2019年5月深圳星河cocopark市场调研分析报告 56页PPT文档
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深圳COCOPARK情景式购物中心研究报告
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COCO Park的业态组合上大胆创新，主力店由４大元素构成：包括电影院、超 市、 美食广场、大型主题餐饮。
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品牌
百老汇、ZIPPO、法藤、SILVER LILY、TDELADLE、CROCS、亨利屋家族、REBECCA、 VERO MADA、X-MOOM、MISS-K、FIOUCCI、NIKKY HOME、J&NNA、 COCOON、CRL、ZOPIN、Eifini、E-WORLD、Masfer.su、evona、Psalfer、 VERSINO CLUB；Kaltendin、VERSINO CLUB、KAPPA\ADIDAS\DC\NIKE360\ NIKE\HOZ，全棉时代；EVE’s、WACOAL\寇夏尔、Tyiumph、LACE LADY、 MAGIFIT、fendecie；石名家、Calio cafe、Papa jone、和民、ILLY咖啡；易天、 SONY、移客数码、OSIM奥胜、HOLA、nikky home、SUNION、SATUBROWN、 DISCOVERBUY；GK nall salon；
十分钟步行距离服务范 围
二十分钟步行距离服务 范围
COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
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2019年整理年5月深圳商业综合体市场调查资料
深圳商业综合体市场调查
2012-05
城市商业综合体市调名录
深圳 益田假日广场 海岸城 中心城 COCO PARK 中信城市广场 地王购物中心 华润万象城
深圳益田假日广场
项目概况
益田假日广场位于深圳著名旅游生态景区华侨城 ，周边30万居民，欢乐谷、世界之窗两大主题公 园每年接纳500万国内外游客。 项目占地3.5万㎡，总建筑面积13.58㎡，由益田 集团开发，融合国际购物、环球美食、休闲娱乐等 功能为一体体验式购物中心 。 益田假日广场，以Ole’精品超市、中影益田·假 日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食等 为主力店代表以及众多品牌旗舰店，创造深圳时尚 魅力所在 。
，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心
。
深圳海岸城位于南山商业文化中心区 ，周边居住、商业、商业氛围浓厚， 紧邻滨海大道、南海大道、后海大道 、后海滨路、创业路等南山区的五条 城市主干道 。
海岸城吉祥物
“DiDA”是海岸城的一个文化
符号，它是由落入大海的水滴演 绎出的水精灵。头顶浪花，象征 着大海的勃勃生机；眼光灵动， 流露出海洋的宽容与气度；纯真 烂漫，永远保持着好奇与乐观的 生活态度。
圆形的中庭挑空设计，别致的海 洋生物造型，项目独有吉祥物的 点缀，商场内部洋溢着无处不在 的海洋气息。
主力店
商业业态布局
中心城
中心城广场位于深圳市福田区福华一路3号（大中华西 侧）会展中心地铁站B出口，与市民中心和会展中心同处 一条中轴线。 中心城广场于2007年4月28日正式开业，总建筑面积14 万平方米，为CBD中心区最大的购物中心。 自然生态的建筑风貌，东西两侧绿色景观下沉广场，屋 顶敞开式露天公园，给人以吃喝玩乐一站式购物体验。 中心城广场共五层，分别为L层、UG层、G层及B1、 B2层。
2012-05
城市商业综合体市调名录
深圳 益田假日广场 海岸城 中心城 COCO PARK 中信城市广场 地王购物中心 华润万象城
深圳益田假日广场
项目概况
益田假日广场位于深圳著名旅游生态景区华侨城 ，周边30万居民，欢乐谷、世界之窗两大主题公 园每年接纳500万国内外游客。 项目占地3.5万㎡，总建筑面积13.58㎡，由益田 集团开发，融合国际购物、环球美食、休闲娱乐等 功能为一体体验式购物中心 。 益田假日广场，以Ole’精品超市、中影益田·假 日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食等 为主力店代表以及众多品牌旗舰店，创造深圳时尚 魅力所在 。
，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心
。
深圳海岸城位于南山商业文化中心区 ，周边居住、商业、商业氛围浓厚， 紧邻滨海大道、南海大道、后海大道 、后海滨路、创业路等南山区的五条 城市主干道 。
海岸城吉祥物
“DiDA”是海岸城的一个文化
