商业铺面划分
商业铺面划分
商业铺面分割专题一、商业铺面划分基础知识Q1、为什么要进行商铺面积分割？商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
Q2、商铺面积分割原则1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积◆商铺的分割，必须遵循主题定位的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类及业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；例：若项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；3、避免出现铺位死角；4、避免通道中出现柱子；5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。
商铺的分类问题回答
商铺的分类商铺的分类商铺是指在商业区内经营的各种零售、批发、服务、娱乐等业态的店铺。
商铺的分类主要根据经营的商品或服务类型、经营方式、经营规模等方面进行划分。
按照经营的商品或服务类型，商铺可以分为以下几类：1. 食品类商铺：主要经营各种食品，包括超市、便利店、餐饮店等。
2. 服装类商铺：主要经营各种服装、鞋帽、箱包等，包括服装店、鞋店、皮具店等。
3. 家居类商铺：主要经营各种家居用品，包括家具店、家居饰品店、家电店等。
4. 数码类商铺：主要经营各种数码产品，包括手机店、电脑店、相机店等。
5. 美容类商铺：主要经营各种美容服务，包括美容院、美发店、美甲店等。
6. 健身类商铺：主要经营各种健身服务，包括健身房、瑜伽馆、游泳馆等。
7. 娱乐类商铺：主要经营各种娱乐服务，包括电影院、KTV、游戏厅等。
按照经营方式，商铺可以分为以下几类：1. 直营店：由品牌企业直接经营的店铺，通常具有较高的品牌知名度和统一的经营管理。
2. 加盟店：由品牌企业授权给加盟商经营的店铺，通常具有较高的灵活性和地域适应性。
3. 自营店：由个人或团队自主经营的店铺，通常具有较高的创新性和个性化。
按照经营规模，商铺可以分为以下几类：1. 大型商场：通常由多个品牌企业合作经营，集合了各种商品和服务，规模较大。
2. 中型商场：通常由单个品牌企业经营，规模较大，但不如大型商场多元化。
3. 小型商铺：通常由个人或团队经营，规模较小，但具有较高的灵活性和个性化。
商铺的分类不仅有助于消费者更好地了解商铺的经营特点和优势，也有助于商铺经营者更好地了解市场需求和竞争情况，从而更好地制定经营策略和提高经营效益。
商业项目铺位该如何分割
商业项目铺位该如何分割一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
店铺划分原则与方法
店铺划分原则与方法一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法
铺位划分与编号建议一、郑州市在售项目分析从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。
（一）、在售项目重点信息统计表项目名称商业规模销售模式商铺面积销售价格业态规划备注中国元通纺织城约10万㎡即返3年24%40年经营权一二层连体卖街铺80-200㎡内铺43㎡街铺4530元/㎡内铺3328元/㎡共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。
郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位帝湖王府约3万㎡70年产权（不详）街铺:20㎡内铺: 20-25㎡街铺11000元/㎡内铺9000元/㎡一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。
凯旋门约2.8㎡2年包租返17%50年产权100-1000㎡7000-15000元/㎡1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室位于陇海路与桐柏路交叉口紫金城约1.6万㎡产权式销售10年返租90%签租约10-200㎡以10-20㎡左右的铺居多街铺24000元/㎡内铺12000元/㎡二楼7000元/㎡1-2楼精品百货.3.4楼超市本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。
是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目宝龙城市广场约20万㎡不包租（只拿出30%的面积销售，其余只租不售）40-120㎡为主1F-1.9~2.9万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~0.8万元集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL 天旺广场约6.6万㎡50%首付即返3年24%1F：50-100㎡2F：100-200㎡3/4F：200-2000㎡1F-1.3~1.6万元2F-0.8~1.0万元3F-0.7~0.8万元世纪华联已经入驻天明路与东风路交汇处DEMALL郑州国贸中心约10万㎡（只拿出40%销售，其余只租不售）10-30㎡为主50-60㎡为辅1F-2.0~3.5万元2F-1.2~1.8万元将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态农业路花园路交汇处大上海10万㎡以上60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50%15-80㎡15-20㎡小面积铺为主步行街部分则稍大50-80为主1F-1.8~3.0万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~1.6万元复合业态太康路与人民路交汇处（二）、共同特征大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；（三）、分析结论商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。
商铺划分原则
商铺划分原则
三峡福斯德广场商铺划分依据以下几个原则：
第一：商铺面积划小的原则
第二：避免异形商铺产生的原则
第三：避免柱头在商铺内的原则
具体划分方法：
第一：根据柱距，两等分或者三等分；
第二：划分时注意人流动线的流畅，避免出现死铺；
第三：保证商铺开间在2.7米以上，保证商铺开间和进深比保证在1:3左右；第四：位置较好的商铺应尽量划小，保证总价不至于过高；
第五：
第六：如果出现异形商铺，则尽量将异形商铺面积划小；
第七：异形商铺的划分应注重其实用性，尽量增大使用价值；。
商铺三大形式的分类
市场类商铺
在这里，我们所说的”市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。
炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被”复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。
其他商铺-”一般股票”
