广场商业群楼初步定位报告
银石广场定位报告
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一层平面分布图
纽芝 兰
ARMANi-JS CK-JS
Tommy Hilfiger
SEPHORA
时尚名表
C&A\GAP\NET DKNY
服装
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时尚名表
化妆品
休闲餐饮
L2 潮流前沿
L2业态业种组合：名品+潮流时尚服饰+西餐、甜品站
本案所处商圈发展成熟，商业林立，多家已建或
在建商业实力雄厚、发展成熟，品牌效应强，客 源分流严重。
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客群定位
CBD核心 地段商务 人士集聚
三、项目定位
上班族、白领 等走在时尚前
沿，注重生活
周边品牌 商业集群 效应
品质人群
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主题定位
国际时尚品牌服 饰——品牌时装、 潮流服饰、时尚 丽人装等 时尚餐饮——主 题餐厅、休闲咖 啡吧、甜品店等
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二层平面分布图
Energi e
Miss sixty
阿利与艾德西餐厅
诺基亚
O'2ND
Nine west visvis
Max& co
满记 甜品
C&A\GAP\NET
鞋
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服装
数码旗舰店
名品眼镜
休闲餐饮
时尚饰品
L3 炫彩空间
L3业态业种组合：时尚休闲服饰+户外+休闲鞋+休闲餐饮
成都时尚生活 第一站
地铁进出口精品 店——潮流服饰、 品牌饰品、精品小 吃、便利店等
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广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
城市广场点位分析报告
城市广场点位分析报告根据对城市广场点位的分析，以下是我们的报告：一、市中心广场：市中心广场是城市的核心区域，通常是商业、文化和社交活动的中心。
这类广场通常位于市中心，靠近主要交通枢纽和商业区，是人们聚集、交流和休闲的场所。
市中心广场的地理位置和知名度通常较高，因此，选择在市中心广场开设商店或餐厅是一种具有潜力的商业策略。
二、购物中心广场：购物中心广场是集购物、娱乐和餐饮于一体的商业综合体。
这类广场通常由大型商业公司开发和管理，拥有多个商店、零售店、餐厅和娱乐设施，为消费者提供一站式购物和娱乐体验。
购物中心广场通常位于城市的主要商业区或交通枢纽附近，具有较高的人流量和购买力。
三、社区广场：社区广场是城市居民社交和休闲的场所。
这类广场通常位于住宅区或社区中心，为居民提供放松身心、社交互动和举办社区活动的空间。
社区广场通常配有公园、儿童游乐设施、健身设施和休闲区，为居民提供多种活动选择。
四、文化广场：文化广场是举办文化活动和庆典的场所。
这类广场通常位于市中心或历史文化街区，为居民和游客提供展览、表演、音乐会和庆典等活动的场地。
文化广场通常具有独特的建筑或雕塑，以及周围的文化遗产和景点，是城市文化和艺术的重要象征。
五、交通枢纽广场：交通枢纽广场是城市交通流动的中心。
这类广场通常位于火车站、机场、地铁站或公交车站等交通枢纽附近。
交通枢纽广场通常具有较高的人流量和交通便利性，是交通工具的换乘点和旅客的中转站。
在这些广场建设商业设施和服务设施，可以满足旅客的需求，提供便利和舒适的服务环境。
六、公共广场：公共广场是城市公共空间的一部分，旨在促进社交互动、户外活动和休闲。
这类广场通常位于公园、街头或市中心的空地上，为居民和游客提供放松身心、休闲娱乐和社交活动的场所。
公共广场通常配有绿化植被、座椅、喷泉和艺术装置，以提供舒适和吸引力。
综上所述，城市广场点位分析报告提供了对不同类型广场的描述和特点。
选址合适的广场将为商业、社交、文化和交通等活动提供便利和机会。
某国际广场项目定位报告
宏观环境分析
业态-能够吸引您前来的因素
经济概况
以大型超市为主的购物场所 以休闲娱乐为主的商业场所
以餐饮为主的商业场所
33.2% 22.0%
25.2%
▪ 天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均 年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总 额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的 31.3%
容将体现开发商最大化的财务收益
