第六章-市场法课件
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第六章 市场法及其运用
第六章市场法及其运用市场法概述搜集交易实例选取可比实例建立比较基准交易情况修正第六章市场法及其运用⏹重点提示：本章在阐述市场法基本原理的基础上，重点介绍了市场法的估价步骤，其中，因素修正是市场法的难点和关键。
因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。
第一节市场法概述⏹一、市场法的概念也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
市场比较法，简称比较法，是房地产估价中最重要、最常用的基本方法之—。
采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。
⏹二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据，就是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。
这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
三、市场法适用的估价对象和条件⏹适用对象：交易性房地产（同种类型、数量较多、经常发生交易），如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
交易性房地产是否都可使用市场比较法？难采用市场法估价的房地产：⏹一、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、古建筑、寺庙等；⏹二、很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；⏹三、可比性很差的房地产，如在建工程等。
市场比较法的特点⏹1．市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
⏹2．在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。
⏹3．市场比较法要求估价人员具有较高的素质。
市场法估价需要具备的条件：（一）基本条件⏹1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源⏹2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料（二）具体条件⏹1、充分的交易实例资料⏹2、资料具有相关性⏹3、市场供求关系基本一致⏹4、明确显示具备的条件⏹5、资料必须详实可靠四、市场法估价的操作步骤⏹搜集交易实例－选取可比实例－对可比实例成交价格进行修正－求取比准价格第二节搜集交易实例⏹一、搜集交易实例拥有大量的房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。
第六章 市场法
第一节 市场法概述
四.步骤： 步骤：
[1] [2] [3] [4] 搜集交易实例； 搜集交易实例； 选取可比实例； 选取可比实例； 对可比实例成交价格进行处理 求取比准价格
交易情况修正； --- 交易情况修正； 交易日期修正； ---- 交易日期修正； 房地产状况修正。 --- 房地产状况修正。 要求： 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不 得超过20％，综合调整不得超过30％。 20％，综合调整不得超过30 得超过20选取可比实例的必要性 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中 用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例， 用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例， 称为可比实例。 称为可比实例。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求： 选取可比实例的要求： 数量要求3~10个 （一）数量要求-——3~10个 3~10 （二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产 同一供求范围内。 ① 同一供求范围内。 与待估房地产的用途。 ② 与待估房地产的用途。 规模相当。 ③ 规模相当。 与待估房地产的建筑结构相同。 ④ 与待估房地产的建筑结构相同。 ⑤ 档次相同 权属性质相同。 ⑥ 权属性质相同。 交易类型与交易目的相近。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接 近 交易案例是正常交易或可修正为正常。 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。
第五节 交易情况影响修正
正常成交价格-应由卖方负担的税费= 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费 应由买方负担的税费= 正常成交价格 应由买方负担的税费=买方实际付 出的价格 例：一宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应 一宗房地产的正常成交价格为 元 平方米， 缴纳的税费为正常成交价格的7％， ％，买方应缴纳的税费为正 缴纳的税费为正常成交价格的 ％，买方应缴纳的税费为正 常成交价格的5％， ％，求卖方实际得到的价格和买方实际付出 常成交价格的 ％，求卖方实际得到的价格和买方实际付出 的价格。 的价格。 解： 卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝ 卖方实际得到的价格＝ － × ％＝2325(元／平方米) 元 平方米 ％＝ 买方实际付出的价格＝ ％＝2625(元／平方米 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝ × ％＝ 元 平方米)
第六章 市场法及其应用
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
例1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在 2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比 上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元 人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比 实例进行交易日期修正，并以美元表示。
房地产估价的理论与方法
第六章 市场法及其应用
对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对 象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个 操作步骤所涉及的具体内容等了解、熟悉和掌握。
内容框架
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 市场法概述 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
27元人民币付款方式成交日首付10万美元余款向银行申请10年期抵押贷款平方米元750014410810000c举例c实例建筑面积144平方米套内建筑面积108平方米成交价格套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式成交日一次性付款一交易情况修正一修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格第三节各项修正计算1有厉害关系人之间的交易2急于出售或急于购买的交易3不了解市场行情的交易4特别动机或偏好的交易5特殊交易方式的交易6交易税费非正常负担的交易7相邻房地产的合并交易8受债权债务关系影响的交易二造成成交价格偏差的因素c120万元a30万元b50万元合理价格45万元成交区间3070万元正常价格三交易情况修正的基本公式可比实例价格交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格100可比实例的成交价格某可比实例成交价格为5000元平方米在估价调查中得知是属于熟人之间的交易经分析此交易比正常的市场价格低5左右试进行交易情况修正
市场法课件
03
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
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二、市场法的基本前提
1.要有一个充分活跃的公开市场； 2.公开市场上有可比的资产及其交易活动。 • 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或
