房地产公司三年发展战略
2019年房地产公司发展战略和经营计划
2019年房地产公司发展战略和经营计划2019年4月目录一、行业格局和趋势 (4)1、调控政策去行政化和长期化 (5)2、行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升 (5)3、地产金融化，资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 (6)4、转变盈利模式，提升经营收益 (6)二、公司发展战略 (7)三、公司经营计划 (8)1、房地产项目开发计划 (8)2、标准化建设 (11)3、预算管理 (11)4、企业品牌及销售 (11)5、企业融资 (11)6、成本控制 (12)7、人才发展计划 (12)四、可能面对的风险 (13)1、行业政策风险 (13)2、行业市场风险 (13)3、行业经营风险 (13)（1）原材料价格风险 (13)（2）产品价格风险 (13)（3）项目开发风险 (14)（4）销售风险 (14)（5）工程质量风险 (14)4、财务和融资风险 (15)5、管理风险 (15)（1）子公司管理控制的风险 (15)（2）人才管理风险 (16)一、行业格局和趋势房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。
企业在当前形势下想要继续做强做大，应顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略。
当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化日趋明显，行业内各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源的积累，领先优势继续扩大。
展望未来，房地产行业格局与以往不同。
随着宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城镇化进程持续加快，未来房地产市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性。
同时，随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产开发产品细分程度将逐渐增强。
房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。
房地产的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。
XX房地产公司未来5年的发展规划和近一年的业务计划
XX房地产公司未来5年的发展规划和近一年的业务计划目录摘要 (1)一、房地产市场现状 (1)二、房地产市场的现状分析 (2)（一）居住需求，房价长期居上不下，且仍呈上升态势 (2) （二）高利润性的特点使开发商投资过热 (2)(四)位资金充裕，开发企业走出资金困局 (3)三、房地产市场的宏观调控 (3)（一）限贷和增税政策 (3)（二)限购和限价政策 (4)(三)保障房政策 (4)（四）政府问责政策 (4)四、确立企业发展战略定位 (4)五、消费者心理过程谈销售策略 (5)（一）感觉与销售策略 (5)(二)知觉与销售策略 (6)（三）注意、记忆与销售策略 (6)(四) 思维、想象与销售策略 (7)（五）态度与销售策略 (7)六、消费者的购房心理分析 (7)（一）25岁以下 (7)（二）25岁至35岁 (8)（三）35岁至45岁 (8)（四）45岁至60岁 (8)（五）60岁以上 (8)七、五年企业发展规划 (9)(一) 1年奠定房地产业务基础 (9)（二）2-3年塑造房地产品牌，扩大业务范围 (9)（三）4-5年进一步扩大业务规模，适时向周边地区延伸，成为区域内有影响的房产企业 (9)八、进一年的业务计划 (10)（一）策略陈述书 (10)（二）业务目标 (10)九、远景目标 (11)XX房地产公司未来5年的发展规划和近一年的业务计划摘要随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。
通过对市场现状的分析和消费者行为的分析，得出了某房地产公司的未来5年发展规划和近一年的业务计划。
关键词：房地产；市场现状；国家政策；消费者心理；发展规划；业务计划前言伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。
房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。
我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。
对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控。
正文一、房地产市场现状根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。
房地产行业战略发展规划
