阳光城集团项目启动会管理办法(2018版)

阳光城集团

项目启动会管理办法

（2018版）

编制徐兵日期2017/12/01 审核史昱、任滨日期2018/1/2 批准阚乃桂日期2018/1/10

1.项目范围：所有项目（除非操盘项目外）。

2.会议时间：

1)住宅含配套商业项目：招拍挂在土地确权后50天内，收并购在土地

确权后37天内。

2)商业/酒店项目根据开发节奏安排启动会，原则上酒店在土地确权后

120天内，集中商业在土地确权后180天内。

3)土地确权时间：

①公开招拍挂项目为取地当日。

②收并购项目为以下两个时间较早的一个：①首次股权交割完

成且交割比例达到20%；②股权对价付款比例达到10%。3.参会人员：

1)集团：集团领导、营运管理中心负责人、产品研发中心负责人、合

约管理中心负责人、营销管理中心负责人、财务管理中心（双赢办）

负责人、工程及酒店管理中心负责人、商业管理中心负责人（如涉

及集中商业或自持商业）。如负责人与会时间冲突可授权职能中心其

他人员参加。

2)区域：区域负责人、营运负责人、产品研发负责人、营销负责人、

合约负责人、财务负责人、工程负责人、项目负责人、商业负责人

（如涉及集中商业或自持商业）。

4.会前准备：

1)项目经营评审会通过。

2)各区域公司由运营负责人牵头，区域各职能部门负责人确认已和集

团职能中心就会议材料意见达成一致（具体做法可由集团各职能中

心制订规则），个别分歧可上会决策。

3)会议材料由各区域公司提前3天提交至集团营运管理中心。

5.会议材料：

1)对项目经营评审会结论进行回顾，并对比指标是否有变化，如有做

原因分析及情况说明。

2)项目设计方案深化：

①设计指标与经营评审会、集团规范对比，包括容积率、建筑高

度、车位配比、地下车位平均面积、地下车库层高、标准层层

高、窗地比、可售比、体型系数。

②土地出让条件或当地规范解读。

③总图、地库、设备及配套、住宅单体、底商/商业单体、户型平

面、单体立面、室内装修及配置标准、公共区域装修标准、景

观园林、售楼处、示范区景观深化到初步设计程度。

④集团设计标准执行情况说明（二代产品、标准户型、装修标准）。

3)项目营销方案深化：产品市场和竞争，前期复盘，目标客户界定，

营销策略，价格规划，货量和去化节奏，首次开盘规划，售楼部样板间示范区规划，营销费。

4)项目报建节点及风险预案。

5)项目工程策划：

①标段划分规划。

②桩基、土方、支护三项方案概述：包括桩基及基坑围护形式概

述，特殊地质情况说明，桩基、土方、基坑支护三项方案施工

顺序及主要措施。

③工程管控分析：工程管控重、难点，工程预售节点实现思路及

重点方案、重要专项施工方案目录。

④示范区与施工区关系：对于永久性实体示范区，应详细表述示

范区对工程的进度、质量、安全文明等方面可能产生的不利影

响及风险应对措施。

⑤关键节点目标

i.示范区计划：售楼处/样板房计划（方案设计、施工图设计、

总包进场、售楼处结构封顶、售楼处落架），景观计划（设

计单位定标、方案设计、施工图设计、施工进场、验收移交），

售楼处/样板房装修（设计单位定标、装修施工图、施工进

场、软装进场、开放）。

ii.关键节点计划：开工、总包进场、主体工程出±0.00、示范区开放、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、达到

预售形象进度、商品房预售许可证、开盘、结构封顶、外架

拆除、室外工程、竣工备案、（精装修完成）、交付。对比经

营评审会节点是否有变化，如有做情况说明。

6)项目合约管控：启动会目标成本，投审会、经营评审会、启动会目

标成本对比，项目利润率情况，主要标段划分，总包定标方式，动

态成本管控目标。

7)税筹及融资方案。

8)项目全周期风险评估及预案。

6.会议成果：

1)会议结束时，对评审结果进行当场确认。

2)会议后3天内，由集团营运管理中心发出《**项目启动会纪要》，发

送范围：集团领导、营运管理中心负责人、产品研发中心负责人、

营销管理中心负责人、合约管理中心负责人、财务管理中心（双赢

办）负责人、商业管理中心负责人（如涉及集中商业或自持商业）、

区域公司负责人及与会部门负责人。

3)启动会成果（会议纪要、线下版投模、会议材料）在会议结束后5

天内由区域公司在集团OA系统内提交审批。

4)启动会成果在通过“5.1.3.定位会、启动会、大盘推演成果审批及

调整”审批后，需再单独发起“5.1.1.1.项目目标成本审批”和

“5.1.1.2投资模型测算（首次）”流程，报批至董事局。

7.管理要求：

1)纯销售型项目当期一次上启动会，综合体项目（含持有）可根据业

态分期上启动会。项目开发周期临近的分期可以合并一起开启动会。

2)项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会

成果变更：①主要业态发生颠覆性改变；②总图指标、户型面积配

比发生变化；③毛利率较启动会版减少3个百分点及以上；④动态

成本突破启动会版目标成本；⑤增加示范区范围或新增样板房；区

域公司须进行变更申请，由集团营运管理中心组织相关负责人召开

专题会对变更结果进行确认，参会人员同启动会，变更后的启动会

成果于OA系统提交，审批流程同启动会成果审批。

3)非我方主导的联合操盘项目启动会由区域公司自行组织，会议成果

报集团备案。福州区域公司、上海区域公司、浙江区域公司、陕甘

区域公司项目启动会（重点项目除外，是否重点项目在经营评审会

阶段确定）由区域公司按集团制度要求自行组织召开后，会议成果

提交集团审批。在项目经营评审会阶段如集团判定启动会可以授权

的项目，启动会也可由区域自行召开，会议成果提交集团审批。

4)由区域公司自行组织召开的启动会，其关键经营指标（总货值、扣

除溢价及权益后净利率、IRR、经营性现金流回正周期、开盘周期、

结利周期等）不得低于经营评审会指标，否则报集团组织召开。8.项目负责人资格审查：

1)由区域公司提名项目负责人，集团参会的职能中心负责人评审。

2)对新任的项目负责人需进行资格审查，对已任职过的项目负责人在

任职过程中如无严重失误，可免于资格审查。

3)项目负责人通过项目启动会汇报，结合对项目经营目标的理解和认

识，给出思路和计划。汇报中同时体现个人项目业绩、成功发展目

标、报批报建能力、团队建设及组织能力等（该部分内容体现在启

动会汇报过程中）。

4)参与评审的集团职能中心负责人提问，项目负责人答辩。各评委结

合项目负责人汇报、答辩及经营情况，确定通过结果，一致通过后

项目负责人方可上岗。