浅析商业地产三种运营模式

合集下载

商业地产的运营模式

商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。

地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。

这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。

2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。

招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。

合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。

3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。

物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。

物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。

4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。

特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。

这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。

5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。

联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。

各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。

6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。

商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。

商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。

在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。

同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。

商业地产运营模式

商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。

地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。

商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。

2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。

开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。

自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。

3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。

这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。

4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。

物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。

5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。

开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。

除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。

在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。

同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。

总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。

有效的商业地产运营模式

有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。

一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。

以下是几种有效的商业地产运营模式。

1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。

开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。

例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。

这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。

2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。

这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。

同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。

这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。

3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。

商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。

同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。

这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。

4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。

创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。

商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。

创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。

商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。

这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。

该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。

然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。

2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。

物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。

商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。

这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。

但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。

3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。

商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。

商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。

该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。

然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。

4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。

这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。

同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。

浅析商业地产三种运营模式

浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。

商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。

这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。

优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。

此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。

然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。

二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。

这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。

合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。

同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。

然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。

三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。

自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。

不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。

商业地产管理运营模式

商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。

商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。

下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。

1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。

在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。

自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。

2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。

这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。

委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。

3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。

物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。

物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。

4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。

特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。

特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。

5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。

通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。

综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。

商业地产的运营模式是怎么样的

商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。

由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。

2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。

商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。

从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。

3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。

为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。

售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。

同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。

房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。

解析商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售

时隔两年后，楼市调控政策再次出台，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这无疑让打算投资住宅的投资者们跌破眼镜，转而选择商业地产（专题阅读），业内人士，商业地产有望继2011年限购令落地后，再次成为投资者的避风港，市场上的香馍馍。

从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。

而按开发商的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。

特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开发商业绩的冲击，越来多的开发商开始加码商业地产的投资，租金带来的良好收益不仅减轻了开发商们短期内财务的压力，也让开发商们逐步加大自持商业的比例。

“全部出售”没保障相比“只租不售”和“租多售少”两种较为成熟的商业运营模式，像南坪万达广场、天福克拉广场这样采取纯销售模式的项目也是有的。

业内人士表示，商业全部出售这样的“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过渡产物，一个项目的商业如果全部销售，项目的品质将无法保证。

很多项目，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，但因为商业全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致现在的业态较为混乱。

同样遗憾的商业地产案例在全国很多，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。

“租多售少”成主流目前一些商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，越来越多开发商加大对商铺的自持力。

如此考虑的主要因素是自持商业除了较为可观租金收入外，其物业本身也在不断增值。

在结束不久的龙湖（专题阅读）“金苹果”计划新闻发布会上龙湖提到，2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元，2013年作为龙湖商业地产快速扩张的一年，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。

对于龙湖这种“租多售少”的运营模式，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，无疑将更有利于商业项目自身的运营。

商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径

商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径一、商业地产轻资产化成功运作的三大模式1.租赁经营模式：商业地产所有者将物业出租给商户，商户负责运营和管理。

商业地产所有者可以选择长期租约或短期租约，根据租金和租期来获取收益。

这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，将运营风险转移给商户，同时可以灵活调整商业租约，根据市场需求来吸引租户。

2.物业管理模式：商业地产所有者将物业管理和运营交给专业物业管理公司或物业运营机构。

物业管理公司负责商业地产的日常运作和维护工作，包括租赁管理、设施管理、安全管理等。

商业地产所有者可以通过签订合同和收取物业管理费来获取收益，并与物业管理公司共同分享商业地产的运营收入。

这种模式可以降低商业地产所有者的运营风险和管理成本，提高运营效率和投资回报率。

3.联营合作模式：商业地产所有者与商户合作共同经营商业地产项目。

商业地产所有者提供场地和资金，商户负责经营和管理。

商业地产所有者和商户可以按照一定的比例分享商业地产项目的收益和风险。

这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，同时可以借助商户的经验和资源来提高商业地产项目的盈利能力。