房地产行业战略发展规划目录第一章宏观政策环境分析一、宏观环境二、房地产政策三、房地产业走向第二章房地产业结构分析一、房地产业消费市场（买方）分析二、房地产业替代产品分析三、房地产业价值链分析四、房地产业SWOT分析第三章房地产业总体发展思路一、标准化生产二、专业化管理三、资本化经营四、合作化开发五、品牌化发展六、电子商务的分化整合第四章未来房地产业发展趋势一、整合发展模式二、进入移动互联网整体销售模式三、便民服务网络综合管理模式2002-2012过去的10年是房地产行业发展黄金十年，随着行业规模的不断扩大，房地产成为我国最重要的支柱产业之一。
地产业务的发展也经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营再回归项目运营的发展，虽积累了一定的开发经验，也树立了较有知名度的地产品牌，但也因房地产事业部的战略方向不明确而走过了曲折的道路。
随着房地产调控的深入，行业环境对企业发展提出了新的挑战，使得我们的企业不得不进行反思，什么样的发展路径适合企业的发展。
因此，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领势在必行。
发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用，最终目标还是为实现企业的经济效益。
第一章宏观政策环境分析一、宏观环境1、经济增速放缓不可避免，调结构更加重要过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。
IMF、中国社科院等机构对未来5-10 年我国GDP增长率的预测普遍在8-9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看，近期在北京召开的会议的提出确保到2020年实现全面建成小康社会，实现国内生产总值比2010年翻一番的目标。
从2012年到2020 年按八年时间计算，年均增长7.18%即可达到目标。
房地产企业的发展战略
加强品牌营销和市场拓展
企业应注重品牌营销和市场拓展，提 升品牌知名度和影响力，扩大市场份 额。
加强合作伙伴关系
企业应积极与优秀的合作伙伴建立长 期稳定的合作关系，共同推动业务发 展。
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房地产企业的发 展战略
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目录
• 引言 • 房地产市场分析 • 发展战略制定 • 核心能力建设 • 风险管理措施 • 发展前景展望
01
引言
背景介绍
当前房地产市场发展情况
随着城市化进程的加速和居民对居住条件的需求提升，房地产市场呈现出持续 增长的趋势。然而，市场波动性较大，需要企业具备敏锐的市场洞察力和灵活 的发展策略。
竞争格局分析
பைடு நூலகம்
市场份额
我国房地产市场竞争激烈，不同企业之间的市场份额差异较大， 部分龙头企业占据较大比例的市场份额。
品牌竞争
品牌竞争是房地产市场竞争的重要方面，拥有良好品牌形象的企业 更容易获得消费者的认可和信任。
营销策略
房地产企业的营销策略也是竞争的重要方面，包括产品定位、价格 策略、促销活动等。
合作伙伴关系
与优秀的合作伙伴建立长 期稳定的合作关系，共同 开拓市场。
市场拓展战略
01
营销策略制定
02
03
04
品牌营销：通过品牌营销，提 高企业的知名度和美誉度，吸
引更多潜在客户。
渠道拓展：多渠道销售模式， 提高产品的覆盖率和市场占有
率。
促销策略：制定有针对性的促 销策略，刺激消费者的购买欲
望。
04
烈。
市场需求分析
刚性需求
随着城市化进程的加速和人口增 长，刚性住房需求持续增加，特 别是在一线城市和部分热点二线
房地产业务发展战略规划
房地产业务发展战略规划一、战略愿景：创造健康生活，成为高效整合资源，持久卓越的开发高品质物业的房企！二、战略定位的核心思想：追求专业、品质、稳健和创新。
三、业务战略和战略协同：（一）房地产业务战略：1、战略定位：（1）5年内属于能力积累期，整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；5年内以短期盈利性项目（住宅）为先导，尽快完成创业资金积累；在核心发展区域，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产公司，塑造“绿色、健康住宅”的品牌形象，通过优质的产品赢得客户的满意；积极进行经济发达和资源集中的区域市场的拓展和延伸；以制度建设为纲，以企业文化建设为要，以人才战略为保证，在最短时间、最大程度上做大做强企业整体业务；（2）5年以上，逐步发展成为兼具投资与开发属性的企业，采取灵活多样的投资与管理方式，结合固定收益投资项目的开发，适当时机推出组合投资管理方式，进行非现场资产管理与现场项目管理的组合投资与管理。
既在现场层面上管理具体项目，也在资产层面上管理“管理者”。
2、业务实施专业化、差别化和区域化三大战略：（1）专业化战略集中于住宅市场中的中高端房产产品,就像星河湾和保利地产一样。
理由如下：一；下一届政府换届在即，新政府会把廉租房建设作为政治稳定的考量，所以低端产品的压力会加大。
二；做中高端产品的资金需求和市场周期比较大，相对竞争较小。
三；中高端市场的市场敏感度也较小，每次宏观调控和危机都会使中高端产品逆市上涨，这既是市场本身所致也是中国国情的具体反应。
