房地产开发项目经济测算培训教材(PPT117张)
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房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
2024/1/29
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
13
案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
29
应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
16
方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
8
静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
13
案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
29
应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
16
方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
8
静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
房地产项目开发流程及经济测算(PPT)
经验值法 确定容积率，根据经验安排物业配比 缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态
配比反算法 通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
本报告是严格保密的。
23
房地产开发成本构成
开发成本
土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
析
过程加价
开发模式
初步地价
地价变量
最可能地价
市
策略加价
场
利润预期
态
最乐观地价
场外公关
势
变量分析
企业发展战略
本报告是严格保密的。
传统价格模型
合理价格模型
8
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
课题二：经济评价的应用
本报告是严格保密的。
19
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
配比反算法 通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
本报告是严格保密的。
23
房地产开发成本构成
开发成本
土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
析
过程加价
开发模式
初步地价
地价变量
最可能地价
市
策略加价
场
利润预期
态
最乐观地价
场外公关
势
变量分析
企业发展战略
本报告是严格保密的。
传统价格模型
合理价格模型
8
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
课题二：经济评价的应用
本报告是严格保密的。
19
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
房地产项目经济测算培训
房地产项目经济测算培训房地产项目经济测算培训一、背景介绍随着经济发展和城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国最为活跃的产业之一。
然而，房地产开发涉及的投资非常巨大，项目规划和经济测算直接决定了项目的投资效益和成败，因此，如何科学、合理地进行房地产项目经济测算，对于开发商和政府部门的决策者来说都显得尤为重要。
二、培训目标本次房地产项目经济测算培训的目标是，帮助学员了解房地产项目的经济测算基础知识和实践操作，使学员能够掌握房地产项目经济测算的方法和技巧，提高能力水平，为开发商和政府部门提供更加科学、合理的经济测算方案和决策支持。
三、培训内容1. 房地产项目经济测算概述2. 房地产项目财务基础知识(1) 项目投资收益测算公式(2) 现值和净现值的概念和计算方法(3) 内部收益率和投资回收期的概念和计算方法(4) 静态投资评价和比较(5) 动态投资评价和比较(6) 投资风险与回报关系3. 房地产项目经济测算流程(1) 市场分析和需求预测(2) 项目定位和设计方案(3) 资金计划和融资方案(4) 运营管理和绩效评估4. 房地产项目案例分析(1) 住宅项目经济测算实例(2) 商业项目经济测算实例(3) 其他类型项目经济测算实例四、培训方法本次培训将采用理论结合实际的方法，通过PPT教学、案例分析、互动讨论等方式，让学员在充分掌握理论知识的基础上，深入了解实际项目运作中的经济测算流程和实践操作。
五、培训时间和地点本次培训计划为期三天，时间为XX年XX月XX日-XX年XX月XX日，地点为XX酒店会议室。
六、培训对象本次培训的对象为房地产开发商、政府投资部门、金融机构从事房地产贷款业务的相关工作人员等。
七、培训费用本次培训费用为每人XX元（含资料费、场地费、午餐、茶歇等）。
请学员将培训费于XX年XX月XX日之前，汇入xx银行xx支行xx分行xx账号。
八、培训师资本次培训特别邀请业内知名房地产专家为我们授课，通过他们丰富的实践经验和详实的理论知识，让学员深入了解房地产项目经济测算的基本原理和实践操作。
房地产经济测算培训课件
济测算指标收集易错点
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
房地产项目经济测算培训(2024)
经营风险
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
房地产开发项目经济测算培训(新)
提示三：本指标体系
1. 正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2. 正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础
； 3. 对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制
； 4. 凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5. 关于指标值，还要收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目
的指标。
重点说明 提示四：填报模版参考
项目经济投资测算 项目节点计划编制
XXXXX项目 投资分析报告
XXX华南城
101
测算参数
1. 项目基本参数
建设项目
项目分期 （批）
开发基本参数
施工许可 证取得时
间
建安周期（ 季）
单位建安成 本（元/㎡
）
预售许可 证取得时
间
销售周期 （季）
销售测算参数
去化率 销售均价 出租率 (%) （元/㎡） (%)
备注：资金成本不含贷款利息,按项目实际资金占用额与占用时间计算填写
第4年
第5年
合计
105
XXXXX项目 节点计划编制
XXX华南城
106
租金 （元/㎡.月
）
租金 增长 率
2. 管理与销售费测算标准
项目
计费方法
计费基数
计费单价 或率
备注
管理费用 销售费用
3、 利息测算
2. 计息利率： 3. 计息方法：按项目实际资金占用额与占用时间计算利息费用，累计净
现金流转正前按季计算计息，累计净现金流转正后停止计息，也不计 算资金收益。
4、税费测算
1. 正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2. 正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础
； 3. 对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制
