马来西亚建筑市场及风险
马来西亚房地产宏观市场调查
马来西亚房地产宏观市场调查(通大·企划部呈递)目录一、宏观环境 (1)(一)地理环境 (1)(二)行政区划 (2)(三)人口民族 (3)(四)政治 (4)(五)外交 (5)(六)经济 (6)(七)文化 (8)(八)交通 (9)二、房地产政策 (10)(一)土地政策 (10)(二)财政政策 (11)(三)银行政策 (12)(四)商品房建造及销售政策 (15)(五)跨国投资 (17)(六)马来西亚海外投资者房地产投资制度 (18)(七)马来西亚房地产开发 (25)(八)外国人买房限制 (28)(九)第二家园计划 (30)(十)大吉隆坡计划 (38)三、房地产市场情况 (41)(一)楼市房价趋势 (41)(二)楼市供给情况 (43)(三)楼市产品特征 (52)(四)楼市销售情况 (60)(五)楼市发展六大优势 (61)四、吉隆坡区域市场情况 (63)(一)宏观环境 (63)(二)政策环境 (65)(三)房地产市场情况 (66)五、马来西亚项目分析 (74)(一)内地房企在马来西亚的投资情况 (74)(二)部分项目分析 (75)六、其他 (92)(一)马来西亚房地产基础知识详细情况解读 (92)(二)2014马来西亚房产新法章 (95)(三)中国与马来西亚房产市场对比:十三个大差异 (101)——通大·企划部2015年9月12日一、宏观环境(一)地理环境位置境域马来西亚位于东南亚,由马来半岛南部的马来亚和位于加里曼丹岛北部的沙捞越、沙巴组成。
地处北纬1°-7°,东经97°-120°。
位于太平洋和印度洋之间。
全境被南中国海分成东马来西亚和西马来西亚两部分。
西马来西亚为马来亚地区,位于马来半岛南部,北与泰国接壤,西濒马六甲海峡,东临南中国海,南濒柔佛海峡与新加坡毗邻,并建有两条长提相通。
东马来西亚包括砂捞越地区和沙巴地区,位于加里曼丹岛(婆罗洲)北部,汶莱则夹于沙巴州和砂拉越州之间。
马来西亚房地产开发项目流程
马来西亚房地产开发项目流程1.引言1.1 概述马来西亚房地产开发项目是指在马来西亚国内进行的土地开发和房屋建设的一系列流程。
这些项目旨在满足人们对住房和商业空间的需求,并为经济发展提供支撑。
马来西亚房地产开发项目的执行过程可以分为几个关键步骤。
首先,项目开始时需要进行土地收购。
这意味着开发商需要购买土地才能开始项目的实施。
土地收购过程涉及到与土地所有者的谈判和购买合同的签订。
接下来,规划与设计是房地产开发项目中的重要阶段。
项目开发商需要根据土地的特点、市场需求和规定的法律法规来制定项目规划和设计方案。
这包括确定土地用途、建筑物外观和内部布局等细节。
建筑施工是项目实施的核心环节。
开发商需要聘请建筑公司来进行实际的建筑工程,包括土地平整、地基打桩、建筑物的结构建设等。
该过程需要遵循相关的建筑法规和质量标准来确保建筑物的安全性和质量。
完成建筑施工后,开发商将进入销售与市场推广阶段。
他们将制定销售策略,积极宣传和推广房地产项目,以吸引潜在购房者的兴趣。
这可能涉及到广告宣传、开放日活动、媒体推广以及与经纪人合作等手段。
最后,项目的交付与验收是确保房地产项目的顺利完成的重要一环。
在购房者签订购房合同后,开发商将组织房屋交付和进行最终的验收。
这包括确保房屋设施的完善,以及购房者的满意度和权益的保障。
总结而言,马来西亚房地产开发项目涉及到土地收购、规划与设计、建筑施工、销售与市场推广以及交付与验收等一系列环节。
通过这些步骤的有序进行,开发商可以成功完成房地产项目,并满足人们对优质住房和商业空间的需求。
展望未来,随着马来西亚经济的不断发展,房地产开发项目将继续为国家的建设和发展做出贡献。
1.2文章结构文章结构部分的内容如下所示:文章结构部分旨在介绍本文的组成和各个部分的内容安排。
本文将按照以下方式进行组织和展开:第一部分为引言部分,包括概述、文章结构和目的。
在概述中,将简要概括马来西亚房地产开发项目的背景和重要性,以引起读者的兴趣和注意。
马来西亚国家市场分析
马来西亚一、宏观环境(一)经济环境受投资扩张和内需增长带动,2013年马经济增长4.7%,虽低于2012年的5.6%,但符合马官方预期;2014年,马经济预计继续保持稳步增长,增幅在5%-5.5%。
自2010年马政府启动经济转型计划(ETP)以来,私人投资持续活跃。
2011年,私人投资额940亿马币(马来西亚法定货币,亦称令吉或林吉特,1美元约合3.10-3.35马币),2012年达1402亿马币,2013年约1650亿马币,私人投资已超过政府投资。
长期以来,马政府对汽油、天然气、电力、白糖等公共产品提供巨额补贴。
近年来,随着公共开支大幅增加,马政府债务负担日益严重。
截至2013年9月30日,马政府债务5292亿马币,占马GDP的53.6%,其中97%为国内债务,接近马财政部设定的55%的债务上限。
为此,自2013年10月起,政府开始削减汽柴油、电力、白糖等产品补贴额度,受其影响,其他日用消费品和部分建筑材料价格随之上涨。
专业机构预测,2014年马CPI将增至约3%。
因马总体通胀水平较低,且政府削减补贴遵循逐步实施、区别对待的原则,预计不会拖累马经济发展。
(二)政治及安全环境马来西亚政局稳定,执政党联盟“国民阵线”长期执政,政策延续性较好。
2013年5月,马举行第13届全国大选,“国民阵线”再次获得多数席位,总理纳吉布获得连任,组建新一届内阁。
预计未来五年,马政府将继续把推动经济转型计划、吸引外国投资作为首要目标,努力使马在2020年成为发达国家。
马虽为多种族、多宗教国家,但马来人、华裔和印度裔和平相处,民族关系较为融洽,社会治安整体较好。
二、承包工程市场发展状况(一)市场整体状况受政府扩大公共基础设施投资影响,近年来马来西亚建筑业增长显著。
2012年,马建筑业总产值253.3亿马币,同比增长18.5%,成为马经济中增长最快的行业。
其中,基础设施和住宅建设占马建筑业总额的63.9%,成为马建筑业增长的主要市场。
