2016年商业地产运营管理
中央定调2016 年楼市重点去库存
中央定调2016 年楼市重点去库存作者：暂无来源：《中国证券期货》 2016年第1期前不久，住建部部长陈政高对2016年工作任务作出部署，他指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度● 文 /《中国证券期货》记者凡志喜日前，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入2016 年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。
化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是今年刺激销售政策进一步加码的明确信号。
巨大库存压力难解“去年，全国商品房成交量有望接近或超过2013 年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11 月已经超过6.9 亿平方米。
”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011 年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1 亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。
而针对日前国家统计局发布的11 月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测2016 年我国去库存压力仍高企。
“目前，一线城市最被标杆房企看好。
特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。
然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使去年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。
”北京中原地产首席分析师张大伟表示。
住建部明确工作重点住建部部长陈政高部署2016 年工作任务时指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。
合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知
合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知文章属性•【制定机关】合肥市人民政府•【公布日期】2016.04.08•【字号】合政秘〔2016〕24号•【施行日期】2016.04.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务其他规定正文合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知合政秘〔2016〕24号各县（市）、区人民政府，市有关单位：《2016年合肥市大项目招商引资政策导则》已经2016年3月31日市政府第63次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
合肥市人民政府2016年4月8日2016年合肥市大项目招商引资政策导则第一章总则第一条为强化大项目招商引资工作，规范政策引导，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，制定本导则。
第二条本导则适用于2016年新引进（含2015年下半年新引进并在2016年上半年实质性开工或投入运营）的外来投资工业大项目、现代服务业大项目和农业大项目。
第三条本导则所称工业大项目是指围绕我市重点发展的智能制造、语音技术、公共安全、新能源汽车、住宅产业化、电子信息、重大车辆装备、太阳能光伏、生物制药、节能环保等产业，符合下列条件且实质性开工的项目。
（一）四大开发区。
1.投资总额在10亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在5亿元以上且产业链上多个配套项目投资总额合计达15亿元以上的，视为一个工业大项目。
（二）四城区。
1.投资总额在3亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在2亿元以上且入驻标准化厂房的多个项目投资总额合计达5亿元以上的，视为一个工业大项目。
（三）五县（市）。
1.投资总额在5亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在3亿元以上且产业链上多个配套项目投资总额合计达8亿元以上的，视为一个工业大项目。
3.主导项目总投资在3亿元以上且入驻标准化厂房的多个项目投资总额合计达8亿元以上的，视为一个工业大项目。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2016营改增-房地产建筑业
营改增 | 你必须知道的：房地产业营改增如何有备而行？问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。
目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。
按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。
而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。
一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。
这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。
【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。
以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。
因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。
有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。
虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。
所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。
中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
房地产开发贷款管理办法(2016年版)
