中国房地产发展历程

经济环境
经济发展速速 国民收入 发展预期
社会环境
人口结构 人口流动 婚娶风俗 住宅观念
市场阶段
萌芽阶段
泡沫阶段
调整阶段
黄金时代
白银时代
1
2
3
4
5
制度藩篱渐渐破除，生 产要素初步释放.
疯狂发展，泡沫破裂
制度红利进一步释放，发 展爆发期降临
迅速壮大，利润丰厚.
全面调整暴利时代结束， 稳健调整迎来新阶段
1958-1979
1979-1980
1980-1991
探索调整阶段
1991-1993
炒作与土地泡沫
1993 非理性炒作与调 整推进阶段 1993-1997
第一次房地产调控
低迷与调整
1998
制度红利释放
快速发展阶段
1998-2008
历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。
1999-2000
五业并 举
多元发 展 资源整合
三位一体的 养老战略
控制风险
精细化 不足
管理
项目公司模式传统的、扁 平化组织架构
运营
运营有效，财务稳健
开发
中央开发模式.
战略
先做大再做强
05
章节 PART
住宅演变
1949-1959代 表性住宅
解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活” 发展策略，技术上受苏联的影响；在住宅规划设计中有 严重的苏联的影子。
目 录 CONTENTS
01
政企历程 发展历程概述
02
03
企业历程
市场历程
04 05
住宅演变
01
章节 PART
发展历程概述
发展历程概述
回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年 的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设 的改革开放史。
发展阶段
萌芽起步阶段 探索调整阶段 快速发展阶段 全面调整阶段
市场需求
01
城市化需求
04
保障性需求
廉租房、经济适用房。。。
02
改善性需求
03
投资性需求
行业规模
2007年
占GDP4.77%
2016年
占 GDP6.5%.
1987年
占GDP3%
2013年
占GDP5.85%
竞争பைடு நூலகம்况
行业的准入门槛变高
不同梯队的差距进一步拉大.
竞争态势分化加剧，市场集中度加剧
强者恒强局面凸显，企业集中 度继续上升
低层高密度、联排、别墅等各种形式的住宅，在户型上
除了传统的一室一厅。二室一厅、三室一厅之外，多厅 和多卫生间的住宅更加受到欢迎。车库和工人房也成为 一些住宅的标准配置。
当代
随着市场化程度的深入，住宅已成为大宗的个人消费商
品，无论是住宅本身还是其所处环境，消费者要求必然 苛刻起来，现代生活不仅仅是物质生活的富足，还代表 着技术进步与文化融合带来的全新生活理念。 。
新常态
随着社会经济形势的变换发展，政府房地
产政策调整进入全面调控阶段。支持或者 抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利 于政府监控管理房地产行业发展。
转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。
密集的调控政策难以撼动房价高攀。
03
章节 PART
市场历程
影响因素
制度环境
土地制度 住房分配制度 招拍挂 。。。
运营
客户价值精细化，产品增 值能力强
开发
产业化开发模式.
