项目报建设前四证及先后顺序

房地产项目四证

房地产项目四证房地产四证具体指的是哪四证呢?一般情况下又有哪些办理的流程呢?下面是店铺整理的一些关于房地产项目四证的相关资料。

供你参考。

房地产项目四证1、有土地使用证，即土地证。

是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，由国土局颁发。

2、设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

由规划局颁发。

3、设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

由规划局颁发。

4、筑工程施工许可证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

由建设局颁发。

房地产五证的办理顺序1.建设用地规划许可证2.国有土地使用权证3.建设工程规划许可证4.建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)5.商品房预售许可证房产证一般的办理流程(1)买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。

去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

(2)买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。

交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。

买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

(3)办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。

办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

建设工程中的四证都包括什么

建设工程中的四证都包括什么根据《建筑法》、《城乡规划法》等法律法规的规定，一个工程项目的开工建设，必须具备：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地使用权证，建筑工程施工许可证这四个证书。

1. 建设用地规划许可证根据《城乡规划法》第37条和第38条的规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

2. 建设工程规划许可证《城乡规划法》第40条规定，在城市镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

3. 建设用地使用权证建设用地使用权证是指经土地使用人申请，由各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

《物权法》第135 条规定，建设用地使用权人依法对国有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《建筑法》第8条第1项规定，申请领取施工许可证，应当已经办理该建筑工程用地批准手续。

4. 建筑工程施工许可证《建筑法》第7条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

《建筑工程施工许可管理办法》第2条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

建设工程四证办理流程

建设工程四证办理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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建设项目四证一书办理流程及资料

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工程建设项目报建基本程序

工程建设项目报建基本程序工程建设项目报建基本程序基建工程项目，一般要办理五大许可证。

即：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋产权证等》。

暂不讲房产证，自《建设工程施工许可证》办理的前置条件向前推。

一、《建设工程施工许可证》办理的前置条件1.立项文件（发改委批复）2.工程报建审批表3.建设用地批准书（包括《建设用地规划许可证》）4.建设工程规划许可证5.施工中标通知书6.工程质量监督手续7.工程安全监督手续8.人防手续9.墙改办手续10.消防相关手续11.防雷相关手续12.农民工工资保证金13.地震手续14.文物手续二、在以上所列出的十四项中，在进行分解如下：====================专业收集精品文档，您的最好选择1.发改委申请立项应提供的材料1.1申请报告1.2申请单位的基本情况、营业执照、法人证书、办公场所等1.3项目的基本情况1.4建设用地规划许可证、国有土地使用权证1.5项目规划的总平面、主要建筑的平立剖面、建筑功能、风格等说明1.6建设项目的社会效益及经济效益分析1.7项目建设的投资概算、资金筹措、建设工期、施工队伍的招标及施工建设的管理等1.8项目建设的环境影响评价报告书、环保局的项目环境影响评价审批文件等（此项一般为2～3个月）1.9其他事项2.工程报建审批表（市建委）主要内容：建设单位、工程名称、规模、资金、政府批文、工程开竣工日期、银行资信证明、工程筹备情况等3.建设用地批准书（土地局）4.建设工程规划许可证（规划局）5.施工中标通知书（市招标办、代理公司）5.1市招投标办公室办理招标手续，需要1～4项文件或批文5.2招标办手续备案后发公告====================专业收集精品文档，您的最好选择5.3委托招标代理公司全程进行代理：制作招标文件、表明、收取保证金、开标、评标、定标。

自招标公告发布之日起至少30日方能开标（程序规定）6.工程质量监督手续（市质监站）6.1施工合同6.2工程质量监督书（含中标通知书、图纸审查批准书、全部施工图纸、地震勘察报告、施工合同等）6.3工程监理合同6.4施工图纸6.5施工图纸设计文件审查合格证书（市建委设计科，30天以上）6.6建筑节能社查备案表（市建委设计科，30天以上）6.7建筑节能施工方案（施工单位）7.工程安全监督手续一般由施工单位办理8.人防手续（市人防办、人防审批表）8.1必须具备总体规划审批的正规文本、图纸等8.2填表审批（15天以上）9.墙改办手续缴纳墙改费用后办理手续10.消防手续（市消防支队防火处）====================专业收集精品文档，您的最好选择进行消防设计审查，网上申报网上抽检，抽到必须送审全部施工图。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

