区域开发成功案例——上海碧云国际社区 (NXPowerLite)
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
RNP飞行研讨 (NXPowerLite) (NXPowerLite)
PBN飞行研讨本文在开篇对基于性能的导航PBN做了整体的说明，接下从RNP 发展的历史着手对相关概念作进一步解释说明，以便于大家清晰地理解这些全新的概念。
RNP飞行实质上是基于导航精度的飞行，因而接着阐述了导航精度的相关问题。
之后，通过分析正常航班相关飞行程序，介绍正常航班RNP飞行的步骤，并对相关要点作解释说明，此部分内容包含实际可能遇到的情况如复飞，绕飞的风险因素。
最后对航班如发生设备失效的特殊情况，依据模拟机训练科目作相应的处置说明。
PBN应用的整体认识：基于性能的导航PBN（Performance Based Navigation），它是未来航空业界核心的飞行技术，是全球导航技术的主要发展方向，是一种全新的运行概念,它覆盖了航路，终端区，进近和着陆的所有飞行阶段，对飞机制造商，飞行员，机务，空管都提出了新的要求，势必对各航空公司航班飞行和运行系统产生重大影响和变革。
根据ICAO 第36次会议的要求，各缔约国要在2016年以全球一致的步调过度到PBN运行，具有垂直引导的APV（Baro-VNAV,GNSS）将作为主要的进近方式或精密进近的备份方式（用于取代目视和非精密进近），在2016年所有相关跑道都将实施APV。
从民航发展上来看：PBN是当今新通讯，导航方式以及监视技术的不断发展的必然结果，其工作是运用导航系统中的星基或陆基导航设备来实现空中导航(自由飞行)的一种导航方式，它即不需要地面的无线电信标，也不需要依靠空中交通管制的引导，就可以使飞机能在空域中的任何位置建立的航路点之间飞行，使得航路设计更加灵活，优化，使得即便在地面导航设施欠缺的机场和航路上，或者在地形复杂的区域中也能够安全和高效的飞行。
航空公司如选择应用ICAO RNP或RNP/RNA V运行可从提高安全性、运行全新更优化航路和飞行运行程序中获益。
根据中国民航总局规划，今后将对实施RNP运行较好的航空公司提供优先航路权。
基于以上认识，我们应该从时代的需要和航空业发展的需求来认识PBN的重要性，尽早尽快的认识和把握好这种全新的飞行方式。
典型楼盘研究碧云社区
100%
商业功能板块
商务贸易板块 生活居住板块
8.4%
25幢商办大楼，部分集 酒店、会务等商务功能为 一体，另有10家金融机构
54.2%
代表楼盘：晓园/云间绿大地 /维诗凯亚/品赏碧云 商业功能板块
文博教育板块
15.1%
中欧等高等院校3所，幼 儿园2所，小学中学4所
10.6%
家乐福/百安居/欧贝德/ 迪卡侬/红枫路休闲商业街
圈中还包括浦东外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、张 江高科技园区。
占地面积：4，000，000M2 规划人口：35000户左右
公交配套：4条公交线路；2007年底通车的轨道交通
6号线经过
外高桥 保税区 金桥出口 加工区
碧云社区成功的引入复合化的城市功能形态 ，集完备的商业、商务、教育配套一身，在 浦东各大产业园之间开辟了一座宜居新市镇 ，从空间和时间上解决了产业园区就业人口 生活与工作的矛盾。
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区复合新市镇城市功能要素案例研究
基于1519片区周围三面被工业区围绕的现状，我们不得不考虑工业园区因素的影响。 我们研究了成熟工业园区配套新市镇城市功能要素的构成案例，可以对本片区的城市功能导入比例提供有价 值的参考。
金桥-碧云社区概况
区域特点：紧邻上海金桥出口加工区，20分钟车程
张江高科
浦东国际机场
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区配套新市镇城市功能要素配比研究
金桥-碧云社区功能配比
生活居住板块
100%
商务贸易板块
100%
0
100%
文博教育板块
我们通过大量的经典案例 研究，可以得出国际通行 的工业园区配套新市镇城 市功能的一般配比经验(以 建成使用功能设施的占地 面积计)： 生活居住：40-60% 商业娱乐：5-12% 文博教育：8-15% 商务配套：5-10% 其他：10%-25 %
区域开发成功案例-上海碧云国际社区
随着新兴产业的崛起和传统产业的转型升级，将吸引更多 高层次人才和创新创业团队入驻碧云国际社区，推动区域 经济发展。
消费升级
随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，将促进碧云 国际社区的商业配套和服务升级，满足高端消费需求。
可持续发展
绿色建筑
推广绿色建筑和节能技术，提高社区的能源利用 效率和环境质量，减少对自然资源的消耗。
国际化氛围
通过引进世界各地的外籍 人士，打造国际化氛围， 提供多元文化交流平台。
定制化服务
提供定制化的居住、商务、 休闲等服务，满足高端客 户的需求。
规划策略
生态优先
注重生态环境保护，合理 规划绿地、水系等自然资 源，营造宜居环境。
