资产评估汪海粟课后习题答案
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：
（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。
（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。
（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。
解：
（1）计算油罐重置成本
用价格指数按不同投资时期调整计算：
油罐主体：（350000－20000）×=825000（元）
采集系统：32000×=48000（元）
工业电视：50000×=60000（元）
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）
（2）计算加权重置成本
单位：元
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：
（1）设土地价格为x
x=万元即地块总价为万元
该地块的单位面积价格= =元/平方米
楼面地价= =万元/平方米=1517元/平方米
或：楼面地价=土地单价/容积率= =1517元/平方米
（2）容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
（3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33%=36960（元）
（4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元）
（5）设备的成新率=（1－ ）×100%
=%
4．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料：
（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。
（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%，清理费为2000元。
（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。
（4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。
要求：（1）计算该锅炉的重置成本
（2）估算该锅炉的各种贬值
（3）确定该锅炉的评估价值。
（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%，人工20%，管理费10%。
（1）计算房地产出售总价现值
=（万元）
（2）计算总建筑费用现值
=（万元）（2分）
（3）计算税金
×5%=（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）
土地评估值=
=(万元)
（5）土地单价：÷1000=元/平方米
合每亩：×=万元/亩Fra Baidu bibliotek
（6）楼面地价：÷7=元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解：
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
关税=CIF×关税率=25103×16%=美元
增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=美元
银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×%=125美元
外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×%=美元
资产评估汪海粟课后习题答案
第五章机器设备评估计算题答案
1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费万元，运杂费万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。
解：
（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元
要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本
（2）该设备的实体性贬值
（3）该设备的功能性贬值
（4）该设备的评估价值
解：
（1）计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：
压力机=35×150%/130%=（万元）
基础及安装=×（1+100%）=9（万元）
运杂费=万元
2000年12月该设备重置成本=+9+11=（万元）
（2）计算实体性贬值
实际使用年限：5×120%+5×95%=（年）
实体损耗率：1075/（+3）=%
实体性贬值额：×%=（万元）
（3）功能性贬值
（5－3）×2（1－33%）×
=×
=（万元）
（4）计算评估价值
P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值
=－－
=（万元）
2．某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置，投资50000元。评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为，1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为。2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备2006年的评估价格。
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米
建筑物层数= =8层
建筑物每层平均分摊地价=÷8=万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：
国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000××3%
=6225（元）
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=（25103+++125+）×+6225
=（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
=933000×51%
=475830（元）
3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。
解：
（1）可修复实体贬值：8000元
（2）不可修复实体损耗率： =33%
解：
（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×（1-1/）÷=（万元）
（2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5=
（3）求该房地产当前的价值
P= +
P =（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。
要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
解：
解：
（1）计算重置成本
（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元
（2）有形损耗
[84040×（1－3%）+2000]× =（元）
（3）功能性贬值
2×800×（1-20%）× =（元）
（4）该锅炉评估值
84040－－=（元）
5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。
（4）普通灯泡生产线重置全价为：
重置价值=（1）+（2）+（3）=++=万元
附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：
“量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33%
价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60%
投资时间
现行成本
投资年限
加权重置成本
1994年
825000
12
9900000
1998年
48000
8
384000
2000年
60000
6
360000
合计
933000
1064400
（3）计算加权投资年限
1064400÷933000=（年）
（4）计算成新率
成新率=
=
=51%
（5）计算评估价值
P=重置成本×成新率
（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
解：
（1）外购设备重置价值：100×90%×（1－5%）×（1－4%）=万元
（2）自制部分机器设备重置价值：
30×40%×（1－20%）×（1+80%）=万元
30×20%×（1－20%）×（1+50%）=万元
30×30%×（1－10%）×（1+100%）=万元
30×10%×（1－10%）×（1+40%）=万元
运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=万元
6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为%，外贸手续费率为%。评估基准日美元对人民币汇率为，试计算这台进口机器设备的重置全价。
+++=万元
（3）运输、安装调试费用重置价值：
运杂：10×10%×（1+20%）=万元
钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=万元
水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=万元
人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元
