星级农贸市场商业计划书

星级农贸市场商业计划书

二〇一二年五月

目录

一、前言 (03)

二、公司简介 (08)

三、项目简介 (10)

四、市场分析 (12)

五、项目建设方案 (16)

六、项目招商运营策略 (17)

七、项目经济效益分析 (19)

八、项目社会效益分析 (23)

九、需要政府提供的扶植政策 (23)

附件一市调报告（节选） (25)

附件二农贸市场星级评定标准（略） (32)

附件三建设标准（略） (36)

附件四管理规范略） (38)

一、前言

近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。如：

1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员、倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加；

2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓日常生活息息相关的农产品价格轮番领涨：从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到最近出现的“向前葱”，老百姓的生存压力日渐增大；

3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日的“工业明胶事件”，极大的挤压了老百姓的消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针的落实。

中国作为新兴经济体国家的代表，中国经济的持续、健康增长是促进全球经济复苏的重要力量。而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增长，老百姓感受不到经济增长带来的生活水平的提高，幸福指数没有随着GDP的增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花、不愿花，造成了现在出口出不去、内需拉不动的困局，中国经济面临着前所未有的增长压力。而破解这一困局的现实方法之一就是让老百姓吃上放心、优质价廉的鲜活农产品。

（一）菜价高的原因及解决思路

让老百姓吃的放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉则到

社会的方方面面，主要原因有两方面：

1、流通环节多

以近日暴热的“向前葱”为例：山东省以前每斤不到2元的大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋的价格还高。对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：

0.7元 1.2元赚两分钱 1.8元 3元葱农小经纪人大经纪人大小批发商零售商

在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。包括大葱在内的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说的“最后一公里”。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。而农产品零售环节主要是农贸市场（占80%），因为农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就能传导到菜价上。

2、信息不通畅

农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正的赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的好方法。

（二）具体解决方案

1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力

支持建设和改造一批现代化、标准化、规模化的星级农贸市场，支持大型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体的骨干作用，消除中间环节。

2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平

在具备条件的农贸市场推进农产品检测、检验站点建设和质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识。

3、建立农产品信息共享机制

将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导

农产品生产和流通，稳定市场消费预期。

（三）传统农贸市场的弊端

农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它的出现缓解了传统计划经济体制下农民“卖菜难”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现，主要存在以下几方面的问题：

1、基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意

就目前我市农贸市场现状来

看，供水、排水、通风、照明等

设施陈旧，污水处理以及消毒设

施基本不具备，许多农贸市场垃

圾遍地，污水横流，老百姓买一

趟菜出来一身味、一脚泥，谈不

上轻松购物，更谈不上购物乐趣。

同时农贸市场中的一些熟食摊位

没有进行有效划分，同蔬菜、蛋

禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。

2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患

农贸市场的交易方式，基本

上还是延续了3000年前的“日中

为市、集天下之民、聚天下之贵、

交易而退，各得其所”的原始市

场交易方式，众多的个体小贩采

取租赁摊位的形式进行经营。这

种分散经营的状况，客观上形成

了进货渠道广而杂的混乱局面,

导致市场管理者对商品质量难以

管理,消费者难以识别。农药超

标、注水猪肉等现象时有发生，

而市场内又缺乏农产品质量检测

手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者的权益得不到保护。

3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管

农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场和农民生产提供科学的依据。

4、传统农贸市场的先天不足，阻碍了城市的现代化进程。

我市大部分农贸市场建筑设

施已经陈旧老化，有的甚至是简

易棚市场，还有为数不少的占道

市场，严重影响到了城市交通、

市容环境和居民生活。农贸市场

的现状离人们对现代文明城市的

要求仍有着一定的差距，特别是

在建设“富庶、美丽、文明”大

连的过程中，农贸市场的标准化、星级化改造势在必行。

（四）农贸市场升级换代的模式

进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁的环境、丰富的商品和新奇的购物模式，在中国大江南北迅速攻城略地，一时间将我国传统商业企业挤压的无喘息之地。但随着大型超市在国内经过十几年的发展，其弊端也渐渐显现，如：

1、农产品价格高

﹡超市那种开架式的销售模式，损耗极高

﹡超市管理方收取的费用名目繁多（现已广受诟病）

﹡超市的运营管理模式造成管理成本高

这些费用摊到商品上，使得超市的农产品价格要高于农贸市场。

2、鲜活农产品的鲜活度差

超市的集中采购无法像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活，而