房地产公司三年发展战略
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• •
• 进入大城市
• 二手房替代性很小
2
• -------
未来1—8年的行业格局判断
• 主要冲击来自于： • 行业业绩来自于： • 主要竞争手段：差异化、个性化、专业化竞争
• 对房地产影响最大的是：实力弱小，经营策略不力的房产企业将淘 汰出局，未来的市场竞争者将是经营管理专业、有实力的竞争者
• 行业竞争后的局面是：地产项目的设计思路，营销理念、物业服务 更趋进步和成熟，房地产开发公司将优胜劣汰，数量减少，竞争 能力加强
北京市与上海市房地产状况比较
delete
13
30岁至45岁中、高收入阶层是北
京购房者的主力，住房投资、消
费正逐渐被更多的消费者认可，
而随着刺激消费的政策不断出台，
高
购房门槛将不断降低消费群体购房时的关键
驱动因素
40岁
年 龄 30岁
房地产 的机会
30岁以上的中 年成功人士， 高收入者
• 对未来收入水平的估计 • 银行按揭的支持程度 • 对所购物业升值能力的
案例 •远洋风景
•今日家园 •通惠家园
10
北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
11
整体来看，购房需求将稳定发 展
• 以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛CBD地区为核心的周边地区 房地产需求旺盛
• 价格在购房行动中的影响程度相对减少，消费者购房的需求更加 个性化，对购房行为影响越来越大
判断
• 商品房购销市场的替代-
20岁
房屋租赁市场的平均价
格水平及波动
低
5000万元 8000万元 10000元
20000元
高
家庭月收入
14
房地产目标消费群体的购房心理
特征
目标消费群体
30岁以上，家庭年 收入在20万元以上， 受过高等教育，从 事朝阳行业管理职 位的成功人士
购房心理特征
• 对商品房的价格敏感度不高或偏 低
目录
• 行动计划 • 附录
• 北京房地产行业分析
1
目前北京房地产业的竞争格局
外部影响：
•WTO •奥运 •新政策
竞争对手
行业壁垒较低，资 金是主要的进入壁 垒
• 资金 • 专业技术
•
土地资源十分紧缺， 侃价力高 新技术思路
建筑商侃价力极低
有数千家房产公司， 竞争激烈
二手房市场发展缓 慢
消费者选择自由度 较低，个性化需求 难以的到满足
• 根据与上海、香港以及北京自身发展相比，需求将会持续增长 • 未来的北京房地产市场将持续发展，行业利润率保持较高的水平，但从
业者产生分化，实力雄厚，在营销理念上敢于创新的专业房地产公司将 获得良好的机会，北京房地产业将进入一个向成熟发展期过渡的阶段
3
北京房地产的行业利润率的估计
2001年
行业 10%—15% 业绩
• 对商品房的综合性能（设计理念、 工程质量、环境风格等因素）要 求较高
• 注重地段、居住理念、周围邻居 的身份层次，充分体现自己的社 会地位
• 对户型设计、环境设计、建筑风 格、社区主题的个性化需求较强， 不愿接受一般性产品
15
北京市房地产开发面积
单位：万平方米
93
94
95
96
97
99
开发面积
1445.1 2252.6 1829.7 2093 3298.6
2002年
12%/上浮下降 2%左右（较 平稳）
2003年－2005年
11%（略有下 降）
2006年－2008年
12%（申奥因 素，略有上升）
2009年－2011年
10%（奥运结 束，有下降趋 势）
影响 因素
供求关系可能 失稳
2006年政府可 能停止北京市 一切建筑工程， 进行环保工作， 供求关系偏向 于求
16
北京市房地产房价趋势
单位：元/平方米
2255
wenku.baidu.com2740
3227
4057
5357
4787
93
94
95
96
97
99
17
今后物业的分化
增长情况
• 户籍制度改革
人口城市化，中高收入的消费群体对大城 市住房的需求进一步增长
9
北京未来3年房地产开发的趋势将 主要集中在城市开发和郊区开发
成功 要素
城区开发
•有较强的土地获 取能力 •有大量资金 •有运作大规模项 目的能力、地块
郊区开发
•交通方便（高速、 公路、地铁附近） •有好的主题概念 •市政设施齐全
的增长提供帮助 • 2000—2001年房地产整体态势上升
6