配套设施完善
规划完善的教育、医疗、 商业等配套设施，满足居 民日常生活需求。
生态保护
加强生态环境保护，提高绿化覆盖率，保护和恢 复生态系统，实现人与自然和谐共生。
资源循环利用
推行资源循环利用和垃圾分类，减少废弃物排放， 促进循环经济发展。
社区文化塑造
多元文化融合
尊重和包容不同文化背景的居民，促进多元文化的交流与融合， 形成独特的社区文化氛围。
艺术文化活动
举办各类艺术、文化活动，提升社区文化品位，丰富居民的精神生 活。
周边设施完善，包括国际学校、医疗机构、购物中心等，满 足外籍人士的生活需求。
政策支持
上海市政府出台了一系列针对外籍人 士的政策，如签证、居留、购房等， 为外籍人士提供便利。
浦东新区政府对碧云国际社区的开发 给予了税收优惠、资金扶持等政策支 持，促进了社区的发展。
品牌效应
碧云国际社区由知名开发商开发，品 牌知名度高，吸引了众多外籍人士和 跨国企业入驻。
十大产城融合经典案例
十大产城融合经典案例
产城融合是指产业与城市的融合发展，就是把先进城市所具有的产业优势、规模效应和城市功能与小城镇的区位优势、成本优势和资源优势结合起来，通过产业集聚和人口集中，实现产业与城市互促共进、协调发展。
以下为十大产城融合经典案例：
1. 碧云国际社区：该社区位于浦东金桥地区，与金桥产业园区紧密结合、相互促进，形成了一个高品质的生活社区。
2. 苏州工业园：该园区通过与周边城市的融合发展，实现了产业集聚和人口集中，成为了一个现代化的工业园区。
3. 东莞松山湖高新区：该园区通过产城融合，将原本的农业小镇转变为高科技产业园区，实现了产业的转型升级。
4. 成都天府新区：该新区通过与成都市中心城区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
5. 南京江北新区：该新区通过产城融合，将原本的工业区转变为现代化城市新区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
6. 杭州未来科技城：该科技城通过与杭州市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个高科技产业园区。
7. 青岛蓝谷高新区：该园区通过产城融合，将原本的工业区转变为高科技产业园区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
8. 天津滨海新区：该新区通过与天津市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
9. 无锡太湖新城：该新城通过与无锡市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
10. 武汉光谷高新区：该园区通过产城融合，将原本的科技园区转变为高科技产业城区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
这些案例都是产城融合的经典之作，通过产城融合可以实现产业和城市的互促共进、协调发展。
做一个合格的收展主管 (NXPowerLite)
应作多少拜访、成交多少件数就可以获得 多少收入！！！！
~推动 48
知道≠做到
49
优秀的主管必须学习成为一个······
• 善于管理时间、排定优先顺序、设立目标的人 • 善于建立制度、掌握工作流程、监督运作的人 • 优秀的老师、心理咨询人员和调停者
50
谨记 衡量一个寿险业主管的价值，并不仅 仅是看他的业绩多少，而是带好头,更是 看他的组织发展与管理水平。
51
组员心中的好主管是：
优秀的营销专家、心理医生、 激励大师
52
也许我们做不到十全十美的主管
但我们能够做到——
53
鹏程区主管特约
1、“1212”工作模式的执行必须到位，定时 抽访活动日志。
• 月经营总结绩效分析；（月经营分析会） • 月经营计划的拟定； • 每周经营重点的确定； • 本月行事历的安排；
37
4、月工作模式——绩效分析
• 关注组员的服务品质：月综合时效率、续保率、 投 诉率；
• 关注组员的业务品质：新单保费、新单件数、 保单开发率、FYC
• 关注组员的收入；定时分析 • 关注团队的发展：增员、育成；
2987.1
13703.18
22166.76
9.3
132
654.77
1230.3
1931.2 17554.5
2747.1
14322.78
59417.91
25.1
882.5
1953
3297.7
5764.7 45541.9
2969.4
9190.77
18273.45
675
943
490.04
上海碧云国际社区案例分析
上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。
据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。
整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。
国际社区物业管理初探——走近碧云国际社区
一、上海的国际社区“国际社区”可以理解为来自世界各地不同国籍的人们聚居在一定地域范围内而组成的社会生活共同体。
