房地产居间合同纠纷及审理对策
购房居间合同中介虚假承诺
近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的购房者选择通过中介机构来完成购房交易。
然而，一些中介机构为了获取利益，常常存在虚假承诺的现象，给购房者带来诸多困扰。
本文将通过对一起购房居间合同中介虚假承诺案例的分析，揭示中介虚假承诺的危害，并提出相应的防范措施。
一、案例背景2019年5月，张先生通过某中介机构购买了一套位于上海市的二手房。
在签订购房居间合同时，中介机构承诺该房屋不存在任何产权纠纷、贷款抵押等问题，且过户手续可以顺利办理。
然而，在张先生支付了定金和首付款后，中介机构却告知他房屋存在抵押贷款，需要解除抵押才能过户。
此时，张先生才发现中介机构在签订合同时存在虚假承诺的行为。
二、案例分析1. 中介机构虚假承诺的表现本案中，中介机构在签订购房居间合同时，故意隐瞒房屋存在抵押贷款的事实，承诺房屋不存在任何产权纠纷、贷款抵押等问题，属于虚假承诺。
2. 中介机构虚假承诺的危害中介机构的虚假承诺给购房者带来了以下危害：（1）经济损失：购房者因中介机构的虚假承诺而支付了定金和首付款，导致经济损失。
（2）时间损失：购房者需要花费更多时间和精力来处理房屋过户问题，耽误了购房计划。
（3）心理压力：购房者因中介机构的虚假承诺而产生心理压力，对房地产市场产生不信任。
3. 中介机构虚假承诺的法律责任根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，中介机构的虚假承诺构成违约，应承担相应的法律责任。
三、防范措施1. 购房者应提高警惕，仔细审查中介机构的资质和信誉。
2. 购房者在签订购房居间合同时，应详细阅读合同条款，确保合同内容真实、合法。
3. 购房者可要求中介机构提供房屋产权证明、贷款抵押证明等相关材料，以核实房屋的真实情况。
4. 购房者可寻求律师等专业人士的帮助，对合同条款进行审查，避免上当受骗。
总之，购房者在选择中介机构时，应提高警惕，避免中介虚假承诺带来的损失。
中介纠纷典型案例分析
中介纠纷典型案例分析中介纠纷应该怎样处理，在处理的过程中应该怎样拿起法律的武器维护⾃⾝权益?店铺⼩编在这⾥为⼤家找到⼏件⾮常典型的中介纠纷案例，作了详细的分析，希望对您处理中介纠纷问题有帮助。
中介纠纷意向⾦不是定⾦是否可退案情：秦某通过中介看中定西路上⼀套⼆⼿房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，⼀周后签订买卖合同。
按意向书约定，秦某当天付了1万元意向⾦。
⼀周后，秦某反悔，要中介退回意向⾦，遭到中介拒绝。
为此，秦某把中介告上法庭。
法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元意向⾦，意向书对意向⾦的⽤途及处理⽅法作出明确约定：“议价成功后，意向⾦转为购房定⾦，如承购⽅违约不买或不依约履⾏，则意向⾦由出售⽅没收”。
庭审中，中介出⽰证据证明，在收到意向⾦次⽇，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定⾦⼈民币1万元。
据此，⼀审法院驳回了秦某的请求。
秦某未上诉。
点评：意向⾦的处理不同于定⾦，其遵循“合同⾃由”原则，根据双⽅的约定处理。
在实践中，按照法院判决及⾏业惯例，意向书中对意向⾦的约定及上下家议价是否成功是意向⾦能否返还的关键。
在议价成功前，按照规定，上下家均有权单⽅⾯终⽌对中介的委托，因此意向⾦应当返还。
不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。
议价成功以上下家就买卖主要条款达成⼀致或定⾦⽀付为准。
⼀般来说，上家收到中介转付的意向⾦后，上下家产⽣定⾦法律关系。
这意味着任何⼀⽅拒绝交易，都要按“定⾦罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向⾦。
在此，有两点需要说明：⼀是意向⾦的处理应当有明确的书⾯约定;⼆是中介⽅应当履⾏告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅⾃把意向⾦转为定⾦。
中介居间不成下家不能获赔案情：张某通过中介看到⼴元路上⼀套⼆⼿房挂牌出售，觉得⽐较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向⾦1万元。
但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向⾦时，上家反悔，以家庭意见不统⼀为由拒绝卖房。
居间合同及案例
居间合同及案例在日常生活和商业活动中，居间合同扮演着重要的角色。
那么，什么是居间合同呢？简单来说，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同有着其独特的性质和特点。
首先，居间人只是提供信息或者媒介服务，并不直接参与委托人与第三人之间的合同订立。
其次，居间人的报酬通常是在委托人与第三人成功订立合同后才获得。
再者，居间人对于委托人与第三人之间合同的履行一般不承担责任。
为了更好地理解居间合同，让我们来看几个具体的案例。
案例一：小王想要购买一套二手房，于是找到了一家房产中介公司。
中介公司的工作人员根据小王的需求，为他提供了多套符合条件的房源信息，并带他实地看房。
最终，小王通过该中介公司成功购买了一套心仪的房子，并按照约定支付了中介费用。
在这个案例中，小王与房产中介公司之间就形成了居间合同关系。
中介公司作为居间人，为小王提供了订立房屋买卖合同的机会，小王在成功购房后支付了报酬。
案例二：＿____公司想要寻找一家合适的原材料供应商，便委托一家商务咨询公司帮忙联系。
商务咨询公司经过多方打听和筛选，为_____公司介绍了几家潜在的供应商，并协助双方进行了初步的沟通和洽谈。
最终，＿____公司与其中一家供应商成功签订了采购合同，并按照事先约定向商务咨询公司支付了服务费用。
这也是一个典型的居间合同案例，商务咨询公司通过提供媒介服务促成了委托人与供应商之间的合同订立。
然而，在实际的居间合同履行过程中，也可能会出现一些纠纷和问题。
比如，在案例一中，如果小王在看房后通过其他途径找到了同一套房子的卖家，并直接与卖家签订了购房合同，而没有通过中介公司，那么中介公司可能会认为小王违反了居间合同，要求小王支付报酬。
这种情况下，就需要判断中介公司在提供服务的过程中是否起到了实质性的作用，以及小王是否存在故意规避支付报酬的行为。