二、商业地产轻资产化成功运作的四大途径1.降低资本投入：商业地产轻资产化的关键是减少资本投入。

可以通过租赁、承包、合作等方式减少资本投入，降低风险。

商业地产所有者可以选择将物业出租给商户或合作经营，以降低自己的资本投入，减少运营风险。

2.提高运营效率：商业地产轻资产化的目标是提高运营效率，降低运营成本。

可以通过引入先进的技术和管理方法，提高物业管理和运营效率，降低运营成本。

可以利用物联网技术、大数据分析等手段，实现商业地产项目的智能化运营和管理。

3.开发创新业态：商业地产轻资产化需要不断创新，开发新的商业业态和服务模式。

可以通过引进新的商户和品牌，提供多样化的产品和服务，吸引更多的消费者和客户。

可以借助互联网技术和电子商务平台，开展线上线下联动的多渠道经营。

商业地产三大运营模式

商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。

在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。

首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。

其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。

同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。

此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。

自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。

缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。

二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。

在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。

租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。

同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。

缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。

三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。

在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。

管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。

商业地产经营模式与盈利模式分析

商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。

这是最常见的商业地产经营模式。

商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。

租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。

然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。

2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。

自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。

然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。

3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。

物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。

然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。

4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。

这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。

二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。

销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。

3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。

物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。

4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。

地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。

5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。

这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。

综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。

商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。

商业地产三大运营模式讲解学习

各类型业态商户倾向运营方式分析——一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于运营方式的选择上。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在运营方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的运营方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的运营方式，而不同的运营方式也适合不同的商业业态。

商业项目的运营方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目运营方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。

其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的运营方式已成为当今商业项目的主导趋势。

近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。

例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。

翠微百货在其最新的项目--翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。

②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的运营方式。

购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同--是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。

因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。

商业地产的运营模式

商业地产的运营模式作者：傅浩强来源：《今日财富》2017年第05期商业地产就是具有商业用途的地产，其与居住功能地产存在较大差别，主要用于产品零售、产品批发、餐饮与娱乐项目等方面，具有独特的经营模式与功能，是现代化商业经济发展的重要依托形式。

因此，商业地产企业必须要根据自身实际发展需求，完善运营模式，保证可以提升自身发展效率，促进社会经济的稳步提升。

一、商业地产运营模式的分析目前，我国商业地产的运营模式主要包括产权持有、租赁并举、产权出售三种，在其实际发展中，可以促进商业地产企业的长远进步。

具体表现为以下几点：（一）产权持有运营模式的分析产权持有运营模式适合在长期经营的开发商或是商业地产中应用，具备雄厚的资金实力，并且拥有较多高素质优秀人才。

在应用产权持有运营模式的时候，商业地产企业需要具备足够的生产经营能力，保证可以满足产权持有运营模式的应用需求。

对于商业地产劣势项目而言，需要对其进行业态定位处理，做好规划布局工作，减少存在的各类问题。

业态定位被分为两元与三元等格局，对于产权持有运营模式的两元格局而言，商业地产企业可以将其设置为产权人、出租人与管理人等体系，然后将经营者也就是承租人作为核心部分，进而提升其运营效率与质量。

对于产权持有运营模式的三元格局而言，就是将房地产开发商作为产权人与出租人，然后将商业地产承包给商业公司，此时，商业公司就是商业地产的管理者，经营者就是商业地产的承租人。

在商业地产企业实际运营过程中，最为良好的模式为三元格局。

虽然目前市场上很多企业应用二元格局，但是，在实际运营期间，经常会出现恶性循环，也就是在经营不善的情况下，商家提出退铺的请求，在店铺退回之后，难以再次租赁，导致物业的经济效益出现各类损失现象，难以提升物业的价值，甚至会影响商业地产的经济发展。