工程施工需哪四证才能施工

工程施工是建设领域中至关重要的一环，为了确保工程的合法性、合规性和安全性，施工前需要取得四个必要的证件，即建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，简称“四证”。

本文将详细介绍这四证的内涵及其在工程施工中的作用。

首先，建设用地规划许可证是有关拟建工程选址设计用途是否符合城乡用地规划建设要求的法律凭证，也是建设单位用地的法律凭证。

根据《城乡规划法》第37条、第38条的规定，有关工程项目的用地面积、范围及位置需符合城市规划。

在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

其次，国有土地使用权证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

2015年3月1日，我国停办集体土地使用证、国有土地证，统一发放不动产权证书。

第三，建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程项目中通常存在多道行政许可审批程序，如规划许可审批、土地批准审批、大循环审批、施工许可审批等，有些审批手续能否取得甚至直接影响到工程项目能否顺利进行。

若建设项目四证不齐，一旦出问题，往往会涉及到建设项目本身是否合法及施工合同是否合法的问题。

最后，建筑工程施工许可证是由建设行政主管部门根据建设单位的申请，对工程是否具备施工条件进行审查后，发给施工单位的法律凭证。

取得建筑工程施工许可证后，施工单位方可进行施工。

四证的取得需要一定的程序和时间，建设单位需在签订国有土地使用权出让合同后，向相关部门提交相关文件，经过审批后方可领取建设用地规划许可证。

取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

在取得土地使用权属证明后，建设单位需向有关部门申请建设工程规划许可证。

工程施工前四证(3篇)

第1篇一、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证是建设单位在取得土地使用权、规划许可证和建设资金后，向工程所在地建设行政主管部门申请办理的证书。

该证书是建筑工程施工的法定前提，未取得施工许可证的建筑工程不得擅自开工。

1. 申请条件：建设单位应具备以下条件：（1）具有企业法人资格或个体工商户资格；（2）取得土地使用权；（3）已取得建筑工程规划许可证；（4）具有建设资金。

2. 办理流程：建设单位向建设行政主管部门提交相关材料，经审核合格后，领取建筑工程施工许可证。

二、建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证是建设单位在取得土地使用权后，向城市规划主管部门申请办理的证书。

该证书是建筑工程规划的法律依据，未取得规划许可证的建筑工程不得开工建设。

1. 申请条件：建设单位应具备以下条件：（1）取得土地使用权；（2）符合城市规划要求；（3）具备建筑工程施工许可证。

2. 办理流程：建设单位向城市规划主管部门提交相关材料，经审核合格后，领取建筑工程规划许可证。

三、建筑工程质量安全监督登记证建筑工程质量安全监督登记证是建筑工程施工过程中，施工单位向工程质量安全监督机构申请办理的证书。

该证书是建筑工程质量安全监督的依据，未取得登记证的建筑工程不得施工。

1. 申请条件：施工单位应具备以下条件：（1）具有企业法人资格或个体工商户资格；（2）取得建筑工程施工许可证；（3）具备相应的施工资质。

2. 办理流程：施工单位向工程质量安全监督机构提交相关材料，经审核合格后，领取建筑工程质量安全监督登记证。

四、建筑工程消防验收合格证建筑工程消防验收合格证是建筑工程施工完成后，建设单位向消防机构申请办理的证书。

该证书是建筑工程消防安全的法律依据，未取得消防验收合格证的建筑工程不得投入使用。

1. 申请条件：建筑工程施工完成后，满足以下条件：（1）符合消防设计要求；（2）消防设施设备齐全、完好；（3）消防通道畅通。

2. 办理流程：建设单位向消防机构提交相关材料，经审核合格后，领取建筑工程消防验收合格证。

建设项目四证一书办理流程及资料

建设项目四证一书办理流程及资料下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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工程施工四证