关于马来西亚工程项目永久许可管理的浅谈
关于马来西亚工程项目永久许可管理的浅谈摘要:随着中国一带一路政策的推行,越来越多的中国企业进入马来西亚市场,对于马来西亚项目繁琐的许可审批程序,本文对马来西亚市场各种工程如何申报各专业的许可做了描述,对国内公司进入马来市场具有指导意义。
本文为项目的每个阶段应该办理完成什么许可提供了基本的指导,以便确保遵守马来政府机关的要求,按项目计划提前审批完成项目许可、准证等。
关键词:马来西亚;工程;施工许可;报检一、前言马来西亚政局稳定,经济平稳友展,政府积极吸引国内外资金,努力完善交通基础设施。
在此背景下,中国企业参与马来西亚基础设施投资与建设,拥有较为广阔的前景。
但是马来西亚繁琐的施工许可办理程序,如不及时办理,不仅消耗大量的施工工期,还会造成人员和设备的窝工,增加项目成本。
在马来西亚主管承包工程的政府部门是建筑业发展局(CIDB)。
承包商与当地发展商签订承包合同后,需要向该局申请办理施工许可证,并由其查验承包公司资质和监督审查项目进展情况。
除CIDB外其他相关部门在工程项目开始前也需要办理各种许可。
二、识别项目许可范围首先要根据ITB招标文件,明确施工单位,PMC办理各类许可的职责矩阵,大体可以按照项目准备阶段、项目施工阶段、预试运、试运、开车及性能测试、项目最终验收这些阶段来划分各参与方的许可范围,完善许可责任矩阵。
表1 许可范围职责矩阵三、项目许可组织机构组建马来西亚项目因民族及宗教原因,中方员工不要直接参与与政府机构的沟通交涉,项目需要招聘有经验的RLO许可官员负责项目的所有许可的办理,与政府机关熟悉的人优先考虑。
同时因为马来西亚政策的原因,项目不直接向政府提交许可类的文件,需要马来西亚当地的第三方咨询公司负责直接向政府各个机关提交各类文件,并与RLO一起与政府沟通交涉,协调完成各类许可的办理工作。
选择好的RLO及当地咨询公司对于项目成本的节省及许可办理的速度至关重要。
图1 典型的许可组织机构四、项目范围的甄别RLO及咨询公司对项目的范围进行研究,识别本项目涉及到的专业及各类设备,甄别出项目涉及到许可及要打交道的政府部门,建立项目许可登记表PERMITTING MASTER REGISTER。
浅谈马来西亚房建工程使用SSGF体系的效果
浅谈马来西亚房建工程使用SSGF体系的效果摘要:随着国内房建投入的减少以及国家一带一路方针的引领,中国建筑施工企业进入马来西亚市场从事房建施工工程,与国内房建施工工程相比,马来西亚房建施工工程受劳务、材料资源的限制,导致工期拖延,易使施工企业承担工期履约的风险。
本文从中国建筑马来西亚公司承建的马来西亚新山市碧桂园森林城市P26-2房建工程项目实例出发,分析通过SSGF工艺的实施对劳务资源依赖的减轻,而实现工期履约风险的把控。
关键词:SSGF施工体系;铝合金模板;内外墙全现浇;爬升脚手架;高精度地坪马来西亚新山市碧桂园森林城市P26-2房建工程项目由中国建筑马来西亚公司承建,工程施工面积为15万平方米,由六栋最高为34层的住宅以及附属的三层车库组成,合同约定工期为21个月,考虑前期1个月的准备阶段以及最后2个月竣工验收准备阶段,实际施工工期仅有18个月,与马来西亚本地房建市场同类项目对比,施工工期相当紧张,存在较大的履约风险。
我司参照国内碧桂园房建项目,在本工程A3塔楼部分施工要点按照SSGF施工体系进行施工,在马来西亚房建工程缺乏劳务资源情况与合同施工工期紧张的矛盾下作出一次尝试,为后续我司在马来西亚市场的同类工程提供有益借鉴。
一、结构铝合金模板全现浇施工马来西亚房建市场劳务资源来自孟加拉、缅甸、印度尼西亚、巴基斯坦等国家,其中孟加拉劳动力占主要地位,孟加拉工人木模施工速度经现场测算大致为每工日4-5平方米,且施工质量参差不齐,无法保证本工程紧张的施工工期。
在马来西亚房建劳务资源的大环境下,房建主体结构标准层阶段必须采用铝合金模板进行施工。
普通孟加拉工人经培训并熟练铝合金模板施工工艺后,经现场测算每工日工效大致为15-20平方米,同时由于铝合金模板的特点,施工质量很大程度上取决于模板本身的质量,混凝土质量得到保证。
马来西亚本地房建工程如采用木模施工,标准层施工速度一般为8-10天一层,现采用铝合金模板施工,标准层施工速度可以提升至5-7天一层,结合本工程A3塔楼实际情况,主体施工阶段可节省约93天的工期。
马来西亚建筑市场探析
充满机遇的市场马来西亚是一个充满机遇的市场。
“一带一路”、“互联互通”发展倡议及配套的亚洲基础设施投资银行、丝路基金等金融安排,推动中国对东南亚各国投资合作业务再上新台阶。
马来西亚政府对中国“一路一带”表现出浓厚兴趣,总理纳吉布曾表示将全力支持中国的“一带一路”倡议,并希望马来西亚华商与土著商家密切合作,成立跨种族商业联盟,共同开拓新商机。
马来西亚第11个发展计划(2016-2020)已经颁布,在2016年已推出总值达1500亿马币的发展项目。
除公共交通提升项目外,据悉,政府还将陆续推出一批基建工程。
此外,马来西亚丰富的资源、多元化的文化环境也吸引了越来越多的国内外建筑企业。
一、丰富的劳力资源马来西亚高校毕业生具有一定的规定,中高级管理技术人才的招聘虽然存在一定的困难,但通过猎头公司、熟人介绍等渠道和形式,基本上也能满足需要。
目前,有上百万孟加拉国、印尼、越南等国劳务工人在马来西亚务工,外籍劳务资源的供应比较充足。
以笔者公司为例,使用外籍劳务比较成功,同一个项目上存在成建制、小班组等不同的管理模式,用工方式比较灵活。
只要管理措施到位,足额及时发放工资,外籍工人的管理与稳定工作能够得到保障。
随着东盟一体化的形成,东盟内部人力资源的流动更为自由灵活,公司在外籍劳务用工方面,将会有更多的选择余地。
二、低价的劳务成本随着中国经济的高速发展,人们生活水平的提高,国内劳务的成本优势已经不在。
据了解,目前国内派到马来西亚一般水平的木工月工资也在1万元人民币以上,而孟加拉国的木工月工资约在3000元人民币左右。
