土地经济学(第八版)PPT第13章
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近些年来,英国有权征收土地的部门为了避免采取强制性手段,更多的是采取同土地所 有人合作或商议的形式获得土地。自20世纪70年代以后,英国公共部门对土地的需求 量,比第二次世界大战结束初期大大减少了。这主要是因为,由政府进行的贫民区改造 、城市综合开发、新城镇建设、交通干线开拓及其他有关项目基本上结束了。
21世纪土地资源管理系列教材
1国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司, 在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。
对征收土地进行补偿的土地征收费,主要根据征收之前的市场价格计算。如果有些土 地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上 涨部分,但某些合理上涨可以考虑。
21世纪土地资源管理系列教材
土地经济学（第八版）
土地经济学
毕宝德
中国人民大学出版社
21世纪土地资源管理系列教材
目录
英国土地制度 美国土地制度 德国土地制度 日本土地制度 新加坡土地制度 俄罗斯土地制度
土地经济学（第八版）
21世纪土地资源管理系列教材
英国土地制度
土地经济学（第八版）
21世纪土地资源管理系列教材
21世纪土地资源管理系列教材
13.1.5英国的土地登记制度
土地经济学（第八版）
英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在1862年就设立了, 最初是在自愿的基础上办理登记。1896年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土
地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换 证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有 法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对 登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。但 是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委 托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立 之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地 权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大 量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。
美国是当代最发达的资本主义国家,其土地所有制可以说是典型的资本主义私有 制, 但这种土地私有制并非全部土地都为私人所有。美国目前的土地总面积中 ,60%为私人所 有,38%为公有,2%为印第安人保留地 (即专门辟给原来美洲土著居 民的土地)。私有土 地主要是农林牧业用地、居住用地等,公有土地主要是道路用 地、军用土地、政府用地、 公园、野生动物保护区及森林、草原、沼泽、水域 和山地等。在38%的公有土地中,联邦 政府所有的为29%,州政府和地方政府所有 的为9%。联邦政府所有的土地中,40%位于 山区,39%在阿拉斯加州,14%在太平洋 地区,还有7%遍布在夏威夷州等地。州政府和 地方政府从联邦政府的授予、购买 、赠与和归还中获得了不同规模的土地,这些土地的分布比联邦政府的均匀,但仍 多集中在西部地区。
美国联邦政府为了国家和社会公益事业,兴建铁路、公路及其他设施,需要占用州 政 府和地方政府的公有土地或私有土地,也要通过交换或购买的方式取得。通信 、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下,都必须向土地管理局通行处 申请批准,并支付租 金。联邦政府的公有土地,包括地下矿产、水源的出卖、出租 收入,是仅次于税收收入的 联邦政府第二大财政收入来源。
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13.2.4 美国政府对不动产产权的限制
土地经济学（第八版）
管制权 征收权
征税权 充公权
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13.2.5 美国的土地管理机构
土地经济学（第八版）
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德国土地制度
土地经济学（第八版）
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13.3.1 德国的土地基本状况及土地所有制
13.3.2 德国的土地先买制度和土地征收制度
土地经济学（第八版）
土地先买制度 在德国,凡详细规划区内的土地交易,地方政府都可以行使一般先买权。除此之外, 在一些特定地区,如再开发区、新开发区等,政府还可以行使特别先买权。土地的 先买价 格依照交易价格确定。联邦德国1987年的 《建设法典》对行使先买权做 了比以前更多的 限制。如在详细规划区内,划定只有作为公共性使用的项目建设 才可行使先买权。
