(欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理)- 深圳欢乐谷评估报告
欢乐谷市场调研与分析报告
欢乐谷市场调研与分析报告2021.6目录●欢乐谷概况●深圳、上海、北京、武汉、成都、天津欢乐谷第一章欢乐谷概况1、背景华侨城集团为隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步，经过28年的建设与发展，坚持市场导向，构想出一条以人为本的可持续发展之路，如今，集团总资产超过1000亿元，年销售收入近500亿元。
华侨城集团率先培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务，其中康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。
2021年11月，华侨城主营业务实现整体上市。
至此，分别位居行业前列的几大核心主业和优质资源得到充分整合，经营机制创新又迈上了一个新的台阶，企业高速运转的引擎中又注入了新的动力和活力。
作为以旅游业务为主导的大型国有中央企业，华侨城近年来开发出一系列旅游产品，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、当代艺术馆群、公众开放空间、创意文化园、儿童职业体验园、星级酒店、经济型连锁酒店等，并针对各路消费群体的不同需求，打造了生态度假、都市娱乐、滨海休闲、养生旅游等。
目前，在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目17处，截止2021年底累计接待游客2.5亿人次。
2021 年，深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”；2021 年，又被评为首批“国家5A级旅游景区”；到目前为止，华侨城已经连续多年进入全球旅游景区集团八强。
2021 年7月，深圳东部华侨城项目建成试业，并获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号。
欢乐谷以“打造世界一流的连锁主题公园”为愿景，随着深圳、北京、成都、上海、武汉、天津6个欢乐谷相继建成开业，欢乐谷实现了“东西南北中欢乐大中国”的全国5+1的跨区域开发和运营布局。
欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析教材
2006年运营状况：(北京欢乐谷仅开业5个月)
深圳 接待人数（万人） 公园收入（亿元） 300 3.7
北京 86 1.19
北京欢乐谷开业仅5个 月，人气迅速提升，接待 人数共计86万，收入1.19 亿元
本报告是严格保密的。
通过高额投资、大规模、多元化盈利保证 项目的成功——北京欢乐谷
乐园概括
2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱 琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成 ，历时4年建设，投入20亿 元，总占地 100 万平米。
开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次， 开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入23个亿。
分期扩大规模，追加投入
Ⅰ期 2006.7.9
投入：20亿
Ⅱ期
Ⅲ期
每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目 5万平米 45万平米
占地：54万平米
游乐设备数量：40多项，其它项目数量：50多 处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮 景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰 1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性
第一阶段：地产与旅游的平衡发展 1986-1993
项目 开发时 间 占地面积 （公顷） 建筑面积 （万M2） 资金平衡
时间
罗湖
售价 增长率 （港元）
福田
售价 增长 率 —— 26.84
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ南山
售价 增长 率 —— 17.39
华侨城
售价 增长率
东方花园
锦绣中华 海景花园 民俗文化村 旅游设施
华侨城欢乐谷专项资产管理计划
1
投资者回售选
择权
-
华侨城2 32,500 17.57%
AAA 【】
2
-
优先级 华侨城3 34,500 18.65%
AAA 【】
3
-
华侨城4 华侨城5
37,500
41,000
20.27%
22.16%
AAA 【】
AAA 【】
4
5
投资者有权 在专项计划 成立满3年 后按面值回 售给华侨城
A
投资者有权 在专项计划 成立满3年 和4年后按 面值回售给
华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金足以支付当期回售 和赎回所需支付现金金额