马来西亚高校毕业生具有一定的规模,属地员工虽然也存在与此相关的福利补助津贴,但受工资水平、属地消费水平等因素影响,这部分费用要低得多。
三、充足的物资资源马来西亚钢筋、水泥等大宗建筑材料基本上能够满足需要。
部分在建项目属地采购材料量达到100%。
由于距离中国地理位置较近,海运快捷方便,部分大宗物资可以考虑从中国采购。
1.项目投标情况说明
关于马来西亚吉隆坡MRCB 9 Seputeh 公寓项目投标情况说明中建股份有限公司海外事业部:我局正在参与马来西亚吉隆坡 MRCB 9 Seputeh 公寓项目主体结构的投标工作,现将投标报价情况说明如下:一、拟投标段情况简介9 Seputeh项目位于马来西亚吉隆坡。
项目合同额约4亿马币,包括2层地下室,8层停车场,A楼36层和B楼34层(412套),C 楼36层和D楼34层(412套)和12层的SOHO。
二、组价情况说明因马来西亚建筑市场市场化程度较高,当地建筑市场利润水平普遍较低。
考虑到本工程工期较紧,业主为本地公司,参与投标单位多为当地承包商的情况,本次报价在周全考虑了成本的基础上,选择了当地建筑市场平均利润水平的综合取费。
三、工程量核算该项目为清单报价方式,业主招标文件中附有固化的工程量清单,其中工程量为临时量,要求投标时按此临时量报价,合同形式为固定单价合同,项目实施时结算量按实调整。
因此,我们仅对项目的主要工程量进行了复核,复核发现业主工程量基本合理。
四、劳动力来源马来西亚当地劳动力资源较丰富,当地工人工资与中国工人工资基本相当,但当地工休制度执行较严格,能够加班作业的工人少且加班工资高。
因原则上马来西亚对中国劳务不开放。
若拿不到正规指标,则需通过非正常渠道取得准入资格使用中国工人,准入费用比使用其它第三国劳务的费用要高很多。
但因为本项目工期紧,我方考虑在时机成熟情况下使用少数中国劳工。
故开办费中,工人准入费用按照当地工人考虑。
五、材料设备价格马来西亚建筑市场材料较丰富,常用材料及建筑机械都能在当地采购。
我方基于之前承接工程材料机械设备报价,适当考虑风险,材料、机械均按当地采购或租赁考虑。
六、分包选择本项目主要考虑使用当地专业分包,并适当考虑风险。
七、取费情况根据当前马来西亚市场的材料价格变化趋势并结合本项目施工组织的便利性以及我方标段选择的倾向性,实体部分考虑综合取费8%(风险另计),指定分包部分考虑综合取费2%;八、项目损益情况分析因当地建筑市场竞争激烈,且该项目对我局在马来西亚的市场开拓具有重要意义。
马来西亚工程机械市场概况
建筑业在马来西亚向发达国家迈进的过程中起到了相当大的推动作用。
以世界级的基础设施、智能化的建筑、超现代的镇区、先进的行政中心、高科技产业园区和其他高精尖的发展为代表,整个国家在过去20年中发展迅猛。
在适当的标准和现代技术的推动下,这些充满活力的变化也使得马来西亚建筑业的面貌发生了转变,由传统走向更加工业化。
在国内的建筑市场竞争日趋激烈的时候,当地拥有较强实力的经营者们开始向海外出口有关建筑业的各种产品和服务。
在印度、斯里兰卡和中东,马来西亚主要的建筑公司在市场竞争中大获成功。
由于当地的产量只能满足需求量的不到20%,因此马来西亚对进口的工程机械仍有很大需求。
唯一可以在当地进行装配的设备是压土机。
通常,重型设备的需求主要来自于建筑业。
但由于近来的负增长,这一焦点已经转向了农业,特别是棕榈种植业和林业。
国际市场对棕榈油和由棕榈油生产而来的生物柴油的巨大需求使得越来越多的田地变为了棕榈种植园。
用于农业的工程机械主要是铺路机、挖掘机、推土机和压土机。
市场竞争美国、日本、德国、美国和英国在马来西亚工程机械市场上竞争激烈。
其中实力较强的竞争企业包括日本的小松(Komatsu)、日立(Hitachi)、神钢(Kobelco)、川崎(Kawasaki)和久保田(Kubota),德国的维特根(Wirtgen)、利勃海尔(Liebher)、德马克(Demag)、和宝马(Bomag)以及英国的JCB和美国的卡特彼勒(Caterpillar)。
尽管美国的卡特彼勒(Caterpillar)以高质量闻名,但它不得不面对以小松(Komatsu)为代表的日本品牌的廉价攻势。
一个新的竞争者是来自瑞典的沃尔沃(V olvo),其在并购了韩国的三星重工后开始了市场扩张。
马来西亚从日本进口的设备主要是挖掘机、推土机、压土机、混凝土搅拌机、移动式吊车,德国主要供应铺路机、塔式起重机和压土机,而反铲装载机主要进口自英国的JCB公司。
对马来西亚大多数的用户来说,价格仍然是决定购买的一个重要影响因素。
简议马来西亚某建筑工程项目成本控制经验得失
一般情况下,施工总承包招标阶段,该部分费用中分包工 程费为业主暂估,由总包在报价时对总包配合费和利润进行报 价。业主会在项目实施过程中组织分包工程的招标,施工总承 包方也可参与部分分包工程的竞标。
(4)暂定金额。主要包括暂未确定的货物费、材料费、 服务费、不可预见费。
(2)施工前准备阶段。由于海外项目的特殊性,所在地 地理位置、自然资源、气候条件、政治社会文化环境、基础设 施状况、建筑市场发展情况等各方面基本国情都不同于国内, 在项目人员、设备进场之前,做好可行性的项目策划,对整个 项目的实施至关重要。
得益于标前考察,我公司已对项目所在地基本情况有了一 个大致的了解,对项目生活、工程用物资设备、驻地建设等方 面的策划提供了依据。但因为时间和资源的限制,施工前准备 阶段很多工作仍做得不足,比如:
建筑施工与管理
Construction & Decoration
简议马来西亚某建筑工程项目成本控制经验得失
李长花 湖南建工集团有限公司 湖南 长沙 410000
摘 要 当前,国家高度重视“走出去”工作,十九大报告和今年政府工作报告的决策部署为对外承包工程业务发 展指明方向。但是国内国际经济形势仍然错综复杂,企业发展的机遇与挑战并存,怎样才能在复杂的环境中为公司 谋取更多的利益,这就为企业做好风险防控及成本控制提出了更高的要求。本文根据个人在马来西亚某建筑工程项 目上的成本控制经历,总结经验得失,希望能对海外项目的成本管理工作起到促进作用。 关键词 马来西亚;全过程;成本控制
