办理二手房买卖须知

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(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；

(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；

(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；

(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，

办理二手房等房屋买卖须知

一、办理房屋买卖过户须提交的材料：

1．出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。

2．出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。

3．产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。

二、出卖公私房屋须知：

1．出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

2．出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。

3．单位或个人购买已出租的房屋后，不得强撵住户搬家。房屋成交后，买方应与承租人重新签订租凭合同，不得单方变更或终止原租凭合同。如购

4．下列房屋不准买卖：

1）无合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；（2）产权有争议的房屋；（3）经批准由国家征用或划拨的建设用地范围内的房屋；（4）经人民法院裁定限定产权转移或经市人民政府批准代管的房屋；（5）市人民政府规定的其他不得出卖的房屋。

三、个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口，单位购买公房必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明。

四、单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房屋买卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买卖价格，可由买卖双方按照房屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定。

五、买卖房屋，双方须签定房屋买卖合同，并在一个月内持房屋合同到房屋所在地的房地产交易管理所办理买卖过户手续。

六、房屋买卖双方经房地产交易管理所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易管理所发给的房产卖契，到房地产管理局房政科办理房屋产权转移登记，申请房屋所有权证。

七、买卖双方或一方本人因故不能办理

银行放款通常在新业主房产证出证后

据行内人士介绍，当交易双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、申请按揭贷款、缴纳相关税费、过户办证，相对于新商品房的交易流程，二手房交易流程无疑显得比较复杂。

首先从签订合同开始说起。行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。

在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。

申请办证时资料应清晰

办理房产证依然是二手房交易中的重要环节之一，那么，在二手房交易中申请办理房产证时，应该提供哪些资料呢？记者就此采访了东莞市房产管理局交易所的相关负责人。

据介绍，二手交易提供以下资料：

（一）《房地产权证》或《房屋所有权证》、[《土地使用证》（已变更为购买方的）]。

（二）买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人（即未年满18周岁），可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

（三）共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。

（四）如房地产是出租的，须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。

（五）租地建房的房产转让时，先变更土地后房屋转让。

（六）继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。

（七）法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。

八）企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表身份证明或委托书，及被委托人合法的身份证明，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明（批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址）；属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书（经公证）。

（九）有限责任公司、股份制单位，须提交董事会成员名单、董事会决议（决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址）、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的身份证明。

（十）企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文。

（十一）房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理（公证委托）。侨居外国的，委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书，须经我国政府委托的律师或机构认证（申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件），亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。

在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证

交易DIY分九步走

从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。

第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。

第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

对于房源一定要了解清楚具体情况，以下几点都跟过户时产生的费用有关：

(1)房屋契税是否已过两年。这个与营业税有关，后面会详细叙述。

(2)房屋是否有抵押，是否已经供完贷款。如果没有供完，就需要申请提前还贷，这个步骤在进行所有的买卖手续之前，整个过程一般要1个半月左右。如果卖家不能自己筹钱提前还贷，那么找担保公司就涉及到一些费用，计算方法是(还款额的1.5%~2%)+(其他费用大概4000元左右)。这一部分不是很准确，因为我买的楼已经供完了，所以直接跳过这步。

(3)是否已经缴纳维修基金。从2009年6月10日开始，要办理过户等手续一定要提供维修基金的收据才行。维修基金是40元/平方米。

(4)原购价是多少。这个很重要，跟个税和营业税都有关，后面会详细叙述。

2.中介选择。除非是跟自己的朋友或亲戚买房，否则还是通过中介比较安全，其实主要还是信任的问题。二手房交易无外乎三种方式：（1）自己交易，如果不熟悉卖家，又需要办理按揭，风险就较大，如果属于一次性付清的，风险就小很多，优点可省掉中介费用；(2)自己找房源，通过中介交易，费用一般3000元，也有中介收2000元左右，看中介的规模和自己的谈判了；(3)直接通过中介找房源然后交易，这种费用较高，成交价的3%，一般都可以打折，也要看中介的规模和自己的谈判了。我自己觉得选择中介的时候不仅要看规模，也要看公司管理，还要看业务员的专业熟练程度，说实话房屋中介行业人员素质参差不齐，我遇过很白目的中介人员，比我还不懂的都有。

3.签三方协议。签协议的注意事项很多，网上也有很多相关资料，这里就不多说了。主要就是明确房子的情况，明确成交价格，明确到产管所签合同后交首付，明确交房时间，明确违约责任，明确交易中产生的相关费用由哪方支付等。值得注意的是，签协议前一定要检查相关证件，例如房产证，身份证，中介公司的营业执照等。因为毕竟签完协议就要付定金，中介费和代办按揭费（代办按揭费金额是1500元，这项费用如果不通过中介，就是交给律师行的）。定金多少看双方协商，1万或者2万都有。中介费也是协商，可以全部付清，也可以先付一部