上海最早的国际社区，建立20世纪80年代，1986年至1995年建成的古北国际社区一期，是上海首个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区，依托虹桥经济技术开发区，首创先进的“社区规划”理念，吸引了来自欧美，日、韩，中国香港和台湾等三十几个国家和地区的境外人士。
美丽的黄金城道，经典的欧式建筑和来自世界各地的特色店铺，加之外国妈妈送小孩走进双语学校，这样的场景形成了国际社区独特的人文环境。
紧接着古北的步伐，20世纪90年代末，伴随着浦东开发开放，碧云和联洋国际社区迅速崛起。
可以说，之后的滨江、新大宁、新江湾城、森兰、南翔、唐镇、临港等国际社区，都是前者规划、开发、运营理念的延伸。
二、碧云国际社区碧云国际社区，占地4平方公里，伴随着金桥开发区从阡陌农田上诞生，沧桑巨变，如今已是万国建筑云集、绿树成荫、处处鸟语花香、低密度、高品位的林中之城和高端社区。
1997年底开始规划建设的碧云国际社区碧云别墅一期，1999年建成，从满足当时500强企业外籍员工的生活需求开始（当时金桥出口加工区大量在浦东工作的外籍人士，尤其是世界500强企业的总裁和高管，在上海只能居住在西区的古北这唯一一个国际社区，浦东急需开发与古北同等级别的国际社区，碧云地区因背靠杨高路快速干道，又与金桥出口加工区连接在一起，离市中心也不远，成为建设开发国际社区的最佳选址），一个崭新的高起点的国际社区孕育而生。
碧云国际社区建设，坚持“国际化、生态化、家庭化”的开发理念，并以租赁为主要运营模式，吸引了来自60多个国家和地区的千家万户，外籍人士比例一度高达社区人口的90%左右，是上海迄今最具综合环境创意特色的新型国际社区，堪称中国上海国际社区的代表作，主要表现在。
1.建筑。
基于碧云社区主要城区运营商金桥股份的“金字塔”型开发模式，首先开发低容积率顶级别墅，然后开发大平层顶级公寓，最后开发面积较小的高级公寓，对应世界500强CEO 与各级管理、技术人员的居住、生活需求，碧云别墅系列（英式、法式、意大利式、西班牙式和美加木结构风格别墅等）、碧云花园系列（美国学院派风格大平层公寓，英式、美式、法式、德式风格公寓）、碧云阁、碧云苑和碧云庭服务公寓系列（中小户型高级公寓）构成了以金桥“碧云”品牌为龙头的系列房地产产品价值链。
上海新天地 (NXPowerLite)
整体规划：北里部分保留大部分石库门建筑外貌，对其内部进行翻新，“整旧如旧”，仅穿插少量现代
建筑；南里地块则以反应时代特征的新建筑为主，配合部分石库门建筑；一条步行街串起南里、北里两 个地块，从整体上体现新旧建筑对照，中西文化结合，突出上海多元文化的内涵和个性，在“保护与改 造”、“整旧如旧、新旧结合”、“中西合璧”等设计理念的指导下，因地制宜、分类保护和改造，打
对于开发商而言，品牌影响力已形成，国内目前已有7个主要城市邀请瑞安集团参与大型地块开发，
为其创造了无限商机
6
上海新天地
1
整体规划理念：整旧如旧、中西合璧
概况：上海新天地位于卢湾区太平桥地区西部、淮海中路南侧的两个石库门里弄街坊，共占地3万平方米， 以兴业路为界，分为南里和北里两个部分；区位毗邻中共一大会址，许多相关建筑受到保护且周边新建 楼宇不能建高层；原有的旧石库门里弄年久老化失修，居住拥挤，生活环境较差
新天地提供足够的购买力支撑
3
营运：长远魅力大于短期盈利
招商原则：只选择最适合新天地的，而不是付租金最高的，必 须有相近的思维、有创意、有特色的服务，以杰出品牌聚集起 令全中国瞩目的商业人气；进行长线投资，不急于短期盈利回
报，而关注新天地模式：只租不卖、管理者与经营者相分离，使规模巨 大的Mall呈现多样风情的同时得以统一的社会形象面对受众； 新天地的组织与结构形式都包含着使消费者在商区内停留尽可 能多的时间的促销思想，多样风格与管理秩序则为消费时间的 延长提供了保障
亮点营造：相当于五星级的88酒店式服务公寓、可满足会议需要的UME国际影城、怀旧的“屋里厢”
老上海民居展示馆、水天相应的太平桥公园人工湖与绿地等等，海纳百川、古今结合、张显城市个性， 营造怀旧与时尚的国际性新文化氛围，从多角度折射魅力，成为上海的新地标、时尚的代名词
区域开发成功案例——上海碧云国际社区
上海
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
1.1区位概况
地理位置：
碧云国际社区位于浦东金桥开 发区西部
紧靠上海市内环线和杨浦大桥，北起杨高路，南至云间路，东靠金桥路 西临罗山路
上海碧云国际社区 区域分析
规划
整个社区的占地面积占地约4平 方公里。 正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个地块 ，小组团规划
区域规划ppt汇报
上海碧云国际社区
组员：罗泽文 欧阳楚瑶 杨浪 周伊慧 时间：2017.12.28
区域规划ppt汇报
上海碧云国际社区
组员：罗泽文 欧阳楚瑶 杨浪 周伊慧 时间：2017.12.28
区域规划ppt汇报
目录
1 2 3 4 区域分析 开发过程 区域价值 成功与借鉴
Scenery.