相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争
状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，
应在一个适度时间范围内。
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三、市场法的基本程序及有关指标
（一）选择参照物 ：应3个以上。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
根据不同资产价值形成的特点，选择对资产 价值形成影响较大的因素为对比指标。 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已 经量化的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来 土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的 交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10%。
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⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同 一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判 断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则 根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分， 交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为 108，交易实例D所属地区为100。
适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。
（1）生产能力比例法
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力
÷参照物生产能力）
例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力 为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定： 资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元）
第六章市场法及其运用
第 四 节 建 立 比 较 基 准
三、统一价格单位 (一)统一价格表示单位 一 统一价格表示单位 估价中的价格通常为单位面积上的价格。 估价中的价格通常为单位面积上的价格。也可以根据估 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 (二)统一币种和货币单位 二 统一币种和货币单位 不同币种的价格之间的换算， 不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日 期时的市场汇率。 期时的市场汇率。 (三)统一面积内涵 三 统一面积内涵 房地产总价格=建筑面积下的价格× 房地产总价格 建筑面积下的价格×建筑面积 建筑面积下的价格
二 节 搜 集 交 易 实 例 第
三、搜集交易实例的要求 交易实例房地产状况 成交日期 成交价格 交易双方基本情况 付款方式 交易情况
四、建立交易实例库
可比实例与估价对象类似 成交日期与估价时点接近
交易实例
交易类型与估价目的吻合 是正常价格或可修正为正常价格
可比实例
二 节 搜 集 交 易 实 例
第
选取可比实例的数量要求 选取可比实例的质量要求
3～10个 ～ 个
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 两者用途相同； 两者用途相同； 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 两者规模相当； 两者规模相当； 选取可比实例应注意的其他问题 两者建筑结构相同； 两者建筑结构相同； 在选取可比实例时，估价对象为房地的， 在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房 两者档次相当； 两者档次相当； 地的交易实例；估价对象为土地的， 地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交 两者的权利性质相同。 两者的权利性质相同。 易实例；估价对象为建筑物的， 易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易 实例。 实例。
第六章 市场法
求取比准价格
• （1）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法
•交易 情况修 正 100 •估价对象价格=可比实例价格 ×
× 100
•交易 日期修 正
×
•区域 因素修 正 100
•个别 因素修 正 100 ×
• 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易 日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分子为 100，表示以估价对象的因素为基准。 •区域 •交易 •交易 因素修 情况修 日期修 正 正100 正 •估价对象价格=可比实例价格 × × ×
100 100
•个别 因素修 正 ×
100
• 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易 日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分母为 100，表示以可比交易实例的因素为基准。
•
– –
交易情况的修正
交易中的特殊情况的影响因素较特殊，归纳起来主要有： 有特殊利害关系人之间的交易，如父子、亲友、母子，公司与 其职工之间的房地产交易，通常低于正常市价
3.运用算术平均法确定待估地块价格 单位地价=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米) 总地价=500×1169.16=584581.25元
－30－
有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现 收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况下表。 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗 地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3%，该城市从2000年 到2004年每年地价环比上升1%，试根据上述条件评估待估 宗地在2004年1月的价格。(计算结果以元为单位，取整数)
经济法课件第六章市场
市场规制，是指国家为维护市场竞争秩 序、保护消费者劳动者利益等，根据相应法律、 法规、规章或政策，通过许可、认可、处罚等 各种手段，对微观市场主体活动予以直接的监 督、控制、制约等。
（二）规制的分类
1. 经济性规制
是指在存在着自然垄断和信息不对称问题的 部门，以防止无效率的资源配置发生和确保需 要者的公平利用为主要目的，对企业的进入、 退出、价格、服务的质量以及其他方面的活动 所进行的规制。
2. 社会性规制
是以保障劳动者和消费者利益为目的，对物 品和服务的质量以及伴随着提供它们而产生的 各种活动制定一定的标准，并禁止、限制特定 行为的制度性安排。其目的主要在保证健康和 卫生、保证安全、防止公害、环境保护等。
3. 除上述两种类型之外，经济法中所讲 的规制还包括另外一种重要类型：竞争规制。
用、销售等活动；（2）涉及经济宏观调控、 社会和经济秩序稳定的行业，如金融、证券、 保险以及电力、自来水等公用事业领域；（3） 有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直 接关系公共利益的特定行业，需要赋予特定权 利的事项。如采矿许可、无线电频率配置、出 租车经营许可、公用事业经营许可等；（4） 提供公共服务并且直接关系公共利益的职业、 行业，需要具备特殊信誉、特殊条件或者特殊 技能等资格、资质的事项。如执业医师、执业 律师、注册会计师、机动车船和航空器的驾
（三）市场规制法的体系 市场准入法 竞争法（反不正当竞争法和反垄断法） 消费者权益保护法 产品质量法 特殊市场规制法
二规制的分类经济性规制是指在存在着自然垄断和信息不对称问题的部门以防止无效率的资源配置发生和确保需要者的公平利用为主要目的对企业的进入退出价格服务的质量以及其他方面的活动所进行的规制
第二篇 市场规制法
第四章 市场规制法的一般理论
8第六章 市场法
VE