46 建筑与装饰2020年8月下
Construction & Decoration
建筑施工与管理
浅谈建筑工程施工项目成本的管理与控制马来西亚Bay Suites项目
浅谈建筑工程施工项目成本的管理与控制马来西亚Bay Suites项目[摘要] 在新时代发展的背景下,成本控制对施工企业的经济效益有着显著的影响。
为了进一步促进建筑业的可持续发展,必须重视工程造价控制。
目前,我国建筑企业的成本问题尚未得到妥善解决。
在具体施工过程中,成本控制工作无法落实,各部门不能有效配合,造成大量资源浪费,企业经济效益持续下降,不利于我国建筑业的发展。
因此,当前应重视成本控制的研究,采取相应的方法,有效地控制成本。
进一步实现施工企业经济效益最大化。
目前,中国大力倡导节能降耗。
在新时代发展的背景下,施工企业应更加重视施工成本控制,避免施工资源浪费的发生。
通过工程造价控制工作,可以有效提高企业的综合实力,促进企业的健康发展。
[关键词] 建筑工程;建设项目;成本管理;控制分析研究Brief Talk on Cost Management and Control of a ConstructionProject(Bay Suites Project Malaysia)Luo Yan Ping Pan Hang Yang Jing Zhou(China State Construction Engineering Corporation Eighth pision Southwest Company, Cheng Du, 610041)Abstract: With the development of new era, cost control impacts significantly on construction enterprises in terms of economy. Inorder to further promote the sustainable development of construction industry, project cost control is vital and should be taken seriously. Currently, the solutions to the cost control problem in Chinaconstruction enterprises has yet to be found. In specific construction process, cost control cannot be implemented efficiently, various departments cannot cooperate effectively, thus, resulting in major resources wastages and continuous economy declination among enterprises, which is detrimental to the overall development ofChina’s construction industry. Therefore, cost control resea rches are crucial and appropriate methods shall be taken in order to control the costs effectively and further maximizing the economic benefits of construction enterprises. Currently, China strongly advocates energy conservation and consumption reduction. With the new era development, construction enterprises should pay even more attention to the construction cost control and avoid construction resources wastages. Through cost control, the overall strength of enterprises can improve effectively and thus, promoting the great development of enterprises.Keywords: Architectural Engineering; Construction Project; Cost Management; Control Analysis Researches1 浅谈工程造价管理建筑工程施工成本是指建筑施工过程中发生的全部成本的总和,该成本包括原材料、运输、加工成本、辅助材料和一系列材料成本,但也包括工资,奖金和福利员工个人和企业项目管理人员的管理费金额。
马来西亚承包工程市场发展潜力预测
承包工程市场发展潜力一、整体市场情况和发展潜力马来西亚承包工程市场整体基础比较好,发展比较稳健。
但由于人口基数少,市场规模不是很大。
伴随着马来西亚最近几年经济增长速度的下滑,工程承包市场的增速也在减少,预计2017年的增长速度为6.6%左右。
二、建筑市场各领域整体状况及前景预测1. 交通运输建设领域马来西亚政府对公共交通运输的建设比较重视,在“十一五”发展规划里,重点发展的交通运输领域项目如表所示(见下页)。
基础设施领域主要由政府投资建设,由于马来西亚政府预算有限,部分交通运输领域的项目采用了PFI(即BOT)模式利用民间资本进行建设,极个别项目采用了国外的优惠贷款。