上海碧云国际社区 区域分析
G2
•S4：凤凰大厦、碧云花园 •S5：沪上顶级外销全出租别墅--碧云别墅
•S7：家乐福和OBI 建材超市
G3
•S8、S11：商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施 ，5万平的绿地 •S9、S10、S12：多层和小高层住宅区 •S13、S15：18万平方米的中高档住宅区--时代金领·金桥爱建园。 • S14：罗山花苑二期正在筹备之中
大厦
新金桥大 厦 上海平和双 语学校 协和国际学 校 中欧国际工 商学院
碧云 别墅
中国福利会 幼儿园
2.2.2商业配套主要满足社区内的需要，开放性小
以家乐福为中心的商 业中心的功能是满足社 区内居民的购物需求， 对外无辐射力 区内特色商业街在靠 近碧云路环道的单侧布 置，形成消费专区，如 ：酒吧街、食街等，满 足社区内居民的饮食需 求，对城市的吸引力较 小
人员定位_上海数传公司及产品介绍(NXPowerLite)
图片
应用范围
人员定位、物 流设备定位、 一卡通、家校 通、电子车牌 等
LOS传 输距离
100M
儿童定位、医 疗看护
100M
监狱人员定位、 100M
技术特性
尺寸86mm*54mm*5mm；内置 RF模块；电池可充电,一次 充电不间断工作120天以上 （根据工作周期确定）， 电池低压告警。
尺寸220mm*42mm*11.8mm； 内置RF模块；电池可充电， 一次充电不间断工作120天 以上（根据工作周期确 定），电池低压告警。
标题
关于数传 Zigbee技术 数传产品无线组网功能 数传系列产品
成功案例
Zigbee的由来
在蓝牙技术的使用过程中，人们发现蓝牙技 术尽管有许多优点，但仍存在许多缺陷。对工业， 家庭自动化控制和遥测遥控领域而言，蓝牙技术 显得太复杂，功耗大，距离近，组网规模太小 等，……而工业自动化对无线通信的需求越来越 强烈。正因此，经过人们长期努力，Zigbee协议 在2003年中通过后，于2004正式问世了。
1. 需要数据采集或监控的网点多； 2. 要求传输的数据量不大，而要求设备成本低； 3. 要求数据传输可性高，安全性高； 4. 设备体积很小，不便放置较大的充电电池或者电源模块； 5. 地形复杂，监测点多，需要较大的网络覆盖； 6. 现有公共数据网络（Internet/GPRS/CDMA/3G）的覆盖盲区； 7. 使用现有公共数据网络进行低数据量传输的遥测遥控系统； 8. 使用GPS效果差，或成本太高的局部区域移动目标的定位应用；
速率(空口) 内存 电源 功耗
数据接口 应用范围：
2.400GHz-2.483GHz DSSS直序扩频
1500米(标准配置)/8000米(外置高 增益天线)
PBN训练课程 (NXPowerLite) (NXPowerLite)
航段设计区
TF航段的转弯段，水平区是一与航 因障碍物设计的RF航段始终只有
迹改变角度有关的变量
2RNP的水平保护区
其它数库编码
CF航段：沿航道飞至定位点 DF航段：直飞至定位点 FA:从一个定位点至一个高度的航道 HA:从等待航线至一个高度 HF:等待航线至一个定位点 HM:等待航线至一个终止点 CI: COUSE INTERCEPTED 航道切人点（在此点从进
直线航段 (TF) 曲线航段 (RF)
限制空域是航迹两边 各2倍的RNP值
RNP 航段
ARINC 424 航段类型
TF Leg
RF Leg
WPT02
WPT02 WPT02
WPT01 Great Circle track between two fixes
Arc Center
WPT01
Constant radius to a fix
安全水平的满足取决于3个基础： 程序设计 飞机能力 飞行运行
RNP 特征
基于FMS 必须有GNSS 平行评估区域 2 x RNP OEA (障碍物评估区域) 垂直引导 弯曲的飞行航迹段 (如适用) 支持 < 0.3 RNP
RNAV (GNSS) 对比 RNAV (RNP)
场的精度1过渡到盲降中的0.5，实际导航精度会由 航道校准，逐渐校准到0.3）
数据库CI03编码
CI: 航道切人点（在此点从进场的精度1过渡到盲
降中的0.5，实际导航精度会由航道校准，逐渐校 准到0.3）
RNP – 性能
RNP(xx): (xx)是导航性能的表述, 以海里为单位
用于在特定的空域中运行 例如：RNP 1.0 ；RNP 0.3
港汇广场 (NXPowerLite)
5%
其他
富安百货
数码影院
联华超市
名店运动城
经营管理
港汇广场由香港恒隆集团主要策划及管理的超大型综合项目， 追求国际一其建筑设计是由世界十大建 筑设计事务所之一 --美国凯里森建筑师事务所担纲设计