张家口银行房地产开发贷款管理办法（2016年版）第一章总则第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。
第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。
第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。
第四条房地产开发企业实行名单制。
对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。
第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。
第二章贷款种类和条件第六条贷款种类。
房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。
（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。
第七条借款人条件。
借款人应具备以下条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（五）评定的信用等级符合总行要求；（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（七）贷款人规定的其他条件。
第八条贷款项目条件。
贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；（六）有我行认可的有效担保；（七）贷款人规定的其他条件。
商业资产运营模式分析
商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。
本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。
租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。
商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。
轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。
⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
RIS商业地产租赁管理软件产品白皮书2016
RIS商业地产租赁系统产品白皮书北京瀚维特科技有限公司版权所有Copyrights @ Beijing HaWeiTe Technology CO. LTD.目录一、引言 (2)二、系统介绍 (3)三、系统详细功能介绍 (16)四、系统功能点清单 (51)五、系统软硬件要求 (54)六、部分典型客户案例 (55)七、关于瀚维特科技 (56)联系我们 (59)一、引言近年来，房地产行业随着房地产宏观调控对住宅地产的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产，商业地产开发迅速升温，商业地产的资产运营成为地产商平衡企业经营风险的有效手段。
商业地产运营企业在快速发展和跨地域扩张的同时，优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中速度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，商业地产运营出现了集团化管理的发展趋势。
如何通过企业进行全面管控、协同运营，来全面提升市场竞争力，将成为商业地产运营管理中的重点和难点。
在此背景下，商业地产运营企业的管控手段也在发生深刻的变化：✧规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；✧以项目、客户为中心的开发项目和客户租售的业务过程一体化；✧从资本经营逐步向管理效益的商业模式转化；✧职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。
面对复杂多变的经济环境以及日益激烈的市场竞争，商业地产运营企业需要解决规模化、集团化、民营化、差异化、品牌化、战略化、上市化以及网络化等重大方向性课题。
企业集团规模的扩张，集团领导者管理半径与管理纵深扩大，做出准确决策的难度大大增加。
从集团、到区域公司、到项目公司、到各部门的逐级监控管理问题，跨区域发展带来的沟通问题，不同区域、不同市场环境的适应与风险控制问题，多项目运作带来资金融通与运作风险问题，专业分工细化带来的资源整合及协调问题，品牌理念与企业文化的如何贯彻的问题，都是企业领导者面临的挑战：✧企业如何实现持续的盈利能力？✧如何快速复制成功项目，工厂化运作？✧如何打通总部、区域及项目公司之间管理链条？✧如何在规模扩张中控制风险？✧如何提升企业与规划、施工、银行、客户的协同效率？信息化作为商业地产运营企业规模扩张中重要的管理支撑点，是现代企业的重要管理工具。
戴德梁行-中国商业地产大宗交易市场报告2016-2017
2016 20 201
2015 年 翻 了 一 倍。 其 中， 在 上 海 的 投 京，深圳，广州的投资也均有显著增长。 上海活跃的市场一方面得益于其较多
资占到 2016 年全年总额的一半；在北 可售资产，另一方面在全国收益率不断
有几单较大的资产包收购，譬如大悦城 市投资总额的七成以上。尽管全国范围 而有所下滑，一些主要二线城市仍得益 府对于城市更新的积极推动，使得位于
科技行业等的蓬勃发展也促使其对优质 内资企业对开始成为写字楼市场的主力 军。
写字楼需求的猛增。相比前两年外资企 业独当一面的情况，近两年越来越多的
近几年服务业的高速发展特别是金融业、
北京，上海，广州，深圳，长沙， 成都，重庆，大连，杭州，南京， 青岛，沈阳，天津，武汉，厦门， 西安，香港，台北
CUSHMAN & WAKEFIELD
CHAPTER
第一章
经济概览
01
/ P4 /
21 22 2 2 2
/ P9 / / P10 / / P11 / / P12 /
CHAPTER
第二章
/ P13 /Biblioteka 全国商业地产 大宗交易总览
02
/ P8 /
1 1 主要投资特点 1 2 2016 投资热点回顾 1 2017 趋势分析及展望 21 22 2 1 2
11.2%。商业市场依然延续去年趋势稳
定增长 8.2%。而鉴于前两年房企纷纷进 入写字楼市场导致该板块未来供应过剩 该领域的投资规模 （图 3）。 的问题开始显现，一些企业开始缩减对
宅投资增长最为明显，本季度同比大涨
人民币 十亿
11 年到 13 年的写字楼开发浪潮使得近 两年写字楼市场供应激增。15，16 两年 全年写字楼年平均供应量比过年 5 年的 均值上涨了 130%（图 4）。但与此同时，
房地产经纪管理办法(2016修正)