由此可见，只有拥有雄厚的资金实力，拥有较多的房地产经营管理人才，积极利用三元格局产权持有运营模式，逐渐提升自身发展效率，增强自身的竞争能力，缓解恶性循环现状。

商业地产运营模式

商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。

租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。

租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。

2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。

销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。

销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。

3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。

自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。

自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。

4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。

物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。

物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。

5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。

混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。

混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。

商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。

不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。

商业地产的运营模式

商业地产的运营模式:1.产权持有适用于开发商以商业地产为长期经营的资产,资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求;区域略显劣势的项目,则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫;这种方式可以分为两元和三元两种格局;产权持有的二元格局,以开发商为“产权人+出租人+管理者”,经营者为“承租人”形成;而产权持有的三元格局,以开发商为“产权人+出租人”,专业商业运营公司为“管理者”,经营者为“承租人”形成;由于商业运营往往不是开发商的强项所在,因此采用三元格局的居多;其实在市场中,经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环,经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降;因此,只有资金实力雄厚,拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式;2.租售并举:适用于盈利周期短；资金实力雄厚这种模式在开发之前,先确定主力目标商家,并以其为龙头,吸引中小商家的进驻,集群效应因此形成;由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家,因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证;该种方式目前方兴未艾,有着一定的市场前景;这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位,提高人气;通过开发商与品牌商家的订单开发方式,双方的优势得以充分互动,物业升值的速率将是非常快的;3.产权出售:适用于短期内要求回报,资金实力不够,人才缺乏实际情况中,包括整体销售和小单元出售两种形式;由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金,取得现金流,进行滚动开发;但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会;在此种方式中具体体现为四元格局,即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”;但在小单元出售方式中,有时会省略商业管理公司的角色;这样的缺省,往往使得该商业地产缺乏统一经营管理,商业品质由此降低,经营者风险而随之增大;三、三种模式对比优势：产权持有：1、便于统一经营定位和管理,较好地控制商业业态和档次,降低经营风险；2、物业租金逐年递增,利润源泉稳定；3、可将物业抵押融资,等待增值;租售并举：1、业态可控,大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；2、出售部分物业使回报期缩短;3、主力店使物业增值快;产权出售：1、短期可有回报;2、整体出售销售周期较长,客户少；劣势：产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强,有时开发商租金回报不及运营商经营回报；2、回报期长；3、初期投入资金压力大;租售并举：1、对主力店招商能力要求极高；2、回报期长；3、初期投入资金压力大;产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划,小业主经营风险高；2、不享有地产增值的效益;商场促销活动形式：1.以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买购物卡抽奖增值2.成立会员,会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车,不同级别的会员优惠折扣有所不同3.满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加DIY活动、满额加钱换购、满额送机动车强险、商业险代金券、满额免费停车或者限时免费停车特别是餐饮类4.发放购物现金券,商家按顾客消费金额比例分摊承担费用5.限时免单、买三免一买免活动6.限时折扣优惠部分、全场7.与银行合作,刷某指定银行卡满额返增购物卡8.商场支持主力店商家,在周年庆或者大型节日做大型优惠活动,以主力店商家作为营销噱头9.对于商场内品牌级次较高的,不定时做让扣支持10.季节性特价商品促销11.商场编辑微信内容推送活动、新品上市,顾客转发有礼或有优惠、集赞送电影票12.每周固定时间固定地点做爆品销售,爆品来源于商家;同时将会员成立微信群,在群里发爆品13.商场不定时做各类展,如气球王国展、萌宠展、失恋展等等,吸引客流14.在商场内空余地方做特卖15.与出租车或滴在滴车公司合作,指定节假日坐车来商场,车费有优惠16.利用场内商家商品,做拍卖活动。

浅析商业地产三种运营模式

浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。

目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。

特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。

一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。

相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。

但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。

很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。

二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。

很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。

这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。

对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。

从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。

在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。

同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。

在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。

商业地产运营模式分析【最新版】

商业地产运营模式分析一般来讲，商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，兼有地产，商业，投资三方面的特性。

既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业；大体可分为商业广场、Shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

传统上来说，商业地产主要有以下三种运营模式：分割销售：实现资金快速回笼而失去对项目的控制采用这种模式可以快速回笼资金，化解大卖场面积消化的难题。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。

在商业地产发展的早期，开发商的融资手段相对单一，没有多元的融资的手段就必然需要将物业分割销售来快速回笼资金，减小自身的资金压力，以及实现快速的盈利，现在也依然有很多中小型的开发商更倾向于采用这种模式。

然而从大的趋势来看，全部散售会导致项目失去控制，影响开发商的口碑，由此可见这种模式是必要被淘汰的。

租售结合：较多见的折中之法租售结合的商业地产开发模式是目前市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。

在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。

从财务成本上来看，同时自持部分的商业运营之后还是可以向银行申请贷款，这也是一种快速回笼资金的方式。

目前部分开发商通过将物业与第三方共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

只租不售：大型商业地产的自我挑战这是现在大型商业地产开发商普遍采取的模式。

这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

首先在前期就应该对于项目有合理的认知和规划，充分调研项目的所处城市（包括南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等）、人口（城市中的民族、年龄、学历、收入比、目标客群分析等）、产业结构、商圈分布等，其次通过前期标杆项目展示开发商自身强大的运营能力，让具有受到市场认可且与自身定位相契合的商户进场，并达成合作共识。