由于马来西亚基础设施无法满足国家经济的发展,马来西亚在“十一五”规划期间大力发展基础设施建设。
根据BMI(Business Monitor International)的预计,2017年马来西亚交通运输建设领域仍能保持9%的增长速度。
未来几年里,交通运输建设仍是建筑领域经济增长的推动力。
2. 房屋建筑领域马来西亚由于私营经济比较繁荣,房建开发主要依靠私人投资,私人投资占比超过60%。
马来西亚本地开发商数量众多,但是规模普遍不大,最大的开发商实达集团2016年的销售额也只有35亿林吉特。
马来西亚政府为了保障公务员和低收入阶层的住房,也分别推出了PPA1M和Prima两个保障性住房项目,每年开发约10,000套住宅。
另外,随着马来西亚加大对外来投资的吸引力度,越来越多的外国投资商来马来西亚投资开发房建项目,这其中以中国和新加坡的投资为最。
根据中国驻马来西亚使馆经商处的统计,2015年中国对马来西亚投资总额达到400亿人民币,这其中超过60%投资在房地产领域。
2016年马来西亚房建领域吸引了更多的来自中国的投资,这其中包括碧桂园计划投资1,000亿美元建设森林城市项目、中国中铁投资20亿美元收购大马城60%股份来开发这个建筑面积约840万平方米的项目等。
浅谈的马来西亚房建项目中的设计管理
区域治理管理观察与探讨浅谈的马来西亚房建项目中的设计管理冯庆元1 徐朝坤21.中铁东方国际集团有限公司,马来西亚 吉隆坡 500002.中国铁路工程(马来西亚)有限公司,马来西亚 吉隆坡 50000摘要:马来西亚处于“一带一路”战略的重要地位,在当前马来西亚政府的规划下,建筑市场如火如荼,其中房建板块在其基建中占有较大比例。
对于中资企业来说,如何尽快进入市场、适应市场和进一步拓展市场显得尤为重要。
在设计施工总承包体系下,如何做好设计管理工作对项目的成败尤为关键。
本文结合马来西亚吉隆坡某房建项目,对英标体系下设计施工总承包项目的设计管理、设计标准、组织模式、管理风险等进行综合分析和研究,以期能为广大业界同仁提供参考。
关键词:马来西亚;英标体系;房建项目;设计管理Design Management in Building ConstructionProjects in MalaysiaFeng Qing-yuan1 XU Chao-kun2China Railway Orient International Group Co.,Ltd., Kuala Lumpur, Malaysia 50000China Railway Engineering (Malaysia) Co., Ltd., Kuala Lumpur, Malaysia 50000 Abstract:Centered at the core location of China’s One Belt and One Road Initiative, Malaysia enjoys a construction market in its full swing well planning by Government of Malaysia, of which building construction consists a relatively large proportion of its infrastructure shares. For Chinese entities, quick entry to the market, becoming well geared to it and a step forward to expand grow to be vital. Under the Engineering-Procurement-Construction project system, a major determinant of a project’s success stands out as design management. Taking a building construction project in Kuala Lumpur, Malaysia as a case, the present article gives a comprehensive analysis on design management, design criteria, organization pattern, management risk and many alike in EPC projects under British Standard for fellow players in the industry as reference.Key Words:Malaysia; British Standard; Building Construction; Design Management随着国家“一带一路”战略的实施,越来越多的建筑工程企业为进一步扩大项目市场,实现国际化经营战略而走向海外。
马来西亚的工业化建筑体系
马来西亚的工业化建筑体系-建筑论文马来西亚的工业化建筑体系陈振基编译前言马来西亚建筑工业发展局发表的2003年~2010年工业化建筑体系(Industrialised Building System, 简称IBS)蓝图,提出了在马来西亚推广应用IBS的若干周密考虑的战略和计划。
政府在鼓励建筑工业接受这种更加系统和有效的建造方法方面起着积极的领导作用。
这种努力启动于1998年,企图从战略层面使建筑工业改观。
除了可以逐渐减少对外来劳工的依靠和节约国家的外汇流失,IBS还为建筑工业提供了一个机会,使其可以和其他制造业如汽车制造和电子工业一样,创造新的概念。
IBS的应用可以将建筑工业提高到新的水平和专业化程度。
如果采用IBS,建筑工业就能够做到有效、清洁、安全和有创造力。
再加上专业化的管理、掌握相应技术的劳工、科学的协作和质量保证,不可避免地将使IBS成为进入国际市场的最好机会,这个市场要求高质量、高效率和专业化服务。