房地产经纪管理办法(2016修正)【发布部门】住房和城乡建设部国家发展和改革委员会(含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会)人力资源和社会保障部【公布日期】2016.03.01【实施日期】2016.04.01【时效性】现行有效【效力级别】部门规章房地产经纪管理办法（2011年1月20日经2010年10月27日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号发布根据2016年3月1日《住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部关于修改＜房地产经纪管理办法＞的决定》修正）第一章总则第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
2016年3月25日国发〔2016〕21号国务院批转国家发展改革委关于2016年深化经济体制改革重点工作意见的通知
国务院批转国家发展改革委关于2016年深化经济体制改革重点工作意见的通知国发〔2016〕21号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院同意国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
国务院2016年3月25日（本文有删减）关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见国家发展改革委2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。
根据《中央全面深化改革领导小组2016年工作要点》和《政府工作报告》部署，现就2016年深化经济体制改革重点工作提出以下意见。
一、总体要求全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，引领经济发展新常态，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险，大力推进结构性改革，着力加强供给侧结构性改革，抓紧推动有利于创造新供给、释放新需求的体制创新，推出一批具有重大牵引作用的改革举措，着力抓好已出台改革方案的落地实施，推动形成有利于引领经济发展新常态的体制机制和发展方式，努力实现“十三五”时期经济社会发展良好开局。
更加突出供给侧结构性改革。
围绕提高供给体系质量和效率深化改革，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，矫正要素配置扭曲，降低制度性交易成本，激发企业家精神，提高全要素生产率，实现由低水平供需平衡向高水平供需平衡的跃升。
更加突出问题导向和目标导向。
针对突出问题、抓住关键点，围绕当前经济下行压力大、结构性矛盾凸显、风险隐患增多等突出困难和问题加大改革力度，促进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，使改革更加精准对接发展所需、基层所盼、民心所向。
更加突出基层实践和创新。
将顶层设计和基层探索创新有机结合，合理安排改革试点，鼓励地方结合实际进行探索创新，发挥基层首创精神，及时总结基层改革创新中发现的问题、解决的方法、蕴含的规律，推动面上制度创新。
2016年云南省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性试题
2016年云南省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性2、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。
A．一定增加B．一定减少C．不受影响D．可能增加、减少或不变3、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m 的矩形土地的总价为万元。
A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格4、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴5、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A：1～7B：7一10C：7~14D：15—20E：执行层的组织协调6、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A．开发利润率B．财务利润率C．项目利润率D．成本利润率7、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。
A．容积率B．建筑高度C．建筑规模D．建设工程8、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。
现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。
假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。
A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格9、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例摘要：21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的"三热";发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。
但近年来随着政府宏观调控，社会政策出台一系列的"限购令";、"限贷令";、"限售令";的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。
中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。
但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。
以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。
关键词：商业地产；运营模式；战略转型；轻资产；重资产一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在，我国在房地产开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展，取得更好的成绩。
比如说针对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。
国务院总理李克强在2018年3月15日中的工作报告中提出，我国现在对住房需求有着明显的改善和更深层的政策，使人们对房地产回归的概念根深蒂固。
