房地产金融服务趋势与新营销模式分析

万科Vanke （全面布局型）
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万科（Vanke）在物业管理这一房地产服务的核心业务领域，万科物业在 住宅及商写、开发商、资产、楼宇智能化和生活服务六大业务单元均有涉 猎。截至2016年底，已布局全国65个大中城市，服务项目超过1800个， 服务361万户家庭，超1075万人口。
存量房交易市场亦有所动作。今年4月19日，万科就曾30亿元入股链家集 团，这意味着无论是从单纯的财务投资，还是未来战略协同、业务合作的 角度出发，万科都对链家这一房地产服务企业在存量房市场的发展潜力备 受肯定。 长租公寓和养老地产市场，万科也在大力布局。其更为注重服务和运营的 业务特征，目前万科旗下已拥有万科·泊寓长租公寓品牌，和万科·幸福家、 橡树汇、随园嘉树、智汇坊、怡园等养老地产品牌。
1963-1968年间，REITs的总市值增长极为缓慢。这一阶段REIT行业缓慢 发展的原因主要包括：（1）法律不允许REITs自己管理和经营房地产； （2）对房地产投资者来说，该法案的一些规定使其他一些组织形式（例 如有限责任合伙企业）比REITs更具税收优惠。
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迅速发展阶段（1969～1974年）
花样年Fantasia（专注社区型）
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2014年6月30日，花样年分拆彩生活成功上市，彩生活IPO引来360、新 浪易居等众多带有互联网基因的投资者关注。随后，其业务迅速扩张，截 至2016年12月31日，旗下社区服务平台——彩之云APP的注册用户数增 加至400万左右， 活跃用户近200万。
目前，彩生活已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合。物业管理 服务从传统的保安保洁保修保绿到成为连接客户的重要入口，服务领域得 到全面延伸。商业模式则由管理架构和经营理念的转变实现了商业模式的 全面升级。 据花样年集团2016年度业绩公告显示，增值服务对集团的分部溢利贡献已 经达致30.2%，其中，彩生活2016年内总收益同比增加62.2%至人民币约 13.42亿。未来，彩生活住宅模式及合伙人制度将成为其轻资产扩张的重 要方式继续扩充规模，到2020年彩生活服务管理面积将增加至25亿平方 米，用户量达到1亿人。
未来商业模式殊途同归
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在房地产服务行业的发展 过程中，不管经营企业来 路如何，开发商转型也 好，互联网企业切入也 罢，服务需求决定了其最 终的商业模式都将以搭建 房地产服务生态系统，为 业主提供全方位、全生命 周期的服务平台为核心。 由此，商业模式的升级也 将经历前期的资源争夺， 中期的差异竞争和后期的 服务生态构建三个阶段。
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掘金新蓝海·花样年Fantasia（专注社区型）
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作为2016年房地产销 售金额仅122亿元的 中小型房地产开发企 业，花样年旗下地产 开发业务规模有限， 但其打破传统物业管 理模式桎梏，全面吸 纳社区产业链相关资 源、合作伙伴资源并 加以整合，打造出多 元化的“彩生活”社 区O2O服务平台的业 务模式，却塑造了成 功的企业战略定位， 并在房地产服务领域 获得了较大突破。
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REITs发展历史
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缓慢发展阶段（1960～1968年）
迅速发展阶段（1969～1974年） 调整阶段（1975～1985年）
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改组阶段（1986～1990年）
现代REIT时代（1991年至今）
缓慢发展阶段（1960～1968年）
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第一批REITs于1961年设立；1965年6月14日，首只REIT（Continental Mortgage Investors）在纽约证券交易所上市交易。这一阶段REITs发展 缓慢，截至1965年，美国约有65家REITs，其中大部分是在1962年股票市 场下跌之前设立。
1970 71.1% 40.7% 71.9% 77.7% 73.6% 17.4%
1980 73.3% 56.7% 76.2% 78.5% 74.5% 19.4%
1990 74.1% 73.8% 77.3% 78.1% 75.5% 26.4%
2000 76.9% 79.7% 78.7% 78.7% 79.1% 35.9%
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未来商业模式殊途同归：中国二手房交易 占比较低
美国 92% 85% 81% 78% 77% 75% 66%
中国香港
英国 澳大利亚 上海 北京 深圳 中国总体 0% 10% 20% 30%