虽然采用IBS有许多优点,但相当一部分建筑从业人员对之仍有偏见。
必须承认,改用IBS后并不能保证显著降低成本,尤其是建造量小的时候。
但业经显示,IBS缩短工期的节约足以补偿建造成本的增加。
除了考虑成本外,业内是否拥有专业人才和相关技术,也影响了马来西亚更广泛采用IBS。
这些确实是许多实例采用IBS却没有得到满意结果的原因。
IBS有时和那些低质量的建筑、渗漏和遗弃的工程、外观不美和有缺陷的房子联系在一起。
然而,最大的挑战也许就在于提高公众的信心和总体上接受IBS,以及拥有相关的推广资料。
将使用IBS建筑的资料汇集成册,是破除对IBS偏见的战略之一。
IBS早在上世纪60年代就已引进我国,有了许多成功的经验。
本书收集的资料可供日后使用IBS工程作参考。
工程调查和资料收集马来西亚建筑工业发展局调查的范围包括部分和全部使用IBS部件的建筑物。
其中有预制混凝土、现场浇注混凝土或钢制的结构构件,也有用钢模板建造的建筑物。
FIDIC合同条款在海外工程中的属地化应用
FIDIC合同条款在海外工程中的属地化应用作者:陈哲来源:《现代营销·学苑版》2019年第01期国际上最具影响力的编制出版工程合同范本的专业机构主要有美国建筑师学会(AIA)、英国土木工程师学会(ICE)以及国际咨询工程师联合会(FIDIC),其中又以FIDIC 的影响力最大、使用最广泛。
自1913年成立后,FIDIC致力于编写工程合同范本。
在1999年出版具有里程碑意义的彩虹系列合同范本后,于2017年12月出版了更新版紅皮书、黄皮书和银皮书,在国际工程界引发了新的一轮FIDIC热潮。
中国工程建设企业在国家“一带一路”倡议下积极开拓海外市场,但其合约商务管理水平普遍不高,致使项目整体效益水平受到一定程度的制约,甚至由于不重视合同内容以及忽视风险辨识后的应对,出现了不少亏损项目,所以FIDIC 合同范本成为海外商务管理的重点学习内容,但是由于每个国家每个项目的差异性,在应用的同时不能忽略所在国别的国情和具体项目情况,避免照本宣科、思维僵化,直接套用的错误,需要结合实际情况客观地分析合同条款。
本文通过个人的海外工程经验,从马来西亚和菲律宾项目入手,浅谈如何属地化地分析当地的工程合同条款。
FIDIC以其相对的公平公正性,在全球工程范本中享有盛名。
但目前作为通用合同条款被使用于招标文件中的多是世界银行、亚洲开发银行、非洲开发银行等世界金融组织的援助项目;没有形成本国合同规范文本的发展中国家的政府项目;以及私人业主的国际招标项目。
虽然上文所述的AIA和ICE的影响力没有FIDIC那么广泛,但由于其成立背景,AIA在美国建筑业以及美洲地区有较大影响力;而ICE主要在英联邦国家和地区有较大的影响力。
马来西亚属于英联邦国家而菲律宾曾为美国殖民地,故两国的政府合同文本多借鉴了ICE和AIA的文本体系。
一般中国一家工程建设企业刚进入国外工程市场,拿到招标文件中的合同条款时,会不自主地与FIDIC条款作比较来判别合同的风险性,然后在标前澄清以及中标后合同签订前把一些相对FIDIC条款的不合理、风险性大的相应条款列出来,请业主澄清并与之协商,以期降低合同风险,维护自身的利益。
简议马来西亚某建筑工程项目成本控制经验得失
简议马来西亚某建筑工程项目成本控制经验得失作者:李长花来源:《建筑与装饰》2020年第24期摘要当前,国家高度重视“走出去”工作,十九大报告和今年政府工作报告的决策部署为对外承包工程业务发展指明方向。
但是国内国际经济形势仍然错综复杂,企业发展的机遇与挑战并存,怎样才能在复杂的环境中为公司谋取更多的利益,这就为企业做好风险防控及成本控制提出了更高的要求。
本文根据个人在马来西亚某建筑工程项目上的成本控制经历,总结经验得失,希望能对海外项目的成本管理工作起到促进作用。
关键词马来西亚;全过程;成本控制马来西亚因早年曾为英殖民地,其造价体系采用英制体系,本人经历马来西亚某建筑工程施工总承包项目从投标到结算的全过程,对英制体系的造价构成及成本控制要点有了一定的认识,本文进行了经验教训总结,希望以后对做英制体系国家的项目有一定的帮助[1]。
1 项目概况本工程属高层和多层裙楼的建筑工程。
工程类别为Ⅰ类,结构形式为框剪结构。
其中裙楼分为6层(含3层商铺,2层停车场,1层设备功能区)。
塔楼共计5栋,楼层高度从89米至137米不等,总建筑面积约为17万平方米。
2 英制体系工程造价构成在英制体系下,工程施工发承包价格主要由各单项工程费用、分包工程费用及暂定金额组成,具体的:(1)单项工程开办费。
主要包括工程保险费、履约保函费、施工用电、用水、大型机械设备使用费、垃圾清理费、周转材料摊销费、工地办公室、仓库等临时设施费、企业管理费、检验试验费等。
一般情况下,单项工程建筑安装工程费用越大,开办费在工程价格中的比例就越小,反之开办费就越大。
需要注意的是,管理人员工资及大型机械设备使用费不计入各分部分项工程费用,而是统一记在开办费中,根据工程形象的进度完成比例进行支付。
所以在投标初期就要做好策划,哪些设备新购哪些设备当地租赁,以优化资源配置,而在设置项目组织机构时就要考虑适当引入当地管理人员,进行属地化经营,以减少管理费成本。
马来西亚国家市场分析
马来西亚国家市场分析马来西亚⼀、宏观环境(⼀)经济环境受投资扩张和内需增长带动,2013年马经济增长4.7%,虽低于2012年的5.6%,但符合马官⽅预期;2014年,马经济预计继续保持稳步增长,增幅在5%-5.5%。
⾃2010年马政府启动经济转型计划(ETP)以来,私⼈投资持续活跃。
2011年,私⼈投资额940亿马币(马来西亚法定货币,亦称令吉或林吉特,1美元约合3.10-3.35马币),2012年达1402亿马币,2013年约1650亿马币,私⼈投资已超过政府投资。
长期以来,马政府对汽油、天然⽓、电⼒、⽩糖等公共产品提供巨额补贴。
近年来,随着公共开⽀⼤幅增加,马政府债务负担⽇益严重。
截⾄2013年9⽉30⽇,马政府债务5292亿马币,占马GDP的53.6%,其中97%为国内债务,接近马财政部设定的55%的债务上限。
