2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析
华业行独家解读2015年中国楼市走势
华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。
华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。
此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。
新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。
业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。
华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。
从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。
从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。
在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。
2015年中国楼市的八大预言 库存已达历史高峰
2015年中国楼市的八大预言库存已达历史高峰时间：2015-02-01 11:35 来源: 搜狐网作者：秩名编辑：星辰大海针对市场上观望和担忧房地产崩盘的负面情绪，李克强总理日前在达沃斯论坛上表达了对于房地产长期健康发展的信心，而人民日报也在随后发文称，楼市不会崩盘，房价以及接近底部下降减缓。
事实上，在进入2015年之后的20多天内，已经有多个地方政府出台了楼市救市政策，种种现象背后是否正在释放出一种促进房地产增长的积极信号？预言一：三四线城市楼市或将复苏时间节点不一致【知名经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫】2013年-2014年中国楼市分化的态势已延续至2015年，城市之间的分化很明显，特别是供需周期、复苏时间、房企业绩、房价涨跌方面。
但是二三四线城市除个别城市外，会随着政策利好、市场复苏、需求释放、库存去化加快，供需与复苏时间节点上不同。
一方面按70城成交看，市场供需与去库存周期及房贷落实情况不同，一线城市会先复苏，二、三、四线后复苏。
从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。
另一方面是，一、二、三、四线城市的复苏的幅度不同。
按70城房价看，一线城市复苏的力度比较大，二、三、四线城市复苏力度相对小。
因此，2015年楼市预计在今年9月反弹，价格拐点在2015年上半年出现。
预言二：政策有望在2014年的基础上更加宽松【独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存】2014年，一系列救市措施出台，但市场并未有显著反弹，我认为楼市复苏应该会很快到来。
实际上2014年并不是表现最差的一年，只能说比2013年差一点。
这几年，全国的整个房地产形势越来越好，包括从销售面积和销售价格来看，都是一路走高的，从2014年开始，短期内有一个波动。
去年5月份开始，就开始了一系列的救市政策，比如“930”信贷政策降准降息，这个政策要落定对市场要有积极作用至少需要半年的时间。
房地产去库存：进展问题与对策
房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。
近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。
本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。
1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。
一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。
在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。
2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。
一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。
这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。
3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。
一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。
二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。
应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。
赢房网—2015年中国房地产市场形势总结
深圳
北京
广州
厦门
杭州
南京
宁波
苏州
大连
天津
武汉 南昌
青岛
西安
长沙
成都
沈阳
重庆
南通
东莞 泉州
廊坊
中山
芜湖
表：25个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
均值
中位数
394万
321万 327万
174万
230万 179万 163万
160万 143万
115万
129万
90万
82万
92万 74万 66万 69万
于优化人口结构，增加未来劳动力供给，减缓老龄化压力，促进人口有序增长，在一定程度上
对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。我们认为短期内符合要求城镇人口生育二孩将带来
1500-2000万左右的人口增长，生育高峰或将在2017年到来。对于地产而言，按人均30平方米 计算，将新增4.5-6亿住宅需求，长期来看，2030年后适婚人口增长也将使刚需进一步扩大。
赢房网—2015年中国房地产市场形势总结
第一页，共34页。
目录
1
中国房地产市场运行状况
政策推动下成交持续攀升，价格上涨， 但土地供求仍维持低位
2
房地产市场发展趋势展望
1
第二页，共34页。
政策：供需两端政策放松，多管齐下保投资、促需求、去库存
方向 需求端
指标
货币
信贷
财政
表：2015年供需两端宽松政策 2015年实施政策
区域一体化
财税改革
• 全面取消暂住证制度实施居住证制度。
• 开展土地改革试点； • 《深化农村改革综合性实施方案》落地。
2015年中国房地产库存状况分析
2015年中国房地产库存状况分析中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。
习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
对此，业内研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。
虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。
相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。
那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？图1：商品房待售面积增长情况1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓根据国家统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。
但随着国家政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。
国家统计局的待售面积主要指现房面积。
图2：不同城市的库存去化周期2.去化周期保持平稳北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。
这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。
其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。
可售面积包含期房面积和现房面积。
图3：房屋新开工与竣工面积增长情况3.房地产商开工意愿仍然较低受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。
房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。
2015年中国房地产市场形势总结(中房指数)
China Index Academy中国房地产市场形势总结中国指数研究院2015年6月1政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。
2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。
影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。
新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。
对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。
整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。
未来货币政策与信贷政策的结合效果，将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。
数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理19.5018.506.155.905.654.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/04大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500 1000 15002000 25003000 3500 4000 08-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-04万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)2政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市事件：2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。
2015年中国房地产市场走势情况分析
2015年中国房地产市场走势情况分析《2015年2月全国房地产市场报告》指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显;房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大;商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨;房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。
总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。
2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下：2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。
把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。
房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。
通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。
房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。
这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。
具体情况分析如下。
悲观预期将对量价产生收缩性影响。
随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。
货币政策对量价的积极影响将打折。
在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。
但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。
更多相关内容请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。
供给方失去了涨价的主导权。
尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。
第一，新增住房库存过多。
2015年七大中国经济危机隐患
部分公司信息披露不规范、不及时，导致投资者难以做出准确判 断。
公司治理结构不完善
部分公司治理结构不完善，存在大股东侵害小股东权益等问题。
投资者保护机制不完善
法律法规不健全
资本市场法律法规体系尚不健全，投资者维权难度较 大。
监管力度不足
监管部门对违法违规行为打击力度不够，难以有效保 护投资者权益。
随着地方政府不断举债进行基础设施建设等投资活 动，其债务余额不断攀升，给地方财政带来巨大压 力。
债务率居高不下
地方政府债务率（债务余额/综合财力）普遍较高 ，部分地区甚至超过100%，意味着地方政府面临 较大的偿债风险。
偿债能力下降
财政收入增速放缓
受经济下行、减税降费等因素影 响，地方政府财政收入增速持续 放缓，导致偿债能力下降。
全球贸易增长乏力