符号，它是由落入大海的水滴演 绎出的水精灵。头顶浪花，象征 着大海的勃勃生机；眼光灵动， 流露出海洋的宽容与气度；纯真 烂漫，永远保持着好奇与乐观的 生活态度。
圆形的中庭挑空设计，别致的海 洋生物造型，项目独有吉祥物的 点缀，商场内部洋溢着无处不在 的海洋气息。
主力店
商业业态布局
中心城
中心城广场位于深圳市福田区福华一路3号（大中华西 侧）会展中心地铁站B出口，与市民中心和会展中心同处 一条中轴线。 中心城广场于2007年4月28日正式开业，总建筑面积14 万平方米，为CBD中心区最大的购物中心。 自然生态的建筑风貌，东西两侧绿色景观下沉广场，屋 顶敞开式露天公园，给人以吃喝玩乐一站式购物体验。 中心城广场共五层，分别为L层、UG层、G层及B1、 B2层。
深圳Coco Park购物中心案例研究分析
周边消费力 所在福田区现已拥有愈95万居民及商务人士，均由高收入， 高消费人士组成。此外，其特色酒吧、餐饮等业态更是吸 引了大量罗湖消费者； 项目与深圳国际会展中心相距离100米，联动会展商圈， “在会展中心展览，到Coco Park消费； 项目位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接一号线、四号线 三个出入口；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
深圳星河COOKPARK
星河第三空间
星河RICH
星河世纪大厦
创意家居购物中心，深圳首家一站式奢华家居体验馆
全球顶级零售商场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、 社交、商务等功能亍一体癿全球顶级零售商业项目
深圳甲级写字楼 获“2009年度国家优质工程银质奖”
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有
南侧：君尚广场 西南：天虹购物广场
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有 南侧：星河国际
10
2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线不本项目直接连通，从1号线购
物公园站C出口即可到达COCO PARK癿入口。目前
正圃修建癿轨道交通3号线也经过本项目。
5
1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年圃香港成立，事务所由一群亍世界最大癿一家建筑设计公司共事多年癿与业人士成立， HOK是世界最大癿建筑 设计公司之一，尔本建筑师事务所癿精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是圃霍克 (HOK) 国际共事8年癿资 深建筑设计师，积累了丰富癿亚太地区建筑设计经验。 尔本建筑师事务所圃提交“多文化混合”设计项目、不中国以及亚太地区癿当地収展商以及不跨国公司集团(例如凯悦酒 店、Gerald Hines， Le Meridian， 国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富癿经验。
配套
B1层业态比例（按面积）
10%
美収
合计
1
36
200
6215
3% 2%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套 85%
细分业种从产品类型上看男女服装比例较大，数量上占 到了25%癿比例，其他业种所占癿比例相差丌大。 细分业种从面积配比上来看作为本层主力店癿超市所占 癿比例最大，达到68% ；其次男女时装，占比为11%。 从档次上看主要是国际二三线品牉和国内一二线品牉， 所占比例较平均。
星河雅宝CCP市场调研及定位报告(终)
14
集中式商业供应量
1200 900 600 300
深圳市集中式商业供应情况（单位：万平米）
增加87% 1081
577
• 集中式商业供应在未来五 年内将呈现爆収式增长， 兲外商业放量增长，兲内 商业竞争日趋激烈
• 新增商业供应将主要集中 在兲外地区，如龙岗中心
0 2012年存量
2017年总量（预计）
2008
80%
60%
51%
40%
20%
0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
数据来源：深圳市统计局
• 在过去癿三十年中，深圳癿第一产业癿比重迅 速下陈。迚入二十一丐纨后，深圳第一产业癿 比重已经常年保持在1%之下。至2008年，第一 产业所卙比重仅为0.1%
星河雅宝
3
宏观经济环境
14,000 14,000 12,000 12,000
10,000 10,000
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 单位：亿元0
GDP GDP
GDP增长率 GDP增长率
6,802
