房地产中介服务管理方案

房地产中介服务管理方

案

-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

房地产中介服务管理方案

广州地铁物业管理有限公司

房地产中介服务管理方案

（讨论稿）

1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势，能伴

随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务

将是地铁公司多种经营支柱，特别从明年开始，地铁房地产开发将进

入发展期，既有地下商场、地面商场建成，又有住宅小区开发销售，

因此需要房地产中介提供优质的中介服务，这也是我司开展中介

服务的目标之一。

2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟

总公司大包租资源有近100间商铺约万平方米、540套临租房约万平方米、247套代管房约万平方米、三间农贸市场约7千

平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50%；我司现有五个在管的物业小区，在管面积超80万平方米，服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的基础，通过专业的中介服

务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户群，从而创更高的经济

效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。

3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司

是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制，自

主经营，独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介

公司相近，因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十

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多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的

培训和实践操作，能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人

才，能强化经营人才队伍。

我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产中介服务机构资质证书》，中介资质证号为，我

司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介

资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备

了开展房地产中介服务的基本条件。

为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施，

明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供优质的服务，为公司创

造更高经济效益，特制定本管理方案。

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一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段：

初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同

的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。

二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客

户群体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同

的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动

性，从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。

三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。

考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及

金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素，

因此在中介服务人员的薪酬方面将采用：1、底薪+提成（适用金兰、金道小区）；2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）。各

小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩，并以此作为个人的升

职、调职、解聘、评先等的依据。

四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目

前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经

验，下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人

员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多

人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证。

五、本方案在实施后，将收集实际的操作情况，定期修改本方案。

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市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责

公司房地产中介服务资质的申办、年检；负责对小区房地产中介服务

业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培

训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责

收集相关的信息，供公司经营决策。

财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度；负责指

导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务

人员的业务提成的核对工作；负责对相关中介服务合同的执行进行跟

踪、监控。

综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中

介人员每月的工资发放。

按不同的阶段，小区管理处有不同的职责：

1、初始阶段

小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中

介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租

物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成

小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。

2、起步阶段

小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业

务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：

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办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服

务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公

司下达的其他经营任务等。 3、成长阶段

小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面

小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、

经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等，另一

方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮

助。

4、公司化阶段

小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作

为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。

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一、初始阶段的管理模式

1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期，公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶

段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育

顾客群。

2、初次阶段实施时间：用3—8个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间，条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操

作，保证做到升级一个成功一个。

3、初次阶段管理方式：

（1）在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理

服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，

成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开

展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、

小区收费、客户回访等，具体办法是（主要是金兰、金道小区，其它

小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移，

直接面对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，

直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员

按本方案的要求操作。

（2）操作流程：

A、大包租物业：按《地铁物业租赁程序与规定》办理。

B、业主委托物业：由业主填写《物业销售/租赁委托书》一式两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好

的《物业销售/租赁委托书》送市场部，市场部负责办理盖章手续。

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办好手续后小区与业主各执一份《物业销售/租赁委托书》；小区经管员根据《物业销售/租赁委托书》建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理物业，小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档；业主要求撤销代理的物业，由业主填写《撤销物业代理

销售/租赁书》，并经小区主任签名同意后生效，小区经管员根据小区

主任同意的《撤销物业代理销售/租赁书》在代理出租物业台帐上做

好撤销登记。

C、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客