随着经济更加发达，我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变，尽管如此，我国的政策依然要保持稳定的节奏。
过去的房地产没有明确房子的定位，混淆了房子的投资属性与消费属性。
中外研究和实践表明，房子尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。
长期以来，由于我们背离了这个常识，产生了各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对社会发展产生巨大的破坏作用，所以难见成效，更有一些房地产开始转型。
商业地产资产管理与运营管理的区别
商业地产资产管理与运营管理的区别01什么是商业地产资产管理商业地产资产管理的核心目标是实现资本的增值，通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。
商业地产资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理，其专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。
商业地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。
它比住宅型的物业更需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。
任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。
资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。
资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个周期，这就需要看这个项目的投资标的以及投资性质。
如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者的预期收益。
02商业地产资产管理与运营管理的区别运营管理，顾名思义就是对日常运作经营的管理。
资产管理是要围绕业主目标去实现资产收益的最大化，实现收益需要有落地的过程，这一过程就是“运营管理”该做的事情了。
简而言之，资产管理要求提高NOI，那么运营管理就需要最大可能地提高收入和降低成本。
比如，针对于一个写字楼，站在运营管理的角度，考虑的往往是各类KPI的年度/季度/月度考核，比如出租率、开业率、收缴率、预算完成率、坪效、租售比等等，而站在资产管理的角度，他们需要再分析一下业主目标，算一算IRR和按退出时间的NOI预期。
两者区别：运营管理往往看的是考核指标，更多关注短期的目标达成；资产管理看的是业主目标，进而关注中长期的收益。
商业地产行业的轻资产运营模式研究
2019年19期总第904期一、商业地产行业轻资产运营模式商业地产行业的轻资产运营模式主要有以下这几个方面的特点：（1）专业分工。
商业地产行业一般依靠开发项目盈利，一个开发项目中存在许多环节，整个价值链的每个部分不是由商业地产行业全部管控，主要是由在各个方面具有专业优势的企业承担，商业地产企业主要负责协调各个方面的关系，并且运营本身所具有的优势。
（2）融资渠道。
轻资产模式下，商业地产企业的筹资方式，主要为组建基金进行筹集，降低本身资本投入，同时降低对于银行资金的依赖，有利于项目对于资金的灵活运用，增加项目的资金来源。
（3）运营风险。
轻资产模式下，企业在为项目投资时，开始引进银行之外的社会资金以及相关资源，降低自身资金以及对于银行借贷的依赖程度，放弃企业可能存在的资金方面的风险。
（4）盈利模式。
轻资产模式中，商业地产企业与其他企业进行合作，将房产利润中心从土地房产买卖转变为核心运营，从运营费用中获取更多收益。
企业获得的利润不仅为买卖房产分得的收益，同时也包括由于对项目进行全程管控，收取的管理费用以及超额收益，企业盈利点有效增加。
二、绿地控股集团简介2015年，绿地集团位居《财富》世界500强第258位，是我国实力较为雄厚的商业地产企业。
绿地集团商业地产开发项目涉及全国各个地区，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园建设中远远领先于其他商业地产行业，将近半数以上的世界十大高楼源于绿地建设。
绿地集团在商业地产之外的其他产业也具有行业内领先的规模以及实力，比如能源、金融、商业、建筑、汽车服务等产业。
目前绿地集团正在计划构建“3+1金融产业生态圈”实现轻资产模式转型。
三、绿地控股运营成果分析评价1.评价方法的选择本文运用经济增加值（EVA）以及财务指标ROA 对绿地控股运营结果进行研究。
主要原因为两个方面。
一方面它包含了企业资本价值可能产生的影响。
商业地产行业属于资本密集型产业，资金是使其顺利运行的重要因素，但是国家近期开始收紧对于银行贷款的审查，企业融资成本加大，经济增加值公式中包含了企业资本成本可能带来的影响，进而能提高企业对于其关注，防止严重财务问题的产生。
2016年上半年天津房地产市场形势总结与趋势展望24p
鼓励农民工购房、农民进城购房
1月 2月
• 市：太原 • 省：山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、 福建、辽宁、河北、广东 • 市：合肥、武汉、乌鲁木齐、重庆、杭州、南京、 南昌、资阳、三门峡 • 省：甘肃、山东、四川、浙江 • 市：沈阳、西安、石家庄、福州、宜宾、海口 • 省：湖南、吉林、黑龙江、安徽、江苏 • 市：珠海、长沙、济南、南昌、银川、邯郸、金华 • 省：安徽、山东、陕西 • 市：镇江、长春、佛山、秦皇岛、沈阳 • 省：山西、安徽 • 市：锦州、大连、成都、西安、兰州
数据来源： CREIS中指数据、
11
住宅供应：住宅累计供应573.92万平米，同比涨幅为28.4%
•
受市场成交迅速升温带动，2016年上半年天津房企加紧入市，累计供应573.92万平米，平均月
度供应量95.65万平方米，同比有所上升，涨幅为28.4%。
图：2014年-2016年6月天津住宅月度供应量 250 200 万平米 150 100 50 0 118.57 90.43 95.65 100 80 60 40 20 0 140 120
China Index Academy
2016年上半年
天津房地产市场形势总结与趋势展望
中国指数研究院天津分院 2016年7月
目录
1
宏观环境分析
中央以稳为主，地方政策分化，因城施策 天津落实中央政策细则，并多角度微调
2
市场环境分析
3
下半年楼市展望
1
政策：上半年房贷首付比例再下调，央行降准，买房降税，持续推动 高库存城市压力缓解
首套房
商贷：非限购城市 20%，限购城市30% 公积金：20%
90平方米及以下：1%税率 90平方米以上：减按1.5%税率
2016万达王健林万字工作报告