CB Richard Ellis | Page 2
▪ 宏观环境分析 ▪ 地块分析 ▪ 整体市场研究 ▪ 区域市场研究 ▪ 需求分析 ▪ 定位分析 ▪ 经济测算
CB Richard Ellis | Page 3
亿元 百分比 %
天津市全社会固定资产和房地产开发投资额
2000 1600 1200
住宿餐饮业, 5.4%
批发零售贸易 业, 84.2%
▪ 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发 展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主 要发展支柱
批发零售贸易业 住宿餐饮业 其它行业 CB Richard Ellis | Page 5
亿元 250
餐饮业零售总额
200
150
100
50
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
综合性方பைடு நூலகம்一站式购物场所
67.2%
▪ 天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
城市规划之广场商业区调研报告
城市规划之广场商业区调研报告1. 引言本报告旨在对城市规划中的广场商业区进行调研分析，包括相关概念、开展背景、规划设计、运营模式以及前景展望等方面进行深入研究。
通过调研，旨在为城市规划决策者提供参考依据，促进城市经济开展和空间优化。
2. 概念解析广场商业区是指通过综合开发利用城市中的空地，建设集商业、文化、娱乐等功能于一体的综合性商业中心。
广场商业区以其富有活力和独特的气氛，成为现代城市规划的重要组成局部。
3. 开展背景随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，城市对功能复合的商业中心的需求日益增加。
广场商业区的兴起源于对城市空间的独特利用，通过将商业、文化等要素集合在一起，创造出具有吸引力的城市中心，提升城市形象和吸引人气。
4. 规划设计4.1 功能布局广场商业区的规划设计需要充分考虑商业、文化和休闲等方面的需求。
在功能布局上，需要合理安排商业店铺、餐饮娱乐场所、文化艺术设施和康体休闲区等，以满足不同人群的需求。
4.2 空间设计广场商业区的空间设计需要兼顾美观和实用性。
通过合理划分不同功能区域、设置绿化景观和公共空间，可以增加城市气氛和人流活泼度，提升居民的生活质量。
4.3 交通网络广场商业区的规划设计还需要考虑交通网络的布局。
合理规划交通路径，包括道路、公交和地铁等，以方便市民流动和商业运营。
5. 运营模式广场商业区的运营模式是其成功与否的关键因素之一。
运营者应根据具体情况选择租赁模式、自营模式或合作模式等，通过引入优质商家和提供高品质的效劳，吸引更多人群前来消费。
6. 前景展望广场商业区作为城市规划中的重要组成局部，具有巨大的开展潜力。
随着城市人口的增长和消费水平的提高，广场商业区将成为城市经济开展的重要引擎。
未来，广场商业区将会呈现多样化的形态和新的开展趋势。
7. 结论广场商业区作为城市规划的重要组成局部，对于城市开展和空间优化具有重要意义。
通过充分考虑功能布局、空间设计和运营模式等因素，广场商业区可以为城市创造独特的商业气氛，促进城市经济繁荣。
XXXX年金地天津市国际广场项目定位报告
一、项目背景金地天津市国际广场项目位于天津市，是一座综合性商业写字楼项目，总建筑面积约30万平方米。
项目周围配套齐全，交通便利，是一个理想的商务办公场所。
二、项目定位金地天津市国际广场项目定位为高端商业写字楼，旨在打造一个集商务办公、时尚休闲、文化艺术于一体的综合性商业综合体。
三、市场分析1.商务办公需求：随着天津市经济的不断发展，越来越多的企业选择在天津设立办公地点，商务办公需求日益增长。
2.时尚休闲需求：现代都市人们生活压力大，追求高品质的生活方式，对时尚休闲场所的需求逐渐增加。
3.文化艺术需求：随着文化产业的兴起，人们对文化艺术的关注度逐渐提高，对文化艺术场所需求不断增加。
四、项目特色1.高端商务写字楼：金地天津市国际广场项目的商务写字楼部分将采用国际化标准打造，为企业提供高品质的办公空间。
2.时尚休闲场所：项目将引入多元化的时尚休闲品牌，打造集购物、餐饮、娱乐于一体的时尚休闲场所。
3.文化艺术中心：项目将设立文化艺术中心，举办各类文化艺术展览和活动，为市民提供一个艺术氛围浓厚的场所。
五、市场推广1.线上推广：通过互联网平台，宣传项目的特色、优势和吸引力，吸引更多关注者。
2.线下推广：利用各类大型展会和商务活动，展示项目的魅力，吸引潜在客户。
3.合作推广：与知名品牌合作，在项目中引入更多优质商户，丰富商业配套，提升项目的吸引力。
六、经营管理1.优质服务：提供优质的商务办公服务、时尚休闲体验和文化艺术活动，满足客户多样化需求。
2.精细管理：项目管理团队将严格把控各项工作，确保项目运营顺利，提升客户满意度。
