项目管理-某项目定位及发展建议方案(PPT86页)
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某地区项目管理及整体定位管理知识分析发展建议(PPT 136页)
临近主城区
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
5000 10000 15000 2007.03 2007.07
20000
车程1.5小时 秦岭
市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺，
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差；
西高新
车程半小 时内 曲江 新区
本项目
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整 ➢有利因素： ➢曲江区位优势 ➢限高条件较为宽松 ➢无拆迁压力 ➢不受政府90/70等政策限 制
区域属性： 二线省会城市 新兴高档居住区 非核心地段
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现
府主导融入资源主导，本项目的地段价值将
快速提升 ➢二级资源
➢一级资源
➢配套较弱
➢配套核心区
价值承接区
价值峰值区
随着曲江池公园的建成，本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
熙园
香
水榭花都
蜜
湖
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
西安新鸿基曲江项目整体定位 及物业发展建议
项目定位审视
项目限制性条件 本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非 占地面积 153.149亩 核心地段、无强势景观资源的中等规模项目
《项目定位分析》课件
3
目标顾客分析
深入了解目标顾客的需求、偏好、行为等，以提供个性化的产品和服务。
项目定位分析的实施案例
案例一：成功企业的差异 化定位
通过差异化的产品特色和服务理 念，该企业在竞争激烈的市场中 取得了显著的成功。
案例二：市场细分和定位
通过准确定位目标市场细分，该 企业在特定领域中获得了竞争优 势并实现了持续增长。
资源配置
有效规划资源，使其能够最大程度地支持项目 定位和实现目标。
竞争优势
确保项目的特色和价值主张能够在竞争激烈的 市场中脱颖而出。
风险管理
识别潜在风险和挑战，制定合适的应对策略。
项目定位分析的步骤
1
目标市场分析
研究并定义项目的目标市场，包括市场规模、增长趋势、潜在客户等方面。
2
竞争对手分析
评估竞争对手的实力、策略、产品特点等，为项目定位提供参考和竞争优势。
4 执行力
高效的执行能力和团队协作，确保项目按计 划达成目标。
总结和结论
项目定位分析是成功项目的关键步骤之一。通过深入了解市场、竞争和目标顾客，合理定位项目并制定相应策 略，可以深入分析目标顾客需求，该 企业打造了个性化的产品和服务， 吸引了更多的忠实客户。
项目定位分析的关键成功因素
1 市场洞察力
准确判断市场趋势和需求，为项目定位提供 更精准的方向。
2 竞争优势
差异化的产品特色、独有的资源或核心能力， 使项目在竞争中脱颖而出。
3 战略规划
明确的市场定位和可行性的战略规划，为项 目实施奠定坚实基础。
《项目定位分析》PPT课 件
欢迎来到《项目定位分析》PPT课件！在本课程中，我们将探讨项目定位分析 的定义、重要性、步骤、案例、关键成功因素以及总结和结论。
《项目管理总结及规划PPT》
项目管理总结及规划PPT
在这个幻灯片中，我们将深入探讨项目管理的重要性、关键概念、方法论以 及各种项目管理阶段的活动和技巧。
项目管理简介
什么是项目管理？
介绍项目管理的定义和基 本原则，以及项目管理在 组织中的重要性。
项目管理人员的角色
讨论项目经理、项目团队 成员和其他关键角色的职 责和技能要求。
常见的项目管理方法
评估项目风险和制定风险管理策略
1
风险识别和评估
识别潜在的项目风险，并评估其概率和影响。
2
制定风险管理计划
制定风险管理Biblioteka 略和计划，包括风险的减轻和转移措施。
3
风险监控和应对
跟踪项目风险的变化，并根据需要调整风险管理策略。
确定项目限制和依赖关系
项目限制条件
识别和管理项目的限制条件，如时间、预算和资 源。
项目依赖关系
分析和管理项目任务之间的依赖关系。
项目预算和资源管理
1 项目预算编制
制定项目预算，并跟踪 项目的成本和支出。
2 资源识别和分配
识别所需的项目资源， 并分配资源以支持项目 的实施。
3 资源冲突和解决
解决资源冲突，确保项 目团队的协作和协调。
介绍敏捷项目管理、瀑布 模型和其他常用的项目管 理方法。
项目计划和进度的重要性
1
规划项目目标和可交付成果
确定项目的范围、目标和交付成果，并制定相应的计划。
2
制定项目进度计划
创建项目进度表，确保项目按时完成。
3
资源分配和优先级管理
分配项目资源并确定优先级，以确保项目的有效执行。
项目生命周期阶段和活动
2 明确项目目标
制定明确的项目目标，以衡量项目的 成功。
在这个幻灯片中，我们将深入探讨项目管理的重要性、关键概念、方法论以 及各种项目管理阶段的活动和技巧。
项目管理简介
什么是项目管理？