2016万达王健林万字工作报告今天，我们在美丽的西双版纳，在自己打造的度假区召开万达集团2015年年会。
昨天与会的各位同仁都参观了度假区，体验了许多内容，相信仍沉浸在震撼与喜悦中，在此我谨代表万达集团13万名员工，向参加年会的各位代表表示热烈的欢迎！今年报告分两个部分：一、2015年主要工作成绩2015年，中国和全球经济都持续恶化，全球又面临着新的恐怖主义的重大威胁，可谓问题重重。
在这样艰难形势下，万达集团依靠集团董事会的正确决策、丁总裁为首的执行层的出色工作，更重要的是依靠全体员工的共同努力，2015年依然取得优秀成绩。
（一）超额完成年度任务2015年万达集团资产（按成本法数据）达到6340亿元，同比增长20.9%；收入2901.6亿元，完成年计划的109.3%，同比增长19.1%；预计净利润（未经审计）也同比大幅增长。
万达集团旗下万达商业2015年收入1904.5亿元，完成年计划的101.3%，同比增长4.4%。
其中地产业务合同收入1640.8亿元，完成年计划的101.5%，同比增长2.5%；新开业万达广场26个；万达广场租赁收入144亿元，完成年计划的101.1%，同比增长30.7%，这是非常可喜的；由于租金大幅增长，租金收缴率及物管费收缴率达到100%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%，比2014年提升5个百分点；万达商管已连续三年实现100%收租率。
开业酒店10个，酒店总客房数21961间；酒店收入52.4亿元，完成年计划的101%，同比增长22.5%；酒店业主利润7.1亿元，完成年计划的119.7%，同比增长22.4%。
新增持有物业面积475.5万平方米，累计持有物业面积2632.1万平方米（不含万达集团持有物业面积），继续保持全球领先地位。
万达广场及飞凡合作商业中心年客流量46.2亿人次，其中万达广场年客流量20.3亿人次。
成功举办第九届万达商业年会，3000多家商家、超万人注册参会；万达商业年会已从一个公司的会议升级为行业盛会和线上线下融合的开放平台，做到完全对外开放。
2016年9月北京房地产市场分析
7
市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显增多
全国价格呈上涨趋势
8
资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显
从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显
2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况
城市 天津 佛山 珠海 广州 青岛 北京 成都 重庆 宁波 无锡 2016年8月 4.11% 4.17% 4.17% 4.20% 4.20% 4.21% 4.25% 4.31% 4.30% 4.32% 2016年9月 4.12% 4.17% 4.18% 4.19% 4.20% 4.23% 4.25% 4.29% 4.30% 4.30% 变化情况 0.01% 0.00% 0.01% -0.01% 0.00% 0.02% 0.00% -0.02% 0.00% -0.02% 城市 郑州 大连 杭州 苏州 上海 福州 南京 深圳 厦门 石家庄 2016年8月 4.39% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.42% 4.42% 4.42% 4.43% 2016年9月 4.39% 4.40% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.43% 4.43% 4.43% 变化情况 0.00% 0.00% 0.00% -0.01% 0.00% -0.01% 0.00% 0.01% 0.01% 0.00%
统计时间：2016.01.01-2016.09.29
4
政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台
国庆节前后各地调控政策一览
城市
北京 深圳 苏州 南京 厦门
内容
明确重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成 明确重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房 户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈 市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成 限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高 在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30% 2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款 拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30% 本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40% 购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房 1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制 二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价 拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40% 分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房 汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷 商品房实售价格不得高于预售申报价 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%
商业地产财务管理基本术语介绍
续上述案例：
某购物中心每月租金1 0 万，2 0 1 6 年以前年度应收款余额3 0 万，2 0 1 6 年1 月应收租金1 0 万，实收租 金2 0 万，该2 0 万分为以下两类不同情况，评估1 月收缴率：
若1月收到的实收租金20万全部 为以前年度欠款，则：
若1月收到的实收租金20万中5万 属于2016年1月，15万属于以前 年度欠款，则：
租金坪效
相当于租金日单价；购物中心一般 按可出租面积核算；
销售坪效
每平方米销售额
旭辉商业
25%
3.2 租售比
Rental ratio
租售比定义
租金坪效/销售坪效或租金总额/销售总额 (两者面积口径需一致) .