工程施工四证是指建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证和建设工程规划许可证。

这四证是工程施工前必须取得的法律凭证，它们各自具有重要的法律意义和作用。

首先，建设用地规划许可证是建设单位用地的法律凭证。

它是由有关政府部门根据城乡规划法等相关法律法规，对建设项目的用地面积、范围及位置进行审核和规划，以确保工程项目符合城市规划要求。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明，从而合法使用土地进行建设。

其次，国有土地使用权证是指经土地使用者申请，由政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者的名称、土地坐落、用途、土地使用权面积、使用年限和四至范围等信息。

国有土地使用权证的取得，意味着土地使用权的合法化和规范化，为土地使用者提供了法律保障。

再次，建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

它是在建设单位取得建设用地规划许可证后，对建设项目的具体设计方案和施工图纸进行审核和规划，以确保工程项目符合相关法律法规和城市规划要求。

最后，建筑工程施工许可证是由有关政府部门根据建筑法等相关法律法规，对施工单位的资质和施工条件进行审核，并发给施工单位的法律凭证。

它标志着工程施工的合法性和规范性，施工单位在取得建筑工程施工许可证后，方可进行工程施工。

工程施工四证的取得和有效执行，对于保障工程项目的合法性、规范性和安全性具有重要意义。

它们是工程施工前必须完成的法定程序，任何一方都不能忽视。

只有合法取得并有效执行这四证，才能确保工程项目的顺利进行和合规性。

总之，工程施工四证是工程施工前必须取得的法律凭证，包括建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