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为”一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅万/平方米的商铺，最高可以卖到万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
商业场所商铺分割原则
INSERT YOUR LOGO商业场所商铺分割原则通用模板Management of all operations in the behavior and management, and require members to abide by the rules or guidelines, so as to play the role of the company team, get the trust of partners, win business opportunities.撰写人/风行设计审核：_________________时间：_________________单位：_________________商业场所商铺分割原则通用模板使用说明：本管理规范文档可用在标准化管理中规范所有操作的行为和管理，并要求成员一起遵守的规章或准则，从而发挥公司团队的作用，得到合作伙伴的信任，赢得商业机会。
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商业场所商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
一、主题的原则主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是否科学，是我们首要考虑的问题，它决定商铺分割后是否与主题匹配。
例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等业态为主题，那么商铺的进深与开间之比在4：1左右的商铺的招商与销售都会比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。
商铺的含义与分类
商铺的含义与分类一、商铺的含义商铺是直接面对消费者进行有形商品销售的场所，它包括大型百货公司、超市以及其他各种类型的综合、专业商店和商场。
或进行（有形、无形商品兼有的）复合商品经营的场所。
其概念范畴还包括零售商业之外的娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
二、商铺的分类商铺的分类方法有很多种，具体而言，主要有以下几种。
（一）按用途分类现代商业高度发达，社会分工越来越细，由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺名称也日益增多，归纳起来有如下六种类型：（1）零售业：有百货商店、大型超市、各种专卖店、单品店以及便利店和杂货店等（2）餐饮业：有饭店、餐厅、酒吧、茶坊等（3）旅游业：有宾馆、旅馆等（4）体育、娱乐业：有歌舞厅、棋牌馆、网吧、体育场馆和健身房、电影院等（5）服务业：有车船、航空售票处、调剂商店、美容院、婚纱出租、摄影、拍卖行、会展、各种维修点等（6）金融业：有证券公司的营业厅、银行各种业务的直接受理处、营业部等（二）按面积规格分类1、按面积分类（1）小型商铺：店铺面积在100平方米以下（2）中型商铺：店铺面积在100~1000平方米以内（3）大型商铺：店铺面积在1000平方米以上从传统意义上来说，商铺面积的大小决定商业企业规模的大小。
2、按规格分类各地的商铺规格分类有所不同，其基本规律是商铺价值高的地区，商铺规格划分较小，而商铺价值低的地区，商铺规格划分较大。
（三）按占有形式分类（1）自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺。
（2）租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
（3）转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人址接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人只与转租人发生权利、义务关系。
商业铺位划分及部分业态招商条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修
部分业态招商 条件
服 经营楼层选择 （层） 结构层高要求 （m） 开间（m） 物业交付装修标 准 30－200
具体要求 80－150 1
≥4 4－8 10-20 提供接口，能保持稳定正常 裸露，最好不要有绿化带 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯
综合超市 社区标超 便利超市
餐饮
1层/2层
偏好社区商业街两端位置，临主干道
美容/美发 美容/
1层/2层
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择 （层） 结构层高要求 （m） 楼板承重（Kg/ ㎡） 给排水 供配电 电话线 物业交付装修标 准
具体要求 100-500 100-500 1
≥4.5
≥500 接驳到位 提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备 用电源 提供配口 毛坯
部分业态招商 条件
≥4.5
≥500 接驳到位，日供水量≥100吨； 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－ 150kw/1000㎡，并设置备用电源 提供与否需与发展商沟通 提供配口 配备管道煤气或瓶装煤气站 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-150 毛坯
商业场所商铺分割原则
四、目前市场商铺分割存在的缺点和问题
例如：
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合
1〕电脑手机市场，时代广场厅等。。。。
理，这是造成部分商业项目公摊比例过高〔有的高达 50%〕的直接缘由。
2〕连锁酒店。。。。。。。。格林豪泰。。。。
以我们步行街项目为例，目前不合理的地方主要表如今以下几个方面：
这些帮助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费本钱，
1、商铺分割
也增加公共能耗和维护本钱三多不除，公摊不减。
1〕空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商
楼梯：
铺开发本钱增加使用率削减。。。。。。。
从设计上可以看到，目前很多商业项目在一、二层设计了过多
魏
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比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而 商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。可是假如项目将来的主要 商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商品展示为主的业态，则 几乎可以确定目前存在的那些进深与开间之比大于 4： 1 的商铺将会 因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达成， 因为这些种类的商业要求必需有较宽的门面，而很深的进深对它们几 乎没有什么用途。因此，商铺的分割必需结合功能主题来进行。