又比如，在案例二中，如果_____公司与供应商签订合同后，发现供应商提供的原材料存在质量问题，＿____公司可能会认为商务咨询公司在筛选供应商时没有尽到应有的义务，从而要求商务咨询公司承担责任。
专家支招房产居间中的法律风险和注意事项
专家支招房产居间中的法律风险和注意事项随着房产市场的快速发展，房产交易过程变得越来越复杂。
为了确保交易的顺利进行，许多人转向房产居间人寻求帮助。
然而，在寻求房产居间人的协助时，我们也必须注意法律风险和注意事项。
本文将介绍一些专家给出的建议，帮助您在房产居间交易中避免潜在的法律问题。
一、寻找合法经营的房产居间机构首先，当我们决定寻求房产居间人的服务时，最重要的一点是确保找到合法经营的机构。
在选择房产居间机构时，我们应该查看他们是否注册并获得了相关的执照。
另外，我们也可以通过咨询其他已经使用过该机构服务的人来了解他们的信誉度。
二、明确居间协议内容与房产居间人达成协议时，我们应该详细阅读并理解协议的各项条款。
协议中应明确约定双方的权利和义务，包括居间人的服务范围、费用及退款政策等。
确保在签署协议之前，所有不明确或模糊的条款都得到了澄清。
三、保护个人信息和隐私在处理房产交易时，我们应该提供一些个人信息给房产居间人，例如身份证件、银行账户等。
为了保护我们的个人信息安全，我们应该确保选定的房产居间机构已经采取了必要的信息保护措施，例如数据加密和访问控制。
四、审慎选择合作方房产居间人通常会与其他相关方合作，例如律师、评估师和银行。
在选择合作方时，我们需要审慎考虑他们的专业背景和信誉度。
我们可以通过查询相关的资质认证和参考其他人的经验来帮助我们做出决策。
五、核实房产信息的真实性房产交易中，房产居间人负责提供有关房产的信息，例如房屋的所有权证明、租赁合同等。
在接收到这些文件时，我们应该仔细核对，并通过调取相关部门的信息来确保其真实性。
如果有任何疑问，我们应该向专业律师寻求帮助。
六、注意关于费用的问题房产居间人可能会收取一定的居间费用。
在与房产居间人达成协议前，我们应该明确了解关于费用的具体细则，例如费用的支付方式、时间及退款政策等。
此外，我们也可以与其他房产居间机构进行比较，并选择最合适的服务。
七、及时咨询律师当我们遇到法律问题时，最好的解决方式就是寻求专业律师的意见。
房产纠纷案例大全及解释(房子纠纷最快最有效的方法)
房产纠纷案例大全及解释（房子纠纷最快最有效的方法）案例一：以炒房为目的的房屋买卖合同不成立2023年2月，邵与郑在中介公司居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定由郑购买邵房屋，并约定郑可指定任意人为买方并过户到其名下，以避契税。
收到郑支付的首付款后，邵以无法确定房屋实际买受人、付款时间为由，要求解除合同。
郑诉至法院，要求邵返还购房款，赔偿损失。
法院经过审理后认为郑属于职业炒房人，并没有真实地购买房屋的意思表示，而是通过把合同约定的条款指定任意人为买方过户的方式来居间牟利，最终法院判决驳回了郑要求邵赔偿损失的请求。
案例二：以骗贷为目的，签订的房屋买卖合同无效2023年6月17日，王和李签订存量房买卖契约，约定李购买房屋并办理银行贷款。
6月25日购房人李出具承诺书。
内容为因经营急需资金，向王求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。
该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李保证五年内还清房贷并将房屋过户至王一名下。
本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《民法典》第505条的规定，认定房屋买卖合同无效。
案例三：无权处分，不影响合同的效力，买方未尽审查义务，也应自行承担部分损失钱与李2023年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱将与妻子林共有的房屋出售给李，但是合同上卖方处仅有钱其中一方的签名，买房人要求钱与妻子林共同协助办理房屋过户手续，遭到拒绝后，李起诉到法院要求解除合同，并由钱来承担违约责任。
法院经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。
因此，本案中钱与李签订的房屋买卖合同应当认定为有效。
但因为房屋的共有人林拒绝协助办理过户手续，应当由出卖人钱承担相应的违约责任，但是购房人李在购房时明知涉案房屋为钱与林夫妻共同财产，未要求钱出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由钱承担主要责任，赔偿大部分损失，李也应当自行负担部分损失。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。
人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。
要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。
人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。
要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。
房屋买卖纠纷解决范本
房屋买卖纠纷解决范本一、引言房屋买卖交易是人们生活中重要的一环，然而在这个过程中，不可避免地可能会出现纠纷。
本文将以房屋买卖纠纷解决范本为主题，探讨在纠纷解决中的一些常见方法和步骤。
二、协商解决在发生房屋买卖纠纷时，首先应当采取的一种解决方法就是协商。
双方当事人可以通过面对面的沟通，充分交换观点和意见，以寻求一个互利共赢的解决方案。
协商解决的好处在于可以保持较好的人际关系，并且能够节省时间和金钱。
三、调解解决如果协商解决无法达成一致，当事人可以选择调解作为下一步解决纠纷的方法。
调解是指通过第三方中立人的参与，帮助双方当事人找到合理的解决方案。
调解的优点在于减少了法律程序的复杂性，提供了更加灵活的解决途径。
四、仲裁解决如果协商和调解无法达成纠纷解决方案，双方当事人可以选择仲裁作为下一步解决途径。
仲裁是指将纠纷提交给仲裁机构，由仲裁员根据相关法律和证据作出裁决。
仲裁的优势在于其裁决具有法律效力，并且可以快速解决争议。
五、诉讼解决在某些情况下，协商、调解和仲裁都无法解决房屋买卖纠纷，双方当事人就需要通过诉讼来解决纠纷。