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13.1.4英国的土地发展权
土地经济学（第八版）
1947年英国工党政府通过的城乡规划法规定,私有土地仍然保持私有,但其发展权(即 变更土地使用类别的权利)收归国家,实行所谓的“土地发展权国有化”。从此,任何私 有土地只享有原有使用类别的占有、使用、收益和处分的权利,而变更原有使用类别 的权利则由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更(升高)土地的原有使用 类别,在实行建筑发展之前,必须先向政府购买土地发展权。反之,如果政府公布土地使 用计划,变更(降低)私有土地原有使用类别,因而降低其土地价值的,则政府应按地价降 低所受损失的金额予以补偿。至于土地发展权的价格,应按变更使用类别后的土地自 然增值计算。
此外,除了前述的土地登记局统一管理英国城乡土地权属,英国的地籍测量任务由英 国 地形测量局完成,它为英格兰、苏格兰和威尔士绘制地图。在北爱尔兰,由北爱尔兰地 形测量局负责制图。英国政府的估价事务管理局,设在国家税务局,主要负责由国家税 务 局管理的与土地和建筑有关的税收估价工作。
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13.2.3 美国的土地发展权
土地经济学（第八版）
在美国,土地发展权是土地所有权的一部分,但可以从所有权中分离出来。当私人 目 标与社会目标相冲突时,政府可以通过转移发展权的方式将私有土地纳为公用, 而私人土 地所有者的发展权则被转移到另一片土地上。举例来说,为了保护耕地, 防止城市对郊区 的蚕食,对需要保护耕地的城市郊区,政府向拥有耕地的农民购买 发展权。农民出售发展 权后可以继续耕种该块土地,但是不能改变用途,如不能建 造住宅、工厂、商店等,因为 开发这块土地的权利已经出售给了政府,不再为农民 所有。如果城市规划已确定改变这块 土地的用途,则要么是农民从政府那里赎回 发展权,自己开发或将土地出售给开发商;要 么是政府购买这块土地的所有权,使 其成为政府的土地,这样政府就可以自由处置该块土 地了。开发商也可以从土地 所有者手中购买发展权,而当地的房地产和土地市场状况往往 会对发展权的价格 有很大影响。
土地征收制度 在德国,土地征收是实现土地利用规划的重要手段。凡是为了实现地区详细规划 以及 合理利用土地、保护有价值的建筑物,或为征收而调配土地的需求,都可以采 用土地征收。 德国土地征收程序和补偿标准的法律依据,散见在联邦和州的法律中。《建设法 典》 第一百零四条规定了为执行建设计划而征收不动产和财产权利的程序。此 外,《土地取得 法》第二十八条也详细规定了征收程序和补偿标准。所有州也都 制定了规范的土地征收 法律。
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13.2.2 美国的土地使用制及土地流转制度
土地经济学（第八版）
美国法律规定,保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租 。 美国独立后,政府有计划地把国有土地卖给私人。凡私人向联邦政府买地的,都 须提出申 请,经法院审批后,由总统专职秘书签署,批准生效。私人土地的买卖,政 府一般不予干 涉。凡法律承认的私人土地,地方政府都有登记。当买卖双方达成 协议后,只要到地方政 府办理变更登记,所有权便实现转移。私人土地的买卖价格 完全由买卖双方根据土地经济 价值进行估价,或由私人估价公司帮助双方达成协 议。土地买卖发生争议的,一般通过法 律解决。
美国土地制度
土地经济学（第八版）
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13.2.1 美国的土地基本状况及土地所有制
土地经济学（第八版）
美国位于北美洲中部,总面积937万平方千米 (其中陆地面积916万平方千米),其 中 ,耕地占18 .0%,草原和牧场占27 .1%,森林占29 .7%,特殊用地 (主要是公园和野 生动 物保护区)和杂地 (如苔原和沼泽等)占22 .5%,城市用地占2 .7%。
英国的土地发展权国有化政策未完全成功,1952年保守党当政后予以废止。废止的理 由是:自实行土地发展权国有化后,土地市场几乎陷于停顿。迫切需要使用土地的人,除 按照黑市地价进行交易外,还须代土地出售人缴付土地发展费(即土地发展权价格)。 这无形中抬高了土地市价,使土地市场发生闭销作用,阻碍了土地的正常使用。
1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王(或国家)所有,也就是说英王(或国家)是唯一 的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权(或占有权)。拥有土地使用 权者在英国法律中被称为土地持有人(或租借人),持有土地所受的条件限制总称为“土地保 有条件”,土地持有人所保有的有关土地权利的总和叫作土地产业权。主要有如下四种土地 产业权:(1)无条件继承的土地产业权。(2)限定继承的土地产业权。(3)终身保有的土地产业 权。(4)限期保有的土地产业权。其中,前三种属于永业权,第四种属于租业权。
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13.1.2英国历史上的圈地运动