它们各自具有重要的法律意义和作用，对于保障工程项目的合法性、规范性和安全性具有重要意义。

任何一方都不能忽视这四证的取得和有效执行，只有合法取得并有效执行这四证，才能确保工程项目的顺利进行和合规性。

工程项目四证办理流程和必要条件

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建筑工程4证

建筑工程4证建筑工程4证是指建筑工程施工中必须要办理的四个证书，分别是施工许可证、安全生产许可证、施工组织设计审查合格证和质量监督报告书。

这些证书的办理是建筑工程施工的必要程序，也是保证工程施工质量和安全的重要措施。

首先，施工许可证是建筑工程施工前必须要办理的证书。

它由相关建设行政主管部门颁发，是开展建筑工程施工的合法凭证。

获得施工许可证意味着承包商已经具备了相应的工程施工能力，并且符合相关法规和标准要求。

其次，安全生产许可证是保障施工现场安全的重要证件。

通过办理安全生产许可证，施工单位可以提前进行安全防范措施的规划和落实，确保施工过程的安全性。

此外，安全生产许可证的办理过程中还会涉及危险源的识别和评估，进一步提高了施工安全的水平。

第三，施工组织设计审查合格证是项目的施工组织设计方案被相关部门审核合格后所获得的证书。

施工组织设计方案是施工实施的指导文件，其中包括施工工艺、安全措施、资源调配等内容。

办理施工组织设计审查合格证可以确保施工方案的合理性和施工过程的有序进行。

最后，质量监督报告书是对已完成的施工工程进行整体质量评估和监督的证明文件。

质量监督报告书一般由监理单位或第三方质检机构出具，它反映了工程的质量状况和是否符合设计要求。

一份合格的质量监督报告书能够增强工程的可靠性和可持续性。

总之，建筑工程4证是建筑工程施工过程中必须要办理的重要证书，涵盖了施工许可、安全生产、施工组织设计和质量监督等方面。

它们的办理过程是确保工程施工质量和安全的重要环节，也是对工程各个阶段进行监督和控制的手段。

因此，建筑企业和施工单位在进行建筑工程施工时，务必要按照相关规定办理这些证书，遵守法规，确保工程质量和安全。

立项,四证办理相关情况归纳总结概述

一，立项1)立项定义：项目特别是大中型项目，要列入政府的社会和经济发展计划中。

项目经过项目实施组织决策者和政府有关部门的批准，并列入项目实施组织或者政府计划的过程叫项目立项。

立项分类：鼓励类、许可类、限制类，分别对应的报批程序为备案制、核准制、审批制。

报批程序结束即为项目立项完成。

2)立项根据项目资金不同来源可以分为以下分类：项目立项分为审批、核准和备案三种。

手续办理审批最麻烦、备案最简单。

一：项目审批：只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目。

①使用政府性资金投资建设的项目。

②国家机关的基本建设项目。

③城镇基础设施建设项目。

④经济适用住房、学生公寓。

审批制环节：一般要经过批准“项目建议书”、“可行性研究报告”和“开工报告”三个环节。

办理程序：申报-受理-审查-批复备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省。

二：项目核准：则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。

①企业不使用政府性资金投资建设,列入《政府核准的投资项目目录》的投资项目。

②国家鼓励类、允许类，总投资额在1000万美元以下的外商投资项目。

核准制环节：只要“项目申请报告“一个环节。

办理程序：申报~受理~审查~核准备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省三：项目备案：对于大多数企业投资项目，政府将不再审批，而是由企业自主决策，按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。

不符合国家法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的投资项目外，其他基本建设投资项目一律实行备案。

备案制环节：项目申请表办理程序：申报-受理-备案备注：投资额5000万元以上建设项目由省备案。

3）立项需要资料1：申请报告2：基本建设投资项目申请表或企业投资项目备案申请表3：固定资产投资项目节能登记表4：地形图、总平图5：规划设计条件6：承诺配套（当地乡镇政府对该小区有关市政等配套设施方面的承诺）7：营业执照、开发资质证书复印件（或建设局证明）8：资本金证明（银行存款证明+已付土地出让金大于等于项目总投资的百分之20或者30）9：土地使用权出让资料（合同、公告）或土地预审意见10：环保证明11：新村办意见12：选址意见书4）不同立项分类所需要的资料备案类项目需要提供的材料包括：1、项目备案申请表（全省统一格式）2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；3、属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，需提交相关部门出具的初审意见；4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件。