7,787
8,201
9,582
12,950 11,506
8
城市发展规划
南北贯通 西联东拓 三轴两带多中心
龙华中心
1. 南北贯通：以广深港客运与线、珠江三 角洲城际轨道线和其仐区域交通设斲网 络为依托，贯通不南面香港、北面广州、 东莞、惠州等城市癿空间联系，强化珠 江三角洲城镇群癿空间収展“脊梁”
2. 西联东拓：通过厦深铁路不跨珠江通道 癿建设，极建两条东西向城市収展带， 加强不珠江西岸地区及惠州和粤东地区 癿联系，拓展深圳癿空间収展腹地
集中式商业供应量
1200 900 600 300
深圳市集中式商业供应情况（单位：万平米）
增加87% 1081
577
• 集中式商业供应在未来五 年内将呈现爆収式增长， 兲外商业放量增长，兲内 商业竞争日趋激烈
• 新增商业供应将主要集中 在兲外地区，如龙岗中心
0 2012年存量
2017年总量（预计）
2008
80%
60%
51%
40%
20%
0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
数据来源：深圳市统计局
• 在过去癿三十年中，深圳癿第一产业癿比重迅 速下陈。迚入二十一丐纨后，深圳第一产业癿 比重已经常年保持在1%之下。至2008年，第一 产业所卙比重仅为0.1%
星河雅宝
3
宏观经济环境
14,000 14,000 12,000 12,000
10,000 10,000
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 单位：亿元0
GDP GDP
GDP增长率 GDP增长率
6,802
7,787
8,201
9,582
12,950 11,506
8
城市发展规划
南北贯通 西联东拓 三轴两带多中心
龙华中心
1. 南北贯通：以广深港客运与线、珠江三 角洲城际轨道线和其仐区域交通设斲网 络为依托，贯通不南面香港、北面广州、 东莞、惠州等城市癿空间联系，强化珠 江三角洲城镇群癿空间収展“脊梁”
2. 西联东拓：通过厦深铁路不跨珠江通道 癿建设，极建两条东西向城市収展带， 加强不珠江西岸地区及惠州和粤东地区 癿联系，拓展深圳癿空间収展腹地
COCO PARK
购物中心分流路口
购物中心设两个入口 侧门可直接进 入下沉式广场 购物中心 正门
商业业态规划
业态比例：
40%
35%
餐饮 娱乐休闲 超市 购物
10%
15%
负一楼业态平面图
负一楼业态分布 有吉之岛超市、 国际连锁餐饮、 珠宝配饰、个人 护理、家居生活、 影音、礼品店
负一楼业态情况
一楼平业态面图
一楼业态分布 有国际精品服 饰店、珠宝、 名表、经典配 饰名店、 COCO露天 国际酒吧街。
二楼与三楼平业平面图
二楼业有态商务 休闲服饰、时尚 女装、休闲运动 城、国际特色餐 饮、流行配饰、 家居生活、影音 礼品店和百老汇 影城。
三楼业态有高 档美食概念餐 厅、美容护理 SPA。
一楼平业态情况
二楼与三楼业态情况
coco park入驻品牌商家一览：
GUESS、CK jeans、La pagay、G-STAR、Textwood、TOUCH、Smith’s、Selected、 TUDOR、浪琴、天梭、周大福、施华洛世奇、吉之岛、星巴克、棒约翰、汇丰银行、 百老汇影城、中国移动信息生活馆等。
COCO PARK情景式公园购物中心 调研报告
2014.12.5
项目基本情况
COCO PARK国内首购物中心
COCO Park，深圳唯一公园版情景 式购物中心，CBD版块新商业代表。 于2006年9月30日正式对外开放。 共五层，由福华三路、民田路、福 华路和中心二路四条主干道合围， 紧邻国际会展中心和正在建设中的 深圳第一高楼平安国际金融中心， 无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交 总站。
项目体量
深圳市福田区COCO PARK 占地面积：约3.08万平方米 建筑面积：约8.5万平方米 水道面积：约2.3万平方米 停车位：约600个 楼层：一共5层，地上3层，地下2层 开业时间：2006年9月
研究分享深圳COCO+PARK人流动线设计
都市中的休闲购物乐园coco park 的人流动线设计在现代商业空间里，Shopping Mall是目前世界上商业零售业发展历程中最先进、最高级的商业形态。
同时，也是一种新兴的复合型商业地产运营业态。
它由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、康体、文化等各种服务的一站式、体验式消费中心。
通常由一个主力店和几个次主力店组成，集合了百货店、超市、专卖店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，娱乐天地、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施，涵盖众多零售业和服务业的内容。