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；计划管理人于该日16:00前发布公 告，公布回售和赎回准备金账户余额情况
日期
事项
R-19日
该日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第三年末） 或华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第四年末）的现金划付至回售和赎回准备金账户
R-18日
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。若回售和赎回准备金账户余额不足 约定金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足
华侨城4
华侨城A有权在专 项计划成立满3年 后，在华侨城4和 华侨城5的回售量 均达到其发行量 的50%时，选择 按面值赎回全部 华侨城4和华侨城
5
固定利率
华侨城5
华侨城A有权 在专项计划成 立满4年后， 在华侨城5的 回售量达到其 发行量的50% 时，选择按面 值赎回全部华
侨城5
固定利率
次级 -
(欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理)3-1--基础资产买卖协议
优先级受益凭证
预期期限（年）
预期收益率（%）
目标募集规模（亿元）
华侨城1
1
3.5
华侨城2
2
3.7
华侨城3
3
4.0
华侨城4
4
4.3
华侨城5
1.11剩余收益：系指专项计划资产扣除专项计划费用以及当年度优先级受益凭证本金及预期收益后属于次级受益凭证持有人享有的部分。
1.12受益凭证持有人：系指合法取得受益凭证的人，包括首次认购和受让受益凭证的人。受益凭证持有人根据其所拥有的受益凭证享有专项计划收益，承担专项计划资产风险。
1.13优先级受益凭证持有人：系指合法取得优先级受益凭证的人，包括首次认购和受让优先级受益凭证的人。
(e)法定到期日届至；
(f)《计划说明书》约定的不可抗力事件导致专项计划不能存续；
(g)法律、行政法规或者中国证监会规定的其他情形。
1.25法定到期日：系指专项计划最晚结束的日期，即【】年【】月【】日。
1.26特定期间：系指2013年5月1日至2013年10月31日、2014年5月1日至2014年10月31日、2015年5月1日至2015年10月31日、2016年5月1日至2016年10月31日、2017年5月1日至2017年10月31日。
1.27基础资产：系指原始权益人根据政府文件，因建设和运营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证，该入园凭证包括各类门票（包括但不限于全价票、团体票、夜场票、优惠票）、各类卡（包括但不限于年卡、情侣卡、家庭卡）及其他各类可以入园的凭证。特定期间及纳入基础资产的入园凭证（仅限于在各特定期间内销售，过期失效）数量如下表所示：
深圳欢乐谷公司战略分析
课程论文深圳欢乐谷公司战略分析学生金晶学号 04351120课程企业战略管理班级 04工商管理—教师王玉日期 2006-12-28深圳欢乐谷公司战略分析一、深圳欢乐谷简介深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，国家AAAA级旅游景区，占地面积35万平方米，总投资8亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。
自1998年10月开业以来，欢乐谷便以全新的现代休闲理念和高新娱乐科技手段，吸引着国内外广大游客，形成了一定的品牌知名度。
八年来，深圳欢乐谷不断创新，与时俱进，用智慧为游客创造欢乐，先后完成了一期、二期和三期的建设。
[二、深圳欢乐谷四要素分析（一）业务组合-多元化业务组合欢乐谷集多种业务于一身，包括了硬件游艺项目、节目表演、节庆活动、网络游戏、餐饮业务、邮政业务和主题商品等众多业务。
经营范围较广泛，业务组合多元化。
（二）资源配置硬件游艺项目、节目表演和节庆活动作为欢乐谷的主要的几个业务，三者相辅相成，互相影响互相提供彼此发展所需要的资源。
]（三）竞争优势欢乐谷公司从98年来一直追求和引进差异化的竞争优势，比如在表演旅游文化特色当中，突出零距离和互动参与性的表演项目探索模式，既举办了社区的狂欢节，也举办了现场的桑巴训练PK速成班，同时围绕世界杯年做了现场技巧挑战赛。
作为欢乐谷受游客朋友们非常喜爱的景区，海陆空是欢乐谷旅游模式差异化优势特点第二点，既打造了白天水上趣味运动的竞技挑战赛，也形成了最具娱乐精神、最具狂欢特质的水公园。
（四）协同优势欢乐谷有效地将其自身的优势运用于多个业务，形成了协同优势，比如欢乐谷以其创新能力丰富了硬件游艺项目的品种，也不断地推出不同于以往的吸引人的表演节目和节庆活动，让游客常玩常新，增加重游率。
三、主题公园的一般环境分析】一般环境是指处于同一区域的所有企业都会发生影响的环境因素，可以分为…1、政治环境（1）政权的性质和稳定程度政权的性质及政权的稳定程度关系到政府对经济进行干预的范围，干预方式和干预深度；政府对不同类型的投资主体的态度，特别是对经济主体的认识和对外国投资的政策。