项目四证资料

项目四证在我们日常生活和工作中，经常会听到一个词语——项目四证，它到底指的是什么呢？关于项目四证的概念，我们可以从不同的角度来解读。

项目四证的定义项目四证，是指项目建设规划许可证、土地使用证、施工许可证和验收合格证书。

这四项证书在项目的规划、建设和验收过程中都起着至关重要的作用。

其中，项目建设规划许可证是项目立项的基础，土地使用证是项目用地的法律凭证，施工许可证是项目建设施工的准入许可，而验收合格证书则是项目完成后的最终认可。

项目四证的作用1.项目建设规划许可证：项目建设规划许可证是项目启动前必须取得的重要文件，是项目进行下一步工作的基础。

该证书规定了项目的规划建设内容，为项目的顺利进行提供了法定依据。

2.土地使用证：土地使用证是项目实施过程中必不可少的证明文件，它规定了项目在土地上的使用权限。

没有土地使用证，项目就无法合法进行。

3.施工许可证：施工许可证是项目施工过程中必须具备的合法许可证书，它规定了项目施工的许可范围和要求。

没有施工许可证，项目无法进行建设工程。

4.验收合格证书：验收合格证书是项目结束后的最终认可，证明项目按照要求完成并合格。

拿到验收合格证书，意味着项目圆满完成，并且得到官方认可。

项目四证对项目的重要性项目四证在整个项目周期中起着至关重要的作用，缺一不可。

它们是项目合法、有序进行的保障，也是项目成功的基础。

项目四证的意义在于规范了项目的建设过程，保障了项目的顺利进行，并最终实现了项目的成功交付。

综上所述，项目四证是项目建设过程中不可或缺的法定文件，它们的作用至关重要。

只有严格按照相关要求取得并遵守这四项证书，才能确保项目顺利进行，最终实现项目的成功。

希望大家在未来的项目实践中，能够更加重视项目四证的作用，做好相关准备工作，确保项目的顺利完成。

建设工程施工合同中的四证

建设工程施工合同中的四证施工许可证是施工单位在开工前必须获得的证明文件，它表明施工单位具备了承接特定工程项目的资格。

施工许可证的获得，需要施工单位满足一定的资质要求，并且按照相关法律法规的规定，提交必要的申请材料。

在施工合同中，施工许可证的复印件应作为附件，以证明施工单位的合法资格。

接下来是建设工程规划许可证，这是由城乡规划主管部门颁发的，证明建设项目符合城市规划要求的证明文件。

它确保了建设项目不会违反城市规划法规，保证了城市的整体规划和美观。

在施工合同中，建设工程规划许可证的复印件同样需要作为附件提交，以证明项目的合规性。

第三个是建设用地规划许可证，它是土地使用权的凭证，表明建设单位有权在特定的土地上进行建设活动。

这个许可证确保了建设活动不会侵犯他人的合法权益，同时也保证了建设项目的合法性。

在施工合同中，建设用地规划许可证的复印件应当随附，以证明土地使用的合法性。

最后是安全生产许可证，这是证明施工单位具备安全生产条件和安全管理能力的证明文件。

它对于保障施工现场的安全至关重要，是施工单位能否被授权进行施工的关键条件之一。

在施工合同中，安全生产许可证的复印件也是必备的附件，以证明施工单位的安全责任。

施工合同中的四证范本是确保工程项目合法、安全、高效进行的基础。

它们不仅是施工单位和建设单位之间约定的法律依据，也是对外展示项目合法性的重要文件。

因此，无论是施工单位还是建设单位，在签订施工合同时，都必须确保这四证齐全，并且在合同中予以明确。

在实际工作中，施工单位和建设单位应当严格按照法律法规的要求，办理和完善这四证。

同时，双方应当在合同中明确各种证件的提供时间和责任，以避免因证件不全或不符合要求而影响工程进度。

通过这样的规范操作，可以有效地避免法律风险，保障工程项目的顺利进行。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧.下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问.有经验的同志，一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争.目前我国法律也没有很好的规范这个问题.恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说,一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证.这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢,这个想法只能是理想状态.因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划,直接就整块出让了.然后给人家办出商住用地土地使用权证.这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定.我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

山南市项目报建流程

山南市项目报建流程项目报建必须取得“一书四证”，“一书”是指“选址规划意见书”，“四证”是指“用地规划许可证”和“工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。

一、新征划拨土地类《建设项目选址意见书》核发报建部门：规划局报送资料：1、申请报告；2、山南市市建设项目规划选址申请表；3、发改部门批准的立项文件；4、建设单位上级主管部门用地选址的意见；5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）；6、其它与建设项目有关的附加说明材料；7、平面位置示意图（八份）。

二、国有存量土地类《建设项目选址意见书》核发报建部门：规划局报送资料：1、申请报告；2、山南市市建设项目规划选址申请表；3、原批准总平面规划图；4、相关土地手续的复印件（核原件，有其中一样即可）：①土地使用证（附宗地图及界点坐标）；②土地批复；③土地出让合同。

5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）；6、平面位置示意图（八份）；7、发改部门立项文件（政府投资的固定资产项目）；8、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领导批示等）。

以上联办单位：工业项目：环保、安监、房管、园林、文广、人防、水务、地震、建设、公安（交警）住宅项目：环保、房管、园林、文广、人防、民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警）商业综合：环保、房管、园林、文广、人防、民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警）以上为新征划拨土地、国有存量土地类选址定点手续办理，其他手续与以下新征出让土地类办理程序一样。