在满足消费者物质与精神、休闲与娱乐的全方位体验的同时，Shopping Mall 正以多元化的消费模式成为引领城市购物时尚的全新的生活体验和感受。
深圳星河COCO PARK是深圳最新开业的大型Shopping Mall，位于深圳中心区，由四条主干道合围而成，距深圳会议展览中心仅150米，地理位置得天独厚，。
其总投资6.8亿，建筑面积8.5万平方米，共5层，含地下二层，地上三层，其中1/4的面积被设计为休闲空间。
COCO PARK由国内首个“内街”式购物中心，和典型的一站式消费构成，集中了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化艺术等多种业态。
香港百老汇影城、吉之岛及众多知名商家现已入驻。
COCO PARK独创的“围合式建筑、开放式经营”给消费者提供了更加惬意的购物环境，使消费者一边欣赏独特的景观，一边在这里进行各种消费，消费的过程因此变得生趣盎然。
COCO PARK四面临街，共有9个入口。
6000平方米的全开敞下沉式露天广场，不仅适合各类推广活动的“广场秀”，更给消费者提供了一个充满了阳光的新鲜空间。
12条折叠式内街，5个自然中庭、100米空中天桥，营造了一种愉快而又新奇的购物体验。
COCO PARK因其独特的建筑语言，给室内设计带来了创作的灵感，同时也带来了更大的挑战。
由于位于深圳CBD中央，其消费群体主要是周边写字楼里一群年轻上班族及周边高档社区的高消费的家庭。
2019年5月深圳星河cocopark市场调研分析报告 56页PPT文档
总面积占比 5.10%
特色餐 饮
酒吧
—15—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
鸟瞰图
—16—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
剖面图
—17—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.动线分析
（9）COCO Park 设有自行车停车场
—35—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（10）主力店直达 便捷
（11） COCO Park中的电梯设置 较多，位置分布较 为合理，其中升降 梯四部，扶梯B1有 五部、L1有5部、L2 有4部
—36—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
③杂志与传单
—44—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
④柱子广告
—45—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
—38—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（3）通往中庭花园的开门时间不定，给顾客动线造 成障碍； （4）商场内无母婴护理室； （5）指示图错误； （6）卫生间坐便，无消毒套； （7）无Wi-Fi； （8）物业管理差。
深圳星河时代COCOPARK市调报告
384792 461708 446739 434505 435179
877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981
198134 251521.5 301088 194506 249568.1
1090751 1241592 1843857 1509734 1334660
*
图片展示
更衣间
休息区
*
图片展示
*
主要品牌介绍-----餐饮
*
主要品牌介绍-----服装
*
商户图片展示
商户图片展示
商户图片展示
经营情况
星河COCOPARK各月销售数据统计
时间（月份） 10
11
12
1
2
合计
平均
月销售 （单位：万元）
2095.68
1993.4
2606.24
2908.67
14417.5 19856 20649 15855 18975.98
坪效 1105.3 1767.2 2164.6 476.5 1712.2 1633.5 902.1 1509.0 721.5 1043.7 1054.2
➢销售最好的是九毛九，月均100.7万，最低的是Annex，月均1.9万。
➢坪20效21/最11/2好的是禾绿，月均2165元/平方，最差的是仙踪林，月均477元/㎡
4、零售方面
经营情况
零售
10
11
12
1
2
合计 月均销售 （万元） （万元）
1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3
零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等
公园版情景式购物中心深圳
2021/3/7
14
Байду номын сангаас
七、项目实景图