回购承诺函
回购承诺函中信证券股份有限公司：就“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”(以下简称“专项计划”)中涉及的深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)根据《计划说明书》的约定在特定条件下回购或赎回专项计划受益凭证份额一事，华侨城A与华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”）共同向贵司作出如下承诺：一、回售和赎回准备金账户：专项计划成立前，华侨城A在监管银行开立回售和赎回准备金账户，账户名为，账号为。
二、回售和赎回准备金划付安排：专项计划成立后第三年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，第四年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，上述资金专项用于当期可能发生的回售和赎回所需现金支付。
华侨城A 不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-17日16:00前予以补足。
三、资金划付：若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A承诺在当期R-5日16:00前予以补足。
华侨城A不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-3日16:00前予以补足。
若回售和赎回准备金账户中的资金超过当期回售和赎回所需支付现金，则多余资金可由华侨城A在当期R+2日（含）之后自由支配。
四、账户监管：华侨城A在《监管协议》、《授权及承诺书》中明确授权监管银行和计划管理人对回售和赎回准备金账户进行监管，授权监管银行按照计划管理人的指令进行资金划付；且回售和赎回准备金系专项用于当期回售和赎回，除非当期回售和赎回已经完成，否则华侨城A不得将回售和赎回准备金账户中的资金用于其他任何用途。
五、在专项计划成立后第三年末和第四年末，若投资者选择行使回售权且在第三年末和第四年末对应R-15日（含）至R-13日（含）的回售登记期内进行回售申报的，华侨城A保证回购该等投资者回售的华侨城4和华侨城5的受益凭证。
主题公园欢乐谷分析
服务创新
• 严格的经营管理、优质的服务与先进的硬件设施 相配套，成为欢乐谷追求的目标和发展的保证。 • 在实施旅游行业服务质量等级标准的大前提下， 做到共性服务、个性化服务和差异化服务相结合， 充分发挥各岗位员工的主观能动性，做到“个性 服务主动化、服务规范标准化、工作流程程序 化”。通过“先注视、先微笑、先问候”三先服 务、主动服务、特殊服务，解决服务圈各环节的 “关键时刻”，最终提高游客满意率，发展忠诚 的游客。
欢乐文化纲领：
• 一大使命 —— 打造中国最 好的主题乐园 • 两个理念 —— 安全创新、 顾客开心 • 三先服务 —— 先注视、先 微笑、先问候 • 四大价值 —— • 不做违反自我价值的 事；不做违反专业价值的事； • 不做违反企业价值的 事；不做违反社会价值的事； • 五会完美 —— 会导览、会 赞美、会表演、会合作、会细 节
成功分析
企业文化
品牌形象定位
经营理念
品牌标志
旅游纪念品
旅游网站
经营理念
• “建不完的欢乐谷，玩不完的欢乐谷” • 华侨城集团正在实施“东西南北中，欢乐中国” 全国布点布局计划，把欢乐谷作为品牌向外拓展 经营，致力将欢乐谷打造成我国第一个主题乐园 连锁品。 • 2001年导入ISO9001 质量管理标准，构建公司管 理体系；2002 年启动战略型企业文化工程，提出 了以“打造中国最好的主题乐园”为使命的欢乐。 • 上海 成都 深圳 北京 武汉 欢乐谷
全年五大节庆，将“时尚文化”与“本土文化”有机结合。
• 1、新春举办国际滑稽节，欧美亚各国滑稽大师送您欢乐 吉祥； • 2、五一举办时尚文化节，游客可感受到最新最炫的都市 流行时尚，极限运动、街舞、动漫、涂鸦，甚至是街头发 型 SHOW ； • 3、暑期举办玛雅狂欢节，再现南美激情狂欢旅程； • 4、十一期间举办国际魔术节，送给游客神秘与梦幻，迄 今为止，共有世界 50 多个国家近 200 名顶尖国际魔术大 师在欢乐谷作过表演； • 5、圣诞新年举办国际流行音乐节，送给游客温馨与祝福。 • 欢乐谷仅五大节庆游客接待量占全年游客 50% 左右，良 好开拓黄金周市场。
深圳证券交易所关于为“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划
深圳证券交易所关于为“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”提供转让服务的通知
【法规类别】证券交易所与业务管理
【发布部门】深圳证券交易所
【发布日期】2012.12.17
【实施日期】2012.12.17
【时效性】现行有效
【效力级别】行业规定
深圳证券交易所关于为“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”提供转让服务的
通知
各会员单位、交易单元持有机构：