三、新征出让土地类第一阶段：总平面规划设计方案审查报建部门：规划局报送资料：1、总平面规划方案图纸（首次申报三个以上方案，1:500比例尺，用地过大时可采用1:1000比例尺）；2、设计院出具的设计说明文本（每一个方案须单独说明）；3、出让土地提供土地出让合同（核原件）；4、现状地形图5、勘测定截图及勘测定截报告（原件）；6、鸟瞰图（不小于A2尺寸）；7、重要地段及大型建设项目，须同时报送街景效果图、独幢建筑须报送相应方案的效果图（效果图必须标明材质、开发公司、设计单位名称）；备注：次阶段需要注意的是，可以提前在勘测院购买项目地形图，以报建节省时间第二阶段：总平面规划设计方案联审报建部门：各有关单位（如：规划、园林、环保、地震、民防、房管局、消防、公安（交警）等）申报资料：1、总平面规划方案图（十份）；2、总平面规划图电子版（dwg格式光盘）；（备注：此阶段需注意园林局绿化率一般不少于35%，如绿化率达不到相关标准，需缴纳异地绿化费<一类地区1800元/m2；二类地区1400元/m2；三类地区1000元/m2；>、环保局需申报环境影响评价审批；地震局需做地震安评报告；公安上需按要求设计够停车位数量）第三阶段：总平面图批准报建部门：规划局、园林局申报资料：1、盖有园林审查专用章的总平面图纸（八份）；第四阶段：发改委核准批复报建部门：发改委申报资料：1、申请报告（内容需写明建设四至范围、总占地面积、总建筑面积、主要建设内容、总投资、资金来源、建设周期）；2、项目用地预审意见或土地证（宗地图）；3、项目环境影响评价审批意见（商品房开发不需要提供）；4、审核通过的总平面规范方案图（核原件）；5、法人身份证明；6、相关资质、批文、协议等文件；第五阶段：《建设用地规划许可证》核发报建部门：规划局申报资料：1、山南市市建设用地规划许可申请表；2、国有土地使用权出让合同（核原件）；3、建设项目的核准或备案文件（核原件）；第六阶段：建筑设计方案的审查报建部门：规划局（专委会讨论）申报资料：1、建筑设计方案（三个以上含三个）；2、方案设计说明文本；3、方案效果图（至少两个方向以上立面如：南北立面、街景立面等，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）；4、住宅建筑户型比例说明表（住宅项目）。

项目报建设前四证及先后顺序

项目建设前四证及先后顺序
一般项目建设前有4个证：建设用地规划许可证-土地证-建设工程规划许可证-施工许可证。

按规定取得施工许可证后方可开工。

一个项目的报批流程：首先有一个项目建议书，然后办理建设项目选址意见书，再办理建设用地规划许可证，接着进行初步设计等工作，等施工图设计出来以后，经过审查以及各项专业审查，加上缴纳各项规费以后，办理工程规划许可证，最后办理施工许可证。

有施工许可证以后就可以开工了。

项目报建流程

项目报建流程项目报建必须取得“一书四证”，“一书”是指“选址规划意见书”，“四证”是指“用地规划许可证”和“工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。

一、新征划拨土地类《建设项目选址意见书》核发报建部门：规划局?报送资料：1、申请报告；2、银川市建设项目规划选址申请表；3、发改部门批准的立项文件；4、建设单位上级主管部门用地选址的意见；5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）；6、其它与建设项目有关的附加说明材料；7、平面位置示意图（八份）。

二、国有存量土地类《建设项目选址意见书》核发报建部门：规划局报送资料：1、申请报告；2、银川市建设项目规划选址申请表；3、原批准总平面规划图；4、相关土地手续的复印件（核原件，有其中一样即可）：①土地使用证（附宗地图及界点坐标）；②土地批复；③土地出让合同。

5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）；6、平面位置示意图（八份）；7、发改部门立项文件（政府投资的固定资产项目）；8、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领导批示等）。

