房地产开发项目融资PPT课件
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7房地产开发项目融资
2019/12/11
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一、企业资信等级评价（续）
企业领导者经历
企
业
企业业绩
素
质
企业管理层学历
的
指 标
企业领导者信用
企业资质等级
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一、企业资信等级评价（续）
（二）资金实力
注册资本； 企业实有资产净值 有形长期资产
（三）企业偿债能力
长期偿债能力指标：
资产负债率、利息保障倍数；
投资于房地产投资信托基金的好处在于： 流动性好 市场价值稳定 高现金回报 有效分散投资风险 抵御通货膨胀
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第二节 房地产开发项目融资
一、房地产项目融资概述 二、房地产项目融资的渠道 三、融资方案分析与决策
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一、房地产项目融资概述
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一、房地产项目融资概述（续）
（四）融资方式 资金融通方式：直接融资和间接融资
直接融资：资金供需双方直接接触，不通过 中介机构 间接融资：资金融通通过金融中介进行，由 金融机构筹集资金和运用资金
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
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三、房地产抵押贷款（续）
我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率 方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的 利率规定计算利息。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购 住房价值的70%。
贷款期限最长不超过30年。
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三、房地产抵押贷款（续）
房地产企业融资课件
案例二
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
房地产开发项目融资PPT课件
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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8
第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产企业融资 ppt课件
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
8、典当融资
• 房地产典当作为一种替补融资手段进入开 发商的视野。典当行可以利用其方便、快 捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷 款业务。
9、上市融资（本文重点
• 理论上说，公开上市是最佳途径，因为直 接融资，可从容化解金融风险，降低企业 融资成本，改善企业资本结构。
二、对房地产企业上市融资的概述
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
– 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场 再融资的大门已向地产行业彻底关闭
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
房地产融资通用课件
资金流动性风险
融资平台资金流动性不足，可能 导致项目无法按期完工，产生违
约风险。
信息不对称风险
融资平台与投资者之间存在信息 不对称，可能导致投资者决策失
误，产生损失。
政策法律风险
房地产政策调整
政府调整房地产市场政策，如限购、限贷等，影 响融资项目销售。
金融政策调整
政府调整金融政策，如利率、准备金率等，增加 融资成本，影响项目收益。
基金投资
与房地产投资基金合作，引入战略投资者， 共同开发项目。
资本市场融资
通过上市、增发、配股等方式，在资本市场 筹集资金。
融资成本控制
资金成本分析
比较不同融资方式的资金成本，选择成本较低的融资方式。
利率风险控制
关注市场利率变化，通过固定利率、浮动利率等方式降低利率风 险。
财务费用控制
优化融资结构，降低财务费用支出，提高企业盈利能力。
密切关注房地产市场和金融政策变化，及 时调整融资策略，降低政策风险。
CHAPTER 04
房地产融资案例分析
成功案例展示
万科企业股份有限公司融资案例
通过多元化融资渠道，如银行贷款、债券发行、股权融资等，实现低成本融资， 支持企业快速发展。
碧桂园地产集团有限公司融资案例
成功运用资产证券化等创新融资工具，优化债务结构，降低融资成本，提高资 金利用效率。
大型企业市场份额将进一步提升。
02
业务多元化
未来，房地产企业将逐渐向多元化方向发展，涉足长租公寓、物流地产、
养老地产等新兴领域，以降低经营风险，提高企业盈利能力。
03
数字化转型
数字化技术将在房地产行业得到更广泛应用，包括智慧社区、智能家居、
8.房地产开发项目融资-PPT课件
二、房地产项目融资方案 ㈠项目融资的结构
• 30%资本金 永远不使用自己的钱 按照市场情况决定融资结构
㈡融资组织形式的选择
• 既有项目法人融资 新设项目法人融资
㈢资金来源的选择
• 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金 融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售 收入
㈣资本金筹措
• 现金、存款、股权、债券、实物资产、土地
• 健全的房地产抵押贷款一级市场； 支持二级市场发展的市场条件。
㈢抵押贷款支持证券的类型
六、房地产投资信托基金 ㈠房地产投资信托基金的含义
• 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金。
㈡房地产投资信托基金的分类
第八章 房地产开发项目融资
【教学目的】
• 通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌 握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷 款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。
【重点难点】
• 房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同 意融资的其他因素。