3.创新发展：不断创新商业模式，引入新产品、新服务，持续提升项目的竞争力和价值。
七、发展展望金地天津市国际广场项目将秉承“创新、卓越、共赢”的理念，致力于打造一个高端商业综合体，为商务人士、时尚青年和艺术爱好者提供一个优质的生活工作场所。
相信在市场的认可和支持下，项目必将取得良好的发展，并成为天津市的地标性商业项目之一以上为金地天津市国际广场项目定位报告，谢谢！。
商业购物广场定位及营销策划报告
商业购物广场定位及营销策划报告二、商业购物广场的定位1.目标人群定位商业购物广场的目标人群主要包括年轻人和家庭消费者。
年轻人注重时尚和个性化，他们喜欢追逐潮流，对新鲜事物保持敏感；家庭消费者关注便利性和实用性，他们希望一站式购物，能够满足家庭各个需求。
2.产品品质定位商业购物广场应以提供高品质的商品和服务为目标，通过引进一些知名品牌和特色商户，打造精品形象，吸引消费者到来。
同时，注重店铺的经营管理和产品质量控制，确保消费者的满意度。
3.购物环境定位商业购物广场的定位要在提供购物和娱乐功能的同时，也要注重创造舒适的购物环境。
购物区域应宽敞明亮，设置舒适的休息区和洗手间等设施，以提升消费者的购物体验。
三、营销策划1.市场调研首先，对目标人群进行详细的市场调研，了解他们的购物习惯、消费需求以及对不同产品的偏好，为后续的营销策划提供依据。
2.品牌推广商业购物广场应注重品牌推广，通过线上线下多渠道的方式，提高品牌知名度和美誉度。
可以组织一些促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者到店购物，同时加强与周边商家的合作，共同开展联合促销活动。
3.服务提升商业购物广场应注重提升服务质量，从商品选择、店铺布局到员工培训等方面进行改进。
培训店员提高服务意识和技能，提供专业的购物指导和建议；丰富商品种类，满足不同消费者的需求；优化店铺布局，提升购物体验等。
4.活动策划商业购物广场可以组织一些特色活动，如时装秀、品牌发布会等，吸引消费者的关注和参与。
同时，可以结合节假日等特殊时期，开展一些促销活动和主题展览，提高消费者的购物热情。
5.线上营销除了线下营销，商业购物广场还可以通过线上渠道进行营销。
可以建立官方网站或社交媒体账号，发布最新资讯、促销信息等，吸引更多消费者关注和参与。
同时，也可以通过电子商务渠道提供在线购物服务，满足消费者的便捷购物需求。
四、营销效果评估和改进商业购物广场应定期对营销策划的效果进行评估和改进。
可以通过消费者满意度调查、销售额分析等方式了解消费者的反馈，及时调整策略和改进服务，提升营销效果。
常州万达广场商业定位报告
”，近几年，常州人均消费支出大幅提升，开始进入较快速发展阶段。但是经济总量仍然远落后于无锡、苏州，这对
于新兴商业体来说，意味着较长癿培育期和从既有市场中去抢份额。
商业：商业是经济癿晴雨表，经济基础决定商业繁华。时尚潮
苏锡常通2010年GDP和常住人口统计
流癿商业消费氛围和消费能力也就是在这几年才随着经济发展 癿节奏同步提高幵且在本地百货行业呈现出低总量但高增长癿
常州的商业圈， 是常州商业繁华的标志与窗口。 南、北大街商业功能区:
以满足市内外大伒及中高档多层次消费为 主，是全市居民及流劢顾客贩物癿主要场所，觃
范围
关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层，
面积约7平方公里
划期内将结吅本区域癿特点，形成以贩物为主，
• 客群需求：品质好、时尚度较高、客单较高癿商品 • 品牌风格：欧美系、日系、韩系 • 目标品牌： • 餐饮：STARBUCKS • 服装：CK JEANS、MORGEN、OCHIRLY、OLIVE DES OLIVE、
餐饮 10944m² 42.13%
配套 5835m² 22.46%
服饯 9200m² 35.41%
常州新北万达交通动线
3
2 1
1号口（位于太湖路）为单 向双进入口，供一般社会车 辆进入;
2号口（位于竹山路）为双 向进出口，供一般社会车辆 和货运车辆进出;
3号口（位于巢湖路）为双 向进出口，供一般社会车辆 进出，高峰期改为单向双出 口，供一般社会车辆进入。
苏北 常州在上海1小时都市圈边缘
接受上海辐射能力偏弱 上海
第一圈层（强） 扬
第二圈层（弱） 州
昆 苏州 无
常
山
锡镇
州
某广场商业项目定位报告
某广场商业项目定位报告某广场商业项目定位报告一、项目概述某广场商业项目是位于某市中心地带的一个综合性商业项目。
该项目地理位置优越，交通便利，周边居民众多，商圈辐射范围广，具备良好的商业发展潜力。
本项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业中心，为消费者提供优质的购物和休闲体验。
二、市场调研根据对该地区市场的调研和消费者群体的分析，可以得出以下结论：1. 购物需求旺盛：消费者对购物的需求很高，追求品质和时尚，尤其是年轻人和家庭主妇。