诉讼是指将争议提交给法院，并由法院根据法律规定作出判决的过程。
尽管诉讼程序繁琐，费用高昂，但在某些情况下它可能是唯一的解决途径。
六、总结房屋买卖纠纷解决范本涵盖了协商、调解、仲裁和诉讼这四种常见的解决方式。
在实际解决纠纷时，应根据具体情况选择合适的解决方法。
无论采取何种方式解决纠纷，都应遵守相关法律法规，维护合法权益，并保持交流和沟通的渠道，以实现公平、公正、公开的结果。
注：本文仅为房屋买卖纠纷解决范本，具体情况解决方法请咨询专业律师或法律顾问。
刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书
刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审结日期】2021.03.11【案件字号】(2021)云01民终76号【审理程序】二审【审理法官】何海燕姚丹杨雪【审理法官】何海燕姚丹杨雪【文书类型】判决书【当事人】刘小军;张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司【当事人】刘小军张书杰昆明荣城房地产经纪有限公司【当事人-个人】刘小军张书杰【当事人-公司】昆明荣城房地产经纪有限公司【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所【代理律师】毕香琴【代理律所】云南天外天律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘小军【被告】张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司【本院观点】首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。
【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定特别授权自认新证据关联性合法性质证诉讼请求查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。
本案审理中，三方均同意解除合同，且张书杰已将案涉房屋与其他人进行交易，买卖标的已不存在，合同不具有继续履行的可能，应予解除。
一审仅认定买卖双方之间的买卖合同关系解除不当，本院予以纠正，三方于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》应予解除。
其次，针对争议焦点二，《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；……(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……”经查明，本案中房屋交易需买方刘小军垫付90万元款项用于张书杰还贷赎证。
经典地产诉讼方案
经典地产诉讼方案在地产行业，涉及到土地开发、建筑物购买和出售等交易，难免会出现各种争议和纠纷。
因此，为了保护自身利益，需要了解经典的地产诉讼方案。
1. 解除合同当地产交易中一方不履行合同义务时，另一方可以解除合同并要求返还已支付的款项。
1.1 合同违约合同违约指一方未按合同约定履行合同义务。
通常情况下，违约方应当承担违约责任，包括赔偿损失等。
合同中常见的违约行为包括提前交付、提早退房等。
1.2 解除合同当一方发现另一方未履行合同义务时，可以向法院提起诉讼，请求解除合同。
在诉讼过程中，需要提供合同书面证据和不履行义务的证据。
一般情况下，法院会判定合同解除，并要求返还另一方已支付的款项。
2. 土地使用权纠纷土地使用权是地产开发中的核心问题，涉及到土地的所有权和使用权。
对于土地使用权的纠纷，常见的诉讼方案包括：2.1 土地征收纠纷土地征收是指政府依照法定程序将土地从土地所有权人手中收回，并支付补偿费用。
但是，土地所有权人有权拒绝政府征收或请求更换土地等。
当政府和土地所有权人无法达成一致意见时，常采取司法救济。
2.2 土地承包纠纷土地承包是指政府将土地承包给农民、村民等个人或组织使用的一种方式。
但是，在土地承包过程中，常会涉及到土地流转、合同解除、不履行义务等问题。
当出现纠纷时，可以向法院提起诉讼，以维护自身权益。
3. 房屋购买纠纷房屋购买是地产交易中最常见的形式之一。
但是，由于各种原因，房屋交易中也常常发生纠纷。
针对房屋购买纠纷，常见的诉讼方案包括：3.1 合同纠纷房屋购买合同是买卖双方约定的各项条件、条款等的书面记录。
当一方未履行合同约定时，可以向法院提起合同纠纷诉讼。
在诉讼过程中，需要提供房屋购买合同书面证据和违反约定的证据。
3.2 假房源纠纷由于市场鱼龙混杂，假房源的出现也不容忽视。
对于假房源，受害人可以向法院提起诉讼，要求追究诈骗者的法律责任。
但是，为了避免上当受骗，购房者要及时查看房源信息、核实房源真实性，并且选择可靠合法的购房渠道。
居间服务合同纠纷4篇
居间服务合同纠纷居间服务合同纠纷精选4篇（一）居间服务合同纠纷是指在居间服务合同的履行过程中，双方出现了争议或合同内容产生了纠纷。
居间服务合同是指一方作为中介机构，为另一方提供一定的居间服务，帮助其与第三方达成交易或合作的合同。
纠纷可能包括以下几个方面：1. 服务内容不符合合同约定：一方未按合同约定提供相应的居间服务，或者提供的服务与合同约定不相符。
2. 不履行合同义务：一方未按合同约定履行义务，未能提供应有的居间服务，或未按约定时间完成服务。
3. 违约或解除合同：一方违反了合同的约定，或毁约解除了合同，导致对方受到损失。
当发生居间服务合同纠纷时，双方可以通过以下途径解决：1. 协商解决：首先可以尝试通过友好协商，双方沟通、理解对方的诉求，并寻求双方都能接受的解决方案。
2. 调解解决：如无法达成一致，可以寻求居间方、第三方或相关部门的调解，通过调解尽量寻求双方都能接受的解决方案。
3. 仲裁解决：如果争议无法通过协商或调解解决，双方可以选择将纠纷提交给第三方仲裁机构进行解决。
仲裁结果具有法律效力，对双方都有约束力。
4. 诉讼解决：如果其他方式无法解决纠纷，双方可以选择提起诉讼，将争议交由法院处理。
法院将依法审理双方的争议，作出裁决。
在居间服务合同纠纷中，保持良好的沟通和合作态度，依法解决争议是解决纠纷的关键。
同时，双方在签订合同时应明确约定有关居间服务的具体内容、义务和责任，以减少纠纷的发生。