土地经济学（第八版）
英国的农奴制度在14世纪末已经解体,到15世纪,自由的自耕农占到英国人口的绝大多数。 在封建社会内部,资本主义经济逐渐成长,工场手工业相当繁荣。到16世纪,呢绒业的手工工 场已经在农村兴起,呢绒制品遍布世界市场。16世纪中期呢绒输出占英国出口额的80%,到17 世纪初增至90%。随着毛织业的发展,对羊毛的需要量不断增加。为发展饲羊业而进行的圈 地运动,在16世纪已广泛开展。到17世纪,随着工业人口的增加,对粮食等农产品的需要量日 益增多,这更给圈地运动以新的刺激。17世纪的前30年,小麦价格上涨两倍,地主为了追逐厚 利,纷纷在中部、东部和东南部圈地。被圈的土地,不仅包括农村中的公用地,而且包括农民 的私有地。对农民土地的剥夺,是直接生产者丧失生产资料并转变为近代无产者这一过程的 基础,也是资本原始积累的基础。从15世纪最后30年开始的圈地运动,一直延续到19世纪前 半期。在这段长达300多年的时间里,一批又一批的农民从田地上被赶出来,从而为资本主义 经济的发展提供了广阔的劳动力市场。而封建贵族把掠夺来的土地,或出租给农业资本家, 或自己雇工经营,并成为资本主义的农场和牧场。到19世纪末期,土地高度集中,近4000万人 口的英国,只有32万人拥有土地。圈地运动不仅改变了土地的所有制,改变了土地的生产关 系,而且促进了英国资本主义的发展,使农业实现了资本主义化。这种英国式的土地改革,是 资产阶级与新贵族相互勾结、牺牲全体农民利益的结果。
13.1.1英国的土地基本状况及土地所有制
土地经济学（第八版）
英国是位于欧洲西部的岛国,由大不列颠岛(包括英格兰、苏格兰、威尔士)、爱尔兰岛东北 部和一些小岛组成,总面积24.41万平方千米(包括内陆水域)。英国的土地中,耕地占25%,永 久性牧地占46%,森林用地占10%,其余19%为城镇、工矿等用地。
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13.1.6 英国的土地管理机构
土地经济学（第八版）
英国在中央政府一级没有设立统一的土地管理机构,而是由若干个部委分类管理。农 业用地,由农渔食品部土地管理局管理,主要负责农业用地的使用、统计、地籍管理和 绘 制土地分类图。森林和林业用地,由林业委员会管理,主要负责森林的公共管理、保 护和 促进森林资源的可持续利用。城市用地,由环境部管理。
土地经济学（第八版）
德国位于欧洲中部,总面积35 .7万平方千米,其中,耕地占35%,永久性牧地占 15%,森林 用地占31%,其他 (城镇、工矿、交通等)用地占19%。
德国现行土地所有制是土地私有制,其土地有联邦政府所有 (国有)土地、州和地方 政府所有土地、教堂占有土地、私人所有土地。
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1国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司, 在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。
对征收土地进行补偿的土地征收费,主要根据征收之前的市场价格计算。如果有些土 地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上 涨部分,但某些合理上涨可以考虑。
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英国土地制度 美国土地制度 德国土地制度 日本土地制度 新加坡土地制度 俄罗斯土地制度
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英国土地制度
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13.1.5英国的土地登记制度
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英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在1862年就设立了, 最初是在自愿的基础上办理登记。1896年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土
地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换 证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有 法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对 登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。但 是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委 托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立 之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地 权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大 量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。