业态分布
四楼内还精心设计建造了一条长150米由青石砖块铺成的“上海阿拉街” ，其间开设的26间精品旺铺，专营汇聚沪上最具代表性的名、特、奇、 优品牌商品，涵盖了上海百年来经久不衰的传统产品和近年来涌现的上 海新特产、新品牌。座落在现代时尚商场内的这一浓缩了申城百年历史 的怀旧老街，反映了港汇广场创新购物理念与怀旧情结完美结合的经营 特色，让购物者充分领略到了老上海的情调 五楼设有书店及以经营欧美、韩国、香港等新潮、时尚服装饰品和手工 制品为主的“潮流街” 六楼拥有音乐酒吧、DISCO、卡拉喔凯、9厅电影院等娱乐主题乐园 五楼、六楼的餐饮区域设有高档酒楼、美味小吃及大型美食广场等
业态分布
F1 餐饮店、潮流便服、便利商场及步行街
F2-F3
F4 F5-F6
百货公司、潮流便服
百货公司、婴童服饰、玩具及家居/电讯中心店 主题乐园、美食广场、特式餐厅
B1
超级市场、运动用品、影像、书店、音像制品
商场内除设有百货公司和二百多个特色店铺外，还设有主题乐园和娱乐 中心、特色餐厅、超级市场及配套服务，商场的每一层楼面都有鲜明的 主题： 地下一楼设有大型超市及各专卖店 地上一至四楼设有大型百货公司、二百多个品牌专卖店、时尚特区及兰 桂坊休闲餐饮街
主题定位
港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲 、旅游、服务全方位业种为一体，创造 了宽松的空间环境和舒畅的购物休闲氛 围，为顾客提供了“一次购全”的良好 服务
上海最顶级的外国人居所
实拍上海最顶级的外国人生活区仿如欧洲小镇老外在街道上骑车这个外国人最顶级的生活区是在浦东的金桥，有个非常清新的名字——碧云国际社区。
所谓的外国人的生活区也就是外国人居住比较集中的地方，像这样的地方上海还有一个，在长宁的古北仙霞地区，那个地方以日本韩国人居多，而碧云则以欧美人居多。
碧云社区是随着金桥加工区发展起来，最早作为出口加工区的居住配套区，建起了碧云别墅，经过十几年的发展，形成了规模，据统计，这个社区的居住人口60%为境外人士。
金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。
有人认为，金桥碧云国际社区是上海乃至中国的富豪居住区的雏形。
驱车过杨浦大桥，一直向南，炎热的天气也许会令人心情烦躁；但一过杨高中路，顺着路标一转弯，眼前的景象立即让你眼前一亮，就像发现了隐匿的“桃花源”般，形成一个自成一体的小世界。
干净宽阔的马路，一排低调朴实但格调高雅的房子映入眼帘，嘈杂的街道一下子安静了下来。
这就是碧云社区了。
没有匆匆的脚步，没有喧闹的人群，没有繁华的街道，有的只是空旷与宁静。
街景彰显着异国情调：用红色地砖铺就的人行道与灰色非机动车道并行，外侧才是宽畅的机动车道，各道之间均有绿树相隔；身边，欧式建筑与各种高档酒吧、咖啡吧一个接一个。
近处，散落街前的茶座摆着铁艺桌椅，不时看到推着婴儿车悠闲漫步的外国夫妇、戴着安全帽骑着自行车穿过广场的金发女孩；远处，绿茵场上足球、橄榄球比赛正酣，助威的语言充斥着各种洋腔洋调。
如果第一次来到这里，一定会惊呼“这儿太像欧洲小镇了”。
■指点概况：金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里，而与金桥加工区更是一条马路相隔。
真正意义的“碧云”国际社区，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路，在地图上接近长方形，面积并不是很大的区域。
交通：自己乘公交车的话，可以在市区乘地铁2号线，在东方路下来，再转乘前往华高新村的987路，云山路碧云路下车，就到达了碧云社区，下车一直沿着碧云路走，到家乐福就碧云的中心区域了。
区域开发成功案例——上海碧云国际社区_图文
高尔夫球场、 绿地公园、 体育中心等
教堂、平和 双语学校、 国际工商学
院等
碧云别墅、 商业区、 公寓等。
生
文
态
教
区
区
生 活 区
主要位于社区东 北面，能满足较 高层次人群需要， 提升整个区域价
值。
主要位于区域内交 通干道旁，教育资
源丰富。
以家乐福为中心的 商业区能满足社区 内居民需求同时提 升区域内商业价值。
别墅，公寓，七成楼盘只租不售，出售楼盘主要以投资为主，自住较少，多用于出租，别墅月租金700014000美金，公寓月租金3000－5000美金
社区重视开发一流的社 会综合教育配套，招生 面向整个城市
建造别墅，树立社区价值标竿， 完善社区生活配套和休闲设施， 进一步提升区域价值，建立于城 市之间的联系
3.区域价值---交通网络分析
区域内主要交通干道呈 网状分布，利于住宅组团 布局
