探讨业委会在物业管理中作用和成立业委会协会的必要性

探讨业委会在物业管理中作用和成立业委会协会的必要性浏览次数：310 | 发布者：学习学习2013/6/19 12:21:51 | 分类：观点 | 评论（0）

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［2013安徽社区事务高峰讨会一以物权法为基础推进和谐社区建设］会刊

主办：中国人民大学公共政策研究院

北京市海淀和谐社区发展中心

市场星报安徽财经网合肥业主论坛

近几年来合肥市与全国一样，房地产建设发展很快，老百姓的安居乐业的生活质量也随之提高，小区内物业多种服务管理行业迅速发展，物业服务让广大小区业主所接受，但也看到物业服务管理水平与国标、省标、市标要求有很大差距，业主与物业公司之间的矛盾在日渐加剧，成为社区里的常见话题。尤其是围绕着物业费和服务标准不相符，业主和物业公司各执一词，各说各理，业主维权成了新的问题。

经过二年的探索和实践，得出一个结论：物业管理的主要矛盾是基层政府物管部门没有专业职能人才占60％、物业服务不达标占40％。

1.物业服务公司的资质占95％以上都是靠关系和非常规手段获得的，每年审核查也没有从对小区服务实际工作中评定；

2.基层物管部门缺乏物业管理人才，大多数是其它部门兼管，隔行如隔山，官僚主义；

3.物业服务公司改变不了老的管理模式，又怎能提高服务意识呢？还是“管”字当头，服务意识谈薄，自身的定位和传统观念没有彻底转变；

4.小区业主对物业管理条例和相关政策不熟知，维权意识浅薄，遇事总指望别人去维权或有他人维权，好似与自己无关，心不齐！一维权过于极端唯有抗物业费，伤害物业服务公司的同时也损害了大多数的业主利益。

在这样的背景下，物业服务公司不加强内部管理，又不提高服务意识只追求眼前的利盈，反而导致小区的物业服务成本上升，小区环境恶性循环，物业公司“入不敷出”难以为继，大多物业公司只好走为上策。

例如，华林家园小区业主与物业公司的矛盾，再加上小区公共部位的收益以及停车难等问题显出，引发业主的集体维权，并在维权过程中业主强烈要求成立合肥市蜀山区华林家园业主委员会。申请成立业委会筹备组在南七街道又是一个难题，它为何处处刁难呢？如同求她们办私事似的，后来在丁岗社区委陈永国副书记的大力支持下，花了一年多的时

间一路荆棘，华林家园业委会终于合法成立了。业委会是维护业主的合法利益，同时也是维护物业服务公司的合法生存利益，也是南七街道社区网格化管理的重要组成部分，华林家园业委会成立以来正真起到了业主、物业、开发商之间的沟通桥梁。华林家园业委会为小区重建贡献了微薄力量，小区环境逐渐变好，充满着和谐的气氛。

业委会工作本来是一个出力不讨好的差事，有职无权，办事难，办实事更难，办好事更是难上加难，可街道物管部门从未关心支持过业委会工作，极不尊重业主委员会自治管理，并时常打电话指手划脚，打官腔！有问题它推诿，没事它找茬，谁来约束它？业委会委员抱怨“白干活还惹一肚子气”。业委会在工作中深感很纠结：

1. 基层主管部门没有专业职能的物管人才，合肥市虽有物管若干规定，但不能合理、公证、透明去执行过，去监督物业服务公司，如果物业服务公司做得不好是否要更换物业？是否降低企业资质？这些都没有一个强制的双项量化指标，又如何来指导业委会、物业服务公司的日常工作？

2.业委会委员都是义务工作，没有“以奖代帖”实质性补贴，干多干少一个样，有无分工都一样，落实问题时多数人偷懒，久而久之，也懒得去做了，导致有个别人忙得不得了，而有的委员基本上不管小区的事情，说的人多，做事的人少。

3. 业主对小区事务参与热情度不高，可迟迟不如人意，对业委会缺乏信任是当前业委会面临的另一问题。少数业主时常为一件小事或一点私事，就戴着有色眼镜看事物，对业委会的工作提出质疑，对业委会委员冷嘲热讽。这常常让投身业委会的人们心灰意冷。这些热心公益的“志愿者”为何会尴尬地在物业与业主、基层政府与物业的夹缝中生存？这是业界人士值得探讨的问题。

总之，大多数业委会是一个业主依法选举产生的，代表业主行使权力的组织，是广大业主值得信赖的“业主代表”，是业主的主心骨，是市场经济发展的必然产物。但大部分业委会自开始成立起，就步履维艰，没有基层主管部门支持还受压，有的因为经费缺乏而不能正常运转，很多业委会在很短的时间内便自生自灭了。

因此成立业主委员会协会是势在必行！业主委员会协会能积极指导和带领各小区深化交流管理经验，更好地服务于业主与维护业主们的权益，也维护已成立业主委员会的权益，协会可对那些还没有成立业主委员会的小区，会将尽快督促基层政府，协助和指导他们成立，同时将全面加强对物业服务企业的监督，协调业委会与基层主管部门、协调业主与物业公司、协调业委会与开发商之间的关系。