在做精传统住宅项目的同时，握市场机会，投资包括会展、商铺、写字楼等公建项目，适时有选择地培育商业地产，控制合适比重，选择战略合作伙伴，中短期内销售给机构投资者。
5年内公建项目战略定位为：适当开发+中短期销售；（2）差别化战略追求卓越的产品功能、产品质量和物业服务，建立高品质和优质服务，建立产品自身的竞争优势。
房地产公司工作计划和发展战略目标
房地产公司工作计划和发展战略目标房地产公司工作计划和发展战略目标综合计划房地产公司工作计划和发展战略目标目标发展战略公司房地产工作计划1、解放思想，转变观念，认清形势（1）定位好职工的公司形象位置。
首先给予全体干部职工一个称号“公司形象代言人”，职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体，直接影响着公司的形象和声誉。
因此应从长远利益和整体利益出发，采取多种方法树立公司的自豪感，产生公司的向心力，全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益，让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司，让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在，时刻以此来约束自己的行为，来达到改变思想的目的，正所谓“行为思动”就是这个道理。
（2）认清企业的市场形势，把握好时机寻求发展。
商场如战场，当今社会要想跟上时代的发展，要想有立足之地，要想在激烈的市场竞争中站稳脚步，就必须做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市场形势和发展动态明朗化，通过网络信息的广泛搜集充分掌握好市场发展前景，并随时传递给每一位职工，让其真正改变思想观念，充分发挥好自己的职责和能力。
（3）“没有了铁饭碗，擦好自己的吃饭碗。
”大家要明白一个道理：我们搞的是开发公司，不是保险公司，铁饭碗哪里都没有了。
为什么要加强学习，提高认识，认清形式，要努力实现在建设上有创新。
新一轮解放思想、加快发展的热潮正在全县迅速兴起。
聚精会神搞建设，一心一意谋发展。
务求做到发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，工作要有新举措。
要牢固树立市场观念和精品意识，对每一项建设项目做到精心策划，精心施工，不断提高城建项目的工程质量、功能质量和艺术水平。
这也就是“擦好自己的吃饭碗”。
（4）党的思想政治工作决不是可有可无，无所作为，而是必不可少，大有作为的。
面对新形势新情况，思想政治工作和发扬优良传统的基础上，必须在内容、形式、方法、手段、机制等方面努力进行创新和改进，特别是要在增强时代感、加强针对性、实效性、主动性上下功夫。
万科战略发展战略三阶段
•2007年，进入珠海、厦门、长沙、镇江 和青岛市场。 •2008年，进入宁波市场。
•核心城市开发规模化，核心区域开发 规模化。 •产品系列标准化和规模化。 •加强品牌建设和推广。
2001年
ห้องสมุดไป่ตู้
•1984年，万科前身“现代科教仪器展销 •1992年，确立了以房地产为核心业务的 中心”成立，经营办公设备、视频器材 发展战略，将住宅作为房地产的主导开发 的进口销售业务。 方向，在全国的13个城市开展业务。 •1988年，进行股份制改造，正式更名为 •1994年，在房地产的经营品种上，万科 “深圳万科企业股份有限公司”。 提出以城市中档民居为主，从而改变过去 •1988年，正式进入房地产行业。 的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的 •1990年，万科决定向连锁零售、电影制 做法。 片及激光影碟等新的领域投资。 •1995年底，万科提出回师深圳，由全国 •1991年，万科初步形成了商贸、工业、 的13个城市转为重点经营深、京、津、沪 房地产和文化传播的四大经营架构，产 特别是深圳四个城市。 品涉及到贸易、零售、房地产、股权投 •2001年，将万佳百货股份转让给华润， 资、影视、印刷、广告、饮料、机械加 全面完成了专业化调整战略，成为单一业 工和电气工程。 务的房地产集团。 •1991年1月29日，万科A股在深圳证券 •2001年，业务主要集中在深圳、上海、 交易所挂牌交易。 北京、天津、武汉、沈阳6个城市。 •无明确战略定位，什么赚钱做什么。 •所有项目规模较小，市场占有率低。 •业务不稳定，缺乏长期发展基础。 1984年 •从多元化经营向专营房地产集中。 •从房地产多品种，经营向住宅集中。 •由十三个城市向北京、深圳、上海和 天津集中 1992年
万科战略发展战略三阶段
规模 多元化阶段
顺驰集团
2003
顺驰集团大事记
2003年 2003年7月 确定全国化发展战略 2003年8月 顺驰与天津信托、津报集团组成联合体一举获得天津奥林匹克中 心配套区开发权 2003年8月 集团项目运作成果累累，当月共有3个项目入住，11个项目同时开 盘，在业界及媒体中引起轰动 2003年9月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈 出坚实一步 2003年10月 顺驰· 林溪乡村别墅在北京正式亮相
2003
卓越的房地产开发能力
