场地分析

场地分析:

项目定位

面临哪些问题

客户群体以及原因

设计任务书的整理

优势和存在不足的地方

项目定位：

本基地位于宜昌市伍家岗区伍临路，通过本小组成员分析，伍家岗区在今后会是宜昌的政治经济中心，整个宜昌的现有工作重心正在往伍家岗区转移。伍家岗区属于宜昌的老工业区，本基地之前也是一处厂房，虽然伍家区正在高速发展，但终归还是比已经成型的商业中心要慢一些，所以伍家区当下非常需要一些高规格高水准的建筑作为标志建筑出现。该项目作为一个居住小区，目标正是成为该区小区住宅建筑的标志建筑物。

该小区将做成一个外围商铺、内置高层住宅楼的居住综合体，商铺定位为小型店面、住宅定位为高规格高水准小户型。

居住功能：纯板式高层建筑，28-31层序列分布

绿化功能：35%+绿化率，组团式移步情景景观，可考虑水景

停车功能：建设地下停车场，退让路面环境，便于物业管理。满足居住停车位配套的同时，以后可成为商业功能性配套之一

社区功能：建身、会所、物管中心社区内部配套

教育功能：双语幼儿园以及周边社区已经形成的良好教育配套

商业功能：沿规划道路建设双层主题商铺，指导性经营，考虑娱乐业态

项目的客户定位（面对的客户群）

谁在该板块置业？哪种群体对本区域板块更为热衷？

事实上我们小组对该项目做了详细的调查与分析，其客户群体来源已经基本确定，分析该项目的购买群体，实际上就是在分析该项目的最集中倾向性目标购买客户群。

该项目业主区位性质：

他们来自伍家区以及今后意向在伍家区工作发展的工作族。这其中的重点包括伍临路与

附近从业商业文化政治的客户群体、以及靠近项目的附近经商群体与厂区工作的工人。

该项目业主属性特征：

是厂区工人，来自伍家区工业厂区及周边，他们财富的来源来自伍家岗区高度发达的工业基地，良好的居住环境便利的生活服务设施，让他们更进一步选择在该区位置业。

是职员，非同一般白领，他们或拥有较好的知识技能，或拥有较好的职业技能，从职于伍家区高速发展的商业文化政治中心，并能通过自身的知识与技能获得额外的职业回报，20分钟的交通辐射与较好的社区环境、口碑、户型面积让他们选择该区位。

该项目业主年龄与购买行为：

30—50岁左右年龄人群构成了主流购买群体，他们的住房消费习惯正在随城市发展、经济条件的变化而变化，开始注重生活品质的变化，建筑以及生活的差异性，注重城市生活的属性，并且伍家区今后必然会发展为宜昌的经济文化政治中心。这部分群体的属性特征表明他们的经济能力属于基本富足，因此在购买行为上偏向按揭买房。

从调查分析的表现来看：

我们认为，随着时间、社会、经济收入与地产产品形态的变化，相对于现在的传统购房观念正在发生着急剧变化，新一代小高层的科学化、品质化城市生活观念也被更多的中青年群体亲睐。

购买小高层的关注点依次为——“楼房品质、户型设计、物业管理、地点环境、园林景观、周边商业、配套设施、楼盘单价、建筑外观”，末位为“楼盘总价、人文档次、社区会所”。这些关注点同时也反映了这部分群体年龄段内的购买习惯与生活习惯——“按揭买房，舒适生活”。

从户型与面积的调查表现来看：

90—150平方米的两房与三房属于第一位户型需求，超大户型和复式楼的需求偏弱。户型与面积评价为典型的都市新人或三口之家生活户型。

场地的优劣势分析

优势：

①面积足够大。宜昌的高速发展，是市中很多优秀地段被迅速开发，并且市中很难找到一块10万平的地形给予我们做设计，同时在市中设计规划小区会受到很多限制。伍家岗区相对处于宜昌的郊区，又是老工业区，很多废弃的厂房空地，所以基地选在这儿更利于设计发挥；

②交通便利。该地块位于伍家岗区伍临路，伍家岗区又是宜昌的老工业区，其本身交通就比较便利，因为较偏所以路况较之市区也好很多。同时该地块距离宜昌东站、三峡机场都比较近，东站旁边的动车车道也在兴建，可以说该地块的交通无论是对本市害死对外出游都十分便利；

③周边人群。伍家岗区正在逐步成为宜昌的行政中心，整个伍家岗区正在飞速发展。而经我小组考察发现，在伍家区并没有很优秀的小区出现。而在该地块已经的兴建的东郡楼盘A

区1335套房子已经销售告罄。这充分说明该区域急需一个优秀的小区来满足周边人群的购房需求；

④商业及服务设施。该地块距万达商业圈仅十分钟的车程，同时该地块周围也并不缺少生活服务设施，北山、雅斯、各种小商铺一应俱全。医院、银行也都围绕在该地块附近；

⑤休息空间、广场、公园。该地块距离五一广场仅800米，而五一广场作为伍家区的标志性广场，其休息、娱乐、交流的优势不言自明。同时该地块距江边并没有什么高大建筑的阻隔，其较高层可以直接观看到长江，这同时可以成为小区较高楼层的一卖点。

劣势：

虽然该地块距离小学等学校不远，也有公交可以直达宜昌一中、夷陵中学，但在该地块附近并没有优秀的幼儿教育场所。而幼儿教育作为孩子的启蒙教育，其重要性是不言而喻的

。所以，为了幼儿的教育与安全，选用该地块要考虑在小区中规划设计一个较为优秀的幼儿教育场所。其次，该地块虽然临近江边，但因为距离原因，使之只有较高层才可以直接观望江景。所以选用该地块要考虑小区内部的景园营造，使之住户有一个良好的生活环境，小区内部的景园设计是该地块小区成败的重要因素。