与外界通达度较好，同 时也能最大化利用临街性 增大项目底商价值
小区内车库分布合理， 为住户停车提供方便
G1 G2
G1
区外主要干道
区内主要干道
道路通达性好，车库进、出口与小区主道相连
3.区域价值---区域资源评估
医疗
医院
购物、休
闲
家乐福超市、金桥购物中心，商业街
餐饮、 酒吧
酒店、食街、酒吧街
银行
中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡
交通
城市公共巴士、汽车站、地铁站
治安 物管
今晨国际物业管理公司、
区域价值
住宅价值
3.区域价值--图片展示
社区内环境优美，与区域大环境和谐相融， 整体不失个性
配套设施均按国际标准建设
六十四阶提报(集大成者)10182137327775 (NXPowerLite)
2000-2010 区域变迁 价值升华
2002世博会申办成功
2002年杨高南路扩延建设
2001亚太经合组织成立
1999年浦东机场一期建成
传奇十年
后世博——陆家嘴平移说
集大成者
享十年成熟境界
学院意象、鼎级人生
中科大旁、优质教育、成熟高尔夫不飞行俱乐部
众多高端生活配套逐步于集亍此 非十年丌能得此大成
由亍开盘时间非常紧张，长期蓄客方案难以执行，因此我 们需要短期爆破性的出击，给予市场最大冲击。
而六十四阶开盘前恰逢两个时间节点
世博会结束，2010年末 上海乃至亍全国必然要热炒后世博时代
上海将怎样収展，如何进一步兑现城市让生活更美好的承诺。
推广三步曲
12月 爆破期 多渠道集中爆破 多重拦截有效客户，开盘 2010年度 收官钜作
时间：11月中旬
活动筑基
别墅时代，集大成者，高尔夫邀请赛
活动-02-“集大成者”高尔夫球邀请赛 目的：挖掘球乐，让客户切身感受项目 利益与社区氛围 1）形式：针对客户的小型比赛 2）邀请嘉宾：高尔夫教练、社会名流 3）媒体配合：以新闻通稿+话题报道的
形式，出现在电视、网络与报纸
时间：11月上旬
活动筑基
3000㎡高尔夫会所 40000㎡66球道高尔夫练习场 粤菜厅、健身、泳池、雪茄、红酒
社区： 十年社区
飞行俱乐部
高尔夫练习场
中国科技大学研究院
集大成者 孕育十年园林葱郁
园林景观、水木资源 一河两岸、别墅静区、三进三叠社区礼仪 树木花鸟虫鱼，是需要时间生长出来 非十年丌能得此大成
1-4期：景观园林生长为中科大5期：公园式园林
小区独栋沿河一字排开，户户朝南全景观，外墙全石材贴面，融合现代工艺砌筑，
社区建设中的特色项目探究——以上海碧云国际社区为例
社区建设中的特色项目探究——以上海碧云国际社区为例碧云社区（碧云国际社区）是由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设的，是迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。
碧云社区是上海新规划布置的涉外社区，该社区通过城市道路分割，可以分成十八个小地块，总计占地面积为4平方公里，与世纪公园相邻，社区内部生态环境稳定，绿植数量多。
一、碧云社区建设模式碧云社区在设计初期即已提出“智慧社区”的概念，早在2010年金桥镇政府通过长期分析和实地调研，形成与碧云社区有关管理规划，对该社区未来发展走出长期调研。
2010年9月，制定碧云社区长效建设目标，突出安全性、便利性特点，强调需提升社区居民舒适性，通过统筹社区资源、创设愉悦环境等途径，充分提升社区居民幸福感，引入智慧型社区概念，为社区可持续发展带来积极影响。
2010年，金桥镇政府与区领导、物联网机构、国外物联网研究人士、泽阳科技等进行研讨，提出需在当地打造出智慧型社区，同时积极调研国内现有智慧城市、智慧社区以及智慧办公楼的设计开发情况，共同打造以物联网技术为核心技术的资源开发企业，即泽阳职能科技公司，这也有助于金桥镇结合社会资源，全力打造智慧社区，并在碧云社区建设中开始实践。
2010年12月，碧云社区建设项目开始启动，随后该智慧社区的设计和处理方案得到工信部批准，这也是我国第一个由工信部认可的现代化智慧社区方案。
金桥镇在长期反复调查研究之后，形成整体项目建设方案，其中强调以当地民众实际需要为导向，从市场化角度出发打造独立的智慧社区。
从整体角度而言，碧云社区也是浦东新区全面推动智慧城市建设的主要内容。
碧云社区建设项目整体规划建设时间为5年，其中共可以分成3个时期：其中，首个时期为2010年底至次年5月，第二个时期为2011年6月至2013年5月，第三个时期为2013年6月至2015年5月。
区域开发成功案例——上海碧云国际社区
区域规划ppt汇报
上海碧云国际社区
组员：罗泽文 欧阳楚瑶 杨浪 周伊慧 时间：2017.12.28
区域规划ppt汇报
Scenery.