居间服务合同纠纷精选4篇（二）卖方：（公司名称/个人名称）买方：（公司名称/个人名称）合同编号：（合同编号）根据《中华人民共和国合同法》和其他相关法律法规的规定，卖方与买方经友好协商，就居间服务事宜达成如下合同：一、居间服务内容1. 卖方将根据买方的要求，提供居间服务，包括但不限于寻找买方需求的物品/服务，联系买方和供方，协调双方的交易条件等。
2. 卖方应本着忠诚、谨慎、勤勉的原则，尽力履行居间服务的义务，保护买方的利益，提供必要的咨询和建议。
建筑工程居间合同纠纷判例
建筑工程居间合同纠纷判例引言建筑工程居间合同是指在建筑工程项目中，由居间人与业主之间签订的一种合作协议。
居间人在该合同中充当着重要的角色，承担着协调各方利益、提供专业咨询和履行监督职责的职能。
然而，由于合同各方之间利益分配、工作职责等方面的争议，建筑工程居间合同纠纷时有发生。
本文将以一个实际的案例为例，介绍建筑工程居间合同纠纷的判决情况，以便更好地了解和应对此类纠纷。
案例概述本案例涉及一起建筑工程居间合同纠纷，居间人为某建筑工程咨询公司，业主为某房地产开发商。
该居间合同约定了居间人的责任和义务，包括提供工程设计咨询、协调各方合作、监督工程进度等。
然而，在施工过程中，发生了质量问题和工期延误，业主认为居间人未尽到咨询和监督职责，导致了损失，并要求对方承担赔偿责任。
法院审理及判决1. 诉讼请求和争议焦点业主在诉讼中主张，居间人未履行合同约定的咨询和监督职责，导致工程存在质量问题和延期问题。
业主请求法院判决居间人承担赔偿责任。
居间人辩称，其已经履行了合同约定的职责，并提供了有效的咨询和监督服务。
居间人认为，工程问题是由施工方导致的，与其本身的工作无关。
2. 审理过程居间人与业主签订了建筑工程居间合同，并约定了居间人的职责和义务。
工程存在质量问题和工期延误的事实。
能够证明工程问题与居间人的咨询和监督工作有一定的关联性。
3. 法院判决法院最终判决，居间人应承担部分赔偿责任。
判决理由如下：居间人作为建筑工程的专业咨询机构，应当具备一定的专业能力和责任，履行相应的咨询和监督职责。
尽管施工方存在错误和过失，但居间人未能及时发现和纠正问题，未尽到咨询和监督的义务，导致工程质量问题和工期延误。
根据居间合同的约定和业主的损失，法院判决居间人承担部分赔偿责任，金额为某房地产开发商提出的部分损失赔偿金额。
结论本文以一个建筑工程居间合同纠纷案例为例，介绍了纠纷的背景、审理过程和最终的法院判决情况。
建筑工程居间合同纠纷的发生主要与居间人是否履行咨询和监督的义务有关。
房地产业中房屋买卖中介服务合同纠纷之正确诉因
现代经济信息一、问题的提出2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。
法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。
由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。
本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。
我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。
鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。
二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。
房源信息一般由业主(卖方)提供给居间人。
此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。
2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。
并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。
3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。
中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。
在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。
居间合同案的调解7篇
居间合同案的调解7篇篇1甲方（委托方）：________________乙方（居间方）：________________鉴于甲乙双方因居间合同产生争议，为妥善解决纠纷，经双方协商一致，达成如下调解协议：一、争议事项概述双方因居间合同产生的争议事项包括但不限于：服务内容、服务标准、费用支付、违约责任等。
经双方共同确认，对争议事项的性质、事实和责任进行充分交流和评估，为进一步调解打下基础。
二、调解原则1. 双方自愿原则：甲乙双方在平等、自愿的基础上参与调解，充分表达自己的意愿和诉求。
2. 公平公正原则：调解过程中，双方应遵守公平、公正的原则，以事实为依据，以法律为准绳。
3. 和谐解决原则：双方应共同努力，寻求和谐解决争议的途径，避免矛盾升级。
三、解决方案1. 服务内容调整：根据甲方实际需求，乙方对原居间合同中的服务内容进行适当调整，确保服务符合甲方期望。
2. 费用支付：（1）甲方确认向乙方支付居间服务费用，具体金额根据调整后的服务内容重新商定。
（2）支付方式、时间和比例等细节问题，双方协商达成一致后，另行签订补充协议。
3. 违约责任处理：（1）对于原居间合同中已发生的违约责任，双方同意以友好协商的方式解决。
（2）为确保双方权益，可就未来合同履行设定相应的违约赔偿责任。
4. 保密条款：双方对调解过程中涉及的商业秘密、个人信息等予以保密，未经对方同意，不得泄露给第三方。
四、履行期限与方式1. 本调解协议签订后，双方应立即停止一切与争议有关的行动，避免损失进一步扩大。
2. 双方应于本协议签订之日起XX个工作日内，完成补充协议的签订及费用支付等事宜。
3. 履行过程中，如遇到特殊情况，双方应及时沟通，共同协商解决。
五、争议解决方式1. 若双方在履行本协议过程中发生新的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2. 本调解协议签订后，双方均不得再就居间合同事宜向其他机构或法院提起仲裁或诉讼。
房屋居间合同案件审理的若干法律问题研究
第 ２ 卷 第 ６期 ５ ２１ ０ ０年 ｌ １月
Ｊ 瓜 ＮＡ ０【 Ｌ ＯＦ ＧＵＡＮＧＸＩＡ ＤＭ Ｉ Ｓ ＲＡＴＩ ＮＩＴ ＶＥ
ＣＡＤ Ｄ 聊 叠 ７Ｅ ０Ｆ 】】 Ｉ ｐ０ Ｌ Ｈ ＡＮＤ Ｗ ＬＡ
Ｖ０ ． ５． ｏ． １２ Ｎ ６ Ｎｏ ２ ０ ｖ． ０１
