伟业_大盘案例分析之沈阳某地产城_50PPT.pptx
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2014沈阳宏观市场分析PPT版
4
沈阳：2014年房地产政策关键词盘点
公积金贷款额度上调
取消限购
政府南迁
6月15日上午9点30分，在东陵区（浑南新区） 房地产交易展示会开幕式上，沈阳市市委常委、 沈阳市副市长、浑南新区区委书记杨亚洲宣布： 沈阳市政府正式决定将搬迁至大浑南，南迁工 作已经正式展开！ 沈阳否认曾发布"政府南迁"决定：6月15日沈 阳市刚刚公布了"政府南迁"的消息，但沈阳市 委宣传部有关负责人表示，沈阳市委市政府从 未正式在权威媒体平台发布过"政府南迁"的消 息。
不动产登记局确定首任"掌门人"，同时，实现
不动产统一登记的时间表也得到明确。据不完 全统计，全国至少已有24个省份启动了不动产 统一登记工作。
试点的只针对房产征税不同，全国范围的房地产
税将会对房产和土地征收。房产税的税率并未确 定，征收的范围是针对新建房产还是已有房产也 没有明确的说法。目前草案，考虑将现有的房产 税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地 方税种。
5
沈阳：2014年房地产政策关键词盘点
不动产登记
房产税
房贷利率下调
央行、银监会9月30日公布通知，对房地产"限 贷"政策作出调整。其中，"二套房贷"的松绑尤 受关注。"二套房贷"是楼市的一根"松紧带"。在 抑制投资投机性需求的同时，如何让改善性住 房需求得到释放并避免对房价产生明显冲击， 是房地产调控需要把握的重要敏感点。 根据央 行、银监会的通知，对于贷款购买首套普通自 住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷 款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银 行业金融机构根据风险情况自主确定。更值得 关注的是，"对拥有1套住房并已结清相应购房 贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购 买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房 贷款政策"。
伟业顾问大盘开发和营销模式案例-精品文档
1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。 充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境 2、采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统， 使得社区具有安全、 生态和舒适的生活环境 3、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间， 基础建设适度超前，保持规划的适应性。如：天鹅湖、燕含山 4、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。如：何香凝美术 馆、圣菲诺钟楼
世界之窗 汉唐大厦、华夏艺术中心
铜锣湾百货
欢乐谷
要素三：可持续发展与不断创新城市体验
1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区 绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。
2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝 美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深 圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。
3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。
华侨城医院
华夏艺术中心
华侨城狂欢节
要素四：资源系统的有效整合
1、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生 活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。
2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场 的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：占地58万 平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。 3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨 城 旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业 设施资源调动，并扩大到居住区。
天鹅湖、燕含山
何香凝美术馆
圣菲合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的 旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存， 不同于单一功能的住宅区。 2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文 化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超 过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。 3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前 深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威 尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深 圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风 情街构成华侨城的商业中心。 4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、 波托菲诺等主题住宅项目
世界之窗 汉唐大厦、华夏艺术中心
铜锣湾百货
欢乐谷
要素三：可持续发展与不断创新城市体验
1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区 绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。