目录
1 区域分析 2 开发过程 3 区域价值 4 成功与借鉴
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
3.区域价值---交通网络分析
➢区域内主要交通干道呈 网状分布，利于住宅组团 布局
➢与外界通达度较好，同 时也能最大化利用临街性 增大项目底商价值
➢小区内车库分布合理， 为住户停车提供方便
G1 G2
G1
区外主要干道
区内主要干道
道路通达性好，车库进、出口与小区主道相连
3.区域价值---区域资源评估
碧云 别墅
上海平和双 语学校
➢写字楼、学校分布相 对集中
➢区内生活设施配套与 国际接轨，是新世纪上 海市区中规划完善、规 模独具的新兴高层次国 际化社区。
中国福利会 幼儿园
协和国际学 校
中欧国际工 商学院
2.2.2商业配套主要满足社区内的需要，开放性小
➢以家乐福为中心的商 业中心的功能是满足社 区内居民的购物需求， 对外无辐射力
社区内环境优美，与区域大环境和谐相融， 整体不失个性
配套设施均按国际标准建设
主要生活配套：
休闲购物：家乐福超市、商业步行街、体育休闲中 心、公共花园、食街、酒吧街、绿地广场
文化教育：国际学校、国际幼儿园
旅游交通：酒店、医院、公交车站、公共停车场
在沪投资的跨国企业的总裁、总经理，如通用电器总裁，德意志银行行长，其中世界500强的企业就占了40％， 是上海的新型富豪区，绝大多数为境外人士，其中以欧美人为主，基本都有私家车
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上海协 和国际 学校、 中欧国 际工商 学院
住宅 开发 配套建设 及 环境营造
首次出现区内教育配套 建成写字楼 项目周边没有生活配套设施 区域环境尚处于规划阶段
碧云 别墅
金桥酒店 公寓、信 和花园
浦东花园 别墅、罗 山花苑、 盈标花园
主要生活配套：
锦华苑、 碧云花园、 碧云东方 公寓
区内生活配套：家乐福超市、建材超市、 国际学校、高尔夫球场、公共花园、商业 步行街、酒吧街、食街、公交车站等 社区内环境优美，与区域大环境和谐相 融，整体不失个性 配套设施均按国际标准建设
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总结 分析
区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域 外客户交通，开放性大 民航
主要教育配套国际学 校等均布置在区域交通 干道旁，辐射金桥开发 区和浦东新区，便于区 域外客户交通
写字楼、学校分布相 对集中 区内生活设施配套与 国际接轨，是新世纪上 海市区中规划完善、规 模独具的新兴高层次国 际化社区。
休闲购物：家乐福超市、商业步行街、体育休闲 中心、公共花园、食街、酒吧街、绿地广场
文化教育：国际学校、国际幼儿园
旅游交通：酒店、医院、公交车站、公共停车场
客户 构成 物业类型
在沪投资的跨国企业的总裁、总经理，如通用电器总裁，德意志银行行长，其中世界500强的企业就占了40％， 是上海的新型富豪区，绝大多数为境外人士，其中以欧美人为主，基本都有私家车 别墅，公寓，七成楼盘只租不售，出售楼盘主要以投资为主，自住较少，多用于出租，别墅月租金700014000美金，公寓月租金3000－5000美金 社区重视开发一流的社 会综合教育配套，招生 面向整个城市 建造别墅，树立社区价值标竿， 完善社区生活配套和休闲设施， 进一步提升区域价值，建立于城 市之间的联系 在区域价值得到认可后，建成一个 自然协调、具有创意和特色、绿化 和环境优美、适合境外人士居住、 社会功能齐全的现代生活示范区
区外主要干道 区内主要干道
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
区域性商业中心和商业街能创造最大的区域整体价值
商业 业态 服务性质 作用
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •提升整体区域形象
区域价值
住宅价值
商业价值
以家乐福为核心 家乐福超市、 的购物中心 OBI建材超市、 区域性商 业中心 金桥购物中心
区域开发成功案例研究
——上海碧云国际社区
上海碧云国际社区案例
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
项目概况
地理位置： 碧云国际社区位于浦东金桥开 发区西部，紧靠上海市内环线 和杨浦大桥，北起杨高路，南 至云间路，东靠金桥路，西临 罗山路 规划： 整个社区的占地面积占地约4平 方公里，正在开发100多万平米 的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个 地块 ，小组团规划 城区功能： 作为浦东、金桥涉外商务区生 活配套的多功能开放型的涉外 高级住宅区，一般只租不售， 在售楼盘中以投资型物业为主
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
碧云国际社区配套与区域价值的关系
配套分类 配套设施
公共空间：18万平米绿地
区域价值
住宅价值
文化娱乐和教育配套作 为城市综合功能配套区来经 营，实现跨区域运作，提升 区域整体价值。 商业，饮食配套主要服 务于区内居民及邻近区域， 可全面提升区域的形象和档 次。 国际学校、国际物管、 国际信用卡金融网络系统是 建立国际型住区形象的必要 条件。
1998年
1999年 酒吧街、 coffee 吧、商 业街
2000年 信和大 厦
2001年 OBI建材 超市、家 乐福、 MINI高尔 夫练习场
百富丽山 庄、碧云 花园
2002年 18万平米 绿地
2003年 浦东民航 大厦、体 育休闲中 心
凤凰公寓、 银泰花园、 世茂湖滨 花园
2004年 天主教 堂、华 山医院
社区处处感受到浓郁的异国风情和氛围，如教堂，高尔夫球 场，酒吧一条街
社区内交通便利，通达性好，社区外部道路通畅，与三大园 区和陆家嘴车程20分钟以内 高档次社区对后期的服务和物管要求比较高，需提供与国际 同步的人性化服务体系
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家乐福 大卖场 OBI建材 超市
碧云 别墅