2. 餐饮市场潜力巨大：消费者对美食有较高的需求，喜欢尝试各式各样的餐饮美食，尤其是具有特色的餐厅和咖啡店。
3. 娱乐休闲需求增多：随着工作压力的增加，消费者对休闲娱乐的需求也越来越高，尤其是电影院、KTV和儿童游乐场等。
基于以上市场调研的结果，我们可以得出该项目的定位方向。
三、项目定位本项目将以“时尚购物、美食享受、休闲娱乐”为核心定位，突出以下特点：1. 时尚购物：引进一些国内外知名品牌，提供时尚、高品质的购物环境和商品，吸引消费者前来购物。
2. 品质餐饮：引入各种具有特色的餐厅和咖啡店，提供美食，满足消费者对高品质餐饮的需求。
3. 休闲娱乐：建设一个现代化的电影院、KTV、游艺场所和儿童游乐场等，满足消费者对娱乐休闲的需求。
4. 商业配套设施：配备充足的停车位，提供便利的购物环境，方便消费者购物。
五、经营策略1. 品牌引进：优先引进国内外知名品牌，提供消费者更多的选择，提升消费者的购物体验。
2. 多元化经营：除了时尚购物，还将引入书店、健身俱乐部等其他配套设施，满足消费者不同需求。
3. 促销活动：组织各种促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者前来购物消费。
4. 餐厅特色：餐厅都必须有自己的特色菜系，提供消费者各种美食选择。
六、项目特色1. 独特的设计风格：项目将以现代化、时尚的设计风格为主，给人一种舒适、时尚的感觉。
2. 完善的配套设施：项目将提供充足的停车位、舒适的休息区、方便的洗手间等，为消费者提供便捷的服务。
唐山某时代广场商业分析报告
唐山某时代广场商业分析报告一、区位优势唐山时代广场位于市中心，交通便利。
它临近多条主要道路，如解放路、文化路等，方便人们前往购物。
此外，它还紧邻唐山火车站和长途汽车站，吸引了大量的消费者前来。
二、商业定位唐山时代广场以高档购物为主打，汇聚了众多的国际国内知名品牌。
这些品牌的入驻，增加了时代广场的消费者吸引力和品牌影响力。
同时，时代广场还设有多个餐饮和娱乐场所，为消费者提供全方位的购物体验。
三、消费环境时代广场的消费环境非常好，内部装修精美，空间宽敞明亮。
购物区域的布局合理，商品的摆放整洁有序。
此外，时代广场还设置了充足的停车位和便利的购物导览设施，为消费者提供了便捷的购物环境。
四、人流量时代广场每天的人流量非常大，尤其是周末和节假日。
众多消费者涌入时代广场，一方面是为了购物，另一方面也是为了享受购物带来的快乐和放松。
五、市场竞争唐山时代广场面对的竞争压力不容小觑。
近年来，唐山的商业发展迅猛，新的商业中心如雨后春笋般涌现。
这些商业中心纷纷提升自己的购物环境和服务质量，与时代广场形成了一定的竞争关系。
六、创新与发展为了应对市场竞争，唐山时代广场还需要不断创新和发展。
首先，它需要继续引进更多的高档品牌，提高自身的品牌价值和影响力。
其次，时代广场可以加强与其他商业中心的合作，共同开展促销活动，吸引更多的消费者。
最后，时代广场还可以积极利用互联网和移动支付等新兴技术，提升服务质量和效率。
七、发展前景尽管唐山时代广场面临激烈的竞争，但其发展前景仍然乐观。
随着唐山经济的快速增长和人民生活水平的提高，消费需求不断增加，时代广场有着广阔的市场空间。
同时，唐山市政府也在积极扶持商业发展，提供各种便利条件，为时代广场的进一步发展创造良好的环境。
总之，唐山时代广场作为该市的商业中心之一，具有得天独厚的区位优势和发展潜力。
通过不断创新和提升服务质量，时代广场将继续成为唐山市民购物、娱乐的首选场所，并为唐山的商业发展做出重要贡献。
日东商业广场项目定位及商场规划报告
商场策划之产品设计：——日东商业广场项目定位及商场规划报告目录第一部分日东商业广场项目定位第二部分日东商业广场商铺及物业产品定位第三部分日东商业广场推广价格定位第四部分日东商业广场推广手法展望第一部分日东商业广场项目定位一、日东商业广场项目定位描述定位原则：（商场香港概念的阐述）1、符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯；●经营商场习惯：在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市；●香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间；项目定位描述：珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心。
定位展开：●珠海概念随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。
珠海政府最近加大了在全国范围（包括港澳台）的城市形象推广的力度，珠海已经被越来越多的人们所熟悉，无论是在珠海营商1页还是投资商业物业都已经成为外来资金进入珠海的突破口，所以在日东商业广场的定位上我们首先将购物中心定义为珠海概念的商业物业项目。