经中国证监会批准，中信证券股份有限公司设立了“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”（以下简称“侨城收益”）。
根据中信证券股份有限公司申请，本所将自2012年12月19日起在综合协议交易平台为“侨城收益”提供转让服务。
现就有关事项通知如下：
一、持有深圳A股证券账户和基金账户的机构投资者可以参与“侨城收益”的转让业务。
二、“侨城收益”设立日期为2012年12月4日，一年期受益凭证简称“侨城01”，证券代码为“119023”，到期日为2013年12月4日；二年期受益凭证简称“侨城02”，
证券代码为“119024”，到期日为2014年12月4日；三年期受益凭证简称为“侨城03”，证券代码为“119025”，到期日为2015年12月4日；四年期受益凭证简称为“侨城04”，证券代码为“119026”，到期日为2016年12月4日；五年期受益凭证简称为“侨城05”，证券代码为“119027”，到期日为2017年12月4日。
次级受益凭证证券代码为“119028”，到期日为2017年12月4日，计划存续期内不转让。
三、“侨城收益”每份面额为100元人民币；计价单位为每百元面值的价格；转让单位为份；单笔成交申报最低数量为500份，且转让数量须为10份的整数倍；转让价格最小变动单。
工商管理论文：主题公园的“旅游+地产”盈利模式研究 ——以深圳欢乐谷为例
工商管理论文：主题公园的“旅游+地产”盈利模式研究——以深圳欢乐谷为例第一章绪论第一节研究背景与意义一、研究背景进入21 世纪以来，中国主题公园的开发与建设进入了快速增长阶段，全国各地均出现了各种各样的主题公园，呈现一派繁荣的局面。
一方面，国家“十二五”规划中明确提到了要积极发展旅游业，为主题公园的开发建设提供了政策保障，另一方面，随着经济的快速发展以及居民对于生活质量要求的提高，间接地提高了居民的旅游消费需求。
因此，主题公园的诞生的外部市场条件已经具备，成为了当前旅游业的一个重要分支。
主题公园有其存在的必要性，在一些缺乏自然风景胜地的地区，人造主题公园正好弥补了其旅游方面的空缺。
主题公园属于一种全新的休闲旅游方式，随着人们对于精神生活的追求提高，人们往往会在假期、节日中选择出行旅游作为自己的一种度假方式，而主题公园作为旅游行业的一个重要方面，在旅游需求不断增长的内在推动下，呈现出良好的发展趋势，特别是主题公园配合房地产的发展，已经成为了国内经济增长的一种新特点。
从相关数据可以看出主题公园的这一趋势：据中国峰会关于主题公园的数据显示，仅仅在2011 年，全国主题公园的开发就已经超过200 个，开发总量达到了2500 个以上，涉及投资额超过了5000 亿元。
而主题公园所吸引的消费者数量也是十分庞大的，每年入园的人次平均在1亿左右，如果人均消费为100 元，那么主题公园每年将至少带来100 亿元的消费额。
这样看来，主题公园的发展潜力无限，但从另一方面看，全国70%的主题公园都处于亏损状态，其中不乏一些严重亏损接近破产的主题公园，只有10%的主题公园能够算得上的盈利。
之所以会造成这种两级分化的现象，很大原因在于中国众多的主题公园普遍盈利模式单一，缺乏持续经营发展经营战略，目前，国家有关部门已明确叫停了主题公园的项目，中国主题公园遇到了空前未有的瓶颈，这就带来了一个重要的问题，即如何开发一种适合中国主题公园发展的盈利模式。
游乐场项目财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，休闲娱乐产业逐渐成为人们生活中不可或缺的一部分。
游乐场作为一种新型的休闲娱乐场所，具有巨大的市场潜力。
本报告旨在对某游乐场项目进行财务分析，评估其投资价值及盈利能力。
二、项目概述1. 项目名称：XX欢乐谷2. 项目地点：XX市XX区3. 项目规模：占地面积约100亩，建筑面积约5万平方米4. 项目投资总额：预计总投资2亿元人民币5. 项目类型：综合型游乐场三、市场分析1. 市场规模：根据XX市统计局数据，XX市休闲娱乐市场规模逐年扩大，预计2025年将达到XX亿元。
2. 竞争分析：目前，XX市已有若干家游乐场，竞争较为激烈。
本项目通过创新游乐项目、提升服务质量、打造特色品牌等方式，力求在市场中脱颖而出。
3. 目标客户：本项目主要面向家庭、青少年、情侣等消费群体，预计年接待游客量可达XX万人次。
四、财务分析1. 投资估算| 项目内容 | 金额（万元） || -------------- | ------------ || 土地购置及开发 | 8000 || 建设工程 | 8000 || 设备购置 | 2000 || 其他费用 | 2000 || 合计 | 18000 |2. 融资方案| 融资渠道 | 金额（万元） || -------------- | ------------ || 自有资金 | 5000 || 银行贷款 | 10000 || 政府补贴 | 3000 || 合计 | 18000 |3. 盈利预测| 项目内容 | 金额（万元） || -------------- | ------------ || 年收入 | 20000 || 年成本 | 12000 || 年利润 | 8000 || 投资回收期 | 2.25年 |4. 敏感性分析| 指标 | 变化幅度（%） | 影响结果 | | ---------- | ------------ | -------------- | | 收入| ±10% | 利润降低 | | 成本| ±10% | 利润降低 | | 投资额| ±10% | 投资回收期延长 | | 政府补贴| ±10% | 投资回收期缩短 |五、风险评估1. 市场风险：市场竞争激烈，可能导致游客流失。