告 以应 由其 住所 地 江苏 省 常 州 市某 法 院管 辖为 由 提出管辖权 异议 。长 宁法 院驳 回被告 的异议 ， 二 但
［ 文章编 号】０８ ８２ （０００ — １０ ０ １０ — ６８２１）６ ０ １ — ５
近年来 ， 随着我 国住房需 求 的增 大 以及 房地产
投资热的带动， 房屋中介服务市场发展迅速。但随 着我 国房地 产政策和 国家宏 观调控 的变化 与调整 ， 市场经济 主体趋利避 害 ， 在追 求利润 最大化 的驱使 下， 导致房地产居间合 同纠纷案件数量迅速上升， 案件本身也 日趋复杂。由于 目前房屋居间的行业 规范尚不完善、 房屋居间合 同的具体性规范缺乏、 司法不统一较为严重。本文主要指出当前房屋居 间合 同纠纷 案件 在 司法 审判 过 程 中遇 到 的 主要 问 题和难点， 并就解决这些问题和难点提出一些既符 合司法审判实践 ， 又能使当事人服判息诉的审判思 路和审判方法， 为高效 、 正确裁判居 间合同纠纷案
请 求 权
［ 中图分类号 ］Ｆ ２ Ｄ ７
［ 文献标识码 ］ Ａ
民法院管辖。在如何确定房屋居间合 同的合同履
行地 ， 法官们的认识存在一定的差异。在“ 原告上 海传家公司诉被告史某案 ” 原告认为其带被告 中， 实地查看本市长宁区新华路某房屋系履行居问合 同项下 之义务 ， 房屋 所在地 即为合 同履行地 。被 该
2011年最高院指导案例1——居间合同纠纷案
最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华•【法规标题】最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华•【颁布单位】最高人民法院•【发文字号】法〔2011〕354号•【颁布时间】2011-12-20•【失效时间】•【法规来源】/paper/html/2011-12/21/content_37868.htm上海中原物业顾问有限公司诉陶德华法〔2011〕354号居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。
陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。
2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。
房地产纠纷法律案例心得(3篇)
第1篇一、引言近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣。
然而，随之而来的是越来越多的房地产纠纷。
这些纠纷涉及房屋买卖、租赁、拆迁等多个方面，给当事人和社会带来了诸多困扰。
作为一名法律工作者，我有幸参与了多起房地产纠纷案件的审理，从中收获颇丰。
以下是我对这些案件的总结和心得体会。
二、案例分析1. 案例一：房屋买卖合同纠纷案情简介：原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲以100万元购买乙的房屋。
合同签订后，甲依约支付了房款，但乙以房屋存在质量问题为由拒绝交房。
甲遂诉至法院，要求乙履行合同。
审理结果：法院经审理认为，房屋买卖合同合法有效，乙应依约履行合同。
但鉴于房屋存在质量问题，法院判决乙承担修复责任，并赔偿甲因此遭受的损失。
心得体会：本案中，房屋买卖合同纠纷的关键在于房屋质量问题。
在实际生活中，房屋质量问题较为常见，给当事人带来了很大困扰。
因此，购房者在签订合同前，应对房屋进行实地考察，确保房屋质量符合要求。
同时，合同中应明确约定房屋质量标准，以便在发生纠纷时，有据可依。
2. 案例二：房屋租赁合同纠纷案情简介：原告丙与被告丁签订了一份房屋租赁合同，约定丙租赁丁的房屋用于居住。
合同签订后，丙发现房屋存在安全隐患，要求丁维修。
丁以房屋已过保修期为由拒绝维修。
丙遂诉至法院，要求丁履行维修义务。
审理结果：法院经审理认为，房屋租赁合同合法有效，丁作为房屋所有人，应承担维修义务。
法院判决丁在判决生效后十日内对房屋进行维修。
心得体会：本案中，房屋租赁合同纠纷的关键在于房屋维修问题。
在实际生活中，房屋租赁纠纷较为常见，其中维修问题是重要焦点。
因此，在签订租赁合同时，应明确约定维修责任，避免纠纷发生。
3. 案例三：拆迁安置纠纷案情简介：原告戊与被告己签订了一份拆迁安置协议，约定己在拆迁后给予戊一定面积的安置房。
拆迁后，戊发现安置房面积与协议约定不符，遂诉至法院，要求己履行协议。
审理结果：法院经审理认为，拆迁安置协议合法有效，己应依约给予戊相应面积的安置房。
房产居间的生死状你需了解的法律责任
房产居间的生死状你需了解的法律责任房地产交易中的居间人在买卖双方之间起到了举足轻重的作用，他们的行为对于买卖双方的利益至关重要。
然而，随着房地产市场的不断发展，一些居间人滥用权力，甚至涉及非法行为，给购房者和卖房者带来了巨大的经济损失和法律风险。
因此，了解房地产交易中居间人的法律责任变得至关重要。
本文将重点探讨房产居间人应承担的法律责任。
一、居间人的勤勉义务作为居间人，其首要责任是秉持勤勉义务，对交易双方提供专业、准确的信息，并确保其独立、公正、诚实、真实的履行职责。
勤勉义务包括但不限于以下几个方面。
1. 提供真实信息居间人应当在房地产交易中提供真实、准确的信息，包括物业的基本情况、权属状况、抵押情况等，并及时更新信息。
如居间人故意隐瞒或者提供虚假信息，导致交易双方遭受经济损失，则居间人应承担相应的法律责任。
2. 注意审慎选择交易对象居间人应审慎选择交易对象，担负起客观评估的责任。
对于存在纠纷或者诉讼风险的交易，居间人应向交易双方提出风险告知，并且做好书面纪录以确保证据的完整性。
若居间人故意选择有潜在纠纷的交易对象，或者故意隐瞒交易风险，导致交易双方遭受经济损失，居间人应承担相应的法律责任。
3. 保护交易双方的利益居间人在交易过程中应当秉持公正、平等的原则，同时保护买卖双方的合法权益。
居间人应向交易双方提供专业的法律和经济意见，协助双方达成有利于双方的交易协议。
如居间人故意损害交易双方的利益，导致双方遭受经济损失，居间人应承担相应的法律责任。
二、居间人的违约责任除了居间人的勤勉义务外，居间人还应承担违约责任。
当居间人未能履行合同中的约定，违反了其在交易中的职责时，应当依法承担违约责任。
1. 不履行或者不完全履行合同义务居间人在交易中应履行的合同义务包括但不限于提供信息、协助双方达成交易协议、办理相关手续等。
当居间人未能按照合同约定履行义务，导致交易双方遭受经济损失时，居间人应承担违约责任，包括赔偿受损方的经济损失等。