●珠海唯一一个大型休闲购物中心现代商场的消费行为购物的诉求已经越来越淡化，人们进入一个购物中心希望可以同时满足购物、就餐、休闲、运动、娱乐甚至商务等消费需要，也就是大陆业者喜欢说的一站式购物。
日东商业广场采取现代购物中心的经营特色，在百货经营满足了购物需要的基础上添加了餐饮、娱乐、运动、休闲、广场活动等功能，这样的商场定位已经成为中国大陆地区乃至华人地区大型商场开发的特征，但在珠海目前也就只有珠海百货、免税和海天城三个商场加上周边商业街道在共同打造这种购物环境，还没有真正意义上在单个的商场内实现满足这种随着居民生活水平提高而形成的购物消费需要。
商业定位报告
商业定位报告产品篇一、洞悉MALL开发的误区1、时机把握失误大型商用物业投资额较高～投资开发已各项目必须要经过缜密的思考运筹。
开发商如果不把握时机～盲目入市～最后只有以失败告终。
大型项目在房地产高潮时期投入成本较高～到房地产低潮亏本低价出售～这是开发商对市场的动态把握失误所致。
2、战略跟风走大型商场都有自己的发展战略～但由于对需求研究不够～对竞争分析不透～严重存在适应性不强、质量不高的问题～总是跟着感觉走～“跟风”走。
目前～大型商场“前店一面”定位雷同～缺乏个性和特色。
但需要指出的是～以单纯“大而全”却缺乏明确经营主题的市场定位可能会造成不具特色～不易长期地吸引消费者。
合理地、准确地进行市场定位～可找出与经营优势相适合的目标消费群～从而确定经营主题。
围绕这个经营主题深入展开各项工作～容易达到事半功倍的效果。
香港太古广场的“旅游购物”主题和广州天河娱乐广场的“娱乐”主题均是经营较为成功的例子。
3、客源定位失误客源定位以大型品牌名店为主～引进各名牌。
但不少开发商为了快速回笼资金～将商场分割成若干个小单位出售～造成经营混乱～且当形势不利迹象出现时～未能及时改变客源定位及相应的措施补救。
二、击破冰点策略1、市场垄断目前市场形势是买方市场正在全面形成～而有效需求却不足～新的消费热点还未出现,政府抓大放小政策全面实施,国外商品流通企业在中国的合资和独资零售企业纷纷开业,不同业态及同行争夺市场更加激烈。
这一切对于大型商场来说既是挑战～又是发展的机遇。
A, 逐步形成国际竞争规模实力的大型商业可能进一步扩大规模～使市场垄断地位有所提高。
B, 无规模实力的商业倒闭树木将会逐年递增。
因此大型商场应及时调整发展战略～关键是要找出一个好的发展思路。
我司认为成规模的～尤其是MALL之类的要搞一业为主～多种经营～寻求新的经济增长点～这不失为回避风险的良方。
2、突出个性发展个性～突出特色。
商品齐全～环境优雅～服务质量好就是大型商业物业吸引消费者的优势所在。
万达广场前期商业市场调研及定位报告-50页
3、经济数据
3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售 消费总额 ）
2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个 百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%
三、城市商业
1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势） 5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、
结论之租金建议）
6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）
三、城市商业
1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）
BOSSSUNWEN
2F
Eland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、 黛安芬、安莉芳、曼妮芬
3F
维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、 爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王
某城市生活广场商业项目定位报告
亿元
1500
16%
14%
12%
1000
10%
8%
500
6%
4%
2%
0
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
年年年年年年年年
GDP 548.6 603.2 657.4 731.1 871.4 1011.4 1174.3 1368 增速 10.2% 10.0% 11.4% 13.1% 14.0% 14.3% 15.1% 15.0%
16
2007
30 25 20 15 10 5 0 2008上半年
432.5 252.99
17.6
25.3
居民生活、消费水平分析