项目的论证与评估_欢乐谷
项目财务评价（5 项目财务评价（5）
(5)根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指 标： a)投资利润率=年利润总额/总投资×100% =16% b)投资利税率=年利税总额/总投资×100% =21% c)该项目投资利润率和投资利税率均大于行业 平均利润率和平均利税率，说明单位投资 对国 家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平。 d)资本金利润率 =年利润总额/资本金总额 ×100%=56%
九：项目风险评估
项目管理队伍绝不可能排除所有风险，该 公司制定了三项应对风险的措施： 1 技术性措施 2 组织管理性措施 3 经济性措施
（十）社会效益
成都欢乐谷华侨城集团投资建设的现代 都市生态主题公园。该项目先后被成都 市列为招商引资重大项目、重大建设项 目、重大旅游项目、文化产业建设重点 项目。不仅促进了成都的发展也丰富了 都市人的生活，展现“繁华都市开心地 “的人文魅力。 同时拉动了周边地区的经济发展。
项目财务评价（4 项目财务评价（4）
(4)、资产负债表 ： 短期借款 9 250,000,000.00 （09） 应付账款 10 308,740.41 1,859,273.79 （08、09） 应付职工薪酬 324,117.79 （09） 应交税费 11 319,193.33 26,340.79 （08、09） 其他应付款 12 372,811,629.82 62,378,421.62 （08、09） 08 09 流动负债合计 623,763,681.35 64,264,036.20 （08、09） 长期借款 13 400,000,000.00 （09） 非流动负债合计 400,000,000.00 （09） 负债合计 1,023,763,681.35 64,264,036.20 （08、09） 实收资本 （股本） 14 400,000,000.00 400,000,000.00 400,000,000.00 （08、09、10） 所有者（股东）权益合计 378,669,471.69 400,000,000.00 400,000,000.00
资产证券化案例分析—以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例(一)
资产证券化案例分析—以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例（一）2015-08-08摩山RABS国际论坛一、专项资产管理计划产品基本结构二、专项资产管理计划交易主要参与方（一）原始权益人：华侨城A、上海华侨城、北京华侨城（二）计划管理人/推广机构：中信证券（三）担保人：华侨城集团（四）托管人/专项计划账户开户行：中信银行（五）监管银行/收款账户开户行：中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行三、交易结构1、华侨城作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计划募集资金。
2、中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证，将专项计划募集资金划至华侨城。
3、华侨城将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划账户，并通过中证登深圳分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。
（二）现金流划转安排1、华侨城将游客购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户（中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行）。
2、收款账户中基础资产产生的对应款项按规定汇入专项计划账户，如基础资产产生的收益低于约定的最低收益时，原始权益人将支付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。
3、专项计划管理人将专项计划账户中的资金进行分配，并通过中证登向投资者兑付该专项计划项下受益凭证的本息。
指令流向：专项计划管理人向托管银行发出收益分配指令，同时向交易所提交收益分配报告。
（三）现金流分配顺序款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益。