房屋买卖合同纠纷最有效的处理
房屋买卖合同纠纷最有效的处理引言随着房地产市场的繁荣发展，房屋买卖合同纠纷也逐渐增多。
当买卖双方在合同履行过程中出现分歧或不可预料的情况时，如何有效处理房屋买卖合同纠纷成为一个重要的问题。
本文将介绍一些最有效的处理方式，旨在帮助当事人解决纠纷，保护自身权益。
一、协商解决协商是解决房屋买卖合同纠纷最常见、最有效的方式。
当买卖双方发生纠纷时，首先应该通过友好的沟通和协商来解决。
具体操作步骤如下：1.相互倾听并理解对方的要求和意见。
2.指出自己的诉求，并提出解决方案。
3.双方共同商讨，寻求妥协和解决方案。
4.在达成一致意见后，将协商结果书面化，签署协议。
协商解决房屋买卖合同纠纷具有以下优点：•双方自主解决，能够尽量保护各自的利益。
•避免了长时间的诉讼过程，能够快速解决纠纷。
•维护了双方的关系，有助于建立良好的信任。
二、调解与仲裁当协商无法解决房屋买卖合同纠纷时，调解和仲裁是另外两种常用的解决方式。
1. 调解调解是一种独立第三方介入的解决方式，旨在帮助当事人达成和解。
调解员会听取双方的陈述并提出中立的意见和建议，促使双方达成一致意见。
调解有以下特点：•保护当事人的隐私，不公开审理。
•调解员具有专业知识和丰富经验，能够提供客观的意见。
•调解过程简单快捷，相对于诉讼程序更加经济高效。
2. 仲裁仲裁是一种将纠纷移交给独立仲裁机构或仲裁人处理的方式。
仲裁结果具有法律效力，可以强制执行。
仲裁具有以下特点：•仲裁过程相对于诉讼程序更加迅速高效。
•仲裁裁决具有确定性和终局性，避免了多次上诉的可能。
•仲裁机构对仲裁结果的执行监督更加有效。
三、法律诉讼当协商、调解和仲裁无法解决房屋买卖合同纠纷时，法律诉讼是最后的解决方式。
在选择法律诉讼前，当事人需要充分了解相关法律法规，并咨询专业律师的意见。
法律诉讼的步骤如下：1.准备相关证据和材料。
2.提起诉讼，向法院提交起诉状。
3.法院受理案件，进行庭审和辩论。
4.法院作出判决或调解书。
房地产纠纷的处理方案
房地产纠纷的处理方案发生房地产纠纷后处理的原则一般是当事人有约定的从其约定，无约定的按法律法规的规定处理，深圳马成律师团知名房产纠纷律师总结具体的解决方案如下：1、协商解决房地产纠纷。
纠纷各方依据当事人之间订立的合同自行协商，平等、互利、合理、有偿的解决双方之间的房产纠纷。
如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
2、行政机关依职权处理房地产纠纷。
争议双方的一方向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。
如当事人对行政决定不服，可提起复议或提起行政诉讼。
除终局复议以外，当事人不服复议决定的，须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼；但行政决定一作出即可执行，提起行政复议或诉讼并不停止执行。
3、仲裁或诉讼程序解决。
如果纠纷不属于行政机关主管，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。
申请仲裁必须有约定的仲裁协议，如无约定，不可申请仲裁，只能提起民事诉讼。
仲裁实行一裁终局制，裁决作出后，当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。
如有什么房产纠纷相关法律问题可以直接到深圳知名律师团队马成律师团网咨询！仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。
For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur für den persönlichen für Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l 'étude et la recherche uniquement à des fins personnelles; pas à des fins commerciales.толькодля людей, которые используются для обучения, исследований и не должны использоваться в коммерческих целях.以下无正文。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产居间合同纠纷及审理对策至2011年2月止，北京二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。
同时,中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。
２010年第四季度以来,随着房价调控政策的不断出台,涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。
有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①］，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。
针对上述情况，笔者对2０11年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析,以求更好的解决此类纠纷。
一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征据笔者统计、调研,北京市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：1、居间合同签约时间比较集中。
2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至１2月间,此类案件占总数的57％。
除此之外，签约时间在201０年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至９月的占案件总数的15％;201１年1２月以后的占案件总数的19%。
笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。
如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里,自行向委托人追缴居间费用。