集团成立九年来，始终专注于住宅领域的开发建设。凭借对房地产市 场发展趋势的准确把握、快速的市场反应能力、产品创新能力和强大的销 售能力为广大客户提供了适度超前的、性价比最优的产品，同时，通过产 品的开发建设提升了项目所在区域的市场价值，使集团真正成为区域市场 的绝对领导者。 集团先后开发了香榭里、顺驰名都、名都新园、顺园公寓、世纪城等 优质物业，并参与或主导了华苑、梅江、梅江南、瑞景等近几年重要大型 居住区的建设，其中久华里、蓝水假期、半岛· 蓝湾、太阳城都已成为天津 住宅市场不同时期不同档次的代表性经典楼盘。现正开发翡翠城、北岸华 庭、城市之光、城市之星、半岛· 豪庭、蓝调街区、蓝欣水岸、莱茵春天、 顺驰第壹城、城市艺墅、北京林溪别墅等新项目。
2003
未来发展
未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。集团在深入理解企业、 理解行业、理解城市的基础上制定了未来三年的发展战略：成为国内房地 产行业的领先者和区域市场的领导者。 战略合作、创造合力是集团多年来得以快速成长的重要原因之一。近 两年，集团先后与首创集团、联想集团、天津信托投资公司、天津市政投 资公司等国内一流企业携手合作，共同开发地产项目。相信强强联合必将 带来双赢的结果，也必将为集团未来发展注入全新的生机。 异地发展是实现集团战略的重要措施。2003年，集团除加大对北京首 创顺驰置业公司投资力度的同时，也将强势地进入上海、石家庄等城市的 房地产开发领域。置业公司也将把连锁经营模式推广到除北京之外的，南 京、上海等城市。 我们坚信，顺驰人永不满足的挑战精神，必将使集团成为投资者、客 户、合作者、员工真正满意的企业。
房地产公司三年发展战略规划纲要
房地产公司三年发展战略规划纲要
第一部分 战略分析
第二章 青岛地区市场分析
一、青岛地区房地产开发量分析 1、2003-2005年青岛市房地产指标统计 例表如下：
积近年来首次出现负增长，对今明年市场供需结构会带来一定影 响。 7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。 8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。
房地产公司三年发展战略规划纲要
第一部分 战略分析
三、房地产行业发展宏观总体走趋
1、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时 间将是刚性需求，并逐步趋于理性发展。
3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓 的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。
房地产公司三年发展战略规划纲要
第一部分 战略分析
二、06年房地产市场现状分析
4、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加大。 5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤离中
国。 6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降，竣工面
房地产公司三年发展战 略规划纲要
2020/11/19
房地产公司三年发展战略规划纲要
目录
第一部分
第一章 第二章 第三章
第二部分
第一章 第二章 第三章 第四章
第三部分
第一章 第二章 第三章
第四部分
战略分析
行业动态分析 青岛地区房地市场分析 企业内部核心业务现状分析
整体战略方案
房地产企业发展规划
房地产企业发展规划大型房地产企业发展战略规划发展战略规划是当前大型企业的重要研究课题之一，有规划才有发展、要发展就要有规划是成功企业家的共识。
对于资金密集型的房地产企业，发展规划更有战略意义。
一、房地产业发展、企业成长与产业政策我国房地产业经过十多年的发展，已成国家经济支柱产业，但与西方发达国家相比，房地产业在我国仍属朝阳产业。
尽管在发展中出现一些不良现象，产业始终朝着健康方向发展。
随着城市化进程的加快住宅需求旺盛，个人购房已成为居民生活重要消费内容；房地产产品在创新、同化、个性差异中发展成熟，企业在竞争中成长。
在土地、金融、市场法规的共同作用下，房地产行业发展走上市场化、规范化、科学化的道路，房地产企业也历经了资源整合、市场优胜劣汰。
一部分房地产企业成长起来，如深圳万科、中海、金地、华侨城，广州的合生创展、奥园，上海陆家嘴、世茂股份、大连万达等。
一部分企业倒下去，尤其国有房地产企业。
可以预见，未来每个城市可能只剩下十家八家有规模、有实力的房地产企业在竞争中生存，这种竞争就是企业实力拼比，是品牌、资金、人才的拼比。
万科依靠模式化的拓展成为全国性品牌；中海外则携香港多年的开发经验，以建筑业为基础、以过程精品为理念，一举成就著名品牌。
华侨城通过“旅游+地产”的模式为国人所认识。
而依靠廉价的土地曾风光一时的传统国有房地产企业，逐渐在竞争激励的房地产市场日渐失去市场。
产业政策依然是房地产业发展的重要瓶颈，目前近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
上述限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。
