江西省某县城南片区控制性详细规划文本

江西省**县"城南片区"控制性详细规划文本第一章总则第一条规划目标1 发展农副产品加工、贸易、物流的先期“孵化”基地2 集行政办公、居住为一体的滨江城第二条规划依据1《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）2《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）3《城市规划编制办法实施细则》(建设部)4《城市居住区规划设计规范》(GB50180—2002)5《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)6《城市道路交通规划设计规范》(GB 50220-95)7《城市道路设计规范》（CJJ37-90）8《信丰县城市总体规划》(2004-2020)9《中华人民共和国铁路法》10《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》第三条规划原则1 坚持“人、城市、自然”和谐的科学发展观原则2 坚持“以人为本”原则3 坚持“可持续发展”原则4 坚持“超前性、可操作性”原则第四条规划范围本次规划设计的范围，迎宾大道以西、桃江河以北、信雄路以南、高速公路连接线以东区域，用地面积约5.03平方公里，其中陆域面积约4.6平方公里，水域面积约0.43平方公里。

第五条地位与作用本规划是指导本地区建设的法定性文件，是实施城市建设和管理的依据。

在本地区内所进行的各项城市建设活动、编制修建性详细规划等，均应遵循本规划。

第二章土地使用和建筑规划管理通则第六条功能定位依据信丰县城市总体规划，城南片区建设成为以发展农副产品加工、贸易、物流的先期“孵化”基地，集行政办公、居住为一体的滨江城。

第七条发展规模1 人口规模：规划区人口规模为6万人。

2 规划建设用地459.40公顷，其中居住用地153.13公顷，商住用地57.17公顷，公共设施用地32.85公顷，工业用地31.21公顷，仓储用地12.72公顷，对外交通用地23.03公顷，道路广场用地72.17公顷，市政公用设施用地5.23公顷，绿地用地71.89公顷。

3 规划总建筑面积约450-481万平方米，毛容积率为0.98-1.05。

其中居住建筑面积约252万平方米，毛容积率为1.65；商住建筑面积约为99万平方米，毛容积率为1.74；公共服务设施建筑面积约63万平方米，毛容积率为1.93。

工业建筑面积约为25-47万平方米，毛容积率为0.8-1.5。

仓储建筑面积约为10-19万平方米，毛容积率为0.8-1.5。

第八条规划结构确立“一轴、两轴、两带、五区”的结构体系。

1、一心“一心”是指片区级中心，位于两条发展轴上，瑶前路与城南大道交叉口区域，规划建设片区级的商业、办公、医疗、体育文化设施中心，为整个片区提供居住配套设施的中心区域，是游洲片区未来发展的核心。

2、两轴“两轴”指连接花园片区与游洲片区的东西向发展轴线和沿瑶前路形成的南北向发展轴线。

其中连接花园片区与游洲片区的东西向发展轴线，即是片区融入主城区的经济命脉。

规划沿着城南大道从东向西串联了商业金融用地、宾馆、片区级中心、小区级中心。

片区沿瑶前路形成的南北向发展轴线，由于游洲片区东侧有京九铁路从地块南北向通过，使片区与东侧的花园片区的交通联系及共享资源较少，因此片区应在京九铁路西侧区域形成一条为本片区内部服务的南北向发展轴线。

轴线上串接了农副产品的交易的商贸中心、公共服务中心等一些设施。

3、两带“两带”指沿桃江的滨水景观带和沿京九铁路两侧设置生态景观带。

滨水景观带利用桃江良好的自然景观与流向线形，形成供居民休闲、游憩的滨水景观走廊，并通过主干道两侧的绿化将滨水绿带渗透至各个组团内部，形成良好的通风走廊及步行系统空间。

生态景观带利用京九铁路两侧后退30米防护绿带，起到屏蔽京九铁路的噪声等对居民生活、生产影响的作用。

4、五区“五区”是指一个公共服务设施区、一个农副产品加工、贸易、物流的先期“孵化”基地、三个居住片区。

规划综合考虑地块的气候、区位交通、生产流程、功能结构因素，划定五个功能分区。

即一个公共服务设施区、一个农副产品加工、贸易、物流的先期“孵化”基地和三个居住片区。

第九条土地使用1. 公共设施用地公共服务设施分为两个层面，分别是片区级公共服务设施中心和居住区（小区）级公共服务设施中心。

公共服务设施的规划用地规模为32.85公顷，占规划建设总用地7.15%，建筑面积约为63万平方米，占总建筑面积的13.2-14.1%。

考虑用地规模的不确定性，规划将公共服务设施用地边缘的土地使用性质兼容为商住用地，体现弹性规划的原则，以适应实际开发的需要。

2. 居住及其配套设施规划居住用地为153.13公顷，占总建设用地33.33%，居住建筑面积约为252万平方米，占总建筑面积52.5-56.5%，其中住宅用地130.91公顷，住宅建筑面积约为234万平方米。

规划商住用地57.17公顷，占总建设用地12.44%，商住建筑面积约为99万平方米，占总建筑面积20.7-22.1%。

居住区（小区）级配套设施主要内容为：商业服务：在居住区（小区）中心、沿江的公共活动区域、主要公交站点安排便于居民日常生活需要的各类商业服务。

本次规划主要安排在长岗路东路与横竹路两侧区域。

医疗卫生：结合居住区（小区）中心，安排社区卫生医疗服务中心，并可结合居住区（小区）的商业设施用地布置，规划在岭下路与长岗路交叉口处布置综合性医院一处，用地面积约2.95ha。