2〕沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业
商铺的分割，必需遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前
功能价值。。。。。。
提下，尽可能的充分利用有效空间面积，全部可有可无的空余面积都应
3〕金桥一栋铺面进深问题，导致销售总价过大，租金基数高，
Байду номын сангаас
当利用起来作为商铺，尽量削减和压缩帮助功能区的面积。这是提高使
商铺分类基础知识
专卖店
定义
专卖店专注于销售某一品牌或某 一类产品的店铺，具有专业性和
深度。
特点
专卖店通常提供特定品牌或产品 的丰富选择，并配备经过专门培 训的销售人员，能为客户提供专
业的咨询和建议。
举例
运动品牌Nike的专卖店，专注于 销售Nike的各种运动鞋、服装和
配件。
体验店
定义
01
体验店注重顾客的参与和体验，通过实地操作、试用等方式，
消费者权益保护：遵守消费者权益保护 法，确保商品和服务质量，避免投诉和 诉讼。
知识产权风险：确保商铺名称、标识等 元素受到法律保护，避免侵权纠纷。
雇员法律风险：遵守劳动法规，妥善处 理员工薪酬、保险等事宜。
THANKS
感谢观看
盖更广泛的消费群体。
03
特殊类型商铺介绍
旗舰店
定义
旗舰店是品牌在一个地区或者全 国范围内的标志性店铺，代表着
品牌的形象和最高水平。
特点
旗舰店通常拥有品牌最全、最新的 产品线，并配备专业的销售顾问和 售后服务团队，以提供优质的购物 体验。
举例
苹果公司的Apple Store就是典型的 旗舰店，它集合了苹果的全系列产 品，并提供了丰富的互动体验。
消费者决策的重要环节
商铺的形象、布局、服务质量等方面直接影响消费者的购买决策， 因此，商铺在消费者行为研究中具有重要价值。
02
商铺的基本分类
按经营方式分类
01
02
03
直营商铺
由品牌或公司直接经营的 商铺，通常具有统一的品 牌形象和经营管理。
加盟商铺
加盟商通过与品牌方签订 合同，获得品牌使用权和 经营指导，按照品牌方的 要求进行经营。
商业铺面划分
商业铺面分割专题一、商业铺面划分基础知识Q1、为什么要进行商铺面积分割？商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
Q2、商铺面积分割原则1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积◆商铺的分割，必须遵循主题定位的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类及业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；例：若项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；3、避免出现铺位死角；4、避免通道中出现柱子；5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。
商铺分割技巧
商铺分割技巧加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。
难题3：通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规太多、空闲场地太多。
这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。
难题4：公摊比例过高商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
1、商铺分割常见难题（1）合理设计商业场所平面布局方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。
方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。
方法5：边线以直线为主对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。
方法6：变现不规则尽可能拉直处理对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。
商业项目铺位该如何分割
商业项目铺位该如何分割一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
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商业铺面分割专题一、商业铺面划分基础知识Q1、为什么要进行商铺面积分割？商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
Q2、商铺面积分割原则1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积◆商铺的分割，必须遵循主题定位的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类及业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；例：若项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；3、避免出现铺位死角；4、避免通道中出现柱子；5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。
尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置共同区域，来提高各个区域的均好性。
7、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。
Q3、如何进行商铺面积分割？（1）了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。
（2）认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。
一般规则的柱矩是8x8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。
（3）了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。
设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。
（4）铺位划分顺序a)先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；b)确定主通道和次通道的宽度；c)从街铺开始划铺，先外后内；d)一排排、一层层划分。
Q4目前商铺分割存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50% ）的直接原因。