战略
“ 3+X” 战略，即以环渤海、 珠三角、长三角这三个发 达地区作为基础，实行 “城市圈聚焦”
恒大
密集型、 集团化管 理模式
多元+规 模+品牌
标准化运 营
“恒大式” 高执行力
二三四 线大量 囤地
规模化 复制快 速扩张 市场风险高， 资金压力大
EUROPE AND THE UNITED
STATES BUSINESS
感谢聆听，批评指导
萌芽起步阶段
改革开展前
从 1958 年开始，房地产 收归国有，中国房地产 从此消失。
理论突破
1978 年理论界提出了住房商品化、 土地产权等观点。 1980 年 4 月 邓 小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个 人建房买房”的设想。
试点与起步
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌， 成立了北京市城市开发总公司 1981 年，在深圳、广州开始搞商品房开发试 点。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段
代表性住宅上海曹阳新村、北京三里屯幸福村
70年代末
全国城镇住宅面积约 40 亿平方米，其中解放后新建的仅 占百分之十几，就是说，当时全国城市绝大部分人住的 是解放前的房子，陈旧不堪，杂乱无章。再加上 50 年代 盲目生育， 70 年代进入生育高峰，子女多了住不下，院 子里搭出个坯间，或者盖间小厨房，腾出来的厨房住人， 能想的法子都想到了。于是，迫于人口与住房的矛盾，
02
章节 PART
政企历程
土地市场制度改革
土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个 重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使 用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土 地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有， 使用权可以出让。
标志1987年新中国土地拍卖“第一槌”
民生地产为 基础，金融、 健康为两翼
文化旅游 为主的多 元布局
集团公司与子 公司以产权为 纽带
营销暴力
“房地产+服务业”
管理
矩阵式管理，三级管理体 系
运营
准军事化运营管理体系
开发
规模化开发模式
战略
“多元 + 规模 + 品牌”的发 展战略
碧桂园
家族式 管理
人才战 略
同心共享 机制
快与好
二三四 线大量 囤地
市场回暖
2000-2002
快速涨幅
2002-2004
2004-2007
全面繁荣
持续繁荣与调控
全面调整阶段
2012至2013 市场回暖，调控加强 2009至2011 应急与投机催生房地 产大泡沫，政府持续 调控
2016至今 新一轮价格上涨与调 控
2014至2015 调控阶段与去库存
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住房制度改革
1998年7 月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐 步实行住房分配货币化。
住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了
一个广阔的市场前景。
调控政策
立竿见影
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南 的房地产市场是已经失控，主要是土地市 场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷 款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房 地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银 行呆坏账。
推波助澜
1998年政府政策催热房地产拉动内需，这 一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善 市场需求的转折点，其效应持续了 10 年，
并使得房地产业成为中国经济的支柱产业
之一。
收效寥寥
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分
城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密 度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机 行为的交易税收不仅没有控制房价，反而
90年代中后期
随着社会经济的进一步多元化，住房改革力度加大，以
为商品房、经济适用房、安居工程为主的多层次住房体 系开始形成，纳入了不同的投资、建设方式。针对不同 的社会阶层，国家不再限制住宅的最大面积，只对最低 限额做出规定，以保障适当的居住水平，因此代表不同 居住标准的住宅空前丰富起来，普通居住面积从 40 平方 米到200平方米不一而足。出现了高层、小高层、多层、
规模化 复制快 速扩张
1+3”的 战略布 局
多元化业 务组合
集团化
策略鲜明
市场风险高， 资金压力大
联手平安，进 军社区与养老
管理
家族企业垂直模式
运营
快速开发，快速销售；高 速度，精品质，低成本
开发
规模化开发模式.
战略
战略进行稳固调整
保利
集团化 式管理
规模经 营
高周转策 略
多渠道融 资
优质地 块
快消模 式
大杂院出现了。
80年代
在全国城市居民的住房条件上，数深圳这座新兴城市最 优越。深圳新建住宅每套平均建筑面积 83 平方米，比全
国平均数高 60％，比香港居屋计划高 52％。与亚洲一流
的日本相比各有千秋。日本住房建筑面积平均每套 61 平 方米，但室内装修质量很高，尤其厨房、厕所设施十分 讲究，属于小而精。相比之下深圳属于大而粗。
“三足鼎立”格局
SOHO中国 、万科、碧桂园等 民营企业；保利地产、中海、 天鸿等国企；外资企业跃跃欲 试（限外令）
细分市场的竞争加剧
品牌辨识度凸显
04
章节 PART
企业历程
企业历程
经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经 济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台， 走到今日强者林立不乏代表，结合2017年地产行 业评测排名选取如下企业分析：
1
万科
2
恒大
管理模式
运营水平
3
碧桂园
4
保利
开发模式
战略转型
万科
集团化 式管理
“3+X” 战略
精细化战 略管理
商业化品 牌建设
城郊结 合部开 发为主
定位中 产阶级
万科物 业
万科泊 寓
区域总部 管理模式
产业化技术 创新
系列产 品线
进入冰雪运动、 养老、教育等 行业
管理
集团化管理战略总部 - 区域 中心-项目公司模式