3-20 红星美凯龙-面宽论证

4.1 必要性分析
功能定位需要
必 要 性 分 析
地铁人流集聚需求 活动空间需求 项目自身运营需求 建筑功能需求
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多样步行体验空间的需要 城市社区风貌的需要
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规划研究主要问题
4.1 必要性分析
功能定位需要：地块与周边商业设施构成 龙柏社区 地块位于龙柏社区中心，是整个单元
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形成富有秩序感和丰富多样的城市肌理；
基地处于龙柏社区十分重要位臵，需要 在此打造一个完全不同于周边居住风貌 的大体量商业建筑风貌，以此做为整个 片区的核心标杆，凸显基地的重要性。
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基地
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万象城商业中心
规划研究主要问题
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总体要求
3.2 研究依据
1) 2) 3)
《中华人民共和国城乡规划法》(2008) 《城市规划编制办法》(2006) 《上海市城乡规划条例》(2011)
4)
5) 6) 7)
《上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》(2003)
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启动研究的动因
1.1 与上位规划的衔接
1.2 满足本地块的发展诉求
1.1 与上位规划的衔接
根据2007年已批规划，地块
所属单元是以居住功能为主的单 元，从整个单元的角度考虑，将 此次规划地块定为商业用地性质 来发展。所以此次编制是在充分 论证上位规划、合理分析地块现 状的基础上，开展项目地块的控 制性详细规划实施深化的编制工 作，形成完整、合理的规划方案，
规划研究主要问题
4.1 必要性分析
地铁人流集聚需求：大体量建筑便于商业空间组 织，提升商业价值及吸引力。 基地紧邻地铁十号线龙柏新村站， 地铁三号口设臵在地块西北侧，能够引
导大量人流进入到基地内侧。
项目与地铁设施综合开发，交通、 停车、设施等相互配合使用。 由于紧邻地铁线路，地块具有很好 的商业价值，大体量的建筑可以凸显其 商业中心性，提高商业的吸引力，便于 商业的组织，吸引地铁人流的集聚。
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规划研究主要问题
4.1 必要性分析
较大规模的活动空间需求：大体量建筑的 布局形式，便于留出规整、成规模的开敞 空间。 大体量建筑的布局形式，可以使土 地集约利用，集中式的建筑布局可以形 成规模较大的公共广场空间，便于购物 人群的休息与活动。
背景概况
2.4 建设概况
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背景概况
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总体要求
3.1 研究目的 3.2 研究依据 3.3 研究方法
3.1 研究目的
本报告旨在总结上位规划和相关规划对规划区提出的控制要求，通过分析规划编制所面临的核心问题，
提出控制性详细规划实施深化编制的主要条件，为下一步工作提供科学客观的规划管理依据。 因此，本次研究的主要目的包括以下方面：
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规划研究主要问题
4.1 必要性分析
建筑功能需求
1、屋顶花园的正常、舒适使用，需要大面积空间，做为城市开敞公共空间 方案在较大建筑单体楼顶设臵屋顶花园，能够提供更良好的景观视野及更加开敞的活动空间，而且， 如果要在屋顶建设较大规模的屋顶花园，需有较大的空间才能实施。 2、建筑疏散等安全性要求，大体量、低层数 考虑安全使用因素，开放屋顶花园所处的楼顶高度不宜设臵太高。为此，规划建议商业建筑设计采取 降低高度、扩大平面面积的形式，这样可以便捷顾客的垂直交通，也便于紧急时的疏散, 尤其是在举办大 型活动时候，考虑大量人流集聚时应该有的防护措施。
龙柏社区 规划地块
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合理承接上位规划、落实上位地
块控制性详细规划强制性内容、 协调规划管理部门和建设方具体 建设的指标需求，使其达成一致。
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启动研究的动因
1.2 满足本地块发展的诉求
上位规划将此次规划地块用地性质定为商业用地，但2003年由上海虹西公司办理产证，主要为仓储用
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间，并且还可以将室内外步行街串联起
来，为顾客提供多种不同体验环境，增 加商业购物的趣味性。
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规划研究主要问题
4.1 必要性分析 城市社区风貌的需要 基地周边区域以居住风貌为主，在 基地不远处有万象城商业中心与之呼应，
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大体量建筑降低了层数， 同时便于安全疏散
小面宽、分散体量 不利于使用及安全。
规划研究主要问题
4.1 必要性分析
多样步行空间体验的需要：创造丰富的室
内步行街，提供多种体验环境。 大体量商业建筑可以创造丰富、有 特色的室内步行购物环境，可以在大体 量建筑内创造出不同规模的商业购物空
吴中路红星美凯龙发展项目
为上海红星美凯龙有限公司在 上海市闵行区开发的家居至尊 MALL ，极力打造沪上又一高 端家具生活广场。 项目按照楼层与功能可以将 整体分化成四个地块：两块以 小体量为主的商业楼，其中一 块以大体量为主的商业建筑楼，
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另一块为已建成的家具城。
闵行区虹桥镇龙柏社区S11-0201、S11-0202单元控制性详细规划 15-01地块实施深化
规划研究汇报
上海创霖城市规划设计研究院 2014-03
目录
1、启动研究的动因
1.1 与上位规划的衔接 1.2 满足本地块的发展诉求
2、背景概况
2.1 2.2 2.3 2.4 基本概况 区位分析 规划概况 建设概况
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项目周边环绕着不同级
别的商圈。基地与城市主中 心人民广场距离约13km， 与七宝商圈及漕河泾经济开 发区距离约3km，与徐家汇 和虹桥开发区约7.5km。
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背景概况
2.3 规划概况
龙柏社区控制性详细规划