专项计划资产收益归集至专项计划账户后，根据一定的先后顺序进行分配：1、专项计划涉及的应纳税负2、专项计划管理人的管理费、托管银行的托管费、监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级费和杂项费等专项计划费用3、当期应分配的优先级受益凭证预期收益4、当期应分配的优先级受益凭证本金5、当期剩余资金全部分配给次级受益凭证持有人（四）现金流预测特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测：证本金和预期收益的最低覆盖倍数为1.49倍亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
浅谈国内企业资产证券化——以华侨城A“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”为例
浅谈 国 内企业资产证 券化
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以华侨城Ａ “ 欢 乐谷 主题公 园入 园凭证专项资产管理计划 ”为例
赖晓 晖 华侨 城 （ 亚 洲） 控 股 有 限 公 司 广 东 深圳 ５ １ ８ ０ ５ ３
一
类产品受到一定的限制。该专项计划的实施， 将有效解决一部分资金
需 求。 （ ２ ）该专项计划是 自国内第一单基于入园凭证拥有多个旅游项 目及主题公园 ， 今 后可以将该融资模式拓宽运用， 盘活了其拥有的收益『 生资产。 （ ３ ）该专项计 划 的年利率低于同期限的国内银行贷款基准利率 ， 在 目 能融得较低成本的资金， 将减少公司的经
摘要 ｉ 本文介 绍及 分析 了企业资 产证券 化的 发展现状 与意 叉 ， 并 以 实 例 阐述 了 企 业 资 产 证 券 化 的 产 品 结 构 ， 对 以后 设 计及 发 行 类 似 产 品 有 借 鉴 意 义 。 关键词 ： 企业资产证券 化 ； 融资 ； 华侨城Ａ
作为计划管理人发起设立该专项计划， 向合格投资者募集资金， 该专项 企业资产证券化的定义 企业资产证券化， 又称专项资产管理计划， 是指证券公司以计划管 计划将募集资金用于购买基础资产。 理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证， 按照约定用所募集的资 原始权益 ＾ 无偿代为销售基础资产 ， 并定期于约定划款 日将基础 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产， 并将该资产的收 资产销售收人蛇 ０ 入专项计划账户， 并由监管银 荭 行 资金监管。华侨 益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 城集团作为担保人 ， 提供不可撤销连带责任保证。该专项计划募集资 金托管于托管银行 ， 计划份额托管于中国证券登记结算有限责任公司 二 国内企业资产证券化的现状 并在深 ｆ 怔 券交易所大宗交易系统进行转让交易。 国内企业资产证券化经过多年孕育， 于２ ０ ０ ５ 年正式迈 出了前进 ３ ． 主要意 义 。 的步伐。截至２ ０ １ ２ 年共发行了１ ２ 个专项资产管理计划， 发行规模合计 （ １ ）华侨城Ａ 的商业模式为 “ 旅游＋ 地产”， 旅游业务前期投资 ３ ０ ９ ． ８ ４ 亿元 ， 主要包括以下几类资产：１ 、水 电气资产； ２ 、路桥收费和 较大， 但回收资金周期较长； 而由于房地产调控政策的实施， 压制了房 公共基础设施 ； ３ 、市政工程项 目； ４ 、商业物业的租赁； ５ 、企业大型设 地产业务的周转和盈利能力， 令华侨城Ａ 在资金周转方面存在一定压 备租赁、大额应收账款； ６ 、主题公园人园凭证等。 力 。另外， 受经济环境整体低迷的影响， 证券市场亦不景气， 发行权益
深圳华侨城欢乐谷旅游公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告深圳华侨城欢乐谷旅游公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:深圳华侨城欢乐谷旅游公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分深圳华侨城欢乐谷旅游公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业公共设施管理业-市政设施管理资质空产品服务是：，许可经营项目是：在南山区华侨城内杜1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流预测报告书中企华评咨字(2012)第1304-01号(共一册第一册)北京中企华资产评估有限责任公司二〇一二年三月十一日目录一、报告目的 (2)二、报告使用者 (2)三、工作内容 (2)四、工作原则 (2)五、项目组织 (3)六、工作步骤 (3)七、预测假设 (4)八、预测方法 (4)九、预测过程 (5)十、预测结论 (36)十一、特别事项说明 (37)十二、报告使用限制说明 (37)十三、报告日 (38)深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流预测报告一、报告目的中信证券股份有限公司拟设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划。
