这些职责,拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。

5、最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小通常以4-8人为宜。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。

6、信息反馈和调控的原则。为保证物业管理的最优运转状态,信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把服务现场的情况及时送达物业部, 物业部必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如物业总值班。

三、工作职责

在商场总经理和分管副总经理的领导下，在集团物业管理中心的指导下，采取科学合理有效的措施,为商场提供优质高效的物业管理服务,为顾客提供安全舒适清洁便利的购物

环境，具体如下：

1、负责商场的建筑和设备设施的运行管理、维修维护和保养更新工作，确保商场的房屋建筑、公共设施设备、能源供应等时刻处于良好的工作状态。

2、严格执行安全消防各项规章制度，确保商场安全无隐患。

3、负责商场内及其周边环境保洁管理和绿化养护管理工作。

4、负责商场二次装修工程的监督管理工作。

5、负责商场厂家租户的报修服务工作。

6、负责部门员工的安全教育和业务培训工作。

7、定期进行安全检查，保证安全生产。

8、负责设备设施的外协维保管理工作，配合公司有关部门做好商场的基建、改造等工作。

第二章岗位职责

岗位职责说明书（物业部经理）

岗位职责说明书（电工主管）

岗位职责说明书（设备主管）

岗位职责说明书（品质管理员）

岗位职责说明书（电工班长）

岗位职责说明书（高压配电间电工）

岗位职责说明书（楼层电工）

岗位职责说明书（空调工）

岗位职责说明书（弱电工）

岗位职责说明书（综合维修工）

岗位职责说明书（电梯操作工）

第三章验收接管

一、前期介入工作规程

1、目的

1．1规范红星美凯龙家具广场的前期介入工作，确保家具广场物业工程质量合格，满足家具广场后期使用要求。

1．2前期介入是新开家具广场为方便日后经营管理，防止出现物业质量问题而采取的行之有效的办法。

2、适用范围

适用于红星美凯龙家具广场的前期介入工作。

3、职责

3．1、集团物业管理中心负责家具广场前期介入工作的指导。

3．2、家具广场总经理负责前期介入工作的现场管理和工作质量。

4、工作程序

4.1规划设计阶段的介入

此阶段前期介入的主要工作是：与建设中心、项目部等部门充分沟通，针对开业后日常经

营管理的特点，参与项目规划设计讨论，根据家具广场开业后的使用要求，提出建议和意见，。

---商场的招商规划、布局及根据商场日常经营需要提出的具体要求；

---商场和外广场预留足够的促销用电点和插座；

---外广场、地下室的专用保洁用水点；

---广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理。

---商铺内供电、空调、通讯、消防、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求。

---当地消防规定的要求是否满足。

---建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修及更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理。

---设备房的规划、预留位置是否合理，是否符合后期管理使用需要。

4.2工程施工阶段的介入

此阶段前期介入的主要工作是：配合项目部进行建筑主体工程质量监控、机电设备安装及调试质量监控、商户的二次装修质量监控；

---配合项目部监督施工单位必须按照工程设计图纸、施工技术标准和合同的约定施工，不得偷工减料，不得擅自修改工程设计；

---配合项目部重点监督屋顶、地下室、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。对已发现的质量缺陷，及时协调项目部和施工单位应当处理；

---和项目部、监理单位共同做好设备开箱验收工作，并保留验收单据，收集设备相关技术资料、使用说明书等；

---高低压配电间、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否

合格；

---空调设备安装调试接管阶段重点关注设备、管路安装质量，凝结水管材质、管径、坡度和地漏等是否满足使用需求；

---商户的二次装修质量监管；

---审核商铺二次装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等；

---审核商铺施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。

---监督商铺装修施工单位严格按照审核后的施工方案和图纸进行；

---现场成品保护，保证建筑结构、设备设施和已经完成的装修的正常功能及使用。

4.3工程施工后期的介入

---在设备安装调试后期，工程进度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，应安排技工进行值班；

---相关工程、值班人员在施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法；

---记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档；

---负责对设备施工现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记；

---对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。

4.4工程技术队伍的组建及培训

---根据开业工作计划及工程实际进度，适时组建工程技术队伍，熟悉现场及设备、跟进设备调试和验收；