美国是当代最发达的资本主义国家,其土地所有制可以说是典型的资本主义私有 制, 但这种土地私有制并非全部土地都为私人所有。美国目前的土地总面积中 ,60%为私人所 有,38%为公有,2%为印第安人保留地 (即专门辟给原来美洲土著居 民的土地)。私有土 地主要是农林牧业用地、居住用地等,公有土地主要是道路用 地、军用土地、政府用地、 公园、野生动物保护区及森林、草原、沼泽、水域 和山地等。在38%的公有土地中,联邦 政府所有的为29%,州政府和地方政府所有 的为9%。联邦政府所有的土地中,40%位于 山区,39%在阿拉斯加州,14%在太平洋 地区,还有7%遍布在夏威夷州等地。州政府和 地方政府从联邦政府的授予、购买 、赠与和归还中获得了不同规模的土地,这些土地的分布比联邦政府的均匀,但仍 多集中在西部地区。
美国联邦政府为了国家和社会公益事业,兴建铁路、公路及其他设施,需要占用州 政 府和地方政府的公有土地或私有土地,也要通过交换或购买的方式取得。通信 、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下,都必须向土地管理局通行处 申请批准,并支付租 金。联邦政府的公有土地,包括地下矿产、水源的出卖、出租 收入,是仅次于税收收入的 联邦政府第二大财政收入来源。
21世纪土地资源管理系列教材
13.2.4 美国政府对不动产产权的限制
土地经济学（第八版）
管制权 征收权
征税权 充公权
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13.2.5 美国的土地管理机构
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德国土地制度
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13.3.1 德国的土地基本状况及土地所有制
13.3.2 德国的土地先买制度和土地征收制度
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土地先买制度 在德国,凡详细规划区内的土地交易,地方政府都可以行使一般先买权。除此之外, 在一些特定地区,如再开发区、新开发区等,政府还可以行使特别先买权。土地的 先买价 格依照交易价格确定。联邦德国1987年的 《建设法典》对行使先买权做 了比以前更多的 限制。如在详细规划区内,划定只有作为公共性使用的项目建设 才可行使先买权。
21世纪土地资源管理系列教材
13.1.4英国的土地发展权
土地经济学（第八版）
1947年英国工党政府通过的城乡规划法规定,私有土地仍然保持私有,但其发展权(即 变更土地使用类别的权利)收归国家,实行所谓的“土地发展权国有化”。从此,任何私 有土地只享有原有使用类别的占有、使用、收益和处分的权利,而变更原有使用类别 的权利则由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更(升高)土地的原有使用 类别,在实行建筑发展之前,必须先向政府购买土地发展权。反之,如果政府公布土地使 用计划,变更(降低)私有土地原有使用类别,因而降低其土地价值的,则政府应按地价降 低所受损失的金额予以补偿。至于土地发展权的价格,应按变更使用类别后的土地自 然增值计算。
此外,除了前述的土地登记局统一管理英国城乡土地权属,英国的地籍测量任务由英 国 地形测量局完成,它为英格兰、苏格兰和威尔士绘制地图。在北爱尔兰,由北爱尔兰地 形测量局负责制图。英国政府的估价事务管理局,设在国家税务局,主要负责由国家税 务 局管理的与土地和建筑有关的税收估价工作。
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13.2.3 美国的土地发展权
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在美国,土地发展权是土地所有权的一部分,但可以从所有权中分离出来。当私人 目 标与社会目标相冲突时,政府可以通过转移发展权的方式将私有土地纳为公用, 而私人土 地所有者的发展权则被转移到另一片土地上。举例来说,为了保护耕地, 防止城市对郊区 的蚕食,对需要保护耕地的城市郊区,政府向拥有耕地的农民购买 发展权。农民出售发展 权后可以继续耕种该块土地,但是不能改变用途,如不能建 造住宅、工厂、商店等,因为 开发这块土地的权利已经出售给了政府,不再为农民 所有。如果城市规划已确定改变这块 土地的用途,则要么是农民从政府那里赎回 发展权,自己开发或将土地出售给开发商;要 么是政府购买这块土地的所有权,使 其成为政府的土地,这样政府就可以自由处置该块土 地了。开发商也可以从土地 所有者手中购买发展权,而当地的房地产和土地市场状况往往 会对发展权的价格 有很大影响。
土地征收制度 在德国,土地征收是实现土地利用规划的重要手段。凡是为了实现地区详细规划 以及 合理利用土地、保护有价值的建筑物,或为征收而调配土地的需求,都可以采 用土地征收。 德国土地征收程序和补偿标准的法律依据,散见在联邦和州的法律中。《建设法 典》 第一百零四条规定了为执行建设计划而征收不动产和财产权利的程序。此 外,《土地取得 法》第二十八条也详细规定了征收程序和补偿标准。所有州也都 制定了规范的土地征收 法律。
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13.2.2 美国的土地使用制及土地流转制度