36%
40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
未来商业模式殊途同归：
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除了我国二手房交易市场空间巨大以外，据目前开发 速度推测，未来五年全国商品住宅销售面积约52.6亿 平方米，新开工面积50.6亿平方米，物业管理市场将 有50多亿平方米增量，加上2016年全国物业管理面 积约185亿平方米，未来五年全国物业管理规模约 235亿平方米。按照2016年百强企业管理项目平均物 业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模 将达到1.2万亿元，物业管理行业同样将成为新的万 亿级市场蓝海。
REITS：带动人类进步的金融工具
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REITS的由来：1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了《当地产投 资信托法》，允许设立REITs，该法把REIT定义为“有多个受托人作为管 理者，并拥有可转让受益权益（Beneficial interest）份额的非公司型组 织（Association）。
2017年3月21日，恒腾网络在港公布2016年业绩，恒大、腾讯入主后首年便实现扭亏 为盈, 相较上一财年，净利润增长102.35%，营业额增长31.13%，毛利率上浮15.95%， 达到42.78%。截至2016年底，恒腾密蜜APP已完成产品功能搭建且用户数持续增长， 目前已有功能53项，注册用户近26万人，试点社区交楼业主认证率达93.8%，APP功 能使用覆盖率达98%。据称，未来除了继续扩大智慧社区规模外，还将探索互联网家居 业务，打造“一站式”互联网家居服务。 作为恒大健康产业的重点之一，恒大社区医养是集团布局房地产服务的核心业务。未来 将着力整合国内三甲医院优质资源，建立社区健康管理服务体系。通过中西医结合，提 供涵盖传统养生、基础诊疗、健康体检、慢病管理等在内的社区医疗健康服务。同时， 针对长者提供居家照料、护理、康复等服务，打造“15分钟健康服务圈”。2015年6 月18日，恒大第一家互联网社区医院已在广州正式亮相。
房地产及REITs
万亿蓝海，群雄逐鹿，谁能问鼎？
房地产市场展望
商业地产：以人为本 理解客户需求，为客户创造真正的价值
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存量时代来临，房地产服务大势所趋 传统开发企业战略布局地产服务 房地产服务空间广阔
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存量时代来临，房地产服务大势所趋
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纵观房地产行 业发展历史， 将经历“开发 主导”、“开 发+持有”和 “持有+服务” 三大阶段，其 中城市化的不 断推进，居民 生活水平不断 改善是核心推 动因素。
房地产：持续坚挺的行业
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据国家统计局 数据显示，截 止2016年， 我国城镇化率 达到57.35%， 已经进入房地 产存量持有高 速发展阶段， 房地产服务也 将伴随着城镇 化率的提升， 业务需求开始 逐步释放
世界主要国家城镇化水平
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中等发 达国家 和地区 的城市 化率是 70%
西方发 达国家 的城市 化率都 在85% 左右
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掘金新蓝海·恒大Evergrande （战略合作型）
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近年业绩增长迅猛 的恒大集团则更擅 长跨界战略，无论 是恒大足球亚冠的 体育荣耀还是恒大 健康的美好生活愿 景，都显示出恒大 一直在寻求地产开 发以外的业务突破。 而在房地产服务业 务的拓展上，恒大 也自然打出了一手 战略合作牌。
恒大Evergrande （战略合作型）
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2015年7月31日，马斯葛（现名：恒腾网络）发布公告,拟认购公司75%股份的腾讯控 股与恒大地产，将成为该公司两大股东，恒大将利用其社区规模及物业管理服务的优势， 与腾讯的互联网优势及规模合作，共同建立互联网社区服务网上平台(ICS网上平台)， 为社区用户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务，至此，恒大腾 讯联手入主马斯葛后，将打造全球最大的互联网社区服务商。
以日本为例，1965-1974年间，日本新建住房占住房总存量的96%，而 1975-1985年间仅占45%。1985年以后，二手房交易活跃度开始逐年提 升。从2001年开始，以东京圈为主的核心都市圈二手公寓成交数量连续 13年保持正增长，日本存量房市场已经占据主导地位。 而从美国经验来看，2012年，美国房地产开发、房地产其他服务、房地产 经济业务收入占比分别为38%、42%和20%。综合而言，美国房地产服务 业务收入占比达62%，远高于房地产开发业务的38%，已经成为房地产行 业支柱产业。