第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
• 1、信托公司 2、国外房地产产业基金 3、证券投资基金
㈡参与的方式
• 1、直接投资和间接投资 2、权益性投资和债务性投资 3、权益参与贷款 4、售后回租
㈢参与的条件
• 1、对市场风险的判断和预期 2、对合作伙伴的要求
• 历史性
• 原先没有融资，没有房地产资本市场； 随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房 地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。
二、房地产企业权益与债务融资 ㈠权益融资
• 1、所有权分 股权、股票 2、市场分 私募、公开募集
房地产的项目融资ppt
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用户可以在投影仪或者计算机上进 行演示，也可以将演示文稿打印出 来，制作成胶片
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用户可以在投影仪或者计算机上进行演 示，也可以将演示文稿打印出来，制作 成胶片，以便应用到更广泛的领域中。 利用Microsoft Office PowerPoint不仅可 以创建演示文稿，还可以在互联网上召 开面对面会议、远程会议或在网上给观 众展示演示文稿
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房地产的项目融资ppt
汇报时间：202X年 汇报人：某某某
。冬天的风很是阴冷，柴房的门晃悠晃悠得像片枯草。 我悄悄退了出来，轻叩上门。柴房边是石块垒成的猪圈， 参差的石墙上搭了一竿葡萄架，小时候上面还能结出紫 珍珠般的葡萄以及翡翠一样的叶儿，幼时的我总是调皮 的爬上平厢，去摘最大最圆的葡萄串拿到老人家面前炫
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用户可以在投影仪或者计算机上进行演示，也可以将演示文稿打印出来， 制作成胶片，以便应用到更广泛的领域中。利用Microsoft Office
PowerPoint不仅可以创建演示文稿，还可以在互联网上召开面对面会 议、远程会议或在网上给观众展示演示文稿
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第六章房地产开发融资
第三节 项目融资
3、风险分担 项目风险以某种形式在项目投资者（借款人）、
与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷 款者之间进行分担，原来由借款人承担的风险部分转 移给贷款人及其他相关利益人。
4、非公司负债型融资 项目的债务不表现在项目投资者（即实际借款
人）的公司资产负债表中的一种融资形式，最多只在 公司资产负债表中注释和说明。
第三节 项目融资
5、信用结构多样化 一个成功的项目融资，可以将贷款的信用支持分配到与
项目有关的各个关键方面。这样，可以提高项目的债务承受能 力，减少项目融资对投资者（借款人）的资信和其他资产的依 赖程度。
项目融资与传统融资的区别＊
项目融资
公司融资
贷款对象不同 项目公司
项目发起人
项目本身的经济强度
第四节 BOT融资
BOT（Build-Operate-Transfer）主要用于公共设施建设的 项目融资模式。 一、BOT融资的内含及其主要形式
BOT融资的基本思路是：由项目所在国政府或所属机构 对项目的建设或经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础， 由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资， 承担风险，开发建设项目并在一定的时间内经营项目获取商业 利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。所以， 有时， BOT被称为“暂时私有化”过程。
第三节 项目融资
五、项目融资的参与者及其权责 （二）项目公司和借款方
项目公司是具体负责项目开发、建设和融资的单位，是 一个独立的经济实体。项目发起人的出资是项目公司的权益。
大多数情况下，项目融资的借款单位就是项目公司。 在有些情况下，借款者通常是由每个参与者独立借款以 便参与到项目中来，项目的承建公司、经营公司、原材料供应 商等都可能成为独立的借款方，而合资企业本身没有任何负债。 在很多情况下，通常设立一个特别的项目公司SPV （Special Purpose Vehicle）来进行项目融资。
相关主题
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义 （二）房地产投资信托基金的分类 （三）房地产投资信托基金的特征 （四）投资于房地产投资信托基金的好处
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（一）房地产投资信托基 金的含义
REITs（Real Estate Investment Trusts），中文翻译为房地产投资信托基金， 一种证券化的产业投资基金。
• 包括：
– 商业性住房抵押贷款
– 政策性（住房公积金）住房抵押贷款
• 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已 参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度
有一定限制。
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• 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可 调利率方式，在法定利率调整时，于下年 初开始按新的利率规定计算利息。
• 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限 为所购住房价值的70%。
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（三）在建工程抵押贷款
• 是指抵押人为取得在建工程继续建造资 金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转 移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 贷款履行担保的行为。
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四、金融机构对房地产 抵押物的要求
• 合法设定房地产抵押权 • 择优选择设押的房地产 • 合理确定抵押率（贷款价值比率） • 处置抵押物的渠道畅通
私人市场
个人 企业 退休基金
商业银行
保险公司 退休基金
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公众市场
房地产上市公司 权益型REITs
