项目管理-某项目定位及发展建议方案(PPT86页)

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壹 绿茵·四季花城 Байду номын сангаасonderland
项目SWOT分析
优势
劣势
1. 位于黄河十二路以北，渤海八路路与 渤海七路之间，交通极为便利 2. 北海风景区升级改造以及滨城区政府 搬迁，带来的区域升值潜力巨大
1. 属于旧城改造，与原居住居民混住 2．区位在滨州市场认可度不高，配套 不完善
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
北海片区规划
北海片区规划简介
滨州市北海片区规划西至 渤海十一路，东至渤海五路 ，北至220国道，南至规划 支路。面积222.15公顷， 分为公园景区，还迁安置区 ，住宅开发区等几大分区， 其中住宅开发区占地9.34公 顷。 北海片区整体规划建设突 出生态、文化、休闲、健身 、养老、保健、旅游、商业 、服务等方面特色，充分体 现"人"的主题，营造浓厚的 人文氛围和社会服务功能。
高，尤其较为富裕的博兴与邹平人 ，鲜有在滨城区购房者，“雁南飞
威胁 ”现象明显
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贰 知贰 彼·市场态势
2012年房产宏观调控政策回顾
7月06日，央行年内第二次降息 7月19日，两部委要求坚持房地产市场调控不放松 7月25日，国务院督查组赴16省市督查楼市调控 8月6日,央行：下半年继续加强货币政策预调微调 8月16日，国土部下调20个地区住房土地供应量 9月14日，国土部加强土地市场监测 重点查土地交易高溢价
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城市规划建设
规划建设手笔恢宏 城市面貌日新月异
滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、 大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战 略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月 异
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2013年新年，房地产调控政策再度升级，政府祭出"国五条"
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议确定了五项抑制投机投资购房，加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。 “国五条”中的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商 品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容
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城市空间发展战略
“东优、西延、南跨、北拓”
东部城区优化布局，主要建设好滨州区商业 中心和铁路物流工业园区。 西部新城经过近10年的发展，已然成为滨州 行政中心和城市名片，成为城市规划发展的成 功案例。那么，下一步——
>>北拓，是大势所趋！
北海风景区改造规划已确定，未来将建成滨 城区集休闲、养生、度假于一体的新兴旅游风 景区。
绿茵·四季花城
项目定位及发展建议
2013年2月28日
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负； 不知彼，不知己，每战必殆。
——《孙子·谋攻篇》
目录
壹 知己·本体分析 贰 知彼·市场态势 叁 百战·发展策略
壹 知己·本体分析
项目区位
行政、居住、文 化、教育中心
商居融合地带
北海片区
四季花城
成熟商业中心
项目区位分析
四季花城项目位于滨城 区东部老城区，黄河十二 路以北，渤海八路与渤海 七路之间，未来北海风景 区内 地理位置优越，未来具 有相当的地段升值潜力
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项目四至 北侧
东侧
西侧
四季花城
贰 绿茵·四季花城 wonderland
城市地理区位
黄三角腹地，山东北大门
城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海 ，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界， 是山东的北大门。
行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化 县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区 两区六县。
人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少。 09年末，全市户籍总人口379万，其中，滨城区 人口60余万。
房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种 保护，为经济结构的逐步转型打好基础
作为四线城市的滨州，其房地产市场仍处在起步阶段，以满足自住需求为主， 投资需求稀少；仅4千的房价不可与北上广的万元房价同日而语；因此调控政 策对滨州市场的影响力相当有限！
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南侧
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
项目交通
黄河十五路
渤海八路
渤
渤
海
海
八 四季花城 七
路
路
渤海七路
黄河十四路
四季花城
黄河十四路 黄河十五路
项目为渤七渤八，黄河十四十五路环绕，道路畅通，交通通达性较好 渤海八路紧邻道路的绿化带完善，有效降低车辆噪音 后期黄河十四路东扩后，将进一步提升项目通达性 项目周边公共交通主要有7路、33路和105路，可连接南部老城区和西部新城区，对 后期客户来源会有一定影响
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贰 绿茵·四季花城 wonderland
房产调控的本质：
主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨； 2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害； 3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。
坚决遏制部分地区高房价！ 确保房地产行业健康稳定的发展！
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周边配套
南侧沿街商铺
北海风景区
北海明珠小区 滨城区政府大楼
项目所在的北海片区正 处于政府规划的改造升级 中，周边多为已建成的旧 村改造社区和部分中低端 项目，人气不足，生活配 套缺乏是目前项目周边面 临的主要问题； 滨城区政府已搬迁至项 目北侧，随着改造的进一 步深入，项目周边的上述 问题将会逐步解决。
3. 区域内没有经济开发，生态环境保持
良好。
SWOT
1、房产调控政策趋于稳定，未来房地 产市场仍被看好
2、区域内产品户型单一，面积偏大同 质化严重，滨州房产真正的适合年轻人 居住的高档社区还未形成，项目产品符 合客户需求并且供应稀缺
机会
1. 宏观经济影响，地产市场增速放缓； 2. 滨州本地年轻人对滨州发展认可度不