为此,⾃2013年10⽉起,政府开始削减汽柴油、电⼒、⽩糖等产品补贴额度,受其影响,其他⽇⽤消费品和部分建筑材料价格随之上涨。
专业机构预测,2014年马CPI将增⾄约3%。
因马总体通胀⽔平较低,且政府削减补贴遵循逐步实施、区别对待的原则,预计不会拖累马经济发展。
(⼆)政治及安全环境马来西亚政局稳定,执政党联盟“国民阵线”长期执政,政策延续性较好。
2013年5⽉,马举⾏第13届全国⼤选,“国民阵线”再次获得多数席位,总理纳吉布获得连任,组建新⼀届内阁。
预计未来五年,马政府将继续把推动经济转型计划、吸引外国投资作为⾸要⽬标,努⼒使马在2020年成为发达国家。
马虽为多种族、多宗教国家,但马来⼈、华裔和印度裔和平相处,民族关系较为融洽,社会治安整体较好。
⼆、承包⼯程市场发展状况(⼀)市场整体状况受政府扩⼤公共基础设施投资影响,近年来马来西亚建筑业增长显著。
2012年,马建筑业总产值253.3亿马币,同⽐增长18.5%,成为马经济中增长最快的⾏业。
其中,基础设施和住宅建设占马建筑业总额的63.9%,成为马建筑业增长的主要市场。
马来西亚建筑市场探析
马来西亚建筑市场探析下面是给大家带来关于马来西亚建筑市场探析,以供参考。
马来西亚建筑市场探析_卞延龄_建筑经济_建筑中文网政治经济马来西亚主要由马来族、华族和印巴族三大民族组成,他们的宗教、文化和风俗习惯各异。
马来人90%以上信仰伊斯兰教,华人多信仰佛教和道教,印巴人则信仰印度教。
一、政治经济马来西亚主要由马来族、华族和印巴族三大民族组成,他们的宗教、文化和风俗习惯各异。
马来人90% 以上信仰伊斯兰教,华人多信仰佛教和道教,印巴人则信仰印度教。
马宪法中明文规定伊斯兰教为马官方宗教,多年来,马来人、华人和印度人和平相处,政治稳定,由于多民族的长期共同生活,形成一种多元的文化特色。
政府机构的官员主要是马来人,不过华人在政府职位中也占有一定席位,如交通部、源产部、旅游部、卫生部等部长。
但华人大都经商。
马来西亚是一个自然资源十分丰富的国家,是世界上最大的天然橡胶、棕榈油及锡的出产国,也是优质热带硬木、石油天然气的重要出产国,马来西亚经济自1997年亚洲“金融风暴”以来逐年在复苏,国家的主要经济产业是加工业、种植业(橡胶和棕榈油)和旅游业。
职工收入、生活和消费水平与中国差不多(均按当地货币比较),但职员福利和生活保障制度比较健全。
二、气候环境马来西亚位置近于地球赤道,故其气候为热带气候,无四季之分,常年比较炎热多雨,紫外线照射力强,空气中的湿度非常高,其温度介于 21℃-32℃之间,其中3 月 -5 月最热,10 月下旬开始进入雨季,11月雨量最多,几乎每天一场雷阵雨,持续时间约一小时,到次年1 月中旬结束,这几个月也是较凉快的。
马来西亚的常年平均雨量为2000mm-2500mm。
由于气候的关系,空气新鲜,道路也比较干净。
三、交通马来西亚道路交通较发达,私家车很普遍,在城市几乎每家至少有一辆车,城市的交通经常堵塞。
公共交通不发达,像首都吉隆坡虽然有轻轨、公交车,但乘坐的人不多,利用率不高。
城市的出租业也不发达,出租车不多,还经常拒载。
马来西亚工程承包市场概况
精心整理一、马来西亚工程承包市场的基本情况(一)外国在马来西亚注册公司的规定对从事工程承包市场的公司而言,最重要的法律是《1965年公司法》、《劳工法》、《建筑法》。
尤其要指出的是:1、根据马来西亚政府规定,外国公司的部分股权(30%)在一般情况下要由当地土着(指马来人和土着人,不含华人、印度人和外来移民)拥有,当地土着可不参加公司的日常经营活动,只参与公司分红,而对公司经营情况不负任何责任;2、外国公司在马来西亚经商活动的限制;3、外国人来马来西亚的签证和工作准证的取得等。
(二)建筑公司的成立在马来西亚成立一家建筑公司需要得到马来西亚建筑发展局的批准,同时还要获得建筑承包等级证书。
外国独资公司不能取得A级执照。
而没有A级执照的建筑公司,不能作为主包商参加1000万马币以上的政府招标项目,只能从当地公司中获得分包。
私人项目则不受此限制。
外国公司要成为A级公司,必须与当地公司合作。
而当地公司多半以其信誉或A级资质作为参股条件,并不出资。
他们与外方合作的目的是利用外国公司的资金或专业技术。
当合资公司遇到困难时,当地公司往往撤身而退。
因此要慎选合作伙伴。
马来西亚经过十几年的经济快速增长,当地许多公司已经具备了较成熟的工程承包技术和队伍,尤其在一般的土建项目上,已形成了自己的风格和优势。
外国公司必须具备一定的优势,如在某些领域具备专业技术或资金雄厚,才能和当地公司开展竞争。
否则,如果一无资金,二无技术优势,在马来西亚进行工程承包,公司经营困难重重。
(三)马工程项目的资金来源和管理体系分类1、由世界银行、亚洲开发银行和其他外来资金参与的按国际标准公开招标的项目。
此类项目的竞争较公正,资审较严,项目的付款有保障。
项目的管理多由专业化的国际咨询公司担任招标、监理进度、质量和成本控制。
这种项目在马来西亚较少,即使有,也是专业化或外国承包商竞争少的项目;或是当地公司无力承担的项目。
2、政府财政拨款的项目。
这类项目通常是一些基础设施项目,马来西亚工程部下属管理机构JKR制定有标准的采购合同和规范文本。
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马来西亚建筑市场及风险&税收情况
一、马来西亚建筑市场概况
1、市场准入
外国公司在马来西亚承揽工程必须注册公司,但对于政府项目和私人项目的要求并不一样。
若为私人项目,则主要是业主与承包商之间的协商,只要业主认可承包商的能力即可,不用对施工资质进行强求。
但是若为政府项目,则要求除注册公司外,还要获得相应的施工资质。
作为外国公司要承揽政府项目并获得相应施工资质等级,需要与当地公司或当地土著人成立合资公司,且在此合资公司中由当地人控股,控股比例原则上不低于70%。