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美国法律规定,保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租 。 美国独立后,政府有计划地把国有土地卖给私人。凡私人向联邦政府买地的,都 须提出申 请,经法院审批后,由总统专职秘书签署,批准生效。私人土地的买卖,政 府一般不予干 涉。凡法律承认的私人土地,地方政府都有登记。当买卖双方达成 协议后,只要到地方政 府办理变更登记,所有权便实现转移。私人土地的买卖价格 完全由买卖双方根据土地经济 价值进行估价,或由私人估价公司帮助双方达成协 议。土地买卖发生争议的,一般通过法 律解决。
美国土地制度
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13.2.1 美国的土地基本状况及土地所有制
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美国位于北美洲中部,总面积937万平方千米 (其中陆地面积916万平方千米),其 中 ,耕地占18 .0%,草原和牧场占27 .1%,森林占29 .7%,特殊用地 (主要是公园和野 生动 物保护区)和杂地 (如苔原和沼泽等)占22 .5%,城市用地占2 .7%。
英国的土地发展权国有化政策未完全成功,1952年保守党当政后予以废止。废止的理 由是:自实行土地发展权国有化后,土地市场几乎陷于停顿。迫切需要使用土地的人,除 按照黑市地价进行交易外,还须代土地出售人缴付土地发展费(即土地发展权价格)。 这无形中抬高了土地市价,使土地市场发生闭销作用,阻碍了土地的正常使用。
1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王(或国家)所有,也就是说英王(或国家)是唯一 的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权(或占有权)。拥有土地使用 权者在英国法律中被称为土地持有人(或租借人),持有土地所受的条件限制总称为“土地保 有条件”,土地持有人所保有的有关土地权利的总和叫作土地产业权。主要有如下四种土地 产业权:(1)无条件继承的土地产业权。(2)限定继承的土地产业权。(3)终身保有的土地产业 权。(4)限期保有的土地产业权。其中,前三种属于永业权,第四种属于租业权。
21世纪土地资源管理系列教材
13.1.2英国历史上的圈地运动
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英国的农奴制度在14世纪末已经解体,到15世纪,自由的自耕农占到英国人口的绝大多数。 在封建社会内部,资本主义经济逐渐成长,工场手工业相当繁荣。到16世纪,呢绒业的手工工 场已经在农村兴起,呢绒制品遍布世界市场。16世纪中期呢绒输出占英国出口额的80%,到17 世纪初增至90%。随着毛织业的发展,对羊毛的需要量不断增加。为发展饲羊业而进行的圈 地运动,在16世纪已广泛开展。到17世纪,随着工业人口的增加,对粮食等农产品的需要量日 益增多,这更给圈地运动以新的刺激。17世纪的前30年,小麦价格上涨两倍,地主为了追逐厚 利,纷纷在中部、东部和东南部圈地。被圈的土地,不仅包括农村中的公用地,而且包括农民 的私有地。对农民土地的剥夺,是直接生产者丧失生产资料并转变为近代无产者这一过程的 基础,也是资本原始积累的基础。从15世纪最后30年开始的圈地运动,一直延续到19世纪前 半期。在这段长达300多年的时间里,一批又一批的农民从田地上被赶出来,从而为资本主义 经济的发展提供了广阔的劳动力市场。而封建贵族把掠夺来的土地,或出租给农业资本家, 或自己雇工经营,并成为资本主义的农场和牧场。到19世纪末期,土地高度集中,近4000万人 口的英国,只有32万人拥有土地。圈地运动不仅改变了土地的所有制,改变了土地的生产关 系,而且促进了英国资本主义的发展,使农业实现了资本主义化。这种英国式的土地改革,是 资产阶级与新贵族相互勾结、牺牲全体农民利益的结果。
13.1.1英国的土地基本状况及土地所有制
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英国是位于欧洲西部的岛国,由大不列颠岛(包括英格兰、苏格兰、威尔士)、爱尔兰岛东北 部和一些小岛组成,总面积24.41万平方千米(包括内陆水域)。英国的土地中,耕地占25%,永 久性牧地占46%,森林用地占10%,其余19%为城镇、工矿等用地。
21世纪土地资源管理系列教材
13.1.6 英国的土地管理机构
土地经济学（第八版）
英国在中央政府一级没有设立统一的土地管理机构,而是由若干个部委分类管理。农 业用地,由农渔食品部土地管理局管理,主要负责农业用地的使用、统计、地籍管理和 绘 制土地分类图。森林和林业用地,由林业委员会管理,主要负责森林的公共管理、保 护和 促进森林资源的可持续利用。城市用地,由环境部管理。
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德国位于欧洲中部,总面积35 .7万平方千米,其中,耕地占35%,永久性牧地占 15%,森林 用地占31%,其他 (城镇、工矿、交通等)用地占19%。
德国现行土地所有制是土地私有制,其土地有联邦政府所有 (国有)土地、州和地方 政府所有土地、教堂占有土地、私人所有土地。
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