亚热带植被、不规则集图案的花路再加上大马椰林和蕉叶，令顾 客仿佛置身于亚热带的花园之中。
2021/3/7
购物中心下沉式广场 15
七、项目实景图
餐饮区的亚热带植被加上水景，别具亚热带风情。
2021/3/7
16
七、项目实景图
百老汇影院售票处
酒吧陈列
2021/3/7
2021/3/7
8
六、项目定位及业态规划
2、业态规划
— 业态比例（按面积分）： 餐饮（酒吧）35%；电影院（娱乐休闲）15%；精品生活超市：10%。
— 主力店： 吉之岛超市、百老汇影城、2200 多平方米美食广场。
— 各层业态分布： -1F:吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店； 1F:为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO 露天国际酒 吧街； 2F:为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、 家居生活、影音礼品店和百老汇影城； 3F:为高档美食概念餐厅、美容护理 SPA。
COCO PARK 由国内首个“内街”式购物中心，和典型的一站式消费构成，集中了购物、餐饮、休闲、娱 乐、文化艺术等多种业态。香港百老汇影城、吉之岛及国内享有 备受年轻女性追捧的 VERY MODA、 ONLY 等。COCO Park 还打造了日韩潮流专区， 引入韩国名牌时装。进驻 COCO Park 精品类锁定国 际一线品牌 SWAROVSKI、 LONGINES、TISSOT、周大福等；休闲运动服饰品牌囊括三叶草、NIKE、 ADIDAS、 KAPPA。其中龙浩运动城将携旗下 11 大国际一线动动品牌全线进驻，设立面积达 1700 多平 方米的旗舰店 。潮流服饰方面 ，COCO Park 囊括了国内一线的男装品牌 KALTENDIN 和梵思诺，将商 务休闲和商务男装完美搭配组合。
深圳CocoPark考察报告
地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的 建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。 香港启胜管理公司
运营/物业管理 公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员 之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大 廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二 十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元 二、开店情况： 深圳：益田假日 金光华 成都：万象城 万达 上海：月星环球港 北京：蓝色港湾 西单大悦城 三、经营面积：60 ㎡左右 四、销售情况：月销售8万-10万 五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司
星河cocopark、海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
提升服务质量
加强员工培训，提高服务 水平，增强消费者满意度。
营销策略创新
运用互联网和社交媒体等 新型营销手段，提升品牌 知名度和美誉度。
05
案例研究
成功案例分析
地理位置优越
位于深圳市福田区，紧邻地铁站和公 交站，交通便利。
品牌聚集效应
吸引了众多知名品牌入驻，包括Zara、 H&M、Apple等，提升了整体商业氛 围。
随着科技的发展，未来商业项目将更加注重数字 化、智能化技术的应用，提升消费体验。
绿色环保与可持续发展
环保理念将进一步融入商业项目规划与运营中， 实现商业发展与环境保护的和谐共生。
3
消费升级与个性化需求
随着消费升级，未来商业项目将更加关注消费者 个性化需求和情感体验，提供定制化服务和体验 式消费场景。
星河cocopark、海雅缤纷城 等深圳商业项目调研分析
目
CONTENCT
录
• 项目概述 • 商业项目分析 • 市场调研 • 项目优劣势分析 • 案例研究 • 结论与建议
01
项目概述
项目简介
星河cocopark
位于深圳市福田区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能 于一体的商业综合体。该项目由星河集团开发，设计独特，环境 优美，是深圳市著名的购物中心之一。
04
项目优劣势分析
项目优势分析
地理位置优越
星河cocopark和海雅缤纷城均位于深圳市核心区域，交通便利， 人流量大，为商业活动提供了良好的基础。
多样化的商业业态
两个项目均涵盖了零售、餐饮、娱乐等多种商业业态，满足了消 费者一站式购物和娱乐的需求。
品牌资源丰富
项目吸引了众多知名品牌入驻，提升了整体商业品质和吸引力。
深圳星河时代研究报告
高层向外立面
2.
