临潼唐文化旅游商业区策划构想(完整版)63p

二、对项目的理解
（四）项目的使命及目标
1、建设昭应古城的一期工程，揭开打造魅力临潼的序幕。 2、本身就要成为一个旅游景点，一个标志文化景观。 3、全面发挥骊山温泉资源及唐洗浴文化的魅力。 4、满足游客吃、住、购、娱、浴的需求，实现旅游产业链的完善
和产业规模的突破。 5、延长旅客临潼滞留时间，增加消费，使部分旅客住在临潼。 6、实现优质旅游资源作用临潼经济。 7、实现与骊山、华清宫的互相作用，和谐一体。 8、项目对临潼的作用和意义类似于大雁塔北广场或大唐芙蓉园之
（2）恢复建设昭应古城不是要完全忠于历史的恢复重建，而 是为了发挥昭应古城的历史文化内涵，为临潼的旅游产业 打造一个具有参观和吸引人气价值的容器。
（3）华清宫、昭应古城代表的文化价值是古代离宫别苑的游 乐享受文化和爱情文化，在现代则应该演绎为洗浴疗养、 休闲度假、餐饮娱乐、蜜月旅行、第二居所（度假房产） 等产业形态。
（1）地处陕西黄金旅游线路东线的必经之地。 （2）骊山、华清宫前，临潼城市对游客展示的窗口地区。 （3）临潼骊山温泉带覆盖区。 （4）唐昭应县城所在地。 （5）唐文化底蕴深厚，唐皇家离宫洗浴休闲度假之地。 （6）具备较高的旅游商业价值，具备发展外向型消费经济
的优越条件，值得内循环经济让位。
二、对项目的理解
一、临潼旅游发展简单构想
（五）战略构想：
2、华清宫、昭应古城价值的全面发挥
（1）华清宫分为：昭应县城、离宫、骊山禁苑三部分组成。 离宫、骊山禁苑构成现在的华清宫，供皇上、贵妃、太子 等洗浴、居住、疗养之用；昭应县城主要供随行的王公大 臣及其他随从人员住宿、吃饭、购物及县政府办公之用。 其宫城的布局及功能与唐长安相似。
（3）容积率算1.0，可建筑面积378998 ㎡，按总均价6000元/ ㎡ 算（保守估算）。产出收益22.74亿。
（4）盈利5.94亿，盈亏平衡点要求的销售率在73.8%。 （5）昭应古城的建设会完全带动周边地价升值。
环城北路
唐
骊
临潼门
山 、
永 丰
集 凤
环
门城
华
门
东
清
路
宫
华清门
、
广场
昭
应
县
城
的
布 局
骊山
及
关
系
昭 应 古 城
位 置 示 意
图
一、临潼旅游发展简单构想
（六）发展效果预估：
（1）建成一座景观旅游城镇；形成一体系特色产业；营造一种别 致氛围；来了的人不想走，走了的人还想来！
（2）产生一个全国乃至世界知名旅游品牌——魅力临潼，带动一 批全国知名旅游品牌（如：昭应古城、御汤温泉等），对打造 世界旅游名城西安形成强力推动和支撑。
最终实现：旅游兴市、旅游强市！
一、临潼旅游发展简单构想
（七）执行要点：
流程：愿景落位
愿景
战略
一批项目
工具：经营城市
资源
资金
优化资源
关键词：土地使用价值、土地价值 潜在词：定位、策划、创新、增值
战术实现 更多资金
一、临潼旅游发展简单构想
（七）执行要点：
• 先做出大体系、高规格的概念规划和详规 • 将大构想、大规划进行深度包装传播，造势！形成投
三、项目投资分析
（一）成本分析
2、土地成本：
土地成本：1.31亿 备注： ①拆迁建筑补偿12393.6万 ②拆迁装饰及地面附属物补偿① ×5%=619.68万 ③征用集体土地补偿24.471亩×4.1万/亩=100.33万
单位土地成本： 1.31亿÷261.6亩=50.1万元/亩 备注： ①唐华清宫遗址拆出土地201.99亩，容积率0.45 ②唐文化商业街拆出土地59.562亩，容积率1.0
（2）沿路商业街模式： ①优点：建筑进深较大，可建大型商业，建筑有气势； 在视觉上，可较好的与快速干道协调； ②缺点：面临快速干道，被快速干道隔离，难以形成商业氛围。
二、对项目的理解
（三）项目品牌包装建议:
1、唐文化商业街与华清宫遗址恢复区统筹一 体规划开发。
2、项目统一重新包装命名，命名为“华清广 场”和“昭应古城” （建议）。
临潼唐文化商业区 策划构想
目 录：
一、临潼旅游发展简单构想 二、对项目的理解 三、投资分析 四、消费分析 五、项目开发基本构想 六、接下来的工作
一、临潼旅游发展简单构想
一、临潼旅游发展简单构想
（一）背景：
1、临潼发展大谋划：
2006年8月29日—30日，中共临潼区委、区政府在骊山脚下隆 重召开了中国·西安临潼发展论坛。众多国内外规划、建筑及经济 著名专家、学者应邀齐聚临潼，为临潼谋划未来。论坛规模之大， 规格之高，属临潼首次，专家积极出谋划策，成果颇丰。
2、旅游产业极度薄弱： （1）结构单一：主要以兵马俑、华清池为核心的观光型产品，旅游收