教育：幼托6所；每所用地不小于0.25公顷；小学2所；初中1所，每所用地不小于3公顷；高中（含完全中学）1所，每所用地不小于6公顷。

幼托半径以300米计，小学服务半径以500米计，中学服务半径以1000米计，基本覆盖整个片区规划范围。

文化体育：结合片区中心及居住区（小区）的文化设施用地、公共绿地、公共活动区域设置居住区（小区）居民文化活动中心及运动场所。

环卫设施：结合居住区（小区）中心设置居住区（小区）级环卫停车场及垃圾中转站，规划共设环卫停车场及垃圾中转站两处，分别位于E2地块与C9地块。

3. 市场用地规划新建副产品交易市场一处，位于A1地块，用地面积6.39公顷。

规划结合各居住区（小区）级中心按合理的服务半径设置农贸市场，总面积为1.63公顷。

4. 绿化系统规划绿化用地为71.89公顷，占总建设用地15.65 %，其中：公共绿地为47.86公顷，占总建设用地10.42%；防护绿地为24.03公顷，占总建设用地5.23%。

内容包括：公园、街头绿地、道路绿地、滨江绿地、防护绿化及地块内部绿化等。

5. 工业用地规划工业用地为31.21公顷，占总建设用地6.79%。

规划打造农副产品加工、贸易、物流的先期“孵化”基地，带动全县农副产品的全面经济发展。

在上屋路以东，信雄公路以南、城南大道以北，瑶前路以西区域，利用其区位条件及基础设施较完善的优势，并综合考虑近期与远期建设相结合的要求，规划成农副产品的加工、物流的先期“孵化”基地，从而进一步实现上屋路以西、赣粤高速东区域远期生产物流园区的发展，为其做好铺脚石，并预留较大的城市发展空间。

6. 仓储用地规划仓储用地为12.72公顷，占总建设用地2.77%。

仓储用地布局考虑交通区位优势，并结合工业用地及市场交易中心的布局合理的安排。

利于生产物流的流通及储存等。

7. 规划建设用地平衡表（见附表1）第十条道路交通规划1 交通组织规划路网采取方格网加放射式环路的混合形式，呈“三横四纵”的城市道路结构体系，分为主干道、次干道和支路三个等级。

主干道的路网间距为800-1200m，红线宽度为32-45m。

次干道红线宽度为24-34m。

支路和街坊道路红线宽度为18-20m。

规划在各主要路口采用信号灯控制交通。

2 道路等级规划将城市道路分为主干道、次干道和支路三个等级，其主要断面形式如下表：3规划迎宾大道与滨江大道、城南大道交叉口采用立交形式，道路与京九铁路的交叉口均采用立交的形式，其他交叉道路交叉口主要采用平交形式，主干道与主干道、主干道与次干道相交处采用拓宽与渠化结合的原则。

4 公共交通规划规划遵循公交优先的原则，在区域内各级道路均匀布置公交线路，总长22.99公里，公交路网度为4.58公里/平方公里。

规划在新区坝上路、瑶前路交叉口设置公交停车场一处，内设公交首末站、车辆保养场、整流站、公共交通车辆调度中心等场站设施。

规划在瑶前路、城南大道交叉口设置公交客运换乘枢纽一处，满足大量人流交通需求。

规划在街坊入口和人流集散地等适当位置均匀布置公交站点，并合理设置候车亭等各项设施。

5 公共停车场（库）规划城市公共停车场按规划人口每人0.9m2设置，其中机动车停车场的用地占80%，公共规划机动车停车场（库）5处，机动车位1335个，规划新区外围建设停车场，采用地面与地下结合的停车方式，城市中心区结合绿地与广场，主要采用地下停车方式。

6 竖向规划竖向设计依据原有地形地势确定，道路定线设计充分结合自然地貌，减少土方，使土方填挖在本区内基本平衡。

竖向设计中，道路经过之处尽可能不损坏表土层，结合地势，道路坡度大多控制在0.2%-3%。

第十一条公共绿地和开放空间规划1 公共绿地规划公共绿地系统分为滨江绿带、片区级公园、居住区(小区)级公园和街头绿地四级，其中滨江绿带13.92公顷，片区级公园4.85公顷，居住区(小区)级公园3.41公顷，街头绿地3.01公顷。

片区级公园的服务半径为500-1000米，居住区(小区)级公园服务半径为300-500米，街头绿地服务半径为200米，充分保证市民在步行可及之处享受城市公共绿化。

城市建设过程中应保护本地区的古树名木，保留现有的大树。

本规划确定的滨江公共绿地不得取消或调整，本地区内的规划公共绿地，在不影响绿化系统、开放空间体系完整的前提下，允许适当调整。

调整的规划绿地面积不得小于原规划绿地的面积。

规划绿地的调整必须报规划主管部门审查批准后方可实施。

本地区的绿化建设注重物种多样性配置,并以种植本地树种为主，增加绿量，提高绿视率，形成丰富的物种群落。

2 开放空间规划保留现状开放空间，增强同年寨公园与桃江河之间“山与水”对话的公共开放空间走廊。

滨江道路断面结合滨江绿地和周边环境设计，提高滨江空间的景观性和趣味性。

确保地区内以人行活动为主的公共步行通道的畅通和全天候开放，加强滨江空间与纵深腹地的联系，完善地区开放空间体系。

城市广场的设置避开主要的交通性道路，并完善横竹路两端城市街头广场的建设。

在滨江规划地块的集中绿地及城市主干道对应的滨江绿带中，按照步行距离300-500米的间隔，均匀设置各具特色滨河开放空间，作为城市开放空间及同年寨公园景观的延伸。

3 步行空间系统致力于步行空间系统的规划完善，逐步建立一个交通便利并适宜步行的城市，为市民提供一个安全、便捷、舒适、优美、连续的出行空间及环境，最终把城南片区建设成为“宜居之城、和谐之城。