n
(1
gn
)
[1
(1 gn )n (1 ke,hg )n
ke,hg gn
]
(1
(ke,st
gn )n (1 g)(1 ke,hg
g) )n
20%
(1
25%)
[1
(1 25%)5 (1 11.5%)5
第二节 市场法中主要价格乘数的应用
一、确定和运用价格乘数的步骤 （一）界定价格乘数内涵
以价格收益比率（市盈率PE）为例： 分子：现行市场价格、六个月均价或是一年均价 分母： 最近会计年度的每股收益，则得到当期PE 最近四个季度的每股收益，则得到追踪PE 下一个会计年度的预期每股收益，则得到预期PE
（0.56）（1.67）
（11.93）
R 2＝93.63％
4．市场回归 PE = f（成长率，分红比率，风险水平） PBV= f（成长率，分红比率，风险水平，ROE） PS= f（成长率，分红比率，风险水平，净利润率）
二、市盈率（PE） （一）PE比率的定义 PE比率是每股市场价格和每股收益之比 PE比率的定义符合一致性的要求，分子是每
用市场法评估企业价值类似上述步骤，我 们先找到可比较的公司，来确定一个恰当 的价格比率，再用这个价格比率乘以目标 的基数，来确定价值。就好比用每平方米 租金乘以房子的面积来确定租金。
第一节 市场法的基本原理
一、市场法的思路
市场法也称为相对估价法（relative valuation），一 是方法自身的特征外，二是与收益法的比较，把收 益法看作是绝对评估方法
解： 高增长期的增长率gn ＝25％； 稳定增长期的增长率g ＝8％； 高增长期的分红派息率 γn ＝20％；
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❖ 3．统一币种和货币单位。 甲单价：3821．1(元人第六民章-币市场／法 平方米建筑面积) 乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺使用面积)
❖ 4．统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查 得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米 建筑面积＝０.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺建 筑面积)
[1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格
❖ --- 交易情况修正； ❖ ---- 交易日期修正； ❖ --- 房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不
得超过20％，综合调整不得超过30％。 第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
一、收集交易实例 ① 大量、全面、完整性 ② 准确、真实性 ③ 累计性 ④ 多途径性
第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径 ❖ 查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； ❖ 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； ❖ 查访房地产经办人或交易当事人； ❖ 查阅房地产网页； ❖ 同行之间相互提供有关信息资料；
❖ 1．统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则： 甲总价＝ 16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422 （万元人民币）乙总价＝15(万美元)
❖ 2．统一价格表示单位。 甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米建筑面 积) 乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺使用面积)
第四节 建立可比基础
➢ 统一房地产范围 范围不同的情况 ➢ 带有债权债务的房地产 ➢ 含有非房地产成分 ➢ 房地产实物范围不同
➢ 统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准
例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。
（二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产
① 同一供求范围内。 ② 与待估房地产的用途。 ③ 规模相当。 ④ 与待估房地产的建筑结构相同。 ⑤ 档次相同 ⑥ 权属性质相同。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接 近 4、交易案例是正常交易或第六可章修-市场正法为正常。
住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地
❖ （二）市场法需要具备的条件 估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
❖ （三）市场法的其他用途 市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、 房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置 率、、、、、求取。 第六章-市场法
第一节 市场法概述
四.步骤：
第六章-市场法
➢ 统一价格单位 ➢ 统一价格表示单位 ➢ 统一币种和货币单位； ➢ 统一面积内涵和单位；
如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格×套内建筑面 积/建筑面积
建筑面积下的价格=使用面积价格×使用面积/建筑面积 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格＝坪下的价格÷ 3.30579
第六章 市场法
THE MARKET COMPARISON APPROACH
第六章-市场法
目标：
❖ 熟悉市场法的基本原理，搜集交易 实例和建立价格可比基础。
❖ 掌握可比实例的选取、交易情况修 正、交易日期修正、房地产状况修 正和比准价格的求取。
第六章-市场法
第一节 市场法概述
一、市场法的含义 ❖ 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的
类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成 交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。 ❖ 本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值
二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商
品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品 之间具有相同的价格或一第致六章的-市比场法价关系。
• 类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房 地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等 方面相似或相近的房地产。
• 交易实例：已经发生了交易的房地产。 • 可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房
地产进行比较的交易实例房地产。
第六章-市场法
第一节 市场法概述
三、市场法适用的估价对象和条件 ❖ （一）适用对象
❖ 5．统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺 ＝0.09290304平方米，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝373.5 ÷ 0.09290304 ＝4020．3(元人民币 ／平方米建筑面积)
第六章-市场法
例：有俩同类物业同时交易，A物业使用面积为100坪， 交易价为13万美金；B物业建面900平方米，人民币 总价288万元，一年后付。现价 为50万元的家具随 房屋一并交易，该类物业建使比为1.3，1美元兑换 6.8元人民币，年利率6％，试建立价格比较基础。
第六章-市场法
❖ 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元 人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民 币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成 交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易 实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利 率为8％ ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场 汇价为1美元＝8.3元人民币 ）