闵行区政府于2007年编制了《龙柏 社区控制性详细规划》，整个单元以居 住功能为主，基地用地性质为商服用地， 作为社区的商业中心发展，结合龙柏社
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大体量建筑的集聚布局形式，可以
形成具有吸引力的场所空间，设臵具有 较多的公共设施或具有标识性的公共活 动空间，此次规划方案在中央公共广场
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设臵水族馆，供人群观赏，而且较大规
模的广场空间也便于广场活动空间的组 织安排。
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专题研究法：针对此次地块的具体建设意向，分专题进行相应的研究分析，重点分析地块的商业性质 特色及其体量规模的合理性，使其能够体现时代风貌的以家居为主的特色商业综合体。
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总体要求
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规划研究主要问题
4.1 必要性分析 4.2 可行性分析 4.3 结论
3、总体要求
3.1 研究目的 3.2 研究依据 3.3 研究方法
4、规划研究主要问题
4.1 必要性分析 4.2 可行性分析 4.3 结论
5、规划主要内容
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 规划概述 开发强度与发展规模 空间管制 道路交通 市政工程系统
6、结论及附件
6.1 总体综述 6.2 附件 附件1——总平面图 附件2——总体经济技术指标 附件3——土地出让条件
1) 细化落实闵行区龙柏社区控制性详细规划等上位规划对本规划区提出的控制要求；
2) 立足闵行区和地块所在区域的角度梳理规划区及相邻地区现状用地、交通、配套设施建设等各项 核心问题，分析其内在关系，满足具体项目的开发建设需求； 3）根据地块规划设计方案，研究大体量商业建筑的必要性与可行性，论证大体量商业建筑对周边环 境的影响，使得方案得以顺利实施。
《上海市详细规划管理操作规程文件》 《城市道路交通规划设计规范》(GB50220－95) 《建筑工程交通设计及停车库(场)设臵标准》(上海市DBJ08－7－2006)
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8)
9) 10) 11) 12) 13) 14） 15）
《上海市控制性详细规划管Байду номын сангаас规定》(2011)
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总体要求
3.3 研究方法
本次研究方法包括区域分析法、访谈法和专题研究法。 区域分析法：本着“片区统筹发展”的原则，将地块周边片区乃至整个龙柏社区纳入分析范围，研究 规划区所应当承担的角色，由此确定规划区的功能定位和发展方向。 访谈法：主要了解政府管理部门、开发建设单位对规划区的规划设想，了解他们对规划区功能和业态 的需求，以便规划准确把握目前存在的问题和未来发展需求。
规划地块位于闵行区，紧邻 闵行新城主团区，规划区具体 四至范围为：东至金汇路，北 至先锋街，西至虹井路，南至 吴中路，总规划建设用地面积 约6.72公顷。
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背景概况
2.2 区位分析
规划地块位于闵行区北 侧，距离虹桥综合交通枢纽 约3km，紧邻地铁十号线龙 柏新村站，吴中路作为进入 地块的主要道路，是周边区 域联系上海市区的主要交通 道路。
《上海市控制性详细规划技术准则》(2011) 《上海市控制性详细规划成果规范》(2011) 《闵行新城控制性详细规划编制任务书（2008—2020）》 《闵行区龙柏社区（s110201、s110202单元）控制性详细规划》（2007） 闵行区龙柏社区（s110201、s110202单元）控制性详细规划15-01地块实施深化评估研究任 务书 交通影响评估报告 消防安全评估报告
4.2 可行性分析
可行性分析
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前臵条件
实施论证
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分 析 原 则
技 术 法 规 的 容 许
地 块 控 制 要 求
航 空 限 高 因 素
方 案 高 度 设 计
方 案 消 防 设 计
方 案 交 通 评 估
间 距 舒 适 度 要 求
区当时现状，基地以北以东均为工业用
地，地块西侧为商务办公用地，地块南 侧为城市绿带。
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周边用地调研后调整
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此次实施深化对规划地块周边进行 现状调研，基地以北以东现在以作为商 业用地发展，以西为商务办公用地，以 南仍为城市绿带。
地。介于上述原因，闵行区于2013年对此地块进行收储并重新与新华传媒等各股东签订土地出让协议，以
便地块进行开发。 在设计过程中，结合闵行区的发展要求及方向，为提升整个家居市场的的运营品质，规划地块的修建 性详细规划方案设计已经基本完成，由于大体量建筑的面宽与相关规范存在一定出入，同时大体量建筑 对周边空间环境可能造成影响，需要进行实施深化评估研究方案，从功能定位、交通组织、消防安全、 业态需求及地块相关指标等方面进行分析，评估实施深化方案的必要性和可行性，使吴中路红星美凯龙 项目方案得以顺利实施。
的商业核心，中心区商业是城市片区的
活力体现，是现代城市发展的象征，是 一个城市性质、品质、形象的集中体现。
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大体量的建筑设计形式，能够体现其
优越的地理位臵，符合地块门户节点的 特点，易于形成富于气势的标志性空间 形态，为地区和城市的发展带来促进作 用。
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鉴于上述原因， 本次方案将对此次控详方案的经济指标和形态进行分析，具体表现在建筑密度、绿地率及建筑形态方 面。
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启动研究的动因
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背景概况
2.1 2.2 2.3 2.4
基本概况 区位分析 规划概况 建设概况
2.1 基本概况
规划研究主要问题
4.1 必要性分析 项目自身运营需求:大体量建筑可满足 商家自身业态空间要求，便于商业灵
活组织。
考虑开发商自身的发展业态诉求， 大体量建筑符合项目发展要求，即家居
器材设备需求及相关配套商业的灵活合
理安排，便于初期招商及后期的运营管 理；
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