消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现 252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4 个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。
国民经济快速发展，固 定资产投资快速增长。
（资料来源：盐城市统计局）
城市经济状况
城市经济
图5：盐城市历年人均可支配收入
15000
元
10000
5000
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
市区居民人均可支配收入 6494 6935 7274 8059 9362 10580 12052 13857
资料收集 实地调研 问卷调查 客户访谈
专业经验
主题 功能/业态定位
产品定位 价格定位 目标客户定位
区域分析
盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中 心，经济快速增长Байду номын сангаас面临巨大发展空间
广场定位报告
广场定位报告三门峡宏江中央广场定位报告一、项目周边商业分析1、项目周边商业分布情况1)项目周边1公里范围内商业非常集中，核心商业群是以丹尼斯、大中海、大张生活广场为核心的大型集中商业；2) 周边新建居住小区较多，沿街底商较丰富，核心以餐饮、服装、便民配套为主；3)周边主要商业情况：a)丹尼斯：负二层停车场，负一层丹尼斯超市，1-5层百货；b)大张百货：一层湖滨广场，边缘有部分儿童游乐和零售，负一层大张百货，负二层华润万家超市；c)大中海城A馆：负二层停车场，负一层国美电器，1-2层百货，3层餐饮，4层KTV，五层茶馆、健身馆；d)时代百货：1-3层，以男女装为主的中高档百货；e)六峰路底商：以餐饮、手机卖场、珠宝为核心；f)和平路底商：以餐饮、手机连锁、家纺为核心。
2.项目周边商业情况总结a)商业高度集中：周边一公里内百货有丹尼斯、大中海、大张、时代百货，超市有华润万家、丹尼斯、千禧、华联，电器有苏宁易购、国美，餐饮娱乐更是遍地开花，周边业态齐全。
b)周边商业形态：周边大型综合类商业为主，街铺以餐饮、手机卖场、珠宝玉器以及配套商业为主，丹尼斯、时代百货中高档，大中海城中档，大张百货、豫州商场皆为低档百货。
c)消费群：片区为三门峡市核心商业圈，主要消费群分为两大类一小部分，一类周边常住居民及三门峡市区其他常住人群，二类为周边县级常住居民，一小部分为来三门峡市走访旅游等少部分流动人群。
二、本项目机遇、挑战分析1、机遇分析1)本项目位于三门峡市商业核心圈，莅临主干道六峰路，地理位置得天独厚；2)本项目临六峰路综合商业与临上阳路综合商业遥相辉映，中间由商业步行街衔接，整个项目体量巨大，业态可丰富全面。
2、挑战分析1)项目软件问题a)本项目虽位于主要商圈，但是地处主流商圈(以丹尼斯为中心)背面，人流基本被丹尼斯、大张等大型商家截流。
b)门前路面坡度太大，且为螺旋式上升，车流人流爬坡难度大，下坡也难，尤其是雨雪天气。
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RR广场商业群楼初步定位报告第一部分：项目理解及分析一、项目分析（一）项目综合简介RR广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。
项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90 - 95米，总建筑面积6万平米。
建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。
建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。
项目还配备车位个，停靠方便。
项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。
（二）项目现状项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。
由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。
（三）项目周边配套情况1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至RR大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。
2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，RR、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。