介绍项目管理的定义和基 本原则，以及项目管理在 组织中的重要性。
项目管理人员的角色
讨论项目经理、项目团队 成员和其他关键角色的职 责和技能要求。
常见的项目管理方法
评估项目风险和制定风险管理策略
1
风险识别和评估
识别潜在的项目风险，并评估其概率和影响。
2
制定风险管理计划
制定风险管理Biblioteka 略和计划，包括风险的减轻和转移措施。
3
风险监控和应对
跟踪项目风险的变化，并根据需要调整风险管理策略。
确定项目限制和依赖关系
项目限制条件
识别和管理项目的限制条件，如时间、预算和资 源。
项目依赖关系
分析和管理项目任务之间的依赖关系。
项目预算和资源管理
1 项目预算编制
制定项目预算，并跟踪 项目的成本和支出。
2 资源识别和分配
识别所需的项目资源， 并分配资源以支持项目 的实施。
3 资源冲突和解决
解决资源冲突，确保项 目团队的协作和协调。
介绍敏捷项目管理、瀑布 模型和其他常用的项目管 理方法。
项目计划和进度的重要性
1
规划项目目标和可交付成果
确定项目的范围、目标和交付成果，并制定相应的计划。
2
制定项目进度计划
创建项目进度表，确保项目按时完成。
3
资源分配和优先级管理
分配项目资源并确定优先级，以确保项目的有效执行。
项目生命周期阶段和活动
2 明确项目目标
制定明确的项目目标，以衡量项目的 成功。
项目规划建议 ppt课件
322户 物业费0.8元/㎡
项目规划建议
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。
项目规划建议
四、产品建议
项目规划建议
3新
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新 2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求 3、新消费：资源新、品牌新、服务新、生活理念新
项目规划建议
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新
1、在住宅中增加精装修公寓产品，且目前市场上此类产品因性价比高，总 价低，精装修省时省力，针对校区的优势产品，较为畅销。
景观设计中尽量以层次绿化、格调布局为主，来体现 项目的景观品位。景观设计注重成本控制，大体量的 水景尽量避免。
2、主入口设置拱门、钟楼、花坛，可将保安岗 亭也设计为西班牙式风格，以突出整体品质感。
项目规划建议
道路设计规 划建议
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、 庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理， 同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。 散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
项目规划建议
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。
项目规划建议
四、产品建议
项目规划建议
3新
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新 2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求 3、新消费：资源新、品牌新、服务新、生活理念新
项目规划建议
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新
1、在住宅中增加精装修公寓产品，且目前市场上此类产品因性价比高，总 价低，精装修省时省力，针对校区的优势产品，较为畅销。
景观设计中尽量以层次绿化、格调布局为主，来体现 项目的景观品位。景观设计注重成本控制，大体量的 水景尽量避免。
2、主入口设置拱门、钟楼、花坛，可将保安岗 亭也设计为西班牙式风格，以突出整体品质感。
项目规划建议
道路设计规 划建议
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、 庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理， 同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。 散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
某物业项目管理及定位管理知识分析发展建议
新农村建设全面展开，全镇80%的村完成村庄整治，100%村建设 成为区级生态村； 规划建设区内的主要道路框架基本形成，基础设施配备基本到位， 城市化水平达到50%。
高标准普及九年制义务教育； 全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40% 的村（社区）为省级卫生村（社区）； 全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。
装修公司、洁具店、餐饮、美容美发馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城 资
和休闲等业态。
5万方商业）
区域内学校数量规模大，教育设施建
浙江大学紫金港校区
