商业购物中心选址与设计要素的报告

三、购物中心规划设计要策划先行，因 地制宜
4、因地制宜，入乡随俗 因各个地方文化差异，购物中心的规划设计也必须因 地制宜，入乡随俗 5、强调内部空间的可视性 对购物中心的设计，应强调内部空间的可视性，从而 起到引导公共购物的作用，如整个空间可以通过天窗 和中庭的变化，营造空间的安全感和舒适感。 6、强调交通组织的引导性 购物中心人流大，交通组织计相对复杂。交通组织设 计可以从两个方面进行考虑： 一方面，一开始就把人流分开，让人往楼上走。比如 一进门就有通往二层或者直接上三层、四层的扶梯。 二方面，把人流往深处引。通常可以通过大中庭、天 窗的引导作用来处理，从而做到店铺均好性。 7、注重室外广场的作用 现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室 外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中 心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在 购物中心的室外广场上搭建展台，进行多种多样的促 销活动。
二、全面充分考虑城市经济状况
1、全面了解城市经济环境 商业地产项目由于开发周期长、投资大、受 经济发展和政策的影响大，其风险也大。因 此在进入城市开发购物中心项目时，就要了 解城市的环境经济。 需要研究城市经济指标： （1）总人口及地区人口结构、职业构成、 家庭户数构成、收入水平、消费水平等 （2）GDP发展状况及产业结构情况 GDP发展状况及产业结构情况 （3）全社会消费品零售总额 （4）全市商业增加值 （5）城乡居民的人均可支配收入 （6）城乡居民储蓄款余额 2、熟悉城市政策环境 3、清楚城市商业规划
二、购物中心规划设计要处理好八 大矛盾
1、集中—分散 、集中— 适用于购物中心形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。 在做购物中心时，一定要注意协调集中和分散的矛盾，主要注意 以下三个方面：（1）不是体量越大，项目总价值越高；（2 以下三个方面：（1）不是体量越大，项目总价值越高；（2）要 根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划；（3 根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划；（3）要充分考 虑商业产品的差异性特色营造。 2、整体—个体 、整体— 适用于购物中心项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面 的内容考虑，一个购物中心既是一个整体的商业空间，其内部又 分为若干个体商业空间。成功的购物中心在处理这个问题的手法 上大体有两类做法 （1）确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵 强、不生硬； （2）在打造整体外观时预留个性空间，将个性空间也作为装门面 的构成部分。 3、公共—私密 、公共— （1）A类：集中商业：对于集中商业，可用挑空连廊的手法，作 用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，增加空间层次感与整 体融合性，增强主题的视觉共享性。 （2）B类：沿街商业：对于沿街商业，可用外挑连廊、骑楼的方 式，使室内外空间转折，增加人流的导入性。 适度的公共空间（非售空间）的预留，对项目档次提升、人流导 入、人气聚集、特色体现起到极大的作用。
商业购物中心
选址与设计要素
购物中心项目选址六个要求
一、正确选址就是要有合理的位置 二、全面充分考核城市经济状况 三、充分考虑周围商圈 四、考虑位置、消费群体、交通及竞 争对手 五、根据不同购物中心类型确定选址 标准 六、分析地区市场和地块
一、正确选址就是要有合理的 位置
商业项目成功与否，在选定了地点的那一刻就已注定， 地点选择的好，该项目就成功了80%；反之我们只有 地点选择的好，该项目就成功了80%；反之我们只有 20%的把握。 20%的把握。 1、合理的位置是购物中心的经济命脉： 合理的位置是购物中心的经济命脉： 开发商购物中心选择合理位置，就意味者享有优越的 “地利”。 2、选址要贯彻便利顾客的原则： 选址要贯彻便利顾客的原则： 从节省顾客的购买时间、节省市内交通费用的角度出 发，以最大限度满足顾客的需要。 人流中心人气旺，商场就旺； 地理辐射面广，消费吸纳力强； 发展中心政府重视，发展空间就大； 消费中心消费力高，销售量就大； 车流中心交通畅通，客源广。
