商业铺面划分

商业铺面分割专题

一、商业铺面划分基础知识

Q1、为什么要进行商铺面积分割？

商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。

Q2、商铺面积分割原则

1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积

◆商铺的分割，必须遵循主题定位的原则。即结合商铺推广

的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类及业态，经营者对

铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。因

此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；

例：若项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的

选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广

场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必

然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必

须选择有实力的投资者或重复投资者

2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；

3、避免出现铺位死角；

4、避免通道中出现柱子；

5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；

6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主

通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置共同区域，来提高各个区域的均好性。

7、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。

Q3、如何进行商铺面积分割？

（1）了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。

（2）认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。一般规则的柱矩是8x8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。

（3）了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。

（4）铺位划分顺序

a)先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；

b)确定主通道和次通道的宽度；

c)从街铺开始划铺，先外后内；

d)一排排、一层层划分。

Q4目前商铺分割存在的缺点和问题

单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这

是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50% ）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：

1 、商铺分割

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

2 、辅助功能区

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。

（1）楼梯：

从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。

（2）厕所：

目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1 个公共厕所，世界500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。

对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。

（3）空闲场地：

目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。

3 、通道分割

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

Q5：:如何解决公摊比例过高问题？

商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。