区域内5年未来规划学校达30余所 设完备。
物美超市与西城广场（内含餐饮、 300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市 闲林相对于旧城西在发展过程中配套
服装、休闲娱乐，UME电影院、物
商业设施建设
1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展 带来了催化剂的作用，城西区域最大的 商业配套项目———宏丰家居城也已动 工。 2. 各个大型楼盘内部设置的商业街、会 馆和通过招商引入的大小业态也将成为 闲林板块商业配套的有效补充。
本报告是严格保密的。
教育设施建设
1.根据教育局的计划安排，近三年内将 新建幼儿园30余个，基本上已落实由开 发商投资承建，其中，近期将建设的项 目有九个。 2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小 学1所、初中1所，同时规划房产配套小 学3所、初中1所、普高1所，共新增7所 学校。
范围： 大城西概念，将城西扩大 到闲林、三墩和余杭 发展状况： 老城西形成成熟高档住宅 区；新城西开始发展，配 套不成熟 典型项目： 桂花城系列、新金都城市 花园、维也纳春天、华立 新州等
本报告是严格保密的。
资料来源：世联研究
6
项目的城市价值
高标准普及九年制义务教育； 全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40% 的村（社区）为省级卫生村（社区）； 全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。
装修公司、洁具店、餐饮、美容美发馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城 资
和休闲等业态。
5万方商业）
区域内学校数量规模大，教育设施建
浙江大学紫金港校区
区域内5年未来规划学校达30余所 设完备。
物美超市与西城广场（内含餐饮、 300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市 闲林相对于旧城西在发展过程中配套
服装、休闲娱乐，UME电影院、物
商业设施建设
1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展 带来了催化剂的作用，城西区域最大的 商业配套项目———宏丰家居城也已动 工。 2. 各个大型楼盘内部设置的商业街、会 馆和通过招商引入的大小业态也将成为 闲林板块商业配套的有效补充。
本报告是严格保密的。
教育设施建设
1.根据教育局的计划安排，近三年内将 新建幼儿园30余个，基本上已落实由开 发商投资承建，其中，近期将建设的项 目有九个。 2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小 学1所、初中1所，同时规划房产配套小 学3所、初中1所、普高1所，共新增7所 学校。
范围： 大城西概念，将城西扩大 到闲林、三墩和余杭 发展状况： 老城西形成成熟高档住宅 区；新城西开始发展，配 套不成熟 典型项目： 桂花城系列、新金都城市 花园、维也纳春天、华立 新州等
本报告是严格保密的。
资料来源：世联研究
6
项目的城市价值
项目发展建议方案(PPT 86页)
项目定位研究 项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件；
处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究 项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
房地产市场前景 生态环境优越
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
青城山房地产与旅游地产结合可产生良好的市场效应，随着消费者对旅游 地产的消费意识消费观念的逐步认识，度假文化正在和城市化进度、消费 意识的进步同步发展，青城山的旅游房地产市场发展亦指日可待。
成青快速旅游通道的开通，将可能重新定义青城山的物业居住价值
随着今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通车，将成都到青城山的距 离缩短为40余公里，开车只用半个小时。加之沿途不收车辆过路费，从此 制约区域房地产发展的“交通瓶颈”将不复存在，青城山区域将正式纳入 半小时城市生活圈，青城山区域的物业居住价值将因此被重新发掘和定义。
·青城山房地产市场发展现状概述 ·青城山市场楼盘开发特征及发展趋 势 ·青城山需求市场研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究 项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件；
处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究 项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
房地产市场前景 生态环境优越
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