3.2 租售比
Rental ratio
计租方式：保底租金/提成孰高 提成率 > 保底租金，则 提成率 = 租售比(对于纯提成租户) 提成率 < 保底租金 , 且 保底租金≈ 周边平均租金水平，
假设2 0 1 6 年7 月该租户销售额为7 0 0 万，由于7 0 0 万 * 1 5 % > 91.25万， 则：
租金坪效= 3.39元/天/平方 销售坪效= 22.58元/天/平方
租售比 = 提成率 = 15%
假设2 0 1 6 年7 月该租户销售额为3 0 0 万，由于3 0 0 万 * 1 5 % < 91.25万， 则：
预警！！！ 若租售比较高，则营运管理：
该租户可能经营不善，资金流？撤铺？ 租户销售额 *（1-租售比） ≤ 租户成本费用 即租户销售额 ≤ 租金+运营成本费用
3.2 租售比
Rental ratio
续上述案例：
该零售租户计租面积1 万方，保底租金日单价为3 元/天/平方，月保底租金91.25万，销售提成率1 5 % ， 采用保底租金与提成率孰高方式：
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21
筹备篇：信息化管控
•
实现管理目标（品牌库、租赁系统）
序号 1 2 3 管控要点 租赁文件审批 租赁合同上午条件审批 租赁决策指标核算 说明 管理流程，记录总指标，测算数据，为后续招商政策执行书审批提 供依据 依据铺位租金分解指标审批租赁合同商务条件 招商完成后，符合项目实际租金相对于租赁决策指标的完成情况
级别
3
阶段
设计
业务事项
车库动线编写及设计 施工图评审
开始时 间
周 期
完成 时间
完成标准
发起部门
接收部门
•
5、商家信息移交与导向标识设计对接
级别 3 3 2 阶段 设计 设计 设计 业务事项 主力店及次主力店导向 标识信息移交 导向标识施工图及材料 室内步行街导向标识信 息移交 开始时 间 周 期 完成 时间 完成标准 名称、性 质 发起部门 接收部门
专业店
品牌店 娱乐 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城
1
70 1 1 1 1 1
3500
30000 6000 3 2 2 2
餐饮
酒楼
餐饮
1
40 10 131
2500
20000 2000 106000
2
19 2 100
体验 合计
筹备篇：商业定位-业态规划
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等 茶餐厅、粤菜、海鲜、江浙菜、本帮菜、川湘菜、创意融合菜、 各地特色、火锅、烧烤、日式料理、日式寿司、韩式料理、铁 板烧、西式正餐、西式快餐、中式快餐、咖啡、水吧、冰激凌、 面包甜点、餐吧等
科技生活 休闲淘玩 社交服务
休闲娱乐 时尚餐厅 地方风味 快速西餐 西饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
• 体验业态
筹备篇：商业定位-业态规划
•
• •
二、业态组合
1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》 业态 零售 品类 综合超市 综合百货 快时尚 数量 1 1 2 面积（平米） 10000 20000 2500 面积配比（%） 9 19 2
• • • • • （一）市场调研成果分析 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 （二）租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
3、商家反馈法
根据项目资金投入 ，比照行业平均投 资回报，测算总租 金收益。（长远参 考价值）
• • • • •
三、商业筹备与工程进度配合 1、商家技术条件落实 2、达到商家经常条件 3、提供商家施工条件 4、商家装修及验收
筹备篇：商业筹备计划管控-筹备计划管控
• •
• • •
•
一、构成及特点 1、管控节点：将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其 内部工作节点进行汇编。 2、模板设置：按照执行单位和部门的所属关系，编制“区域公司所 属店”和“总部直属店”两个版本。 3、责任模块：工作节点责任部门按照总部、区域公司和地方公司进 行划分。 4、阶段模块：按照商业管理公司的工作性质划分，设置了拓展、人 力、招商、营运、物管、工程、财务、行政8个类别。 5、级别设置：从综合体项目计划中提炼的工作节点仍沿用1-3级别。
政策
城市发展规划
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规 划的发展变化而做出调整
城市经济体量
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
城市产业结构
产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应 当地商业繁荣程度
筹备篇：商业定位-市场调研
•
• •
二、城市商业环境
分为商业宏观环境和商业产业环境。 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• •
三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） 四、项目区域环境
筹备篇：商业定位-项目定位
筹备篇：商业定位-业态规划
筹备篇：商业定位-业态规划
商业地产
商业地产
目
录
一
筹备篇
二
开业篇
三
运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇：商业定位
筹备篇：商业定位-市场调研
•