全球贸易增长乏力，国际贸易环境趋紧，给中国出口带来较大压力 。
易保护主义抬头
贸易壁垒增加
部分国家为保护本国产业和市场，采取贸易保护主义措施 ，增加贸易壁垒，限制进口。
反倾销反补贴调查增多
中国出口产品频繁遭遇反倾销、反补贴调查，给出口企业 带来较大损失。
贸易摩擦加剧
中国与部分贸易伙伴之间的贸易摩擦加剧，涉及领域广泛 ，影响双边经贸关系。
投资者教育缺失
投资者教育缺失，导致部分投资者缺乏风险意识和自 我保护能力。
07
外部经济环境不确定性
Chapter
全球经济复苏乏力
发达国家经济增长缓慢
受金融危机影响，发达国家经济复苏进程缓慢，消费市场需求持 续低迷。
新兴市场国家经济波动
新兴市场国家经济增长出现波动，部分国家面临经济下行压力和金 融风险。
我国产能过剩原因分析及对策
我国产能过剩原因分析及对策近期国家统计局公布的数据显示，2015年10月份工业生产者出厂价格〔PPI〕同比下降5.1%，这也是自2012年4月以来连续43个月出现下滑，其中采掘业同比下降19.7%，原材料同比下降9.4%，加工业同比下降4.1%。
规模以上主要产品产量依然处于疲软状态，其中水泥产量同比下降4.6%，平板玻璃同比下降8.3%，生铁同比下降3.3%。
价格下跌与需求不振也导致工业企业利润出现下滑，1-9月份规模以上工业企业实现利润总额43032.4亿元，同比下降1.7%，其中煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业以及黑色金属冶炼和压延加工业的利润跌幅更是高达40%以上。
工业数据持续表现不佳说明我国工业领域中的局部行业依然存在产能过剩问题。
现阶段产能过剩行业往往具有更大的价格下降幅度，产能过剩行业价格的下降会对PPI造成较大的下降压力，而PPI对CPI具有一定的领先作用，因此产能过剩会加大社会整体的通缩风险。
同时，受全球经济复缓慢导致我国对外出口下降，房地产行业正处于下行阶段，地方债务危机限制了政府对经济干预的效果等因素的影响，我国外需求相对缺乏，这就导致产能过剩行业的利润面临较大的下行压力，利润的减少将导致投资回报的减少并进一步减少国投资需求，从而在一定程度上制约经济的增长。
而且随着利润的减少，产能过剩行业的资产负债表会出现恶化，杠杆率也会随之攀升，从而导致相关企业的债务风险加大。
当产能持续过剩时，企业的债务风险会向银行系统传导，表现在银行的不良贷款余额和不良贷款率的双升，特别是在现阶段的大环境下，银行风险的不断增加可能会进一步演化成系统风险。
产能过剩的有效化解不仅有助于我国产业构造的顺利调整，进而优化社会的资源配置，而且还有利于降低经济系统性风险发生的概率，从而确保我国经济安康的可持续开展，因此，如何化解产能过剩问题是我们面临的当务之急。
一、产能过剩的定义及评价标准〔一〕产能过剩的定义产能过剩是指实际生产能力超过了市场需求、超过了正常期望水平的状态，其中又可以划分为周期性产能过剩和非周期性产能过剩。
房地产去库存化问题及对策
4 房地产去库存化的对策 4.1 控制土地供应
在市场化的机制下，去库存周期长意味着供过于求，对于 超过 36 个月去库存周期的城市来说（燕郊），应当停止住宅土 地的供应，而其他去库存周期位于 18~36 个月的城市，也应当 进行一定的控制，以缓解库存压力。
4.2 进一步释放市场需求
可以通过如下方式进行市场需求的释放。 其一，户籍制度的改革。与新农村建设同步推进，使得更 多的农村户籍人口趋于城市中发展，加大城镇化建设的步伐， 使得现有人口成为城市房产的潜在需求者。 其二，针对首套房购买者提供更加优惠的购房政策，在购 房资格、贷款利息等方面对他们提供更加优惠的政策，以刺激 更 多 的 刚 需 一 族 购 买 房 产 ，而 这 也 是 民 生 建 设 的 主 要 措 施 之一。 其三，实施鼓励生育的政策。计划生育有效地减少了我 国人口，但目前新生人口的锐减已经成为国家发展的核心困 境，甚至பைடு நூலகம்造成民族危机的可能。而完全放开人口限制的政 策，甚至鼓励人口生育的政策的实施，也是房地产去库存扩大 市场需求的根本措施。
238
年我国新生人口已创新低。毫无疑问，年轻人口越来越少，使 得供求市场逆转，房地产库存越来越大。
15年中国经济6大问题
15年中国经济面临的6大问题今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在坚持区间调控的基础上，实施定向调控，出台了系列“微刺激”政策，国民经济整体运行较为平稳，仍处在合理运行区间。
中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势，预计2015年中国GDP将增长7%左右，居民消费价格指数涨幅控制在3%左右，城镇新增就业1000万人，进出口增长目标确定为7%。
经济面临六大问题和风险当前，中国房地产市场进入调整阶段，部分制造业产能过剩依然严重，地方政府融资平台进入还债高峰，企业融资成本居高不下，这些老问题尚未得到根本解决，有些问题甚至还有所加剧。
同时，一些新的问题又开始出现，企业库存大幅增加，财政和金融风险开始暴露，经济下行压力加大。
对于2015年的中国经济来说，经济仍将面临六大问题和风险。
1、房地产市场进入调整周期，对经济的负面影响显现。
中国房地产行业总量大、产业链条长、涉及范围广，是拉动经济增长的重要动力。
过去5年，房地产投资年均增长22%左右，对经济增长的贡献达到1.5个百分点左右。
较为一致的观点是中国住房的需求峰值约为1200-1300万套，并在2013年基本达到，自2014年房地产市场进入量价齐跌的调整期。
不可否认，未来房地产销售和投资对中国经济的拉动作用将继续减校2、产能过剩的局面尚未改变。
制造业过剩产能呈现行业面广、绝对过剩程度高、持续时间长等特点，截至10月份工业品出厂价格已经连续32个月下降，已经超过1997年亚洲金融危机时期连续31个月负增长的记录，并将继续下跌一段时间。
与亚洲金融危机时不同，当时是包括居民消费价格在内的价格全面下降，本次主要是工业品价格下跌，表明中国的产能过剩并不是需求不足引发的，更多地是经济发展进入新常态和体制机制改革滞后的结果。
大量资源固化于产能过剩行业，抑制了战略性新兴产业与现代服务业等领域的发展。
3、地方性债务负担增加。
经过几年的大量举债，地方政府进入偿债高峰。
房地产去库存：进展问题与对策
房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是中国经济调控的重点之一。
近年来，随着城市化进程的加快，房地产市场供应过剩、库存严重的问题凸显，各级政府也纷纷出台了一系列政策措施，着力推动房地产去库存。
房地产去库存的任务依然繁重，进展缓慢，亟待采取更加精准的对策，才能够有效解决这一难题。
1. 市场供应过剩目前，全国各地的城市都面临着房地产市场供应过剩的问题。
一方面是因为城市化进程的加快，需求量快速增长，房地产供应能力跟不上需求；另一方面是因为房地产开发商单纯依靠规模扩张和营销手段来获取利润，导致盲目建设、重复建设，致使市场供应过剩、库存堆积如山。
2. 库存严重据统计，全国范围内仅商品房的销售面积就已经超过了18亿平方米，加上存量房产业处于高位运行，库存隐患进一步加剧。
大量的库存房源直接导致了房地产市场的持续低迷，而这又加剧了行业的恶果，形成了恶性循环。