入主要靠最低层次的门票；休闲度假、娱乐、综合服务型产品欠缺， 没有能留住人消费的旅游产业体系。 （2）规模弱小：旅游消费性产业没有实现档次和品类的齐全及规模的突 破，没形成集群效应和消费氛围。
3、良好的愿景及战略规划，但缺乏策划、战术组合、执行的有效支撑。
（二）地块价值判断
2、三角地的空间价值取向：
（1）景观广场： ①优点：对提升城市形象及土地价值有明显作用； 与周边景点和昭应古城高度和谐； 城市更大气、更具旅游城市感。 ②缺点：城市需要投入更大的土地资源通盘包装招商， 开发商才能赢利。
（2）景观广场+商业： ①优点：兼顾和谐及商业，人流引导容易； 项目目前规划的用地即有望盈利。 ②缺点：广场不够宏大；商业规模、体量、布局受限制； 投资收益不丰厚，开发招商难度加大。
线路即使放到世界上也是颇具魅力的，而东线的核心无疑是临 潼兵马俑、华清池。
一、临潼旅游发展简单构想
（二）临潼旅游发展优势
2、旅游资源极为丰富，全国罕见：
（1）主要人文资源：兵马俑（世遗+4A） 、秦始皇陵（世遗
+4A） 、华清池（4A）、鸿门宴遗址、姜寨遗址、扁鹊墓、烽火 台遗址、蔺相如墓、西安事变旧址等。
2、以唐文化为主题；以华清池、骊山两大旅游资源为依托；以温 泉资源和特产资源为基础；以温泉洗浴、休闲度假、餐饮娱乐、 特色购物为产业导向；实现旅游产业结构完善和产业规模突破。
3、空间取向：景观广场+围合式古镇商业。
4、视觉上：是一组震撼的宏大唐建筑群。
5、感觉上：步入了一个别致古韵的风情古镇。
二、对项目的理解
2、华清宫遗址恢复区：
既华清路、书院路、环东路围成的三角区域（251.29亩），除 去城市快速干道占地42.3亩及动态影院占地7亩，项目实际占地 201.99亩。建设综合旅游服务步行商业街区。
二、对项目的理解 （一）项目简介：
3、项目示意图：
二、对项目的理解
（二）地块价值判断
1、地块基本价值判断
一、临潼旅游发展简单构想
（四）总体思路：
• 临潼旅游的优势和问题非常明显，容易找准，但解决好 非常困难。专家、学者、政府只找出了优势和问题，简 单回答了“做什么?”（不够清晰明了），更没能回答 “怎么做？”，但这是临潼首先必须要旗帜鲜明地回答 解决的问题。
• 临潼的旅游产业发展，光靠临潼自身的财力、物力、人 力是肯定不能实现跨越式发展的，必须借助外力来支持 和推动。一方面，勾画前景，争取省市政府的大力支持； 另一方面，深度包装，大范围高规格的招商引资。
1、成本构成：
（1）土地成本 （2）工程前期费用（勘察测绘、环境评估） （3）基础实施建设费用（七通一平、消防安全） （4）建筑安装工程费用 （5）公共配套建设费用（广场、绿地、停车等） （6）管理费用（工程管理、监理、杂费） （7）销售费用7%（策划、广告、推广、代理、营业税5.5%） （8）财务费用（利息、土地契税、土地增值税、所得税等） （9）工程后期费用（质检、验收、产权等） （10）不可预见费用3%
资热点，争取与高新、曲江、经发、浐灞等为伍。 • 分解包装一体系的项目，大招商，招大商！ • 整合一切资源，大力发展消费性旅游休闲度假产业，
建设临潼旅游经济开发区。 • 大量营销工具的组合使用。
二、对项目的理解
二、对项目的理解
（一）项目简介：
1、唐文化商业街：
西起华清路、书院西路交汇处，东至书院路、环东路交汇处， 全长1.2 Km，沿城市快速干道向北22—62米，占地59.562亩。 建设景观大道、历史文化商业街。
（2）主要自然资源：骊山森林公园（4A）、骊山温泉 、渭河、
芷阳湖、牡丹沟等 。
3、政府高度重视：
西安市及临潼区十一五规划将旅游休闲度假产业定位分工给临潼， 而临潼将旅游休闲度假产业定为临潼四大产业集群之首。
一、临潼旅游发展简单构想
（三）临潼旅游面临的问题：
1、国际一流的资源与中国农村化城镇环境形成巨大的落差和发展矛盾。 城区空间布局及形象上无旅游城镇感，无特色，无韵味，无气氛，留 不住人；优越的旅游资源不能有效引用、促进本地经济。
于曲江的意义。
二、对项目的理解
（五）项目定位
• 品牌定位：“华清广场”、 “昭应古城” （暂定） • 形象定位：温泉休闲度假胜地 • 功能定位：温泉洗浴疗养胜地，休闲度假旅游产品，
旅游综合服务产品 • 性质定位：一个商业地产项目
目总体开发思路
1、顺应旅游名城的未来规划，融进“昭应古城”的恢复建设。
（七）项目面临的挑战:
1、游客游完兵马俑不一定必游华清池！ 2、游客过而不入，怎么办？ 3、仿古建筑怎么与商业氛围融合？ 4、地块不平整地形，怎么利用？ 5、城市快速干道隔离商业氛围和游客，交通怎么组
织和有效连接？ 6、怎么提高项目的投入产出价值以吸引投资？
三、项目的投资分析
三、项目投资分析
（一）成本分析
三、项目投资分析