； 4. 凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5. 关于指标值，还要收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目
的指标。
重点说明 提示四：填报模版参考
项目经济投资测算 项目节点计划编制
XXXXX项目 投资分析报告
XXX华南城
101
测算参数
1. 项目基本参数
建设项目
项目分期 （批）
开发基本参数
施工许可 证取得时
间
建安周期（ 季）
单位建安成 本（元/㎡
）
预售许可 证取得时
间
销售周期 （季）
销售测算参数
去化率 销售均价 出租率 (%) （元/㎡） (%)
备注：资金成本不含贷款利息,按项目实际资金占用额与占用时间计算填写
第4年
第5年
合计
105
XXXXX项目 节点计划编制
XXX华南城
106
租金 （元/㎡.月
）
租金 增长 率
2. 管理与销售费测算标准
项目
计费方法
计费基数
计费单价 或率
备注
管理费用 销售费用
3、 利息测算
2. 计息利率： 3. 计息方法：按项目实际资金占用额与占用时间计算利息费用，累计净
现金流转正前按季计算计息，累计净现金流转正后停止计息，也不计 算资金收益。
4、税费测算
房地产经济测算培训_图文
2
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2024版房地产开发与经营培训课件ppt(定稿)
金融政策
金融政策对房地产市场的影响主要体现在贷款利率和首付比 例等方面，这些政策可以调整购房者的购房能力和开发商的 资金链紧张程度。
2024/1/25
税收政策
税收政策对房地产市场的影响主要表现在土地增值税、契税 等方面，这些税收可以调整房地产市场的收益分配格局和交 易成本。
8
2024/1/25
02
3
与施工单位沟通协调 确保施工单位了解并遵循施工进度计划，及时解 决施工过程中出现的问题。
2024/1/25
19
竣工验收流程及注意事项
竣工验收流程
明确竣工验收的程序和步骤，包 括验收申请、资料审核、现场核
查等环节。
验收标准与规范
遵循国家和地方相关法规和标准， 确保验收结果公正、客观。
2024/1/25
评估市场趋势和潜在机 会
制定针对性的市场进入 策略
2024/1/25
22
营销策略制定及执行
制定产品策略
确定产品类型、特点、 定价等
2024/1/25
制定推广策略
选择广告渠道、制定广 告计划、评估广告效果 等
制定销售策略
确定销售渠道、制定销 售计划、管理销售团队 等
23
销售技巧培训与实践
01
02
03
政府对房地产市场的调控政策 对房地产开发具有重要影响， 如土地供应政策、房屋限购政 策等。
2024/1/25
4
房地产市场现状及趋势
2024/1/25
市场规模不断扩大
随着城市化进程的加速和人口增长， 房地产市场规模不断扩大。
竞争日益激烈
众多开发商进入市场，使得市场竞 争日益激烈，价格战、品质战等不 断上演。
房地产经济测算培训
土地成本及楼面地价测算
一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
建安成本取值参考
一般房地产项目的评价分析过程
相关费用及税金计算
一般房地产项目的评价分析过程
土地增值税计算方式 土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数 （扣减系数速算）
说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为 30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时， 税率为60%。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入 进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对 项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、 销售利润率。
项目土地增值税计算
一般房地产项目的评价分析过程
项目静态指标
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
通过计算 财务内部收益率IRR=27.45% 财务净现值NPV(i=9.3%)=244067
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
建安成本取值参考
一般房地产项目的评价分析过程
相关费用及税金计算
一般房地产项目的评价分析过程
土地增值税计算方式 土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数 （扣减系数速算）
说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为 30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时， 税率为60%。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入 进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对 项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、 销售利润率。
项目土地增值税计算
一般房地产项目的评价分析过程
项目静态指标
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
通过计算 财务内部收益率IRR=27.45% 财务净现值NPV(i=9.3%)=244067
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
国内标杆地产 -测算资料-房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件)
按概算造价
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价
提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某 某项目达到25%
（三）房屋开发费——公共配套设施建设费
3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公 共厕所、停车场等。
基础设施 建设费
公共配套 设施建设
建筑安装 工程费
（三）房屋开发费——建安工程费
1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购 费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费 用。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
用费土地 的土拆迁
的投 地转费、
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价
提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某 某项目达到25%
（三）房屋开发费——公共配套设施建设费
3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公 共厕所、停车场等。
基础设施 建设费
公共配套 设施建设
建筑安装 工程费
（三）房屋开发费——建安工程费
1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购 费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费 用。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