2008年奥运对北京市房地产周期 具有强制性调整作用
• 由于奥运的存在而使房地产项目需求波峰集中且拉长 • 房地产目前增长周期延长至2007—2008年 • 2006年时政府将会紧缩政策，清理市容市貌，开发和
在建工程将缩小或停止，可能引起需求大于供给 • 根据国际经验，奥运之后大都供过于求
• 城市高速/快速交通干道附近且市政设施条件较好的地段会产生新 的项目供给
• 北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将 持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取 决于政府政策及城市改造力度
• 未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成 本更低的土地资源
12
在建面积
1040.4 1663.6 1539.9 1570 2447.9
竣工面积 397.76 383.53 503.56 441.86 483.31 908.26
销售面积 172.94 149.03 186.28 188.13 241.91 484.71
99年房地产市场呈明显上升趋势，供应极具上升
7
北京市发展规划
Delete
8
未来几年促进房地产发展的有 利因素
因素 • 加入WTO
作用
带来对房地产市场需求的较大增加 • 商业用房：外销公寓的增长 • 郊区住宅：由于汽车消费带动销售增长
• 奥运会 • 市政建设 • 与住房相关的政策的
出台
北京市政府对城市基础设施的重点投入
• 快速交通网络投入900亿 • 环境治理投入450亿 • 信息化建设投入300亿 • 水、电、气、热等四源供应投入150亿
奥运结束后可 能有一个消费 回落阶段
对房 行业利润率缓缓减低，更要求开发商有足够的资本实力和信誉，如果势力 地产 弱，会被竞争出局
的冲
击
4
北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
5
环境分析总结
• GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长 • 财政政策仍以积极的扩张性、刺激内需为主 • 房地产消费信贷力度将进一步增长，为有效需求
• 进入大城市
• 二手房替代性很小
2
• -------
未来1—8年的行业格局判断
• 主要冲击来自于： • 行业业绩来自于： • 主要竞争手段：差异化、个性化、专业化竞争
• 对房地产影响最大的是：实力弱小，经营策略不力的房产企业将淘 汰出局，未来的市场竞争者将是经营管理专业、有实力的竞争者
• 行业竞争后的局面是：地产项目的设计思路，营销理念、物业服务 更趋进步和成熟，房地产开发公司将优胜劣汰，数量减少，竞争 能力加强
北京市与上海市房地产状况比较
delete
13
30岁至45岁中、高收入阶层是北
京购房者的主力，住房投资、消
费正逐渐被更多的消费者认可，
而随着刺激消费的政策不断出台，
高
购房门槛将不断降低消费群体购房时的关键
驱动因素
40岁
年 龄 30岁
房地产 的机会
30岁以上的中 年成功人士， 高收入者
• 对未来收入水平的估计 • 银行按揭的支持程度 • 对所购物业升值能力的
案例 •远洋风景
•今日家园 •通惠家园
10
北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
11
整体来看，购房需求将稳定发 展
• 以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛CBD地区为核心的周边地区 房地产需求旺盛
• 价格在购房行动中的影响程度相对减少，消费者购房的需求更加 个性化，对购房行为影响越来越大
判断
• 商品房购销市场的替代-
20岁
房屋租赁市场的平均价
格水平及波动
低
5000万元 8000万元 10000元
20000元
高
家庭月收入
14
房地产目标消费群体的购房心理
特征
目标消费群体
30岁以上，家庭年 收入在20万元以上， 受过高等教育，从 事朝阳行业管理职 位的成功人士
购房心理特征
• 对商品房的价格敏感度不高或偏 低
目录
• 行动计划 • 附录
• 北京房地产行业分析
1
目前北京房地产业的竞争格局
外部影响：
•WTO •奥运 •新政策
竞争对手
行业壁垒较低，资 金是主要的进入壁 垒
• 资金 • 专业技术
•