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花样年Fantasia（专注社区型）
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彩生活合约管理项目数量
商业地产：以人为本 理解客户需求，为客户创造真正的价值
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存量时代来临，房地产服务大势所趋 传统开发企业战略布局地产服务 房地产服务空间广阔
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未来商业模式殊途同归
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从国际经验来看，发达国家的房地产市场起步较早，经过几十年发展，已 经进入较为成熟的运营阶段，这对于仍处于发展阶段的国内房地产市场趋 势预判具有重要的参考价值。我们发现，与国外相比，我国当前二手房交 易占比较低，这也预示着，未来存量的机会将愈发明显。
未来商业模式殊途同归
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第一阶段——跑马 圈地：单一盈利模式 快速复制，如链家的 门店，彩生活的物业 管理面积快速扩张。 第二阶段——创新 主导：寻求差异化， 通过创新来提升服务 的溢价能力，例如社 区O2O。 第三阶段——构建 生态：搭建服务平 台，为业主提供全方 位、全周期服务。
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REITS：带动人类进步的金 融工具
2011 85.8% 83.2% 91.3% 79.6% 82.4% 50.6%
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11.8% 16.2%
房地产服务产业链
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房地产服务产业链包含 中介行、物业管理、城 市配套服务商和地产金 融四大主要业务板块， 最为核心的中介行常年 由线下中介门店和互联 网服务机构占据，而物 业管理则主要由开发商 衍生的物业管理公司经 营。但在互联网及大数 据技术的支持下，跨行 业数据共享，跨平台业 务对接逐渐成为趋势， 未来将极大提高房地产 服务效率和业务范围。
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这一阶段抵押型REITs的数量迅速增加，形成了REIT行业第一次发展高潮。整个REIT 行业的资产额从约10亿美元开始，迅速超过210亿美元。抵押型REITs提供长期抵押 贷款以及短期的建设和开发贷款（C&D贷款），而且借贷杠杆比例相当高。 在这一阶段，一方面由于信贷状况的变化使房地产开发和建设公司的资金极为短 缺，融资需求上升；另一方面，银行、信用社和其他传统的抵押贷款和C&D贷款提 供者因高息吸储能力受到限制，而无法满足房地产商的融资需求。抵押型REITs的大 量出现就是为了填补这一融资缺口。由于贷款利率不受限制，因此抵押型REITs有能 力募集足够的资金，向资金紧缺的房地产商提供高利率的抵押贷款和C&D贷款。另 外，建立抵押型REITs的动机还涉及金融机构拓展业务的考虑。当时银行、信用社和 保险公司不能直接参与房地产的开发和建设业务，因此，它们试图通过设立抵押型 REITs参与这些业务。 在上述因素的推动下，房地产商、银行、保险公司和其他金融机构组建了自己的抵 押型REITs。
国会的立法初衷是使中小投资者通过参与REITs投资于大型商业房地产， 获得与直接投资房地产类似的投资收益。《房地产投资信托法案》给予 REITs的税收优惠在很大程度上参照了《1940年投资公司法》的相关规 定。合格的REITs享受与依法成立的投资公司同等的税收优惠。 第一批REITs于1961年设立；1965年6月14日，首只REIT （Continental Mortgage Investors）在纽约证券交易所上市交易。
国家 法国������ ������ 韩国������ ������ 日本������ ������ 英国������ ������ 美国������ ������ 中国������ ������
1950 55.2% 21.4% 53.4% 79.0% 64.2%
1960 61.9% 27.7% 63.3% 78.4% 70.0%
商业地产：以人为本 理解客户需求，为客户创造真正的价值
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存量时代来临，房地产服务大势所趋 传统开发企业战略布局地产服务 房地产服务空间广阔
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掘金新蓝海·万科Vanke（全面布局型）
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作为房地产行 业领军梯队的 核心企业，万 科早已开启房 地产后黄金时 代业务的全面 布局，通过全 面布局，打造 全生命周期服 务，旨在以消 灭客户痛点、 提升客户幸福 感为己任，为 客户创造真实 价值。