自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。
2、案件数量呈上升趋势。
201１年第一季度，北京市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨20０%。
２010年第一季度，该院新收此类案件仅为1５起。
随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。
3、买房人为被告的案件占绝大比例。
原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%,仅1７%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的1０％。
房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。
4、争议原因比较集中。
2０１１年第一季度北京某区法院受理的此类案件中,所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人；无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。
除被告（买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。
买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：答辩意见比例1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件3９%2、中介公司未完全履行服务义务72%3、房屋状况与中介公司的承诺不符1５%４、居间费用过高,超出合理范围６9%(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)据笔者统计，有3９％的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户。
交易未完成的主要原因有：（1）买卖双方就房屋价格再起争议;(２）中介机构及售房人未如实披露房屋状况，买房人发现瑕疵后反悔;(3）因政策变动，买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;(４)售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。
买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。
绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。
在买卖双方完成房屋交易的案件中,中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。
买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符,主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵(如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成双方签订房屋买卖合同,收取居间费用。
或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实,造成买房人误解。
根据笔者统计，超过５0%的买房人所能承受的居间费用总额(包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等)在１万元至2万元之间，即居间费用总额占房价的比重约为0．7５%至1．5%。
而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重在2.5%至3.5%之间。
10０％的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易,则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费”。
与此截然相反,在房屋交易未完成的境况下,3０%的中介公司坚决不同意降低居间费用,7０%的中介公司同意较小幅度（１0%至２5％)降低居间费用。
二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因根据201１年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔者分析后认为,近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：１、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。
2010年下半年房地产调控政策的发布主要集中1０月份之后。
１0月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;１1月3日，多部委联合下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,首付款比例不得低于5０%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上述政策调整导致买房人购房成本加大,一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化,从而解除了买卖合同。
个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷款，导致售房人解除买卖合同的情况。
最新颁布的“京十五条”对买房人的购房资格进行了严格限制,购买第二套住房家庭的贷款成本剧增，随着该项政策调控效果的显现，政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。
2、中介公司服务缺乏规范,主要体现在两个方面:一是制度约束尚不健全。
目前规范房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设部印发的《城市房地产中介服务管理规定》,该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低,对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。
