诚基中心小户型项目市场调研报告

诚基中心小户型项目市场调研报告

诚基中心小户型项目的市场调研报告

针对天津市目前出现的与诚基中心类似的小户型项目进行了一次市场调研，调研情况如下：

空中供给

1、地理位置：河西区卫津南路宁家花园别墅区对面，位置不算繁华，但周边环境不错，居住氛围浓厚，是天津市较早的居民住宅区。当地人口素质高，购买力强，对当地环境有很强的依赖性和归属感。

2、项目占地：0.7万平方米

3、总建筑面积：3.5万平方米

4、楼层情况：2个L型楼，18层高，每层24户，4部电梯，其中一层为底商，18层为会所，以水吧为主

5、总户数：768套

6、户型结构：2~4层为平层，5~17层为复式（层高4.5米）

7、户型面积：44.54平方米（本项目只此一个面积）

8、装修情况：统一精装，赠沙发、茶几、床等简单家具

9、交房时间：2006年下半年

10、价格：预计6000~7000元/平方米

11、销售情况：2004年由代理商卖过一段时间，销售了30%，很不理想，现由开发商收回自己销售，目前只接受咨询，下半年拿到销售许可证后才进行销售。

12、提出的概念：SOLO

13、客群主要来自于周边居民和在别墅区工作的职员，据现场销售人员介绍投资的客户群占50%，而且不止购买一套。

阳光100

1、地理位置：南开区红旗南路，地段较偏，但紧邻华苑居住区，本项目前期主要客源也来源于华苑居住区。从目前推出的SOHO型投资住宅销售情况来看，销售的并不理想。

2、项目占地：45万平米

3、总建筑面积：75万平方米，综合性社区

4、公寓情况：只拿出一栋楼进行推广，总共18层高，每层8套，2部电梯，共144套

5、户型结构：全部平层

6、户型面积：80~190平方米

7、装修情况：统一精装，不配家具

8、交房时间：2006年6月

9、价格：5300元/平方米

10、销售情况：从去年10月份开始销售，因地理位置的原因，办公和投资都不被人们所看中，所以销售很不理想，目前没有再继续推出类似房型的打算

11、提出的概念：SOHO

12、该项目SOHO只占总项目的2.5%，因普通住房销售非常好，成本已回笼，即使将SOHO价格提高，销售速度减慢，对该项目没有任何影响，只为追求高额利润五一阳光

1、地理位置：河西区黑牛城道与紫金山道交口，周边发展较快，以居民区为主

2、项目占地：9万平方米

3、总建筑面积：30万平方米

4、公寓情况：只有一栋楼在1.1万平方米左右，16层高，每层17户，3部电梯，共计234户，其中1、2层为会所

5、户型结构：全部是复式（层高4.45米）

6、户型面积：30~50平方米

7、装修情况：统一精装，赠空调

8、交房时间：2006年5月

9、价格：6500~8000元/平方米，北面与东面总户值相差4万元，东面与南面总户值相差2万元

10、销售情况：从去年12月份开始销售3~10层，现已售完，3月6日推出11~16层，现已售出58套，余40套，主要剩的是顶层和房号中含有13、14的房

11、提出的概念：SOLO

12、客户群主要以周边居民为主，因其普通住宅销售不错，所以在周边口碑较好，又因河西区黑牛城道发展较快，得到了人们的普遍认可。

都市坐标：

1、地理位置：南开区荣业大街与多伦道交口，地段繁华，具有较大优势

2、占地面积：1万平方米

3、总建筑面积：2.9万平方米

4、楼层情况：26~30层高，一层16户，4部电梯

5、总户数：407套

6、户型结构：全部是平层

7、户型面积：30~95平方米，其中26层的面积在30~40平方米，30层的在80~95平方米

8、装修情况：毛坯

9、交房时间：2005年12月

10、价格：5900~6100元/平方米，楼层差价不大，8到16层相差30元/平方米，同一楼层面积越小价格越贵

11、销售情况：从去年12月份开始销售，已售出60%，余40%都是80~95平方米

12、提出的概念：SOHO

13、该项目地点无人质疑，其总户值有明显区分，30~40平方米总户值在18~25万元，80~95平方米总户值在47万元以上，通过销售情况可以看出总户值超过45万元以上的小户型受到一定阻力。

非常公馆

1、地理位置：河东区华昌大街与新开路交口，属河东区繁华地段

2、占地面积：5000平方米左右

3、总建筑面积：2万平方米左右

4、楼层情况：一栋15层高，每层7户，2部电梯，另一栋22层，每层15户，3部电梯

5、总户数：391套

6、户型结构：全部是平层

7、户型面积：60~70平方米

8、装修情况：精装

9、交房时间：2006年6月

10、内部认购时间：2005年4月9号

11、开盘时间预计：2005年5月19日

12、价格：6000~6800元/平方米

海河之子

1、地理位置：和平区张自忠路与承德道交口，紧邻海河，目前交通不算便利，但周边有发展潜力（地铁3号线和快速路）

2、占地面积：1万平方米

3、总建筑面积：5.18万平方米

4、总户数：262套，其中142套酒店式公寓，80套写字楼，40套私人套房

5、户型结构：全部是平层

6、户型面积：58~247平方米

7、装修情况：统一精装，配全套家具（按五星级标准）

8、交房时间：2006年6月

9、价格：均价9300元/平方米

10、销售情况：因房型面积设计较大，总户值偏高，销售不理想，只销售30%，以酒店式公寓为主，每期

都推出不同的特价房，成交价格在8300~8400元/平方米

11、提出概念：SOMO

12、尽管目前销售不畅，但现场销售人员的介绍值得我们借鉴，他们将该项目的优点显示的淋漓尽致，而且特别突出投资回报，并通过一次性付款日回报2.5元（税后）与贷款日回报2元（税前）的区别，来说服客户一次性付款。

摩登天空

1、地理位置：南开区二纬路，地段好具有很大优势

2、占地面积：3万平方米

3、总建筑面积：6.1万平方米

4、公寓情况：2栋16层高，建筑面积在2万平方米左右，一梯5户，共计350套，其中一、二层为底商

5、户型结构：全部是平层

6、户型面积：40~50平方米

7、装修情况：毛坯

8、交房时间：2006年6月

9、价格：5620~6200元/平方米，东西朝向相差300元/平方米，楼层差价15~20元/平方米

10、销售情况：3月19日开盘，只拿出一个门栋75套房进行销售，从头天晚上到当天早上10点有50多组客户排队，其中有20多组客户确实拿着定金定房，到中午12：30共售出48套，其中包含部分已经提前内部定购的

11、为了让人们集中购买小户型，现场将普通住宅全部显示为已售罄。因其地段非常好，广告登出也吸引了部分外区域客户，但并未体现其投资价值，所以并没有收到很好的效果。

总结：

一、上述项目

1、以上项目开发公寓式小户型体量都比较小，在2~4万平方米左右，预计销售时间6~8个月，所以就目前的销售情况还算理想。

2、平均每月销售45~80套。

3、虽然都推出一种概念，但并没有对其概念进行深化，无论是在楼书上还是在现场接待上、以及广告宣传上。

4、从目前天津市购买小户型住宅居民来看，30万左右的小户型住宅已经成为了市场的