青城山房地产与旅游地产结合可产生良好的市场效应，随着消费者对旅游 地产的消费意识消费观念的逐步认识，度假文化正在和城市化进度、消费 意识的进步同步发展，青城山的旅游房地产市场发展亦指日可待。
成青快速旅游通道的开通，将可能重新定义青城山的物业居住价值
随着今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通车，将成都到青城山的距 离缩短为40余公里，开车只用半个小时。加之沿途不收车辆过路费，从此 制约区域房地产发展的“交通瓶颈”将不复存在，青城山区域将正式纳入 半小时城市生活圈，青城山区域的物业居住价值将因此被重新发掘和定义。
·青城山房地产市场发展现状概述 ·青城山市场楼盘开发特征及发展趋 势 ·青城山需求市场研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究 项目产品规划建议 项目营销相关问题
项目管理计划和关键点模板PPT课件
风险评估
风险量级
评估每个风险的严重程度，确定 其优先级和关注度。
影响分析
分析风险对项目目标的影响，包 括时间、成本、质量等方面。
风险概率
评估风险发生的可能性，为制定 应对策略提供依据。
风险应对策略
01
02
03
04
预防措施
针对可能发生的风险，制定预 防措施，降低风险发生的可能
性。
应急计划
针对已发生或可能发生的风险 ，制定应急计划，以快速应对
建立变更管理机制，对项目范围变更 进行评估和控制，确保项目顺利进行。
需求分析
对项目需求进行深入分析，确保项目 能够满足利益相关者的期望和要求。
项目目标与范围的管理
01
02
03
定期评估
定期评估项目目标和范围 的实现情况，及时发现问 题并采取相应措施。
沟通与协调
加强项目团队内部和利益 相关者之间的沟通与协调， 确保项目目标和范围得到 有效执行。
项目管理计划的制定过程
需求分析
制定初步计划
评审与修改
收集和分析项目需求， 明确项目的目标和范围。
根据需求分析结果，制 定初步的项目管理计划。
邀请相关利益相关者对初 步计划进行评审，并根据 反馈进行必要的修改。
发布与执行
将最终的项目管理计划 传达给项目团队，并按照计划执行项目。来自项目目标与范围02
项目目标
关键绩效指标
1 2
绩效指标定义
关键绩效指标是衡量项目成功与否的重要标准， 通常包括质量、成本、进度等方面。
绩效指标制定
在项目管理计划中，应明确制定关键绩效指标， 以便对项目实施过程进行监控和管理。
3
绩效指标评估与调整
项目管理方案PPT(完整版)
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商业项目定位及物业发展建议.ppt
域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
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盛世行顾问
TIMESUNION CONSULTANCY
壹 绿茵·四季花城 wonderland
城市规划建设
规划建设手笔恢宏 城市面貌日新月异
滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、 大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战 略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月 异
盛世行顾问
TIMESUNION CONSULTANCY
盛世行顾问
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
北海片区规划
北海片区规划简介
滨州市北海片区规划西至 渤海十一路，东至渤海五路 ，北至220国道，南至规划 支路。面积222.15公顷， 分为公园景区，还迁安置区 ，住宅开发区等几大分区， 其中住宅开发区占地9.34公 顷。 北海片区整体规划建设突 出生态、文化、休闲、健身 、养老、保健、旅游、商业 、服务等方面特色，充分体 现"人"的主题，营造浓厚的 人文氛围和社会服务功能。
盛世行顾问
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贰 绿茵·四季花城 wonderland
房产调控的本质：
主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨； 2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害； 3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。
坚决遏制部分地区高房价！ 确保房地产行业健康稳定的发展！
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
项目SWOT分析
优势
劣势
1. 位于黄河十二路以北，渤海八路路与 渤海七路之间，交通极为便利 2. 北海风景区升级改造以及滨城区政府 搬迁，带来的区域升值潜力巨大
1. 属于旧城改造，与原居住居民混住 2．区位在滨州市场认可度不高，配套 不完善
绿茵·四季花城
项目定位及发展建议
2013年2月28日