抵押贷款支持证 券
抵押型REITs
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二、房地产企业融资
• 房地产企业融资主要分为两大类： – 权益融资 – 债务融资
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（一）权益融资
• 权益融资的方式： – 公司上市或增发新股 – 吸收其他机构投资者资金 – 合作开发等
• 贷款期限最长不超过30年。
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（二）商用房地产抵押贷款
• 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房 地产的机构或个人，以所购买房地产作 为抵押担保，向金融机构申请贷款的行 为。
• 由于商用房地产抵押贷款的风险较高， 因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也 要高于个人住房抵押贷款。
• 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易 所交易；
• 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了 房地产资本市场。
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房地产资本市场的结构
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
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以上
• 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 • 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值
• 并不一定需要在交易所公开上市，只Βιβλιοθήκη 得到 批准就可以采取私募的方式融资
通过发行股票（基金单位），集合公众投资 者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产 项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定 的投资收益。
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（二）房地产投资信托基金 的分类
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
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（一）个人住房抵押贷款
• 是指个人购买住房时，以所购买住房作为 抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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一、房地产市场与资本市场
• 从没有融资要求，发展到关系密不可分：
– 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要 从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
第八章 房地产开发项目融资
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本章要求
• 了解房地产开发项目融资概念 与意义；
• 熟悉房地产金融市场的结构、 房地产开发项目融资的资金来 源、方式和步骤；
• 掌握金融机构对开发项目贷款 进行审查与评估的工作内容。
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第八章 房地产开发项目融资
• 第一节 房地产资本市场 • 第二节 房地产开发项目融资 • 第三节 金融机构对项目贷款的审查
• 权益融资的资金供给方与投资者共同承 担投资风险，所希望获得的报酬是项目 投资所形成的可分配利润。
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（二）债务融资
• 债务融资的方式：贷款、发行企业债券 • 债务融资的资金融出方不承担项目投资
风险，其所获得的报酬是协议中规定的 贷款利息和有关费用。 • 房地产开发相关的债务融资主要有：房 地产开发贷款和土地储备贷款。
• 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类 型的房地产投资信托
• 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合 型
• 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式 • 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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（三）房地产投资信托基 金的特征
• 投资目标清晰：投资于房地产 • 把大部分收益分配给了基金投资者：90%
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1、房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的 贷款。 – 土地购置贷款 – 土地开发贷款 – 建设贷款
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2、土地储备贷款
• 土地储备贷款是指向借款人发放的用于 土地收购及土地前期开发、整理的贷款， 主要针对土地储备机构。
– 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了 规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
– 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房 地产融资，实现房地产权益的证券化。
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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：
• 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、 商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、 储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；