二、大型房地产企业发展规划在目前的经济、行业、政策、市场环境下，大型房地产企业如何借鉴一些成功企业发展的经验和教训进行企业发展规划，走出适合自己的发展模式呢？（一）确立企业发展战略定位企业发展战略定位，简单而言就是确定企业发展目标规模、核心产品定位，销售目标、土地储备计划、区域发展分布等。
XXX开发投资公司三年发展规划
背景介绍：XXX开发投资公司是一家专注于地产开发和投资的公司。
公司成立于2024年，经过多年的发展，现已成为地产行业的领军企业之一、公司在过去的几年里，积累了丰富的经验和资源，并在各个领域都有较大的影响力。
然而，公司面临着新的机遇和挑战。
为了进一步扩大业务规模和提高竞争力，公司决定制定一个三年发展规划。
一、目标和战略：1.目标：在三年内成为地产行业的领导者，实现公司年均收入和利润增长50%以上。
2.战略：a.提高投资回报率：通过优化投资组合，降低风险，提高回报率，确保公司获得持续的资金流入。
b.扩大开发项目规模：增加投资额度，加大开发项目规模，提高市场份额，并且维持较高的项目成功率。
c.提高品牌影响力：加强对市场的认知和影响，打造知名品牌，提高公司在地产行业的影响力。
d.拓展全国市场：通过与合作伙伴的合作，拓展公司在全国范围内的市场份额，进军一二线城市。
二、市场分析与机会评估：1.市场分析：地产市场持续增长，有较大的发展潜力。
同时，政府对于房地产市场的政策支持也在不断加强。
2.机会评估：公司凭借多年的经验和优势资源，具备抓住市场机遇的能力。
三、营销策略：1.产品定位：以高品质、高附加值的地产项目为主打产品，满足不同客户群体的需求。
2.市场推广：通过互联网、传统媒体等多种渠道进行市场推广，提高品牌知名度和市场份额。
3.客户关系管理：建立客户数据库，实行定期沟通和关怀，提升客户满意度和客户忠诚度。
四、财务规划：1.资金需求：根据公司的发展计划和运营需要，预计三年内需要筹集资金X亿元。
2.资金运营：加强对现金流的管理和资金利用效率的提升，确保资金充足且有效利用。
3.利润规划：通过提高投资回报率和开发项目规模，预计三年内实现年均利润增长50%以上。
五、组织架构和人员发展：1.组织架构：优化公司组织架构，建立高效的决策机制，确保公司发展方向的一致性和执行力。
2.人员发展：加大对人才的培养和引进力度，建立完善的人员培训和激励机制，提高员工素质和士气。
企业的三年发展规划例范本
企业发展规划范文---企业三年发展战略概要1、抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展。
以××市场为基础，逐步辐射周边城市；2、三年内管理面积突破×××万平米，年服务收入突破××××万元，行业资质上×级，成为本地区和周边地区最具知名度的物业管理公司之一；3、申报并力获通过ISO9002国际质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到管理输出的转变；4、通过与“××投资开发”的合作，增强公司后续发展的能力；5、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相关的配套项目；6、扩大品牌优势，探讨总结管理经验，形成具有自主知识产权的管理模式。
企业发展规划范文---企业三年发展规划一、企业发展规划范文---企业发展思路作为××房地产业具有一定品牌知名度和美誉度的专业物业管理公司，××物业将以本《规划书》“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”的指导思想，充分扩大“××物业”在××乃至周边地区的影响力，力争在3年内让“××物业”成为××以及周边地区物业管理行业的上好品牌，努力在××地产开发以及物管行业推进的浪潮中写下浓墨重彩的一笔。
二、企业发展规划范文---外部环境及政策分析1、企业发展规划范文---规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、市场经济日趋活跃、城市建设事业的迅速发展、大批新建住宅区的建成、房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快而应运而生的，是我国房地产业的重要组成。
物业管理已成为房地产业的一个亮丽的卖点、一个含金量高低的重要标志。
房地产公司三年发展战略
• 北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将 持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取 决于政府政策及城市改造力度
• 未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成 本更低的土地资源
北京市与上海市房地产状况比较
规模化竞争将是未来的趋势
• 做5万平方米以上的项目 • 在规模上竞争，但要有足够的资金支持与抵抗风险的能力 • 专业化技能高
地段对未来几年竞争的影响将减 弱
高
设备、 材料 的档 次
未来的主要 竞争区域
目前的竞 争焦点
低
地段
高
主要的竞争对手的手段是什么 关系、价格、营销、 产品设计、垄断资 源
主要竞争对手类别