18万平 米绿地
金桥购 物中心 商业街、酒吧、 食街
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
其它配套作为城市的功能配套，满足城市需要
高尔夫练习场和教堂 满足较高层次人群的需 要，提升整个区域价值 社区内外籍人口居多 是形成高档酒店的驱动 因素
华美达 大酒店 教堂 高尔夫 练习场 浦东华 山医院 妇幼保 健院
碧云国际社区成功关键要素
•物业产品寻找到某 类居住需求，而其它 竞争对手无法完全满 足这类需求，该物业 产品一定成功
•对于新的高档物业 开发，最关键在于提 供某些设施和条件， 这些设施和条件是消 费者认为值得增加租 金的主要因素
规划：该地区很受欢迎，建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿
化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的现代生活示范区， 同时也是浦东和上海最有吸引力、最具升值潜力的投资宝地。 交通：社区区位优势显著，距陆家嘴商业区和三大园区车程都在20分 钟以内，区域内交通主干道呈网状规划，18个地块，相互之间有良好的 通达性，将区内各项目联系紧凑。 配套：区域配套在规划上临区域主干道布置，辐射金桥经济开发区和浦 东新区，有巨大的就业背景。硬件设施达到国际标准，建立国际学校。 软件设施方面提供与国际同步的人性化服务体系。
文化娱乐
文化艺术：社区培训中心 休闲娱乐：体育休闲中心 国际学校 国际幼儿园
教育
医疗 购物、 休闲 餐饮、 酒吧 银行 交通 治安 物管
医院
家乐福超市、金桥购物中心，商业街 酒店、食街、酒吧街
中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡 城市公共巴士、汽车站、地铁站
今晨国际物业管理公司、
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
G1 G2
G3
3
区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
功能布局
•G1、G3：商贸办公、酒店、医 院和大学为主要功能 •G2：为18万平米的绿地 •S1：已经建成金桥酒店公寓以 及一个Mini高尔夫练习场 •S2：上海平和双语学校、上海 协和国际学校 •S3、S6：中国福利会幼儿园以 及百富丽山庄 •S4：凤凰大厦、碧云花园 •S5：沪上顶级外销全出租别墅-碧云别墅 •S7：家乐福和OBI 建材超市 •S8、S11：商业街，布置酒吧 、餐馆等商业设施 ，5万平的绿 地 •S9、S10、S12：多层和小高层 住宅区 •S13、S15：18万平方米的中高 档住宅区--时代金领·金桥爱建园 。 • S14：罗山花苑二期正在筹备 之中
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
功能分区
G1
G2
住宅
家乐福、 住宅、 建材超市、 绿地、 商业 住宅 商业街
G3
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
项目周边环境
•浦东机场： 浦东国际机场通向上海市中心的 必经之地，离浦东国际机场22分 钟 •三大园区: 紧邻外高桥保税区、金桥出口加 工区、张江高科技园区，给社区 提供巨大的就业背景 虹桥机场 •公共设施： 南侧与环境优美的世纪公园、汤 臣高尔夫球场相邻 •周边楼盘： 周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别 墅、东郊花园等高档住宅楼盘 •周边公交： 20多条公交线，可直达市中心人 民广场、火车站、虹桥、杨浦、 塘桥、陆家嘴等地
商业：区域中心商业和街区特色商业建立区域高档形象，形成较高的社
会认知度，面向高消费阶层，提升区域地块整体价值，使后续开发呈良 性增长态势。 服务：社区以租客为主，对后期的物管服务要求很高
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
对本项目的鉴
社区周边有较好的就业背景，如高科技园区，开发区，金融 中心等 社区自身的配套齐全，国际化程度高，面向高消费阶层，是 现代生活示范区，如国际学校，星级酒店
医院是市级甲级医院 ，是城市的功能组成部 分
碧云钻 石酒店
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
道路通达性好，车库进、出口与小区主道相连
区域内主要交通干道呈 网状分布，利于住宅组团 布局
G1
G2
与外界通达度较好，同 时也能最大化利用临街性 增大项目底商价值
G1
小区内车库分布合理， 为住户停车提供方便
大厦 新金桥 大厦 上海平和 双语学校 协和国际 学校 中欧国际 工商学院 碧云 别墅
中国福利 会幼儿园
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区
商业配套主要满足社区内的需要，开放性小
以家乐福为中心的商 业中心的功能是满足社 区内居民的购物需求， 对外无辐射力 区内特色商业街在靠 近碧云路环道的单侧布 置，形成消费专区，如 ：酒吧街、食街等，满 足社区内居民的饮食需 求，对城市的吸引力较 小
食街与酒吧街
•营造区域人文氛围，提 特色餐厅、 特色商业街， 升整体区域形象 外向型商业 酒吧 •提升商业价值 洗衣店、美 发店、餐厅 等
社区商业街
社区商业， 内向型商业
•提升楼盘的形象档次 •提升物业居住价值
区域性商业中心最大程度地提升了区域整体价值。 特色商业街成为高消费区域，是提升区域整体价值的重要因素之一。 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；
外高桥 保税区
金桥出口 加工区
世纪公园
汤臣高尔 夫球场
张江高科 技园区
浦东机场
碧云国际社区区位优势明显，周边完善的交通系统，给住户出行带来极大的便利
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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区