用费土地 的土拆迁
的投 地转费、
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
地产项目策划经济测算PPT课件
2、主力店前期持有，后期逐渐变现。
3
5 PART 排期与测算/经济测算
开发投资估算
序号
一 1.1 1.2 二 三 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 四 4.1 4.2 4.3 五 六 6.1 6.2 6.3 七 八
项目名称
土地成本 土地成交价
契税 前期工程费 建安工程费 地上建筑面积
22995
15790
0
销售面积(㎡)
37208
18604
11162
7442
0
平均售价(元/㎡)
20424
20000
20600
21218
21855
销售率（%）
100,00%
50,00%
30,00%
20,00%
0,00%
1、上表中2010年下半年售价为销售起价，销售起价取预计售价低价；各项产品每半年上浮3%；
临街商铺销售收入（万元）
109863
0
31990
43934
33939
销售面积(㎡)
20706
0
6212
8282
6212
平均售价(元/㎡)
53059
50000
51500
53045
54636
销售率（%）
100,00%
0,00%
30,00%
40,00%
30,00%
内街商铺销售收入（万元）
75993
37208
地上建筑面积*单价 道路占地面积*单价 绿化占地面积*单价 （二+三+四）3%
（二+三+四+五）3% 一至六项之和的20%，年利率10%
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
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二、测算思路
基本知识
收益
税收
基本知识
三、测算假设
指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
项目投用 07 开发期间税费
02 前期工程费 05 财务费用 08 其他费用
物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2. 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让 地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得 城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆 迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
基本知识
1 1
项目投资
01
项目收入 3
1
项目利润
相关分析
5 0
重点说明
2 1
1
6 0 1
基本知识
测算意义
测算思路
01
测算假设
一、测算意义
基本知识
测算必要性 测算作用
测算精度要求
在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
项目投资
一、土地费用
估算：
开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生 的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所 发生的费用各不相同。
提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年） 我国的土地所有权只有两种：国家和集体
出让土地的土地 出让地价款
租用土地的土地 租用费
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3. 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合 法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
万元
4.0%
1374.0
地价款的4%
1.3
印花税
土地价
34,350.00
万元
0.5‰
17.2
合同额的0.5%
项目投资
土地价格估算
二、市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产 的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格 因竞争而趋于一致。
03 房屋开发费 06 销售费用 09 不可预见费
项目投资
投资成本费用：
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 1. 土地费用 2. 前期工程费 3. 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 4. 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 5. 开发期间税费 6. 其他费用 7. 不可预见费等
机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项 目是否可行（即匡算） 初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行（即概算） 可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来 决定一个项目是否可行（即精算）
前言
知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成 若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在
前言
树立经营意识 掌握经济评价及其在决策中的作用
目的
思考二
房地产经营 需要哪些要素投入
思考三
好项目 什么样的房地产才能算
产出
output
回报
repay
前言
投入
input
付出
pay
CONTENT
市场比较法的基本公式如下：
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
间接比较公式： PD ＝ PB×A×B×C×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例 宗地个别因素条件指数
股东投资入股土 地的投资折价
转让土地的土地 转让费
一、土地费用
项目投资
1. 土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿 费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑
土地取得方式
项目投资
一、竞价购买
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）
序号 一 1.1
项目 土地费用
名称
计费依据 数值
土地受让费 土地面积
1145.00
单位 亩
计费标准 (元/)
30.00
费用合计 (万元)
35741.2
34,350.00
备注
1.2
契税
土地价
34,350.00
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
房地产开发项目经济测算培训
|
Economic calculation training of real estate development project
2018
前言
无人能够左右变化 唯有走在变化之前 只有将领导变革视为己任的组织 才能生存下来
企业实现快速增长的六大突破口 协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、 快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质