该专项资产管理计划是以深圳、北京、上海、成都四家已投入运营的欢乐谷主题公园在2012年至2017年每年特定月份、特定数量的入园凭证为基础资产发行受益凭证募集资金，以入园凭证销售现金流为还款来源的专项资产管理计划。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中信证券股份有限公司委托，对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行了预测，以便为上述专项资产管理计划提供参考。
二、报告使用者本报告的使用者为中信证券股份有限公司、联合信用评级有限公司及业务约定书约定的其他报告使用者。
三、工作内容根据中信证券股份有限公司的要求，本项目工作内容为预测深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流。
为此，项目组做了下列具体工作：◆了解深圳市欢乐谷主题公园的基本信息，包括但不限于目前的主要游乐项目、预计建设的游乐项目、每年固定的主题活动项目等。
◆了解深圳市欢乐谷主题公园未来的入园凭证价格提升计划。
◆审阅深圳市欢乐谷主题公园2006年至2011年的售票(卡)数量及入园凭证销售现金流。
◆对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行预测。
四、工作原则1.独立、客观、公正的原则。
本次工作要做到工作到位、资料齐全、分析充分、评价客观；2.全面、高效的原则。
我公司在深圳市欢乐谷主题公园的配合下工作，力争在资料全面的前提下尽快尽好地完成此次入园凭证销售现金流预测工作；3.为企业保密的原则。
五、项目组织为保证整个项目工作得以顺利运行，对工作全过程进行统一组织、全面协调和控制，我公司成立了项目专项工作小组，小组主要成员如下：项目总负责人：要勇军成员：要勇军、修忠楠、童雨梅、白文宇六、工作步骤1.现场调查◆现场勘察；◆资料收集；◆管理层访谈、沟通。
2.相关调查◆行业信息调查；◆政策信息调查；◆经济信息调查。
3.对收集的相关材料进行分析汇总，得出初步结论。
4.专家咨询◆组织由行业专家、评估与财务专家、政策与经济专家等组成专家顾问组；◆采用专题讨论和意见汇总方式进行工作。
5.撰写报告◆工作小组人员将所收集的资料和实地调研结果汇总后，在项目负责人的协调下进行整理；进行报告的撰写工作。
6.报告的内部审核项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及公司主管领导的最终审核。
经过公司内部审核后，将预测结果与委托方进行沟通和汇报。
根据沟通意见进行修改、完善后，将正式报告提交给委托方。
七、预测假设本次预测以下述各项假设为前提进行并得到相应的预测结果，若下述假设前提发生变化，应相应调整预测结论：1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和社会环境除公众已知外无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；2.针对基准日资产的实际状况，假设深圳市欢乐谷主题公园持续经营；3.假设深圳市欢乐谷主题公园完全遵守所有有关的法律法规；4.假设深圳市欢乐谷主题公园在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；5.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对深圳市欢乐谷主题公园造成重大不利影响；6.深圳欢乐谷主题公园在预测期内不出现大型游乐运营故障和经营事故；7.深圳市欢乐谷主题公园在预测期内保持目前的票种类型和相应票价。
八、预测方法通过对我国旅游行业的宏观发展状况、深圳市旅游行业发展规划以及我国主题公园目前的发展状况的定性分析，结合深圳市欢乐谷主题公园的实际状况及其主要竞争对手概况，确定深圳市欢乐谷主题公园的未来年度总售票(卡)数量。
通过分析深圳市欢乐谷主题公园的2006年至2011年每月各票种售票(卡)数量、各票种销售现金流及其变化趋势，确定各票种各月售票(卡)数量的平均权重和各票种单价，进而确定预测期各月的入园凭证销售现金流。
九、预测过程(一)我国旅游行业的发展状况1.我国旅游行业发展概况我国是世界旅游资源大国之一，自2001年以来，我国旅游业保持快速发展的势头。
除2003年受到“非典”影响及2008年受雪灾、地震及金融危机影响外，我国旅游业均以高于同期GDP增长率的速度增长。
2001-2011年，我国旅游总收入与GDP的具体情况如下：年度旅游总收入(亿元)增长率(%)GDP(亿元) 增长率(%)2001 4,995 10.6 95,933 7.32002 5,567 11.4 102,398 8.02003 4,882 -12.3 116,694 9.12004 6,838 40.1 136,515 9.52005 7,686 12.4 182,321 9.92006 8,881 15.5 211,923 11.62007 10,832 22 257,306 13.02008 11,537 6.5 314,045 9.62009 12,894 11.8 340,507 9.12010 15,700 21.7 397,983 10.32011 22,500 20.8 471,564 9.2 从上表中可以看到我国旅游总收入与GDP相关度较高，我国GDP 的快速增长是旅游业收入增长的动力。