房地产公司整体竞争实力分析
1. 策略制定（开发策略、定位）
框架 定义
对待开发项目选定操作方式
排序
2. 找项目资源/项目储备
寻找待开发地块，签订开发意向
1
3. 对项目潜力的判断力/筛选能力 判断土地的增值能力
3
4. 获得项目的能力
具有土地一级市场信息的广泛性与准确性
1
5. 项目策划（市场分析、项目定位）对项目建安档次、销售价格、主体风格的确定
目录
• 房地产公司三年发展战略 • 行动计划 • 附录
• 北京房地产行业分析 • 房地产公司竞争力分析
目前北京房地产业的竞争格局
外部影响：
•WTO •奥运 •新政策
竞争对手
行业壁垒较低，资 金是主要的进入壁 垒
• 资金 • 专业技术
•
土地资源十分紧缺， 侃价力高 新技术思路
我国近3年房地产调控政策
我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要:十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。
房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。
随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。
为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。
基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。
近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。
由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。
这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。
为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。
我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。
因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。
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在建面积
1040.4 1663.6 1539.9 1570 2447.9
竣工面积 397.76 383.53 503.56 441.86 483.31 908.26
销售面积 172.94 149.03 186.28 188.13 241.91 484.71
99年房地产市场呈明显上升趋势，供应极具上升
案例 •远洋风景
•今日家园 •通惠家园
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北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
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整体来看，购房需求将稳定发 展
• 以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛CBD地区为核心的周边地区 房地产需求旺盛
• 价格在购房行动中的影响程度相对减少，消费者购房的需求更加 个性化，对购房行为影响越来越大
• 根据与上海、香港以及北京自身发展相比，需求将会持续增长 • 未来的北京房地产市场将持续发展，行业利润率保持较高的水平，但从
业者产生分化，实力雄厚，在营销理念上敢于创新的专业房地产公司将 获得良好的机会，北京房地产业将进入一个向成熟发展期过渡的阶段
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北京房地产的行业利润率的估计
2001年
行业 10%—15% 业绩
2002年
12%/上浮下降 2%左右（较 平稳）
2003年－2005年
11%（略有下 降）
2006年－2008年
12%（申奥因 素，略有上升）
2009年－2011年
10%（奥运结 束，有下降趋 势）
影响 因素
供求关系可能 失稳
2006年政府可 能停止北京市 一切建筑工程， 进行环保工作， 供求关系偏向 于求
• 对商品房的综合性能（设计理念、 工程质量、环境风格等因素）要 求较高
• 注重地段、居住理念、周围邻居 的身份层次，充分体现自己的社 会地位
• 对户型设计、环境设计、建筑风 格、社区主题的个性化需求较强， 不愿接受一般性产品
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北京市房地产开发面积
单位：万平方米
93
94
95
96Leabharlann 9799开发面积
1445.1 2252.6 1829.7 2093 3298.6
的增长提供帮助 • 2000—2001年房地产整体态势上升
6
2008年奥运对北京市房地产周期 具有强制性调整作用
• 由于奥运的存在而使房地产项目需求波峰集中且拉长 • 房地产目前增长周期延长至2007—2008年 • 2006年时政府将会紧缩政策，清理市容市貌，开发和