2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝 美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深 圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。
3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。
华侨城医院
华夏艺术中心
华侨城狂欢节
要素四：资源系统的有效整合
1、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生 活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。
2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场 的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：占地58万 平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。 3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨 城 旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业 设施资源调动，并扩大到居住区。
天鹅湖、燕含山
何香凝美术馆
圣菲合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的 旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存， 不同于单一功能的住宅区。 2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文 化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超 过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。 3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前 深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威 尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深 圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风 情街构成华侨城的商业中心。 4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、 波托菲诺等主题住宅项目
某地产沈阳某地产十二橡树庄园XX年营销全案124PPT
通胀压力显现，房价面临持续上涨压力，投资性比重上升
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
15
0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
23
二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
90%
方迪山庄
4
16
0.25 一期售罄
——
——
100%
清韵百园
45
157
0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
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0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
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二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
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方迪山庄
4
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0.25 一期售罄
——
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清韵百园
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0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
10
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
39
项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
40
综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
41
SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
左岸沈阳房地产市场研究报告PPT课件
沈阳市2010年商品房和商品住宅成交面积
210000 180000 150000 120000
90000 60000 30000
0
平方米
和平区 沈河区 大东区 铁西区 皇姑区
东陵区
于洪区 浑南新区 沈北新区
商品住宅 55680 67630 177250 114750 56010 121800 129738.2 130890 34570
9
PART Ⅱ
沈阳市商品房市场动态
1、市场总体情况综述 2、商品住宅市场新增供应分析 3、商品住宅市场销售情况分 析
10
1、市场总体情况综述
4月份，沈阳的商品房市场继3月份的复苏之后，供应量继续走高。借着3月24日春季 房交会的东风，众多项目纷纷推出新品房源，沈城商品房市场开始呈现百家争鸣的局 面。4月中旬，国务院出台了相关政策，矛头直指投机性购房，手腕强硬的政策令一 些一线城市的房地产市场产生了不小的震动，有的城市甚至出现房价微降的现象。不 过从本月供应量的稳步上升看，目前沈阳的商品房市场仍然比较稳定，表现正常，在 遏制投机性购房的政策下没有产生明显的波动，这也跟沈阳楼市一直以来的健康发展 态势有关。
60
50
40
30
20
10
0
2010-1 2010-2 2010-3
2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8
2010-9
201010
土地供给宗数 17
4
6
52
201011
201012
16
2、全市供给土地面积情况
2010年4月全市土地供给面积为8.2万平方米。和平区供给面积为3.23万平 方米。其次是铁西区，供给面积为1.58万平方米。
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训课件