根据国家“十一五”规划，到2020年我国GDP增长率仍将保持6.8%的增速，因此旅游行业具有持续增长发展的能力。
2010年、2011年我国旅游业总体保持了平稳较快的增长。
2011年全年国内旅游人数达26.4亿人次，同比增长13.2%；国内旅游收入1.93万亿元，增长23.6%；入境旅游人数1.35亿人次，增长1.0%；入境过夜旅游人数5730万人次，增长2.9%；旅游外汇收入470亿美元，增长2.5%；出境旅游人数6900万人次，增长20.0%；旅游总收入2.25万亿元，增长20.8%。
2001-2011年我国入境游与国内游人数情况2001-2011年我国入境游与国内游收入情况2009年12月国务院出台的《关于加快发展旅游业的意见》，就已明确提出要把旅游业培育成为我国国民经济的战略性支柱产业。
尔后2011年3月我国发布的《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》则明确要求“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游”。
以上述文件为依据，国家旅游局负责制定并于2011年12月发布了《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》，明确了“十二五”期间我国旅游业的发展目标，即到2015年，旅游业总收入将达到2.5万亿元，年均增长率为10％；国内旅游人数达到33亿人次，年均增长率为10％；入境旅游人数达到1.5亿人次，年均增长率为3％；旅游外汇收入达到580亿美元，年均增长率为5％；出境旅游人数达到8800万人次，年均增长率为9％。
到“十二五”期末，旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在转方式、扩内需、调结构、保增长、促就业、惠民生等战略中发挥更大功能。
旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，建设旅游强国的基础将更加坚实。
此外，根据世界旅游组织《1995年~2020年世界旅游预测》的预测，今后20年世界旅游行业将长期保持较高的增长趋势。
2010年和2020年国际旅游人数将分别达到10亿人次和15.61亿人次，1995~2020年的平均增长速度将达到4.3%。
到2020年，东亚和太平洋地区年均增长速度达到6.5%，市场占有率扩大到25.4%，成为继欧洲之后的第二大旅游接待市场，其在世界旅游市场上的地位也将日益提高，中国将成为最大的国际旅游目的地国家，并成为第四大旅游客源国。
2.我国旅游行业存在的问题及对策稳健的国内宏观经济发展态势和有利的行业发展政策环境，及世界旅游业的持续发展和重心东移将进一步促进我国旅游业的稳定快速增长。
但同时我国旅游业的发展也面临着许多矛盾和挑战，主要表现在以下7个方面：(1)经济发展的不确定因素增多。
国际金融危机影响深远，国际经济缓慢回升但动力不足，人民币升值预期、国际汇率变化以及贸易保护抬头加剧了国际旅游竞争，我国旅游业发展的外部环境更趋复杂。
国内通胀预期增加，收入分配调整难度加大，在一定程度影响居民旅游消费意愿。
发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，社会矛盾明显增多，制约科学发展的体制机制障碍依然存在。
利益主体多元化以及不够公平的收入分配等带来的社会矛盾增多、社会事件频发、社会风险增大。
(2)自然灾害和突发事件不可预见，也不排斥世界局部地区动荡的可能性。
近年来，国内外各种自然灾害和突发事件明显增多，传统和非传统的安全因素影响增大，对旅游业发展产生较大冲击，这种可能的灾害事件仍将在未来影响旅游业的正常发展。
(3)旅游资源有效保护的压力加大。
随着我国旅游市场规模持续扩张和大规模建设，资源条件和环境容量的压力明显增大，通过旅游实现对资源的有效保护，减少对资源的浪费和破坏，成为旅游业可持续发展的重要任务。
(4)供需结构性矛盾突出。
总体旅游供给不足，结构性矛盾突出，度假休闲和个性化旅游产品不足，不能有效满足旅游者多样化需求。
与大众化旅游消费和分散式出游特点相配套的公共服务不健全，交通、住宿等刚性消费支出比重高，文化性消费和购物性消费支出比重低。
(5)发展方式和运行方式比较粗放。
普遍存在重建设、轻管理；重硬件、轻软件；重规模、轻品质；重开发、轻保护等问题。
在现代产业组织建设、现代商业模式创新、现代科技运用等方面有待加强。
许多地方仍处于单纯依托入园凭证的经营模式，没有形成完善、高效的产业链，企业规模小，行业集中度低，整体效益比较低。
在旅游开发中缺乏科学规划。
在旅游经营中没有把节能减排工作摆到应有的高度，生态旅游、低碳旅游还没有成为广大旅游者的自觉行为。
旅游业科技含量不高，高新技术成果在旅游领域的运用还不普遍，特别是运用信息技术提升旅游业，提高旅游业生产力方面还有很大欠缺；旅游人才队伍需要进一步提高专业化、国际化水平。
(6)发展体制机制不完善。
国家层面的综合性旅游立法尚未完成，旅游法规和依法行政的能力不能满足旅游业发展的要求。
旅游统计工作体系不健全，国内旅游、出境旅游统计监测滞后。