?以上联办单位：工业项目：环保、安监、房管、园林、文广、人防、水务、地震、建设、公安（交警）住宅项目：环保、房管、园林、文广、人防、民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警）商业综合：环保、房管、园林、文广、人防、民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警）以上为新征划拨土地、国有存量土地类选址定点手续办理，其他手续与以下新征出让土地类办理程序一样。

三、新征出让土地类第一阶段：总平面规划设计方案审查报建部门：规划局报送资料：1、总平面规划方案图纸（首次申报三个以上方案，1:500比例尺，用地过大时可采用1:1000比例尺）；2、设计院出具的设计说明文本（每一个方案须单独说明）；3、出让土地提供土地出让合同（核原件）；4、现状地形图5、勘测定截图及勘测定截报告（原件）；6、鸟瞰图（不小于A2尺寸）；7、重要地段及大型建设项目，须同时报送街景效果图、独幢建筑须报送相应方案的效果图（效果图必须标明材质、开发公司、设计单位名称）；备注：次阶段需要注意的是，可以提前在勘测院购买项目地形图，以报建节省时间第二阶段：总平面规划设计方案联审报建部门：各有关单位（如：规划、园林、环保、地震、民防、房管局、消防、公安（交警）等）申报资料：1、总平面规划方案图（十份）；2、总平面规划图电子版（dwg格式光盘）；（备注：此阶段需注意园林局绿化率一般不少于35%，如绿化率达不到相关标准，需缴纳异地绿化费<一类地区1800元/m2；二类地区1400元/m2；三类地区1000元/m2；>、环保局需申报环境影响评价审批；地震局需做地震安评报告；公安上需按要求设计够停车位数量）第三阶段：总平面图批准报建部门：规划局、园林局申报资料：1、盖有园林审查专用章的总平面图纸（八份）；第四阶段：发改委核准批复报建部门：发改委申报资料：1、申请报告（内容需写明建设四至范围、总占地面积、总建筑面积、主要建设内容、总投资、资金来源、建设周期）；2、项目用地预审意见或土地证（宗地图）；3、项目环境影响评价审批意见（商品房开发不需要提供）；4、审核通过的总平面规范方案图（核原件）；5、法人身份证明；6、相关资质、批文、协议等文件；第五阶段：《建设用地规划许可证》核发报建部门：规划局申报资料：1、银川市建设用地规划许可申请表；2、国有土地使用权出让合同（核原件）；3、建设项目的核准或备案文件（核原件）；第六阶段：建筑设计方案的审查报建部门：规划局（专委会讨论）申报资料：1、建筑设计方案（三个以上含三个）；2、方案设计说明文本；3、方案效果图（至少两个方向以上立面如：南北立面、街景立面等，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）；4、住宅建筑户型比例说明表（住宅项目）。

一个建筑项目开工前建设单位需要跑那些手续主要的顺序是什么

一个建筑项目开工前建设单位需要跑那些手续主要的顺序是什么建设单位需要搞定1、建筑用地规划许可证，建设工程规划许可证（包括附件）；2、建设工程开工审查表；3、建设工程施工许可证；4、规划部门签发的建筑红线验线通知书；5、在指定监督机构办理的具体监督业务手续；质量、安全监督报监6、经建设行政主管部门审查批准的设计图纸及设计文件；7、建筑工程施工图审查备案证书；8、图纸会审纪要；9、施工承包合同（副本）；10、水准点、坐标点等原始资料；11、工程地质勘察报告、水文地质资料；12、建设单位驻工地代表授权书；13、建设单位与相关部门签订的协议书。