在建工程将缩小或停止，可能引起需求大于供给 • 根据国际经验，奥运之后大都供过于求
• 户籍制度改革
人口城市化，中高收入的消费群体对大城 市住房的需求进一步增长
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北京未来3年房地产开发的趋势将 主要集中在城市开发和郊区开发
成功 要素
城区开发
•有较强的土地获 取能力 •有大量资金 •有运作大规模项 目的能力、地块
郊区开发
•交通方便（高速、 公路、地铁附近） •有好的主题概念 •市政设施齐全
奥运结束后可 能有一个消费 回落阶段
对房 行业利润率缓缓减低，更要求开发商有足够的资本实力和信誉，如果势力 地产 弱，会被竞争出局
的冲
击
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北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
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环境分析总结
• GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长 • 财政政策仍以积极的扩张性、刺激内需为主 • 房地产消费信贷力度将进一步增长，为有效需求
北京市与上海市房地产状况比较
delete
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30岁至45岁中、高收入阶层是北
京购房者的主力，住房投资、消
费正逐渐被更多的消费者认可，
而随着刺激消费的政策不断出台，
高
购房门槛将不断降低消费群体购房时的关键
驱动因素
40岁
年 龄 30岁
房地产 的机会
30岁以上的中 年成功人士， 高收入者
• 对未来收入水平的估计 • 银行按揭的支持程度 • 对所购物业升值能力的
判断
• 商品房购销市场的替代-
20岁
房屋租赁市场的平均价
格水平及波动
低
5000万元 8000万元 10000元
20000元
高
家庭月收入
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房地产目标消费群体的购房心理
特征
目标消费群体
30岁以上，家庭年 收入在20万元以上， 受过高等教育，从 事朝阳行业管理职 位的成功人士
购房心理特征
• 对商品房的价格敏感度不高或偏 低
• •
• 进入大城市
• 二手房替代性很小
2
• -------
未来1—8年的行业格局判断
• 主要冲击来自于： • 行业业绩来自于： • 主要竞争手段：差异化、个性化、专业化竞争
• 对房地产影响最大的是：实力弱小，经营策略不力的房产企业将淘 汰出局，未来的市场竞争者将是经营管理专业、有实力的竞争者
• 行业竞争后的局面是：地产项目的设计思路，营销理念、物业服务 更趋进步和成熟，房地产开发公司将优胜劣汰，数量减少，竞争 能力加强
目录
• 行动计划 • 附录
• 北京房地产行业分析
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目前北京房地产业的竞争格局
外部影响：
•WTO •奥运 •新政策
竞争对手
行业壁垒较低，资 金是主要的进入壁 垒
• 资金 • 专业技术
•
土地资源十分紧缺， 侃价力高 新技术思路
建筑商侃价力极低
有数千家房产公司， 竞争激烈
二手房市场发展缓 慢
消费者选择自由度 较低，个性化需求 难以的到满足
7
北京市发展规划
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8
未来几年促进房地产发展的有 利因素
因素 • 加入WTO
作用
带来对房地产市场需求的较大增加 • 商业用房：外销公寓的增长 • 郊区住宅：由于汽车消费带动销售增长
• 奥运会 • 市政建设 • 与住房相关的政策的
出台
北京市政府对城市基础设施的重点投入
• 快速交通网络投入900亿 • 环境治理投入450亿 • 信息化建设投入300亿 • 水、电、气、热等四源供应投入150亿
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北京市房地产房价趋势
单位：元/平方米
2255
2740
3227
4057
5357
4787
93
94
95
96
97
99
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今后物业的分化
增长情况
• 城市高速/快速交通干道附近且市政设施条件较好的地段会产生新 的项目供给
• 北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将 持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取 决于政府政策及城市改造力度
• 未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成 本更低的土地资源
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