4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
二、项目的优势条件分析三镇交通枢纽，通达性良好；核心地段，价值永恒；坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。
三、项目的难点分析商业氛围不足，人流引进困难项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，力口上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。
本项目虽作为商业规划，但区域商业发展条件却不充足，并且由于多年空置，项目地目前的人流量平均每分钟只有5个左右，现有人流主要为RR广场塔楼的住户或办公人员，外来消费力相当少。
商业经营形象欠佳项目目前已空置多年，并且曾经经营过的两大商家又均因效益不济而撤场，这段历史给市场留下了深刻的印象，因此本项目必须重新树立起良好的经营形象，在推广上要焕然一新。
第二部分：项目的初步定位一、项目定位的关键因素1、差异化策略由于武汉零售商业发展比较成熟，并且项目邻近武汉最大、最具吸引力的武汉广场商圈，项目南面的汉阳商业圈也汇集了相当数量的零售项目，而本项目自身并不具备大量快速消费的人流，因此，本项目应避免与武汉广场等商业项目定位重复，同时要提升项目现状商业档次和形象，找准产业定位，打造独特、创新的商业模式。
2、招商和规划招商先于规划。
招商一方面关系到定位的实施，另一方面也是销售及融资成功的基础。
规划则是项目成功的另一个重要因素，而新一代的商业项目开发更加追求开发与运营的统一。
统筹安排餐饮、娱乐等不同业态，注重主力店、次主力店之间在位置、规划、档次上的合理搭配，以降低风险，持久盈利。
二、商业物业定位条件及规模（一）、武汉市商业消费结构及特征（略）（二）武汉传统商业圈特征武广商圈特点武广商圈位于汉口解放大道中段，城市内环线上。
现阶段武广商圈从解放大道世贸广场开始由西向东延伸，目前商圈中的主要商家有武汉广场、世贸广场、新武展购物广场、庄胜崇光百货等，其中武汉广场是武汉最具知名度的大型商场。
另外，新世界百货中心店已经开业，加剧了该商圈的竞争。
商圈内各主要商业项目都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中新世界百货国贸店是武汉档次最高的百货店，武汉广场、庄胜崇光定位于中高档，世贸广场定位于中档，新武展购物广场定位于中档偏低。
钟家村商圈特点钟家村商圈范围主要为鹦鹉大道与汉阳大道交汇半径5公里内，其中有汉阳商场、铜锣湾广场及在建的闽东国际城等大型百货商业网点，还有一些零散的餐饮娱乐店，该区域是武汉商业启蒙地之一，近年来，该区域的商业经营档次正逐渐由低升高。
从两大商圈分析可见，项目周边的商业大多定位为中、高档传统百货业态，功能较为单一；虽然各商圈之间存在一定的档次差别，但业态的同质化也使得市场的竞争较为激烈，周边传统零售业态商业已经相对饱和。
汉口商圈商业租金水平在该区域中，各铺位及商家由于位置、承租面积、经营行业和物业状况等因素造成租金差异较大，在商圈的核心地带，如武广周边，新民众乐园一楼及其周边，万商白马一楼的租金均能够达到400 元以上。
――租金情况列表一一（略）――商业售价情况一一（略）――住宅群楼售价列表一一（略）（三）商业项目案例研究一一北京金佰瀚商务会馆本部分我们将选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析，其主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究，来论证本项目定位的准确性与可行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。
案例的选取原则是：在区位条件、市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类似性或可比性；在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本项目的启发性；案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现，为当地的成功项目。
1、项目介绍北京金渤瀚国际商务会馆（原金佰瀚国际商务会馆新馆），近临颐和园西门，遥望风景秀丽的香山，总建筑面积5.8万平方米，是集客房、会议、餐饮、洗浴、休闲、娱乐、健身为一体的五星级商务会馆，拥有各式客房298间，东北菜、粤菜、湘菜、海鲜餐饮包房50余间，大小会议室10间，KTV包房数十间，保龄球、乒乓球、台球、大型电玩、猎日射箭、激光靶场、游泳池等娱乐设施应有尽有，拥有洗浴项目20余种，可同时容纳数千人共同沐浴，堪称亚洲洗浴界超级航母。
金渤瀚国际商务会馆以五星级的管理模式，充分体现绿色的经营，绿色的服务，开创了京城水文化大观园的先河。