土地经济测算的定义和意义
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
定义
土地经济测算是一种通过对土地市场
意义
2
分析和评估，以及将市场信息转化为 具体的经济指标的方法。
在项目拓展前进行土地经济测算可以
节省时间和成本，避免大量资源的浪
费。
3
实用性
土地经济测算在伟业房地产的市场拓 展和资源使用方面具有重要的实用性。
土地价格的影响因素及测算方法
答疑环节
请提出您在培训过程中遇到的问题，我们将 以专业的态度和解答为您解决问题。
结束语和展望
在不断变化的市场环境中，掌握土地经济测算方法，全面了解市场需求和资 源状况，将有助于顺利开展拓展业务。
伟业房地产项目拓展土地 经济测算培训课件
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训课件为你提供全面的土地经济测算知 识。掌握土地经济测算方法，提高项目拓展效率。
需求分析和背景介绍
背景
伟业房地产是中国知名上市公司，业务范围覆盖 大中城市。
需求
随着业务拓展，需求更多地了解土地经济测算知 识，制定更加详细的市场扩张计划。
1 影响因素
土地价格有多个关键因素，如位置、 供需情况、规划用途等。
2 测算方法
土地价格的测算方法主要有直接比较 法、收益法和成本法等。
项目拓展中的土地经济测算应用
市场需求
在确定拓展区域时，应先了解 市场需求，为测算提供基础数 据。
用途规划
正确规划土地用途，针对用途 需求进行经济测算，制定合理 的市场拓展计划。
资源限制
务实考虑资源和成本限制，完 成可行性经济测算，确保项目 顺利推进。
案例分析与讨论
1
案例1
某地区房价上涨，寻找更为经济实惠的土地拓展方式。
伟业_大盘案例分析之沈阳某地产城_50PPT
当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三 万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
容积率
2.78
开发商
沈阳万科永达房地产开发有限公司
总体规划
设计
开 发
规划深化 设计
团
队
物业
销售代理
1期：考夫曼泰理格及伙伴建筑师事务所 2~8期：山设计工房（日本）
中科建筑设计研究院有限责任公司
沈阳万科物业服务有限公司 沈阳中原物业代理有限公司
全程推广
1期：沈阳动力营销策划有限公司
目前：Mind麦点地产顾问
中期
2009
2010
2011
2012
后期 2013
2014
区域成熟度 配套 档次
形式
前期 不成熟 不完善 中档、中高档 小高层、高塔、 花园洋房、多层
中期 逐步成熟 教育、医疗、商业功能逐步健全 中高档、高档
小高板、高塔、高板
类别
中档住宅
中档住宅，高档住宅（河景）
开发量（万平 米）
单价（元/平米）
25 4000-6000
• 社区交流
– 作为面向周边居民开放的公共空间，「URBAN MALL」 将成为繁荣商业和促进交流的重要地方，与此同时在 各组团内提供仅供居民使用的安静的中庭空间,两者相 呼应,进而丰富了空间构成的层次。
伟业地产顾问小户型研讨.pptx
摩玛大厦
自由分割超精 度产权 房地产证券化 的产品变通 金融优势，投 资上品 7880元/M2，四 个月售罄
财智中心
财智中心
例：以财智中心A座超标准层基本单元为例: (价格有效期至12月16日)
销售面积：70.20 M2 单 价：15660元/ M2 总 价：1099332元 首付20%，共计229332元，贷款87万元。 月还款：5761元/月（8成20年） 律师费、保险费及维修基金：28590元。 契 税：32980元
“现代”没什么不好 在“后现代”出现之前! 别闲着了，这都抢疯了! 后现代城“S++疯爆”正 在大赠送。 美国后街生活？ 后现代主义建筑风格？
后现代城
一居公寓户型面 积为40~60平米 低总价，低门槛 齐全的服务能落 实吗？
非常男女
COD区域 配套齐全，综合 物业 投资倾向、暂居 倾向
非常男女
北京市场的单一化 历史 居住分异的趋势 800元/月能租到什 么？ “非常男女”来来 去去。
非常男女
“人人都有自己的的住房” 共享服务概念
宣颐家园
在三维中紧 凑 象工业设计 一样做建筑 设计 户型34.64 平米
易墅殿堂
易墅殿堂
城市近郊区的小户型别墅
区域
人群
郊郊区化情结， 城区居住的现实
低地价、环境优美 、交通便利
豪华的脸面--公共部分空间
东京HM
由于空间小，许多门是推拉门
置于内部的开敞式厨房可心节 省本来可怜的采光面。
东京HM
真正的精装修
不只是用精致的材料，而 是进行精心的安排。
东京HM
周到细致的家具
东京HM
菜单化选件细到 一片拉门
东京HM
市场分析-沈阳房地产市场的分析与展望(PPT 70页)
2
2. 关于房地产市场
3
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
1200 1000
800 600 400 200
0
250 200 150 100 50 0 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12
空置1-3年 （含1年） 待销
空置3年以上 （含3年）
2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）
空关房?
26
截止2008年底，全省累计商品房和商 品住宅的空置面积分别为1567.6万平方 米和1058.7万平方米，同比分别增长 14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空 置率分别为16.5%和13.1%。
均价 （元/平 方米）
同比增 长（%）
23
沈阳经济区中，以沈阳商品房的均 价最高，其他地区相对不高，总体涨 幅比较适当。
24
5. 房地产开发资金来源比较稳定
➢由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其 他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款） 比重的下降与自筹资金来源比重的增加。
25
6. 空置商品房有所增加
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 实际完成投资（亿元）
10
2. 商品房销售量稳步增长
2. 关于房地产市场
3
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
1200 1000
800 600 400 200
0
250 200 150 100 50 0 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12
空置1-3年 （含1年） 待销
空置3年以上 （含3年）
2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）
空关房?