建设单位提交的《建设工程开工报告申请（备案）书》包括的内容？（一）工程概况；（二）项目法人的管理机构和人员配备的情况；（三）项目核准文件（可行性研究报告）、初步设计文件批复；（四）有关建设规模（能力）核定、征用土地、建设用地规划、建设工程规划、开工（施工）许可等手续在国家或地方政府的审批文件；（五）安全、环保、水保、消防、职业卫生、节能等专篇设计审批情况；（六）项目年度投资计划及新开工计划的批复和资金到位的情况；（七）建设项目单位工程划分和施工图交付协议签订的情况；（八）施工图设计文件审查备案的情况；（九）项目总体组织设计(含工程总体进度网络计划) 编制、审查、审批和施工图会审、技术交底的情况；（十）工程质量保证体系建立及工程质量认证等级的承诺情况；（十一）主体工程施工承包合同、监理委托合同签订及进场的情况；（十二）主要设备、材料采购计划、合同与工程进度相衔接的情况；（十三）工程质量监督注册、施工安全监察登记手续办理的情况；（十四）征地、拆迁、现场“四通一平”及施工准备完成的情况；（十五）应急救援预案的落实情况。

建设工程前期手续流程一、建设用地（招标：拍卖）批准书（审批时限：20工作日）1、建设用地批准书申请表2、国有土地出让合同3、地形图二、土地确权（审批时限：7个工作日）1、建设用地确权申请表2、土地权属文件（土地证或出让合同）3、提供投资计划4、地籍图3份三、选址意见书（审批时限：30个工作日（可延长10个工作日））1、选址意见书申报表2、项目建议书批准文件或土地转让协议及用地平面图3、对拟建项目的选址要求说明或论证材料四、立项1、立项申请书2、营业执照3、环境评估报告（环境保护申报登记表）4、选址意见书5、董事会决议6、土地协议7、土地确认书8、投资项目核准登记表9、外商投资项目核准申请书五、报建登记表建设项目报建登记表六、年度投资计划（2005年开始已取消，由立项文件代替）：七、设计招标1、立项批准文件2、提供投资计划3、设计招标备案登记表4、设计招标备案书5、建设工程投标单位登记表6、委托设计协议书八、委托设计方案1、委托设计书2、规划要点九、建筑设计方案审批（审批时限：9工作日）1、建筑设计方案申报表（审批时限：20个工作日）2、1/500地形图3、土地合同4、投资计划5、方案3份（效果图、总平面图、各层平面、立面、剖面）十、建设用地规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日））1、建设用地规划许可证申请表2、选址意见书3、地形图4、批准的规划成果或总平面布置图5、环境评估报告十一、钻探1、建设工程岩土勘察备案登记表2、甲方提供设计生产工艺条件3、出具地质报告（试桩）十二、委托施工图设计（审批时限：30个工作日）十三、施工图审查1、规划部门审核2、建筑管理审核（收费）十四、报消防审批1、建筑消防设计防火审核申报表2、立项计划3、设计消防专篇4、总平面图、建筑施工图、消防系统图、灭火配置设计图纸及说明5、相关采暖、通风、防烟、防爆、变电设计图纸6、装订成册（A4纸）十五、人防办公生活用房建筑面积的4%；如异地建设2000元/㎡十六、建设工程规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日））1、建设工程规划许可证申报表2、投资计划3、施工图（建筑3份电子版1份）4、方案审定通知书（要求提供的与该项目有关文件）5、消防、配套、环保、人防部门批准文件6、建设用地规划许可证7、建设用地批准书8、土地合同9、土地权属证书或证明文件十七、监理招标1、投标备案登记表2、立项计划3、投资计划4、投标登记表十八、施工招标1、投标备案登记表2、立项计划3、投资计划4、投标登记表十九、质量监督、安全备案1、质量监督登记表2、安全措施备案登记表二十、施工许可证1、建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、施工中标通知书及施工合同4、施工图纸及技术资料报告书5、质量监督登记表、安全措施备案表6、银行存款证明工程进行中（一）施工前期1、办理开工手续施工队进场前应按所属物业管理部门的规定：业主和装饰公司共同办理开工进驻手续，装饰公司应提供营业执照副本，及施工人员的身份证和照片，由物业管理部门核发开工证、出入证、进驻。