❖ 其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。
第六章-市场法
第六章-市场法
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中
用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例， 称为可比实例。
第六章-市场法
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求： （一）数量要求-——3~10个
❖ 4．统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查 得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米 建筑面积＝０.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺建 筑面积)
[1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格
❖ --- 交易情况修正； ❖ ---- 交易日期修正； ❖ --- 房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不
得超过20％，综合调整不得超过30％。 第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
一、收集交易实例 ① 大量、全面、完整性 ② 准确、真实性 ③ 累计性 ④ 多途径性
第六章-市场法
第二节 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径 ❖ 查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； ❖ 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； ❖ 查访房地产经办人或交易当事人； ❖ 查阅房地产网页； ❖ 同行之间相互提供有关信息资料；
❖ 1．统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则： 甲总价＝ 16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422 （万元人民币）乙总价＝15(万美元)
❖ 2．统一价格表示单位。 甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米建筑面 积) 乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺使用面积)
第四节 建立可比基础
➢ 统一房地产范围 范围不同的情况 ➢ 带有债权债务的房地产 ➢ 含有非房地产成分 ➢ 房地产实物范围不同
➢ 统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准
例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。
（二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产
① 同一供求范围内。 ② 与待估房地产的用途。 ③ 规模相当。 ④ 与待估房地产的建筑结构相同。 ⑤ 档次相同 ⑥ 权属性质相同。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接 近 4、交易案例是正常交易或第六可章修-市场正法为正常。
住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地
❖ （二）市场法需要具备的条件 估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
❖ （三）市场法的其他用途 市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、 房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置 率、、、、、求取。 第六章-市场法
第一节 市场法概述
四.步骤：
第六章-市场法
➢ 统一价格单位 ➢ 统一价格表示单位 ➢ 统一币种和货币单位； ➢ 统一面积内涵和单位；
如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格×套内建筑面 积/建筑面积
建筑面积下的价格=使用面积价格×使用面积/建筑面积 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格＝坪下的价格÷ 3.30579
第六章 市场法
THE MARKET COMPARISON APPROACH
第六章-市场法
目标：
❖ 熟悉市场法的基本原理，搜集交易 实例和建立价格可比基础。
❖ 掌握可比实例的选取、交易情况修 正、交易日期修正、房地产状况修 正和比准价格的求取。
第六章-市场法
第一节 市场法概述
一、市场法的含义 ❖ 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的
类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成 交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。 ❖ 本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值
二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商
品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品 之间具有相同的价格或一第致六章的-市比场法价关系。
• 类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房 地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等 方面相似或相近的房地产。
• 交易实例：已经发生了交易的房地产。 • 可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房
地产进行比较的交易实例房地产。
第六章-市场法
第一节 市场法概述
三、市场法适用的估价对象和条件 ❖ （一）适用对象
❖ 5．统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺 ＝0.09290304平方米，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝373.5 ÷ 0.09290304 ＝4020．3(元人民币 ／平方米建筑面积)
第六章-市场法
例：有俩同类物业同时交易，A物业使用面积为100坪， 交易价为13万美金；B物业建面900平方米，人民币 总价288万元，一年后付。现价 为50万元的家具随 房屋一并交易，该类物业建使比为1.3，1美元兑换 6.8元人民币，年利率6％，试建立价格比较基础。
第六章-市场法
❖ 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元 人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民 币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成 交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易 实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利 率为8％ ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场 汇价为1美元＝8.3元人民币 ）
❖ 其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。
第六章-市场法
第六章-市场法
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中
用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例， 称为可比实例。
第六章-市场法
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求： （一）数量要求-——3~10个