别墅立面
别墅立面
高层向里立面 Code of this report | 16
住宅(用材)：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采 用透明中空玻璃。
别墅立面
高层立面
别墅大门
别墅立面
Code of this report | 17
住宅-户型(1/6)：产品线丰富，梯户比适宜
高层住宅
星河时代踩盘报告（建筑、园林分析）
Centaline Consultants
1 2 3 4
项目概况 建筑分析
园林分析
项目总结
1
区域规划
龙岗区域图
片区规划：龙岗政治、经济、文化腹地，深圳未来次 市级中心，高起点，高规划
>区位优势：位于龙岗区的核心 项目成功之处 地区，具有良好的自然、人文 资源。
龙岗中心城板块
田园风情
— ART DECO 围合庭院 现代风格中心园林 — 空中花园 欧式中央园林
Code of this report | 6
3
项目概况 综合都会体，高端生活全案
基本信息
> > > > > > > > > > > > >
项目名称：星河时代 物业类别：住宅、洋房、别墅 所属片区：龙岗中心城 地理位臵：龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角 占地面积：13.6万㎡ 总建筑面积：42万㎡ 容积率：3.08 绿化率：36% 建筑年代：2011-11-26 主力产品：210-260㎡叠加别墅 开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 项目动态：底商认筹 销售均价：35000元/㎡
Code of this report | 7
2.
别墅立面
别墅立面
高层向里立面 Code of this report | 16
住宅(用材)：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采 用透明中空玻璃。
别墅立面
高层立面
别墅大门
别墅立面
Code of this report | 17
住宅-户型(1/6)：产品线丰富，梯户比适宜
高层住宅
星河时代踩盘报告（建筑、园林分析）
Centaline Consultants
1 2 3 4
项目概况 建筑分析
园林分析
项目总结
1
区域规划
龙岗区域图
片区规划：龙岗政治、经济、文化腹地，深圳未来次 市级中心，高起点，高规划
>区位优势：位于龙岗区的核心 项目成功之处 地区，具有良好的自然、人文 资源。
龙岗中心城板块
田园风情
— ART DECO 围合庭院 现代风格中心园林 — 空中花园 欧式中央园林
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3
项目概况 综合都会体，高端生活全案
基本信息
> > > > > > > > > > > > >
项目名称：星河时代 物业类别：住宅、洋房、别墅 所属片区：龙岗中心城 地理位臵：龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角 占地面积：13.6万㎡ 总建筑面积：42万㎡ 容积率：3.08 绿化率：36% 建筑年代：2011-11-26 主力产品：210-260㎡叠加别墅 开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 项目动态：底商认筹 销售均价：35000元/㎡
Code of this report | 7
福田cocopark商业市场调研报告
福田cocopark商业市场调研报告一、基础资料福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。
位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。
总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。
位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
购物中心总建筑面积：85000楼层：购物中心B1—L3F楼层高度：楼层净高3.6-4.5m场内通道宽度：4.2-6m车位数：B2、B3层共计600个车位。
经营管理：香港启胜管理公司开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。
COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区，高端消费人群集聚。
项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性和展示性都很强。
◆福田中心区商圈以大型购物中心、高档次百货为主，代表深圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市白领集中区，消费力强。
◆四大商圈围合优势东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的优势。
处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜在目标需求客群较大。
◆CBD优势福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建深圳第一平安国际金融中心◆写字楼周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场甲级写字楼，面积约140 万平方米◆中高档住宅区中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区，常住人口约 95万◆人流量会展中心人流量大，人流量最高高达15万周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目怡景中心城：距COCOPARK约800米，集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，大型生态购物中心；定位人群：中产阶层。
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④互动媒体
—50—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2）媒体广告 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
⑤广播
⑥二维码
—51—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 3）营销活动 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
⑤橱窗展示
—46—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2）媒体广告 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
①电视广告
—47—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2）媒体广告 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
（2）一楼服务台可 免费取得购物指导 手册，配有楼层导 视图，品牌推荐， 交通提示，但无停 车场平面图
—28—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（3）Park外有多处 供游客休息的座位
—29—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
介绍
2
主题定位 2
1 背景介绍 3 区位与交通分析
—4—
1.背景介绍
COCO Park
介绍
2
2.主题定位
3.区位与交通分析
投资者：星河集团 设计者： URBAN、 BELT COLLINS、陈幼坚