不合理的地方主要表现在以下几个方面：1 、商铺分割从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2 、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。
主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。
三多不除，公摊不减。
（1）楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。
过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。
建议在消防标准范围内相应设置即可。
（2）厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1 个公共厕所，世界500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。
对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。
（3）空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。
3 、通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。
一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。
另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。
按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。
Q5：:如何解决公摊比例过高问题？商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
如移动、联通、淘宝进入，表面租金标准下降，实际没有降多少二、商业铺面平面布局设计平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。
柱距与铺位面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，9m柱距是市场开发比较常用的选择，这样对于面积分割以及降低施工成本有益。
平面设计的区域形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少。
这样不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别。
在平面布局中多采用棋盘式。
对于棋盘条块式分割，应解决的难点有以下几点：1）以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。
2）以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。
3）在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。
4）在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。
5）对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。
6）对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。
7）如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。
8）在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。
9）主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。
10）弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。
在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。
11）在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。
越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。
12）在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。
13）电梯口要设有主要通道。
14）单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开。
敞开式有柜台，也有摊位。
摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。
在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。
三、功能设计1、功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。
例：以我们步行街女人世界项目为例：原女人世界分割出的商业铺面470个，按照一期销售价格26000元/平和回报率8%/年测算，虽期商铺租金价格190元/㎡/月，以每个商铺面积为10平方米计算平均每个商铺将来经营要负担的月租金是1900元，另外加上物业管理费100元月，人员成本1500元/月，税务200元/月，总费用约3700元/月，而按照20%的毛利润来计算，每个商铺业主平均要达到18500元的月营业额才有可能保本，要大到37000元/月营业额才能有10%的盈利。
如果每个上门的客户平均消费50元（视业种业态不同而定），则月上门消费客户量需保持在370人次，这就是盈亏平衡点，要达到740人次/月，才能有10%利润。
也就是每个商铺平均日消费人流量需要达到12人次（即按照8小时营业时间，平均每小时1.5人）才能保本，要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的利润，而整个商业部分的日人流量就是5640人次，即平均每小时通过705人次，每分钟通过11.75人次整个市场才能保本；要达到日人流量就是11750人次，即平均每小时通过1468.75人次，每分钟通过24.5人次整个市场才能有10%的利润。
在设计主次通道宽度时，需考虑人流量的大小。
2、铺面的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6~25m2即可，36m2的就为大房间了。
房间的门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，房间尽可能以长方形为好，一般黄金矩形房间的使用率最高，不规则的边角在房间使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等为好）3、隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。
总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。
30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央，这样就加大使用空间。