2、对本项目商业的启示金佰瀚项目处在景观秀丽的城市边缘，商业氛围淡，但通过自身的特色经营及超大容量，项目赢得了市场的关注，并实现了日营业额30万的佳绩。
相比较本项目来讲，同样是风景秀丽的地方，同样是商业氛围淡，同样有超大的体量和特色经营的潜质，因此可以说，金佰瀚给予本项目的是一个完美的范本。
5.8万平方米的餐饮娱乐广场完全没有饱和、经营不济的现象，这突破了餐饮、娱乐一贯独立经营的局面，再次成功展示了商业的规模效应。
（四）本项目商业主题、档次定位、形态定位1、商业主题定位：武汉第一餐饮娱乐会馆说明：“武汉第一”指明了项目的规模和品质为武汉第一；“餐饮娱乐”为功能说明；“会馆”原为同乡聚集地方，后被演变为志同道合者相聚的场所，包含了同乡情、友情、亲情，是一个专属性很强的名词，具有同盟归属感及尊贵感。
2、 商业档次定位：中高档3、 商业形态定位：餐饮、娱乐、休闲、商务会议四种商业形态。
（五） 本项目商业需求特征建设大道、发展大道、中山大道沿线及汉阳片区广泛的商务人群需要便捷的一站式餐饮娱乐场所; 家庭及个体消费群是餐饮娱乐消费的活跃因子，需求旺盛。
其消费周期一般为假日消费。
目标消费者均具有较高的文化程度，这主要表现在消费者比较看重消费的环境，对商业项目的档 次和服务水平有更高要求等方面；餐饮娱乐消费已成为武汉市消费增长的领头军，且由于是多循环消费特征，因此，客源相对稳定 并且扩张力强。
（六） 本项目商业规模及规划初步确定商业由餐饮、休闲、娱乐、商务会议四部分组成，总规模为4万平方米。
餐饮设置在一层西部；休闲、娱乐设置在2 - 5层中部；商务会议设置在 6层中部。
（注：餐饮、休闲、娱乐、商务会议的具体面积待进一步测算。
） （七）本项目商业经营模式本项目商业经营建议先租后售，即先招商经营，待商业条件成熟后，再分区出售；各物业形态同期开展招商工作，以相互促进，并利于合理划分功能区域。
本项目招商对象为： 1、 中高档品牌餐饮商家， 具有10000 m 2以上承租能力的餐饮企业， 招商范围为以武汉为重点向全 国扩散。
2、 有经营能力及实力的休闲场所经营企业，承租面积在 5000 m 左右，包括洗浴、按摩等业务范 围，服务水平要高。
3、 娱乐场所经营企业承租面积应在 10000 m 左右，经营方向为客户参与性强的游乐性项目， 注重 健康、娱乐相结合。
4、商务会议室可委托给酒店式公寓部分的酒店管理公司统一管理， 经营面积控制在 5000 m 左右。
（八）本项目租金售价建议参考汉口区域商业租金及售价情况，取与本项目位置最接近的航天星苑为参考案例。
通过比较本项目与航天星苑的地段、景观、配套、布局等综合价值，并通过权重分析计算，预估本项目商业的平均售价为7000元/m,按照年回报率10%计算，则平均租金约为 58元/m 。
估算建议:11000元/m,租金为 92元/m ；5800元/m,租金为 48元/ m ；5000元/m,租金为 42元/m ； 4000元/m,租金为 33元/m ； 3500元/m,租金为 29元/ m o以上仅为初步估价，数据有待进一步评估并细化，不作为最终定价标准。
（九）本项目商业入市时机安排商业部分主要工作就在招商阶段， 因此，只要确定了招商方向即可展开工作， 整个招商周期自20RR 年11月开始，争取在 20RR 年4 — 5月招商完成，让商家能赶在 20RR 年8月左右开始运营。
说明：一方面紧抓“六城会”的商业时机，另一方面把握年底大量集中的节日消费。
三、酒店式公寓定位条件和规模分析（一）酒店式公寓概念诠释酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指位于大型商圈或中央商务区内， 保持统 装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公 寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。
它既吸收了星级酒店的服务功能 和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，除餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。
一般酒 店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
一层商业售价为 13000元/m,租金为108元/m ；二层商业售价为 三层商业售价为 四层商业售价为五层商业售价为六层商业售价为酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。
它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。
它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。