有些外国公司采取阴阳合同的做法来规避,即先按照规定成立合资公司,然后在另行签订协议将股权买回。
2、劳动力市场
目前在马来西亚吸收外籍劳工的主要领域有制造业、建筑业、种植业以及部分服务业。
外籍劳工主要来自印尼、孟加拉等东南亚国家,尚不对外国普通劳动力市场开放,办理工作签证非常困难。
但印尼、孟加拉以及马来西亚本土工人效率很低,相当于亚洲其他国家工人的1/3~1/4,另外马来西亚建筑业成建制的普工工资为60至80马币/天,每月工作26天,周日休息,每天工作8小时。
所以对于工期要求紧的项目会面临很大困难。
将来若要引进大量的劳动力还要依靠当地的劳务公司协助。
并且大多数公司需为员工提供附加福利,如免费医疗、个人意外保险和人寿保险、免费交通或交通津贴、年终花红、退休金等。
3、马来西亚2013年总人口及GDP情况
马来西亚2013年总人口约30万人,2013年GDP为7867亿马币,人均GDP为2622马币,2013年GPD增长率为4.7%;
4、建筑标准
马来西亚建筑市场以英标为主,部分项目也参考马来西亚标准,但马来西亚标准也是由英标转化而来。
若由外国公司负责设计工作,则需要马来西亚当地设计事务所转化,即使是使用英标设计也需要当地设计公司盖章确认。
二、马来西亚建筑市场主要风险
1、材料及其涨价风险:在马来西亚境外采购的原材料入境要额外交纳30%的进口税,若为半成品则不需要交纳,但是海关认定标准不统一。
另外部分稀缺材料为卖方市场,购买材料时要预先交纳预付款(甚至可以达到50%)或开具保函,且近期马来西亚地区房地产处于高速发展阶段,但当地材料供应有限,只有几家固定的供货商。
因此存在,供货商恶意提高价格的情况,但实际没有相应充足的材料供应。
2、劳动力资源风险:由于近期马来西亚地区房地产处于高速发展阶段,且目前买来西亚对外籍劳务人员的工作签证的办理限制比较严格。
导致马来西亚当地劳动力紧缺,一般大型劳务公司的劳务人员的报价较高,小型劳务公司价格适中,但是很难满足需求,并且马来西亚当地的劳动力资源有限,比较难管理,且根据其宗教习俗经常要求假期。
同
时马来西亚的外劳人员的工作效率比较低,仅为亚洲其他国家工人的1/3~1/4。
3、政府腐败风险:政府对项目实施分阶段监管,在监管过程中存在腐败现象。
4、政府项目预付款限额风险:马来西亚政府项目的如付款通常为15%至20%,但最多不超过1000万马币。
所以要求外国承包商承包项目时要自己携带资金。
5、政府项目总包恶意拖欠分包进度款:马来西亚的政府项目,往往存在马来西亚土著公司(总包商)恶意拖欠分包商进度款的问题。
6、政府项目资金不到位:许多国家批准的项目,并没有纳入国家财政部的预算之内,故财政部无法为该项目提供财政资金。
7、雨季风险:马来西亚因位于赤道附近,属于热带雨林气候和热带季风气候,使得该国雨量充沛,3-6月及10月至次年2月是雨季,降雨量大而且时间很短,对于大面积地基和基础工程施工具有严重的影响。
8、斋月风险:马来西亚是一个穆斯林国家,每年在伊斯兰教历的第9月是斋月,穆斯林
信奉者不从事建筑工作。
9、马来西亚当地公共假日较多风险:考虑到马来西亚全国性的公共假日、各州的公共假日,全年累计约23天。
10、银行保函风险:马来西亚当地保函一半要求见索即付,业主和总包有可能恶意将承包商提供的保函向银行变现。
11、合同风险:政府项目的合同条款不可更改,并且总包和分包以背靠背的形式签署合同,私人项目的合同条款则可以商议。
12、正版软件要求:政府要求公司必须使用正版软件,若被查出有盗版软件,并给予极高的罚款。
三、马来西亚财税情况
马来西亚项目实施主要相关税收
税收类别序
号
税收名称缴费基础缴费比例备注
公司税收1
企业所得税
(Coporate
Income Tax)
缴税年度公司应
纳税利润
25%
公司的缴纳资本大于
250万马币
2
雇员公积金
(Employees
Provident
Fund)
雇员工资<5000
马币
13% 按月缴纳(此项税务只
针对马来西亚本地员
工,外国员工不用缴
纳)
雇员工资≧5000
马币
12%
3
社会保障金
(Social Security
Organization)
雇员工资≦3000
马币
0.4至51.65
马币
雇员工资>3000马币,
征收方式类似国内,超
额累进。
个人税收1
个人所得税
(Personal
Taxation)
非马来西亚当地
人的总收入
(A<60天/年)
不需要缴纳马来西亚
个人所得税。
(A=在马
来西亚停留天数)
非马来西亚当地
人的总收入(182>A≧60天/年)26%
必须缴纳马来西亚个
人所得税。
(A=在马来
西亚停留天数)
非马来西亚当地
人的总收入(<3000马币/月A≧182天/年) 0 年收入超过10万马
币,将缴纳26%(最高
纳税比例)的个人所得
税。
(A=在马来西亚停
留天数)
非马来西亚当地
人的总收入
(≧3000马币/月
A≧182天/年)
0至26%
2 雇员公积金
(Empleyees
Provident
Fund)
雇员工资11%
按月缴纳(此项税务只
针对马来西亚本地员
工,外国员工不用缴
纳)
3 社会保障金
(Social Security
Organization)
雇员工资(≦3000
马币/月)
0.1至14.75
马币
雇员工资>3000马币/
月,征收方式类似国
内,超额累进。
其他税收1
预扣税
(Withholding
Tax)
利润总额10%
施工企业的利润回国
需要缴纳10%的预扣
税。
2
消费税
(Consumption
Tax)
进口商品合同额
5%、6%或
10%
除了一切免税区,目前
(2014年)一直在应
用该消费税的税率。
2015年4月1日马来
西亚政府将在全国范
围内统一征收6%的消
费税。
3
进口关税
(Import Duty)
进口商品价值
具体进口关税税率参
见马来西亚海关税则
注意:
1、免税申请
一些特殊的政府项目,可以向政府申请免税。
从申请到批准需要大概6个月时间。