WOODS BAGOT、 GRAPHIA 占地面积：3.1万平方米 建筑总面积：8.5万平方米 建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层 2019年9月30日正式对外开放
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.动线分析
—22—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 3.动线回环度评价
—23—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.整体介绍
南、北两边主要为商铺区，东、西两边分别 是酒吧、餐饮区和电影院区。总投资6.8亿人民 币，建筑面积85000平方米，5层，其中1/4的面
①体验营销
—52—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 3）营销活动 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
②其他促销活动
价格促销：买赠 折扣 甩卖 会员卡等
营销活动：甜蜜情人节、喜乐元宵 爱 满龙岗等
—53—
调研 总结
4
—54—
谢谢大家！ 敬请各位领导提问！
城
使顾客感到疲惫
—41—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
①海报
—42—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
②吊旗
—43—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（12）汉堡王内庭 禁止吸烟，但外部 配有餐桌，可供吸 烟者就餐使用
—37—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（1）供室内游人休 息的位置较少，电梯 旁缺少休息椅；
（2）楼下超市的休 息椅设置在中间，较 尴尬；
—12—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.品牌分布
—13—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.品牌分布
—14—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.主力店及次主力店分布
序号 1 2 3
②LED屏
—48—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2）媒体广告 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
③电子显示屏
—49—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2）媒体广告 OOCCOOPaPrak宣rk传宣分传析分析
—55—
Thank you
子被设计为休闲空间。coco park独创的“围 合式建筑、开放式经营”给消费者提供了
更加惬意的购物环境，使消费者一边欣赏独特的 景观，一边在这里进行各种消费，消费的过程由 此变得生趣盎然。coco park四面临街，共有9 个入口。
—24—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.整体介绍
（9）COCO Park 设有自行车停车场
—35—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（10）主力店直达 便捷
（11） COCO Park中的电梯设置 较多，位置分布较 为合理，其中升降 梯四部，扶梯B1有 五部、L1有5部、L2 有4部
—36—
调研 分析
序号 1 2 3
类型
名称 JUSCO 百老汇 美食广场
名称 超级牛扒 优衣库
MUJI
中餐
主力店
建筑面积
面积占比
10432
12.27%
2107
2.48%
2200
2.59%
次主力店
建筑面积
面积占比
2148.5
2.53%
1549.1
1.82%
639
0.75%
餐饮总数：35
西餐
快餐 日本料理
总面积占比 17.34%
市场调研分析报告
调研地点：福田COCO Park 调研时间：2019.5.23
—1—
调研 目的
1
COCO Park
介绍
2
调研 分析
3
调研 总结
4
—2—
调研 目的
1
1．掌握商业市场调研的基本思路和方法 2．全面深入地了解和剖析福田COCO Park
购物中心项目的特色和优缺点
3．培养团队合作
—3—
COCO Park
—38—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（3）通往中庭花园的开门时间不定，给顾客动线造 成障碍； （4）商场内无母婴护理室； （5）指示图错误； （6）卫生间坐便，无消毒套； （7）无Wi-Fi； （8）物业管理差。
—39—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
—8—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广
—9—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广
—10—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广
—11—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广
—32—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（7）外部交通四通 八达，包括地铁， 公交车和出租车
—33—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（8）卫生间
—34—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
6000平方米的全开敞下沉式露天广 场，不仅给各类推广活动的“广场秀”，更给 消费者提供了一个充满了阳光的新鲜空间。12 跳折叠式的内街，5个自然中庭， 100M空中天桥，营造了一种愉快而又新奇
的购物体验。
—25—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2 .COCO Park设计体验
总面积占比 5.10%
特色餐 饮
酒吧
—15—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
鸟瞰图
—16—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
剖面图
—17—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.动线分析
（9）COCO Park在 一楼服务台配有爱心 伞、医药箱等便民用 品，但无论是在服务 台还是在购物手册上 都无明显标识和标注 领取地点。
—40—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（10）电梯的设计
采用回环的方式，在
万
心理上会造成顾客多
象
走了很多路程的印象，
（4）停车场有红绿 灯感应指示，方便 顾客寻找车位
—30—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（5）电梯旁有垃圾 桶，方便顾客扔垃 圾
—31—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（6）电梯、过道以 及停车场的楼层指 引位置鲜明
（1）内部采光 （2）商业灯光设计 （3）独特中庭构造 （4）导购系统 （5）其他建筑和环境特征
—26—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点