一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分）
核心指标 城市体量 类别 城市面积 人口总数 现有商业体量 宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策 城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划 城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数 三产比例 作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速 度，及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
筹备篇：招商推广
（一）项目卖点提炼 1、项目优势分析：品牌优势、产品优势、经营优势、区域优势、自身优势 2、主题提炼，参照优势分析以及产品卖点，结合当地传统文化与城市特色，对新项目进 行主题把握。 3、文案策划
（二）道具包装 1、招商手册 2、APP推介书 3、案场包装，统一视觉、服装、引导说辞 4、海报、宣传片、广告片。
商家技术条件的对接与落实
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审，满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷 并整改，提升品质，降低能耗。
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接
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部门分享-万达丛书商业地产运营管理
商业地产运营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
三、品牌落位
1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
筹备篇：招商团队组建
• 一、专业招商人员
• •
•
二、资源储备 1、储备商家资源， 做好准备 2、掌握商家结构， 制定策略
• •
• •
• • 三、合同管理
•
• •
（一）租赁合同的分类：格式合同、标准合同、 非标准合同 （二）租赁合同的编写与修订，每年修订一次 （三）租赁合同签署
（四）推广方式 1、商业年会：总体定位、高端论坛、 颁奖盛典、品牌合作洽谈会 2、招商大会：氛围包装、商家邀约、 项目推介、商务沟通、品牌签约
（三）推广节奏 1、招商预热期，开业前12个月，进行为期2个月的招商预热。媒体调研、资源信息库。 2、招商启动期，开业前6-10个月，氛围布置、宣传资料准备、品牌宣传。 3、招商强势期，开业前4-6个月，招商大会的举办及招商成果的发布。 4、招商收官期，开业前3个月，客户答谢、新媒体营销等。
二、品类规划（唯一性、丰富性、关联性、针对性）
业态 零售 业种 主力店 次主力店 品类 百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
服装 体验
娱乐 餐饮
女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等 珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目 开业时间 合计项目面积（平米） 项目总租金指标（万元） 项目总租金单价 （元/年/平米）
上表为《开业项目租金测算表》 区域 楼层 业态 计租面积 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 年租金指标（万元） 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 租金单价（元/年/平米） 主力 店 次主 力店 室内 步行 街
楼 层
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
娱乐楼
百货楼
万达百货
影城
万达百货 万达百货
KTV+餐饮 电玩城+儿 童体验业态 零售专业店 大型综合超市
万达百货+餐饮 万达百货+女性体验业态 万达百货+零售专业店
筹备篇：房产条件控制
公共物业条件控制 一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到 指导施工，满足商业使用功能。
•
四、计划管控 1、业态规划及铺位划分，开业前 230天完成业态分布图、施工图技术 条件及移交工作 2、品牌落位，开业前170天完成 3、意向签署，项目开业前150天完 成并收取意向金，以保证业态规划 的品质和目标品牌的最终落位 4、合同签署，需3个月时间，保证 在开业前90天完成 5、平面布置与装修设计，开业前90 天完成，确保装修周期及消防等相 关验收的报审工作
通过调研，取得3个 可比项目的租金水 平，测算出租金指 标。
对于单个租赁区域或 步行街业态品类，有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底，分析不同商家的 营业额及租金承受水 平，结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇：品牌落位
一、定位深化
1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费（万元）
总额 主力店 次主力 店 室内步 行街
免租期政策（月）
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例（%）