土地资源十分紧缺， 侃价力高 新技术思路
建筑商侃价力极低
有数千家房产公司， 竞争激烈
二手房市场发展缓 慢
消费者选择自由度 较低，个性化需求 难以的到满足
• 根据与上海、香港以及北京自身发展相比，需求将会持续增长 • 未来的北京房地产市场将持续发展，行业利润率保持较高的水平，但从
业者产生分化，实力雄厚，在营销理念上敢于创新的专业房地产公司将 获得良好的机会，北京房地产业将进入一个向成熟发展期过渡的阶段
3
北京房地产的行业利润率的估计
2001年
行业 10%—15% 业绩
• 对商品房的综合性能（设计理念、 工程质量、环境风格等因素）要 求较高
• 注重地段、居住理念、周围邻居 的身份层次，充分体现自己的社 会地位
• 对户型设计、环境设计、建筑风 格、社区主题的个性化需求较强， 不愿接受一般性产品
15
北京市房地产开发面积
单位：万平方米
93
94
95
96
97
99
开发面积
1445.1 2252.6 1829.7 2093 3298.6
2002年
12%/上浮下降 2%左右（较 平稳）
2003年－2005年
11%（略有下 降）
2006年－2008年
12%（申奥因 素，略有上升）
2009年－2011年
10%（奥运结 束，有下降趋 势）
影响 因素
供求关系可能 失稳
2006年政府可 能停止北京市 一切建筑工程， 进行环保工作， 供求关系偏向 于求
16
北京市房地产房价趋势
单位：元/平方米
2255
wenku.baidu.com2740
3227
4057
5357
4787
93
94
95
96
97
99
17
今后物业的分化
增长情况
• 户籍制度改革
人口城市化，中高收入的消费群体对大城 市住房的需求进一步增长
9
北京未来3年房地产开发的趋势将 主要集中在城市开发和郊区开发
成功 要素
城区开发
•有较强的土地获 取能力 •有大量资金 •有运作大规模项 目的能力、地块
郊区开发
•交通方便（高速、 公路、地铁附近） •有好的主题概念 •市政设施齐全
的增长提供帮助 • 2000—2001年房地产整体态势上升
6
2008年奥运对北京市房地产周期 具有强制性调整作用
• 由于奥运的存在而使房地产项目需求波峰集中且拉长 • 房地产目前增长周期延长至2007—2008年 • 2006年时政府将会紧缩政策，清理市容市貌，开发和
在建工程将缩小或停止，可能引起需求大于供给 • 根据国际经验，奥运之后大都供过于求
• 城市高速/快速交通干道附近且市政设施条件较好的地段会产生新 的项目供给
• 北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将 持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取 决于政府政策及城市改造力度
• 未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成 本更低的土地资源
12
在建面积
1040.4 1663.6 1539.9 1570 2447.9
竣工面积 397.76 383.53 503.56 441.86 483.31 908.26
销售面积 172.94 149.03 186.28 188.13 241.91 484.71
99年房地产市场呈明显上升趋势，供应极具上升
7
北京市发展规划
Delete
8
未来几年促进房地产发展的有 利因素
因素 • 加入WTO
作用
带来对房地产市场需求的较大增加 • 商业用房：外销公寓的增长 • 郊区住宅：由于汽车消费带动销售增长
• 奥运会 • 市政建设 • 与住房相关的政策的
出台
北京市政府对城市基础设施的重点投入
• 快速交通网络投入900亿 • 环境治理投入450亿 • 信息化建设投入300亿 • 水、电、气、热等四源供应投入150亿
奥运结束后可 能有一个消费 回落阶段
对房 行业利润率缓缓减低，更要求开发商有足够的资本实力和信誉，如果势力 地产 弱，会被竞争出局
的冲
击
4
北京房地产行业分析
• 宏观环境分析：政府在主动改善开发环境 • 消费需求：稳步增长 • 竞争：十分激烈，优胜劣汰
5
环境分析总结
• GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长 • 财政政策仍以积极的扩张性、刺激内需为主 • 房地产消费信贷力度将进一步增长，为有效需求