四、考虑位置、消费群体、交通及 竞争对手
1、分析位置：判断商业经营影响 （1）道路类别是项目选址的第一要素 道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、 商业干道。 （2）客流进入的方便度 （3）周边环境和目前的商业设施 （4）建筑能见度和日照情况 2、分析消费群体:了解商圈人口类别和其生活结构 、分析消费群体: 3、分析交通状况：要求有易达性 （1）能让出行者30分钟到达为最佳； ）能让出行者30分钟到达为最佳； （2）尽可能改造周边路网； （3）测评是否具有改善周边交通的能力。 4、分析竞争对手：要确定经营的差异性。
三、充分考虑周围商圈
1、购物中心商圈确定原则以购物中心建筑 为圆心 在实际进行商圈设定时还必须考虑经营业种、 商品特性、交通网分布等因素。 2、购物中心商圈确定目的。 进行商圈分析的目的有三： （1）明确商圈商业区或购物中心的商圈的 商圈范围 （2）了解商圈的人口分布状况及生活结构 （3）在上基础上进行经济效益的预测 3、购物中心商圈划分标准 （1）核心商：辐射半径在1公里左右，包括 ）核心商：辐射半径在1 了购物中心顾客总数的五成到七成。 （2）次次商圈：位于邻近商圈的区域，包 含了购物中心顾客总数的15%至25%，半径 含了购物中心顾客总数的15%至25%，半径 在3-4公里。 （3）边缘商圈：位于外围的区域，半径在7 ）边缘商圈：位于外围的区域，半径在7 公里范围内。
三、购物中心规划设计要策划 先行，因地制宜
1、先策划后设计，策划引导设计 根据商业业态的特点和具体操作方式，对于购物中心 的规划设计，开发商应与专业的购物中心策划顾问公 司合作，甚至应由专业策划顾问公司代理或策划。 2、注重各单位空间的个性 每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个 商铺都应该有自己的个性，商业的外观设计也不应仅 仅取决于建筑材料的应用，还包括装饰材料、灯箱广 告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营 造浓厚的商业氛围。 3、借鉴欧洲人性化设计尺度 购物中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人 流。在设计过程中，小的尺度能让人觉得舒服、亲切。 美国的尺度体现宽阔、高大，好像是给巨人和神用的； 亚洲的尺度常常给人狭窄、压抑的感觉。
六、分析地区市场和地块
2、确定项目地块 （1）四大区位原则： A、最短时间原则：人流集散最方便的区位； B、区位易达性原则：交通便捷、易达性好的位置； C、位置聚集原则：城市人流、物流和城市社会经济 活动的焦点； D、接近购买力原则：接近人口稠密区，又要接近高 收入或高消费人口分布区。 （2）项目选址区位分析 A、用地区位和交通人状况：收集周围经济和人口基 础资料进行分析； B、用地物理状况：用地的完整性、规模、形状、地 形特征； C、规划超前性分析：购物中心要考虑长期盈利，就 必须考虑地块在未来城市发展中处于什么样的地位， 对选址进行潜在商业价值的评估。
购物中心规化设计的七个核心 技术
一、购物中心规划设计始终围绕终极 客户 二、购物中心规划设计要处理好八大 矛盾 三、购物中心规划设计要策划先行， 因地制宜 四、购物中心规划设计功能空间要充 分考虑业态定位 五、购物中心总体设计策略要点 六、购物中心建筑单体规划策略 七、购物中心景观规划设计策略
一、购物中心规划设计始终围 绕终极客户
五、根据不同购物中心类型确定选 址标准 2、大型零售企业的五点选址要 求 （1）交通便利 （2）区域便利 （3）进出便利 （4）购物便利
六、分析地区市场和地块
1、初步分析拟选择地区的市场条件： （1）调查消费人口、消费群体、消费模式、 购买力、消费偏好的现状和发展状况； （2）调查目标地块所处商圈，商圈比单个 商业建筑的影响更大； （3）调查竞争者分布、经营状况、租金状 况和发展趋势； （4）调查目标城市近、远期城市规划和商 业规划； （5）调查目标地块的商业价值和机会点； （6）调查商铺置业者投资购买力、投资心 理。
五、根据不同购物中心类型确定选 址标准