管理：10×10%×（1+40%）=万元
+++2=万元
（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。
（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。
（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。
解：
（1）计算油罐重置成本
用价格指数按不同投资时期调整计算：
油罐主体：（350000－20000）×=825000（元）
采集系统：32000×=48000（元）
工业电视：50000×=60000（元）
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）
（2）计算加权重置成本
单位：元
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：
（1）设土地价格为x
x=万元即地块总价为万元
该地块的单位面积价格= =元/平方米
楼面地价= =万元/平方米=1517元/平方米
或：楼面地价=土地单价/容积率= =1517元/平方米
（2）容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
（3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33%=36960（元）
（4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元）
（5）设备的成新率=（1－ ）×100%
=%
4．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料：
（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。
（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%，清理费为2000元。
（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。
（4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。
要求：（1）计算该锅炉的重置成本
（2）估算该锅炉的各种贬值
（3）确定该锅炉的评估价值。
（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%，人工20%，管理费10%。
（1）计算房地产出售总价现值
=（万元）
（2）计算总建筑费用现值
=（万元）（2分）
（3）计算税金
×5%=（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）
土地评估值=
=(万元)
（5）土地单价：÷1000=元/平方米
合每亩：×=万元/亩Fra Baidu bibliotek
（6）楼面地价：÷7=元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解：
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
关税=CIF×关税率=25103×16%=美元
增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=美元
银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×%=125美元
外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×%=美元
资产评估汪海粟课后习题答案
第五章机器设备评估计算题答案
1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费万元，运杂费万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。
解：
（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元
要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本
（2）该设备的实体性贬值
（3）该设备的功能性贬值
（4）该设备的评估价值
解：
（1）计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：
压力机=35×150%/130%=（万元）
基础及安装=×（1+100%）=9（万元）
运杂费=万元
2000年12月该设备重置成本=+9+11=（万元）
（2）计算实体性贬值
实际使用年限：5×120%+5×95%=（年）
实体损耗率：1075/（+3）=%
实体性贬值额：×%=（万元）
（3）功能性贬值
（5－3）×2（1－33%）×
=×
=（万元）
（4）计算评估价值
P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值
=－－
=（万元）
2．某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置，投资50000元。评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为，1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为。2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备2006年的评估价格。
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米
建筑物层数= =8层
建筑物每层平均分摊地价=÷8=万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：
国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000××3%
=6225（元）
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=（25103+++125+）×+6225
=（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
=933000×51%
=475830（元）
3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。
解：
（1）可修复实体贬值：8000元
（2）不可修复实体损耗率： =33%
解：
（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×（1-1/）÷=（万元）
（2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5=
（3）求该房地产当前的价值
P= +
P =（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。
要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
解：
解：
（1）计算重置成本
（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元
（2）有形损耗
[84040×（1－3%）+2000]× =（元）
（3）功能性贬值
2×800×（1-20%）× =（元）
（4）该锅炉评估值
84040－－=（元）
5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。
（4）普通灯泡生产线重置全价为：
重置价值=（1）+（2）+（3）=++=万元
附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：
“量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33%
价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60%
投资时间
现行成本
投资年限
加权重置成本
1994年
825000
12
9900000
1998年
48000
8
384000
2000年
60000
6
360000
合计
933000
1064400
（3）计算加权投资年限
1064400÷933000=（年）
（4）计算成新率
成新率=
=
=51%
（5）计算评估价值
P=重置成本×成新率
（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
解：
（1）外购设备重置价值：100×90%×（1－5%）×（1－4%）=万元
（2）自制部分机器设备重置价值：
30×40%×（1－20%）×（1+80%）=万元
30×20%×（1－20%）×（1+50%）=万元
30×30%×（1－10%）×（1+100%）=万元
30×10%×（1－10%）×（1+40%）=万元
运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=万元
6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为%，外贸手续费率为%。评估基准日美元对人民币汇率为，试计算这台进口机器设备的重置全价。
+++=万元
（3）运输、安装调试费用重置价值：
运杂：10×10%×（1+20%）=万元
钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=万元
水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=万元
人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元
管理：10×10%×（1+40%）=万元
+++2=万元