26
截止2008年底，全省累计商品房和商 品住宅的空置面积分别为1567.6万平方 米和1058.7万平方米，同比分别增长 14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空 置率分别为16.5%和13.1%。
均价 （元/平 方米）
同比增 长（%）
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沈阳经济区中，以沈阳商品房的均 价最高，其他地区相对不高，总体涨 幅比较适当。
24
5. 房地产开发资金来源比较稳定
➢由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其 他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款） 比重的下降与自筹资金来源比重的增加。
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6. 空置商品房有所增加
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 实际完成投资（亿元）
10
2. 商品房销售量稳步增长
xxxx年7月沈阳房地产市场分析报告_8页
2010年7月沈阳房地产市场分析报告第一章商品房市场商品房供应量分析7月全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%。
随着沈城楼市进 入传统的销售旺期，而且近期市场有一定的回暖迹象，所以各个开发商加大了推 售力度，市场供应量逐步放大。
7月份商品房供应套数为24013套，其中商品住 宅供应面积为193.25万平方米，其供应面积占当月总供应量的 89.92%,商品住 宅供应套数为20340套。
商业用房供应面积为20.14万平方米，其供应面积占当 月总供应量的9.37%，供应套数为3078套。
商品房供应量走势7月份全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%,供应套数为 24013,由于09年下半年土地市场成交火爆，必将导致未来几年新项目不断涌现,饶万平套散单也万平350(X130000 25000 20000 100OT S000进入'10年第2季度以来，商品房供应量逐步放大，特别是进入 5月份以来整体 放量趋势明显，这主要是因为一方面传统销售旺季即将到来，很多开发商已经着 手打提前量，另一方面是为了减少房产新政将产生的不利影响， 缓解下半年销售 压力，开发商明显加大了推售力度。
本月各区供应量分布情况■沈冋匹 ■大东区 •铁"区■MIZ本月新项目上市、新品加推依然集中，特别是像于洪区这样楼盘大量聚集的 区域，供应量放大明显，使得该区本月以 27.1%位于各区供应量之首。
而其他传 统的主要供应区域如：铁西区、浑南新区表现相对平稳，所占供应比基本都在 15鸠上。
各区域供应量走势从7月份各区域供应量走势来看，于洪区供应量在上月少许回落后，本月迅 速攀升，放量明显。
而铁西区自从今年3月份以来一直保持良好的上升态势， 本苏評常区和超如$大極I 14%6.2*64%60*和平尊off st 需煤si大嵐尊册 一—快商&蘭-* -•于洼理为苏拿电MM•月继续向上攀升，浑南新区虽然本月小幅回落，但是由于大浑南以及行政中心南移已经确定，所以未来供应量必将还会保持强劲的上升趋势。
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数据来源：沈阳规划局
城市扩张
（南移北拓）
于洪
沈北
城市中心区
长白
浑南 奥体
城市背景：城市郊区化发展为沈阳大盘兴起提供了契机，万科所在的长白将成为和平区 新中心
B.A.Consulting
5
万科城开发的区域背景
胜利桥
工农桥
万科城
三好桥（规划） 新世界会展中心
罗士圈森林公园（规划） 高尔夫球场（规划）
区域范围
先期——开发低价值地块，提升土地价值 后期——开发高价值地块，获取更高溢价
B.A.Consulting
D
14
万科城开发策略
万科城总体规划图
产品：高板、高塔 客户：中产阶级
1期
2～8 期
2006
2007－2014
产品：洋房、小高板、高板
折板、高塔
客户：城市新锐→小康之家→富贵之家
路 河 滨
6期
2.1 期
1.1 期
8期
7期 5期
4期
高塔
高塔、多层（精装）
3.1 期
配套：部分底商
1.2
期 洋房、小高层
配套：沿街底商、点商
高层、联排 配套：沿街底商、
开发策略
土地开发模式：临街先行，临河跟进 产品开发模式 ：低密先行，高密跟进
B.A.Consulting
15
万科城产品策略
前期 2005－2007
2008
提升区域人气 房地产开发
最佳结合点：大盘开发
区域背景：区域规划、发展大势为长白大盘开发提供了契机，而万科正处于长白岛的黄金地段
B.A.Consulting
7