1、零售业态分类及基本特点 家居建材商店： （1）选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房 产比较高的地区； （2）商圈与目标顾客：目标顾客以拥有房产的顾客 为主； （3）规模：营业面积6000平方米以上； ）规模：营业面积6000平方米以上； （4）服务功能：提供一站式购物和一条龙服务，停 车位300个以上。 车位300个以上。 社区购物中心： （1）选址：市、区级商业中心； （2）商圈与目标顾客：商圈半径为5-10KM； ）商圈与目标顾客：商圈半径为5 10KM； （3）规模：5万平方米以上 ）规模：5 （4）服务功能：停车位500个。 ）服务功能：停车位500个。 市区购物中心： （1）选址：市级商业中心； （2）商圈与目标顾客：商圈半径为10-20KM； ）商圈与目标顾客：商圈半径为10-20KM； （3）规模：10万平方米左右 ）规模：10万平方米左右 （4）服务功能：停车位500个以上。 ）服务功能：停车位500个以上。
三、充分考虑周围商圈
4、商圈分析应考虑的因素 （1）人口数量及点：包括居住人口数量、 工作人口数量、过往人口数量、居民数和企 事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业 和收入水平构成等。 （2）城市建设成熟程度：包括公共交通、 供电状况、通信设备、金融机构等关系到百 货商店营销的方便程度的配套设施情况。 （3）周边配套设施状况：分析工地区建设 规化、公共设施、以及本地区的人文等，是 否有利于百货商店的发展。 （4）商业发展潜力：包括购买潜力和现有 商场的经营状况。
四、购物中心规划设计功能空 间要充分考虑业态定位
1、功能空间设计要注意营业、仓储和辅助三大功能的分配 （1）购物中心功能分区要求 A、入口广场区：位置要鲜明 B、卖场区：要与其他区紧密相连 C、卸货区：要求能避开主要人流，按卖场区的功能从建 筑物的侧面和背面单独设置，还要求能四辆车同时卸货， 具备200平方米的卸货码头，独立的停车信道，生鲜收货区 具备200平方米的卸货码头，独立的停车信道，生鲜收货区 也要单独设置 D、停车场区：要求人流和车流能分离，自行车车位500个， 、停车场区：要求人流和车流能分离，自行车车位500个， 汽车车位100-200个 汽车车位100-200个 E、绿化区：能点总建筑面积的30%以上。 、绿化区：能点总建筑面积的30%以上。 （2）承重要求 A、卖场区：500kg/m2 、卖场区：500kg/m2 B、仓储及收货区：1000kg/m2 、仓储及收货区：1000kg/m2 C、办公室：150-200kg/m2 wenku.baidu.com办公室：150D、一般百货公司：350kg/m2 、一般百货公司：350kg/m2
二、购物中心规划设计要处理好八大矛盾
4、开放—封闭 、开放— 本矛盾协调法主要指购物中心产品公共空间的利用和规化 问题，需要注意的是对外沿街铺面和内部铺面、品牌展示 与品牌个性空间的协调。 （1）私密空间与公共空间融合：私家利用、公共视觉，以 此增加品牌的视觉导入性，自然导入人流；私密空间和公 共空间的巧妙融合连接，对购物中心产品的商业氛围营造 相当关键。 （2）空间适度封闭：购物中心产品的立面未必是越通透空 间的个性突出。 5、概念—具像 、概念— 重点解决购物中心产品主题概念落实的问题，主题是什么、 体现的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要 内容。 6、功能—美观 、功能— 商业氛围的营造不是单一空间的设置，也不是产品风格的 独立体现，而应是全方位、多面的细节处理。 7、特色—普遍 、特色— 解决购物中心产品的定位方向问题。购物中心定位应注意 适用性和实用性。 8、价格—价值 、价格— 购物中心通过功能定位、商业性体现、概念的落实，最终 要实现的社会责任与社会效益的统一。
购物中心产品风格如何营造、色彩如何搭配、 材料如何搭配等等，都是为了一个共同的目 的--如何提高购物中心的使用价值从而提升 --如何提高购物中心的使用价值从而提升 其整体价值。 而购物中心的价值必将通过终极消费客户— 而购物中心的价值必将通过终极消费客户— 消费者对其的认可度得以体现。 消费者认可购物中心，其产品价值主要取决 于两大因素：一是经营商家的质素（包括经 营业态、品牌档次和经营特色）；二是消费 者的氛围（人是团结的动物，消费氛围的营 造对商家的进入起到一定的引导作用，从而 产生羊群效应）。