万科发展战略概述

房地产
+25%p.a.
•Roland Berger –
路漫漫其悠远
Strategy Consultants
资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析
万科已经成为我国房地产行业的领 先者之一
主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期) [百万元]
主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期) [百万元]
• 价值链上的不同程度渗透在很大程度上决定了营业的风 险和对市场环境的反应能力
营业费用：1999 [万元]
销售额：1999 [万元]
单位营业费用 产生的销售额[元]
// 万科
// 深深房
深物业
291,238
15
84,916
175
Βιβλιοθήκη Baidu
194,249
712
中远发展
53,285
3,806
•Roland Berger –
路漫漫其悠远
Strategy Consultants
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd.
•Roland Berger –
万佳百货主营业务收入(1997-1999) [百万元]
+17.6% p.a.
万佳百货营业毛利(1997-1999) [百万元]
+18.9% p.a.
万佳百货营业毛利率(1997-1999)
•Roland Berge1r9–99年净利润为2,108万元，净利润率为2.46%，属行业中等水平
路漫漫其悠远
– 主要开发与销售 中高档的商品化住 宅
路漫漫其资悠料远来源：万科公–立司•SR；t了r罗o在al兰ta“e贝国n万gd格y分内B科C析eo地r”ng品se产url牌t–a界n的ts树
商业零售
– 控股深圳市万佳 百货股份公司
– 在深圳以超级市 场与传统百货相结 合的模式从事商业 零售业务
– 1999年营业收入 达8.56亿元，零售 额跃居广东省首位 ，占全国市场份额 的0.04%
Berger – Consultants
资料来源：万科公司，罗兰贝格分析
• 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透
• 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定 改善盈利能力的途径
• “万科房地产业务未来应该在哪些环节上具备自己独特的 竞争优势？”将是未来房地产业务发展必须回答的主要问 题之一
路漫漫其悠远
1) •税R前o利la润nd Berger – Strategy Consultants
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
在未来的发展中应该处理好盈利和 增长两个发展目标的关系
• 盈利能力与增长：1997~1999
• 利润
率1)
中远
发展
提高盈利水平
• 行业
平均
值
深物业 陆家嘴
深深房 深 宝安
万科发展战略概述
路漫漫其悠远 2020/4/14
罗兰贝格的培训例案万科发展战略
内容
• A.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡 3
• B.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场 13 • C.万科未来发展需要解决的几个关键问题 - 罗兰•贝格目前的看法 30 • D.罗兰•贝格的相关方法和案例 47
• E.下一步的计划 73
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路漫漫其悠远
Strategy Consultants
A. 万科未来的发展需要在增长和 盈利之间取得平衡
•.
路漫漫其悠远
万科是一家以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及 工业制造的大型股份制企业
• 主要业务
万科
房地产开发
– 在深圳、上海、 北京、天津、沈阳 、成都等大城市进 行房地产业务开发 ，控股18家房产开 发公司
工业制造
– 控股深圳万科精 品制造有限公司
– 主要生产经营礼 品、纪念品模型、 样品、工艺品
– 1999年主营业务 收入为0.29亿元
核心业务房地产的快速增长显示了万科在这一领 域的竞争实力
其它 商业零售
• 主营业务收入：1997~1999
• [百万元]
1,956
2,269
2,912
年均增长率
+22%p.a. +2%p.a. +18%p.a.
深深房 万科 深振业 深长城 金田 新黄浦 中华 中远
房产
企业 发展
•Roland Berger –
路漫漫其悠远
Strategy Consultants
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
万科 深振业 深长城 深深房 中华 金田 中远 新黄浦 企业 房产 发展
零售业务在快速发展，但盈利能力 一般
深长城
新 万科 黄浦
浦东 金桥
在增长的同时 提高盈利水平
维持或加快 增长
路漫漫其悠远1)毛利润
•Roland Berger – Strategy Consultants
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
•行
业
• 销售额
增长率
万科还需要提高营运费用的利用效 率，从而提高总体的盈利能力
• 营运效率比较：1999
价值链的优化不仅可以提高万科房 地产业务的盈利能力，而且可以培 育未来的竞争优势
目前万科房地产业务的价值链定位
评价
资源
设计
建筑
营销
装潢
物业 管理
土地储备
建材生产
概念设计
建筑设计
环境设计
原材料采购
项目管理
建筑施工
项目验收
广告策划
营销计划
销售
客户管理
装潢设计
材料采购
装潢施工
物业管理
路漫漫其悠远房屋万维科修涉足的•S领Rtr域oaltaengdy
Strategy Consultants
资料来源：万科股份，罗兰贝格分析
万科未来将面临着改善其主营业务 盈利能力的重要课题
• 主营业务利润率1)：1997~1999 • [%]
深深房 万科 中远发展 深物业
• 与竞争对手相比较，万科的 盈利能力偏低，且呈下滑的 趋势
• 未来的扩张需要考虑盈利水 平，通过提高万科股票的市 场吸引力来增强未来的融资 能力