3. 大量“僵尸企业”由于市场供应过剩和库存严重问题，一大批房地产企业面临着资金链断裂、业绩下滑的困境。
这些“僵尸企业”不仅导致了房地产市场的混乱，也给经济造成了巨大的浪费。
尤其在当前经济下行的大环境下，这些“僵尸企业”更是成为了社会稳定的一大隐患。
二、房地产去库存的对策1. 精细化调控对于不同城市和地区的房地产去库存问题，应当采取差异化的政策措施。
很多地方在制定去库存政策时，都是简单粗暴地采取了限购、限贷等简单的宏观调控手段，这不能够解决问题，反而可能会给市场带来更大的波动。
应当根据实际情况，对不同城市和地区的房地产去库存问题分别制定并实施精准化的调控措施。
2. 促进住房租赁市场发展随着城市化进程的不断加快，人口流动速度加快，租赁市场需求量也在不断增加。
应当大力扶持住房租赁市场的发展，提高租房比例，降低购房压力，减少投资客的投机行为，从而缓解购房需求，减少商品房的库存。
3. 加快存量房改造进程目前，我国存量房改造的进程缓慢，而这正是解决房地产去库存问题的一个关键环节。
2015年房地产市场运行情况总结分析
2015年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。
据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。
受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。
首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。
其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。
此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。
在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。
克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。
但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。
因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。
第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。
2015楼市去库存压力仍大
2015楼市去库存压力仍大2015年1月18日，国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅价格方面，70个城市中，房价环比下降城市在“触顶”后减少，且有1个城市房价上涨。
受信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度冲业绩等多重因素影响，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量创年内新高，房价环比降幅继续收窄。
业内人士表示，尽管当前房价下跌压力减缓，但楼市去库存任务依然繁重。
新建商品住宅价格下跌城市减少国家统计局数据显示，在新建商品住宅价格方面，与2014年11月相比，70个大中城市中，2014年12月份价格下降的城市有66个，郑州、武汉、赣州3个城市房价持平，深圳是唯一的房价上涨城市。
环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%。
与2014年11月份相比，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市个数减少1个，上涨城市增加1个。
在连续几个月70个城市房价全线止涨后，2014年12月份出现房价环比上涨城市，显示楼市下行态势出现减速情形。
值得注意的是，与2013年同月相比，2014年12月份绝大多数城市房价依然下跌。
70个大中城市中，价格同比下降的城市有68个，厦门、郑州两个城市上涨。
其中，同比价格降幅最大的杭州市，已经连续数月“领跌”全国，2014年12月份的同比降幅达到10.3%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，受2013年同期基数较高影响，2014年12月份房价同比仍下降。
从个数看，2014年12月份新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68个和67个，上涨的城市个数分别为2个和3个，均与11月份相同。
不过从幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。
一线城市楼市整体活跃据国家统计局测算，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。
这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。
主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。
在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。
如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。
例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。
这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！1其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。
国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。
而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。
由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开始
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开
始
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开始了涨价去库存。
只用了一年的时间，将商品房的库存降到了3亿平；
带来的后果就是：
房子价格嗖嗖涨；
地产公司都赚了钱，而且他们形成了惯性，认为只要盖了房子卖不掉，自然有人给他们想办法。
于是，恒大等带头，又开始拼命的加杠杆，盖房子。
于是，到了2022年，商品房库存达到了5.7亿平！
而房产企业很多已经暴雷了！
怎么办？
再来一次涨价去库存。
现在人均负债14万，城镇居民自有住房96%......
6个钱包也不一定搞得定了。
非要再来一次涨价去库存的话，房产企业会坚定的相信，只要盖了房子..........再来一次加杠杆，到2025年库存7亿平吧......