20１1年１月20日,住建部、发改委、人保部联合发布《房地产经纪管理办法》，并于2011年4月1日起施行。
该《办法》对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规范要求，对2011年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。
二是中介公司及从业人员自律不足。
据笔者统计，超过90%的此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务内容，却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。
对于中介公司是否忠实履行了上述义务,以及上述服务是否应包含在居间服务费中,买房人与中介公司存在较大争议,这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。
此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。
据不完全统计,北京市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足4０%，６0%的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。
他们的营销方式和技巧单一且欠缺规范，将二手房交易视为一般的买卖关系,对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。
在审判实践中，多起案件的买房人陈述,一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。
此类口头承诺主要包括减免税款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。
“京十五条”颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子［②]。
虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类陈述，但这种现象应引起审判人员重视。
3、居间服务费用定价随意,超过买房人的支付能力。
北京市某区法院201１年第一季度受理的居间合同纠纷中,全部买房人(下落不明者除外）均认为中介公司收费过高。
部分涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用，令买房人在心理上无法接受。
即便在房屋成交的情况下，中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房,服务内容简单，且成本较低,许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，不愿依约支付居间费用。
根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》,房屋成交价格在500万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。
在20１０年第四季度至２011年第一季度的此类纠纷中,虽然仅不到１0％的案件居间服务费高于这一标准，甚至15％的案件按成交价低于2%，但笔者发现,除居间服务费外，在75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用，其中最主要的合同代书费通常不少于1万元，代办过户费及代办贷款费约为２500元至4000元。
将上述全部费用相加,则中介公司收费总额往往达到或超过房屋成交价的3%。
若以金额论,中介公司收费总额低于3万元的占全部案件数的2２%、３至5万元的占全部案件数的29%、收费5至１０万元的占全部案件数的43%、10万元以上的占６%。
统计部门统计数据显示,20１０年1至１0月北京市城镇居民人均可支配收入为243０8元。
这一数字意味着，中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用。
4、买房人法律风险的意识不足。
笔者调查认为,居间合同纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告,暴露出许多买房人缺乏法律风险防范意识的问题。
买房人在签订居间合同及房屋买卖合同时，未能意识到其中的法律风险,在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益，导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。
具体而言，因买房人欠缺法律意识导致案件发生的因素有四点：（１)买房人合同意识淡薄，认为格式合同不可协商,所以不详细阅读合同条款,也不进行深入磋商，便盲目签订合同；(2)买房人轻信口头承诺，未要求中介人员将口头承诺落实在居间合同里;(3)买房人不注重保存证据，与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提交;(4)买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。
三、涉房居间合同纠纷的审判对策针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认为，审理此类案件切忌简单化,应准确理解国家政策背景，针对个案特点,采取不同对策。
通过法院的审判,规范、引导买房人、售房人、房产中介公司三方主体的交易行为，取得促进房屋中介行业健康发展的社会效果。
在审理涉房居间合同纠纷时,宜遵循以下方针:1、将国家相关政策作为审判工作的指导。
审理涉房居间合同纠纷,应配合国家对房地产行业的宏观调控，注重社会效果与法律效果的统一,不断积累个案裁判的影响力,逐渐达到整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展的目的。
个案调解、判决的结果当顺应抑制房价过快上涨的宏观调控方针,符合《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》、“国八条”、“京十五条”等规范性文件的内在精神。