(房地产项目管理)房地产开发项目前期准备工作详细流程

房地产开发项目开发参考流程选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书↓向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书↓向计委申报立项报告↓计委函至规划局↓规划局会签返计委↓计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签↓运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告↓对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作↓据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知↓规划局法征地意见函↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价成果给设计人↓↓申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证↓↓按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房表到区配套部门征求意见↓↓规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证↓↓委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置↓↓到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册↓↓规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛进行个体设计（大公共建筑首规委审查）┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓运用“营销策划展示设计↓↓系统”制作资料↓到计委申请，列入）到税务局取税单报价小组审查，领取内外销计划（建委会签许可证↓↓↓建委、物价局下文批价↓运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛到市政部门盖章，证明市政条件落实↓四源费缴纳↓到开发办市政处核实任务↓开发办工程处同意招标↓填招标申请书并到市招标办办登记↓招标办看现场↓运用“投资项目概预算系统”编制标底↓招标办审查标底↓开标会↓定合同，写评标报告，发中标通知书↓招标办盖章同意┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓施工单位质量总站受市统计局市审查办审核资金来源，市开发办秘同意施工理质量监督落实任务任务来源及一切手续书处登记┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛建委工程处同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工┏━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓1.小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气内线路委园林局方案进行业务科报公司报装意锅炉房公司报装托设计绿化办施工装委托线 2.委托线规划位置 2.到规划科2.委托施工 2.交绿 2.市政办路设计、施路设计 2.委托设计定路线方案3.配电室土化费事处养路及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计建工程验收 3.绿化验收 2.到市政监验收报装 4.看现场4.设备安装施工理所下水报装 4.环保局审 5.施工及验收 3.规划设计查消音除 6.业务科检5.送电 4.竣工验收尘设备验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续9.通气┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理1、所需资料a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）b、与地块出让单位签署的用地协议2、办理程序a、备齐资料b、到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与披报1、编制及所需资料a、开发单位营业执照b、开发资质证书c、用地计划审核意见d、建筑设计方案（总平面图等）e、其他相关资料2、报批程序与报批资料a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书b、准备《关于项目建议书报批申请报告》c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报有关部门审批。

四、A 建设工程项目选址意见申办1、所需资料a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b、地形图（均应划示用地范围）4份c、土地权属证（复印件1份）d、联建协议书（复印件1份）e、选址论证f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2、申办程序a、准备数份项目建议书批复及数份地形图b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章c、将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送至规划局规划科办理四、B 建设用地规划许可证申办1、所需资料a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e、申请报告（红头文件）f、其他需说明的图纸或文件2、申办程序a、备齐上述资料b、送至规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批1、所需资料a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围 2份）c、总平面图（3份）d、建设用地规划许可证及批文e、申请报告（红头文件）f、其他所需说明的图纸及文件2、申办程序a、备齐上述资料及1500元支票b、送区地名办办理六、建设工程项目报建1、所需资料a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件c、项目建议书批文原件及复印件d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件g、《住宅项目配套建设审核申请表》h、《住宅新开工审核通知书》七、工程项目设计招标办理1、所需资料a、报建工程项目IC卡b、**市建设工程设计招标项目登记表c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e、工程设计任务书f、建设用地规划许可证g、工程项目选址意见批文2、办理程序a、备齐上述资料b、到市设计招标办办理八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理1、所需资料a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份b、会议通知书2、办理程序a、备齐上述资料b、提前三天分送各评委c、到市招标办召开评标会（会务费300元）中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书九、建设工程规划设计要求申办1、所需资料a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份b、计划批准文件 