这游戏终归不能无限玩下去。
2015中国地产---行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观
2015中国地产---行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观D4房企新开工降幅继续扩大，全年维持低位负增长整体来看，虽然商品房销售市场回暖明显，增速不断走高。
但开发企业加快去化仍然是的主要任务，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，除了高企的待售库存，巨大的在建面积潜在供应量也是阻碍房地产新开工的关键。
1-11月，房屋新开工面积140569万平方米，同比下滑14.7%，其中住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。
11月单月新开工面积较去年同期回落20.89%。
与房地产开发投资表现相同，四季度新开工投资增速表现依然低迷，增速维持在-20%左右，相比前三个季度，降幅有扩大趋势，新开工面积与市场新增供应量高度相关，新开工面积的持续回落，实际上代表着行业新增供应规模的下滑，表明目前企业对新增供应的谨慎。
在一定程度上，2015年新开工大幅减少，未来供应会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。
5商品房待售量库存持续增加创新高，结构性过剩矛盾突出11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加了1005万平方米。
其中，住宅待售面积44093万平方米，占比约63.32%，办公楼待售面积3136万平方米，商业营业用房待售面积7310万平方米。
从库存结构看，住宅库存在5月到10月得益于销售回暖而持续下降，但四季度又开始大幅增加，库存严重程度有增无减；而办公楼和商业营业用房库基本处在不断增加之中。
由此来看，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。
临近年末商品房待售面积持续增加，包括住宅、办公楼、商业营业用房的待售面积都有所增加。
主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道，拖累整个市场的库存去化，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积仍会持续增加。
6土地购置购置面积持续负增长，城市分化加剧是最显著特征受到土地供应减少、行业库存高企和行业转型的影响，今年房企土地购置面积增速一直处于低位，并长期负增长。
中国房地产高库存成因及去库存政策建议
中国房地产高库存成因及去库存政策建议作者：陈晶来源：《新经济》 2016年第24期中国人民大学商学院陈晶摘要：近年来，中国房地产市场呈现出空前繁荣景象，繁荣背后房地产高库存问题逐渐显现，引起政府及各界的广泛关注。
本文分析当前中国房地产高房价与高库存共存、规划型“鬼城”居多，城市间库存差异巨大的特点，认为高房价驱使下过度供给、政府快速“新城扩张”和产业结构失衡是高空置率的原因，据此，本文针对一二线城市和三四线城市分别提出不同建议，同时认为合理规划新城开发，促进产业结构优化与升级才能从根源解决房地产高库存问题。
关键词：房地产空置率去库存中国城镇化的快速发展和经济的持续增长带来房地产市场空前繁荣，但近年来，部分地区高住房空置率问题逐渐显现，由于住宅入住率极低，郑州郑东新区、鄂尔多斯，营口等城市先后被中外媒体报道为“鬼城”或者“空城”。
商品房高库存问题引起政府的重视，根据国家统计局数据，2015 年12 月，商品房待售面积为71835 万平方米，2016 年2 月商品房待售面积增加至73931 万平方米。
2015 年12 月中央经济工作会议将房地产去库存纳入2016 年经济工作重点，要求各地政府坚定不移地推进供给侧结构性改革，促进房地产市场稳定发展。
可见，政府及各界已认识到房地产高库存的危害，房地产业作为资本密集型行业，与金融体系，尤其是银行业密切相关，高库存显著增加了金融风险及经济风险。
一、中国房地产高库存特点1、高房价与高库存共存的“悖论”自1998 年城镇住房制度改革，中国住房价格始终保持上涨趋势，同时，国家统计局数据显示，2015 年底商品房待售面积达到71835 万平方米再创历史最高值，加上在建施工面积735693万平方米，房地产增量市场面临严重库存压力。
对于一般商品而言，高库存带来供过于求时，厂商通过降价销售，以实现供求平衡；但住房作为特殊商品，兼具消费与投资属性，预期房价降低不仅投资性需求减少，而且消费性需求者会持币观望，开发商不会通过降低房价去库存，因此，房地产市场特有的高房价与高库存并存的“悖论”形成。
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2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】
一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点
在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。
这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。
主要体现在：
其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。
在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。
如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。
例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。
这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！
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其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。
国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。
而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。
由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
2015年1-10月份房地产开发投资表
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数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份房地产开发投资图
数据来源：中国产业信息网整理
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2013-2015年中国房地产开发投资现状分析图
数据来源：国研网，中国产业信息网整理
其三，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。
地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。
如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。
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其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。
房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大地引发经济体系中价格的普涨潮。
现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。
如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。
不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。
因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。
因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。
本文相关报告：中国产业信息网发布《2015-2020年中国房地产估价市场形式分析及投资策略建议报告》
二、对去房地产库存六条政策措施的分析
这次中央经济工作会议非常具体地提出了六条化解房地产高库存的措施，为方便论述起见，我把它们简要地列示如下：
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