沈阳万科的发展历程
1993-1997
1998-2002
2002-2006
2005
2006
2007
14年取得的业绩 总开发规模：约240万平方米 规划总户数：约15000户 （已入住约：9000户） 已入住人数：约2.8万人
业城市转变为一座复合功能型城市，沈阳将成为一座超大型城市，并对周边城市 群产品较强的“极化效应” ； 3、 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10-15年的快速发展期，城市的原有格局将 被打破，新的有价值的区域将产生并发展。 4、长白岛将最终于成为城市核心区的一部分，其核心价值是更好的高端城市生活 功能区。
四、万科城项目的主要问题
B.A.Consulting
2
一 案例价值说明
通过本案例，对大盘开发的基本过程进行梳理，主要有：
– 大盘的开发背景 – 大盘的规划特色 – 大盘的产品特色 – 大盘的客群特征 – 大盘的主要问题
B.A.Consulting
3
二 万科城开发的城市背景
1、国家的东北振兴计划将使整个东北迎来黄金发展阶段； 2、沈阳作为东北地区最大的城市其城市地位和功能都将提升，沈阳将由一 座工
大事记
2005年，万科拿地 2006年7月，一期1.1期、1.2期开盘，年底售罄 2006年底，一期1.3期开盘 2007年8月，3.1期开盘 2007年9月，2.1期开盘
B.A.Consulting
10
万科城在城市发展中角色
东方威尼斯
格林生活坊
万科城
新世界花园
SR国际新城
阳光100
中低档居住区
北
大盘案例分析之沈阳万科城
（伟业顾问出品）
沈阳万科城案例分析 — 目录
一、案例价值说明 二、万科城大盘开发背景分析
➢ 城市、区域及开发商 ➢ 万科城发展历程 ➢ 万科城的城市角色 ➢ 万科城的地块开发分析 ➢ 万科城的开发模式分析 ➢ 万科城的核心价值
三、万科城大盘项目分析
➢ 万科城规划分析 ➢ 万科城产品分析 ➢ 万科城销售分析 ➢ 万科城一期分析
务、文化休闲
罗士圈森林公园（规划） 三好桥（规划）新（世规界划会）展中心
高尔夫球场（规划）
——上图时间截至2005年
进入
浑南大道
本案在城北的地位定位是什么？
区域地位：长白银带宜居品质大盘先行者 作 用：推动长白开发进程，强化长白宜居氛围
B.A.Consulting
12
万科城地块的价值关系
➢ 项目地块价值 ✓ 土地价值迅速上涨 ✓ 未来将成为沈阳新都心 ✓ 占有城市中心稀缺水景资源
品牌背景：历时14年的沈阳万科，在沈阳已深“得”人心
B.A.Consulting
8
沈阳万科的发展历程（品牌价值背景）
1993-2001 初期发展阶段 品牌价值树立
2002年-2005年 高速发展阶 段 品牌价值稳固
2006年至今 规模化发展阶
段 品牌价值实现
基础：产品、金牌物业
理念：以人为本
核心：引导生活方式
B.A.Consulting
浑南、奥体
浑南大道 ——上图时间截至2005年
6
万科城开发的区域背景
——2004-2005年—— 现状 市政配套落后，急待开发 规划 和平新中心，区域价值高 环境 银带核心区，宜居区域 土地 大规模放量，大盘开发前提
——发展目标——
目标
实现途径
树立区域形象 市政基础建设
沈北
ห้องสมุดไป่ตู้于洪
老城区
长白
浑南
中高档居住区
浑河
城市角色：沈阳大盘开发时代的里程碑 作 用：将城市居住模式提升一个档次
B.A.Consulting
11
万科城在区域发展中地位
工农桥
胜利桥
万科城
占地114公顷，总建300万平米，会展、星级 酒店、高级写字楼、商场、中高档住宅、现 代商贸金融服务业、 I T产业及教育、社区服
中期
2009
2010
2011
2012
后期 2013
品牌背景：万科城入市之时，万科品牌已然树立，形成“哈万”一族
B.A.Consulting
9
万科城的发展历程
2004
2005
2006
2007
2008
✓ 百花齐放
✓ 远洋、和黄、深航进入 ✓ 万科2.1期、3.1期开盘
✓ 格林、新加坡城进入 ✓ 万科一期1.1期、1.2期开盘并售罄，1.3期年底开盘
✓ 万科长白拿地，首家进军长白 ✓ 长白规划确定并开始实施
B.A.Consulting
4
万科城开发的城市背景
——2004——2010—— ✓ 全国经济第四极
外部机遇 ✓ 辽宁城市群龙头城市
城市化率 ✓ 60%→80%
人口总量 ✓ 700万→1000万
经济水平
✓ 人均GDP 3400→6600美元
房地产状 ✓ 投资增幅快（36%）
况
✓ 供＜需
土地供应
✓ 郊区提供大量待开发 用地
➢ 各地块价值细分
A 临河，景观好，居住价值最高 B 不临河，临路但偏远，价值最低 C 围合，居住价值较高 D 临路，商业价值较高
A B
C D
B.A.Consulting
13
万科城地块价值实现
价值实现 A＞C＞D＞B
一期
二期
三期之后 Time
B
A
D C
C A
B 以产品塑形象，拉升整个地块价值
价值最大化