1份c、土地使用权属证件 1份d、房屋权属证 1份e、危房鉴定报告f、地形图（划示用地范围） 2份2、办理程序a、备齐上述资料b、送区规划局规划科办理十、工程项目设计方案深化、修改根据规划局批文要求修改设计方案十一、设计方案审定会召开1、所需资料a、设计方案文本 12份b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份c、请柬2、申办程序a、备齐上述资料b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门c、召开方案审定会十二、设计方案送审批报1、所需资料a、选址意见书b、规划设计要求通知单c、地形图（划示用地范围）d、设计方案 2份e、地名批文f、项目建议书批文2、办理程序a、备齐上述资料b、送区规划局规划科办理十三、可行性研究报告编制与报批1、所需资料a、用地计划审核意见书b、项目建议书批文c、用地计划许可证及批文d、区府土文件e、营业执照f、开发资质证书g、住宅项目配套条件审核申请表h、资本金出自承诺书i、设计方案文本j、其他相关文件2、办理程序a、备齐上述资料b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c、送计委报批十四、扩大初步计划根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计十五、扩初会召开1、所需资料a、扩初设计文本若干份b、请柬2、申办程序a、备齐上述资料b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门c、召开扩初会议十六、扩初意见征询及扩初批复1、所需资料a、扩初会议纪要b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图2、申办程序a、备齐上述资料b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见c、送规划局规划科报批十七、住宅项目配套条件审核报批1、所需资料a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b、项目建议书或可行性研究报告批文c、地形图和管线图（划示用地范围）d、总平面图若干份e、建设用地规划许可证及批文f、其他相关资料2、申办程序a、备齐上述资料b、松住宅局总师室办理十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理1、所需资料a、**市建设工程勘察招投项目登记表b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d、设计中标通知书2、申办程序a、备齐上述资料b、到市勘察招标办办理十九、建设用地批准书申办1、所需资料a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）b、土地出让协议c、其他相关文件2、申办程序a、备齐上述资料b、到区土地局签署协议c、付款，领取用地批准书二十、施工图设计设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计二十一、住宅项目开发计划办理1、所需资料a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b、项目配套建设条件审核意见通知书c、建设项目立项批准文件d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书e、申请单位现有空置房情况f、住宅建设配套费缴纳情况2、申办程序a、备齐上述资料b、到区住宅局办理二十二、建设项目转正1、所需资料a、项目转正申请报告（红头文件）b、可行性研究及扩初批复2、申办程序a、备齐上述资料、b、送计委办理二十三 A、建设工程项目规划许可证办理1、所需资料a、总平面图10份b、建筑图7套c、结构图（基础）2套d、给排水图3套e、建设项目计划批准文件及项目转正单f、土地使用权或用地批准书g、应拆房屋权属证明h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份i、分层面积图j、建筑工程预算书k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单2、申办程序a、备齐上述资料b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见c、将意见汇总送至区规划局二十三 B、施工招标办理1、所需资料a、市招标办授权管理通知b、招标项目登记表c、项目建设有关批复d、总平面图e、报建表f、住宅项目新开工计划g、住宅项目配套条件审核h、设计中标通知书i、法人证明或对其代理人的委托书j、委托机构招标协议k、代理机构资质l、资金落实情况证明m、监理单位资质n、监理合同o、建设单位资质p、建设单位申请材料q、公开招标发布信息r、公开招标报名登记表s、公开招标入围条件t、投标单位资质审核u、招标文件报批表v、招标文件w、工程量清单x、招标文件答疑会会议纪要y、标底z、开标情况汇总表a1、询标记录b1、评标方法c1、评标资料d1、决标情况汇总表e1、中标通知书f1、外地施工企业任务量单g1、中标单位投标资料h1、未中标单位投标资料i1、施工合同j1、设计监理项目流转表k1、建设项目IC卡2、办理程序a、申请授权b、发布招标信息c、接受施工单位报名d、初选入围施工单位，发标书e、招标文件答疑会f、开标g、准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张h、办理中标手续二十四、施工监理单位甄选（略比施工招标简单，此处从略）二十五、施工许可证办理1、所需资料a、申请表b、建设规划许可证c、资金入帐凭证d、三通一平的有关证明e、施工合同副本，廉洁协议f、监理合同，住宅项目监理登记证g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料h、项目施工许可证（施工单位）i、勘察、设计中标通知书j、设计监理流转表k、住宅项目建设开工计划2、办理程序a、将图纸分送设计监理、质监站审核b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改c、备齐所有资料d、送市建管处办理二十六、商品房计划申请1、所需资料a、开发单位资质证书b、营业执照c、规划许可证d、建设用地批准书e、固定资产填报表f、项目转正单2、办理程序a、备齐上述资料b、送计委办理二十七、工程开工1、所需资料a、施工图纸b、建设工程规划许可证c、建设工程施工许可证2、办理程序a、发放图纸b、技术交底c、工程开工二十八、验线1、所需资料a、申报表b、建设工程规划许可证c、验线通知单2、办理程序a、准备资料b、验线。