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负； 不知彼，不知己，每战必殆。
——《孙子·谋攻篇》
目录
壹 知己·本体分析 贰 知彼·市场态势 叁 百战·发展策略
壹 知己·本体分析
项目区位
行政、居住、文 化、教育中心
商居融合地带
北海片区
四季花城
房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种 保护，为经济结构的逐步转型打好基础
作为四线城市的滨州，其房地产市场仍处在起步阶段，以满足自住需求为主， 投资需求稀少；仅4千的房价不可与北上广的万元房价同日而语；因此调控政 策对滨州市场的影响力相当有限！
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2013年新年，房地产调控政策再度升级，政府祭出"国五条"
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议确定了五项抑制投机投资购房，加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。 “国五条”中的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商 品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容
3. 区域内没有经济开发，生态环境保持
良好。
SWOT
1、房产调控政策趋于稳定，未来房地 产市场仍被看好
2、区域内产品户型单一，面积偏大同 质化严重，滨州房产真正的适合年轻人 居住的高档社区还未形成，项目产品符 合客户需求并且供应稀缺
机会
1. 宏观经济影响，地产市场增速放缓； 2. 滨州本地年轻人对滨州发展认可度不
高，尤其较为富裕的博兴与邹平人 ，鲜有在滨城区购房者，“雁南飞
威胁 ”现象明显
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贰 知贰 彼·市场态势
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2012年房产宏观调控政策回顾
7月06日，央行年内第二次降息 7月19日，两部委要求坚持房地产市场调控不放松 7月25日，国务院督查组赴16省市督查楼市调控 8月6日,央行：下半年继续加强货币政策预调微调 8月16日，国土部下调20个地区住房土地供应量 9月14日，国土部加强土地市场监测 重点查土地交易高溢价
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城市地理区位
黄三角腹地，山东北大门
城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海 ，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界， 是山东的北大门。
行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化 县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区 两区六县。
人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少。 09年末，全市户籍总人口379万，其中，滨城区 人口60余万。
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周边配套
南侧沿街商铺
北海风景区
北海明珠小区 滨城区政府大楼
项目所在的北海片区正 处于政府规划的改造升级 中，周边多为已建成的旧 村改造社区和部分中低端 项目，人气不足，生活配 套缺乏是目前项目周边面 临的主要问题； 滨城区政府已搬迁至项 目北侧，随着改造的进一 步深入，项目周边的上述 问题将会逐步解决。
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城市空间发展战略
“东优、西延、南跨、北拓”
东部城区优化布局，主要建设好滨州区商业 中心和铁路物流工业园区。 西部新城经过近10年的发展，已然成为滨州 行政中心和城市名片，成为城市规划发展的成 功案例。那么，下一步——
>>北拓，是大势所趋！
北海风景区改造规划已确定，未来将建成滨 城区集休闲、养生、度假于一体的新兴旅游风 景区。
成熟商业中心
项目区位分析
四季花城项目位于滨城 区东部老城区，黄河十二 路以北，渤海八路与渤海 七路之间，未来北海风景 区内 地理位置优越，未来具 有相当的地段升值潜力
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项目四至 北侧
东侧
西侧
四季花城
南侧
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项目交通
黄河十五路
渤海八路
渤
渤
海
海
八 四季花城 七
路
路
渤海七路
黄河十四路
四季花城
黄河十四路 黄河十五路
项目为渤七渤八，黄河十四十五路环绕，道路畅通，交通通达性较好 渤海八路紧邻道路的绿化带完善，有效降低车辆噪音 后期黄河十四路东扩后，将进一步提升项目通达性 项目周边公共交通主要有7路、33路和105路，可连接南部老城区和西部新城区，对 后期客户来源会有一定影响