XXXX赣州中航公元项目营销策略总纲.pptx
某地产项目营销总纲
3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.2021
结论：竞争对手已经开始抢夺客户，本项目尽早开始适当形
式的宣传推广，最大程度减少观澜客户流失。
13
前提条件二：项目开发工程进度安排
04年11月30日 一期住宅动工 05年 1月30日 商业、二期住宅动工 05年 5月下旬 预计一期住宅达到预售条件 05年 6月30日 一期住宅、商业封顶，商业达到预售条件 05年 8月中旬 预计二期住宅达到预售条件
40.0
40.0
40.1 40.3
41.62 42.4
42.35
41.51
41.74
41.76
41.89 41.89
41.77
41.91 41.79
41.76 41.76
41.58
37.67 39.07 42.12
40.53 41.43
荔
41.3
41.02
39.11
38.9
41.8
大和水闸
41.2
41.06 41.54
中航观澜项目营销总纲
2004年7月21日
1
第一篇 营销总策略
——营销总策略得当与否是决定项目成败关键！
2
本项目营销总策略制定的前提是什么？
检验本项目营销总策略是否上佳的标准又是什么？
无论是“制定的前提”，还是“终极的评价标准”， 它们都是一致的， ——那就是本项目的核心营销目标。目标决定一切， 目标指导一切！
2015赣州中航·云府项目传播执行方案
可用“神鸟凤凰”进行现代 化的视觉语言设计
原有图形
调整后图形
第二部分 项目营销定位传播
传播目的
建立中航·云府 “城央低密 涵养墅区”的定位认知。
最终使到项目成为赣州别墅客户大脑中的优先选择。
策略核心
将“有内在涵养的城墅”打造 成为高端生活的代表。
☉ 内在品质
高精尖，精工品质一脉相承
共和国长子，中航地产成立1985年，隶属于中国航空工业集团公司的央企上市 公司。作为中国航空工业集团公司旗下一员，中航地产延续着航空工业者的严 谨诚信和卓越运营的DNA，用造飞机的态度造房子。
☉ 内在繁华
政府2.0低密区，赣州首个富人区
政府规划2.0低密高端富区规，这是章江新区最后一块建筑顶级产品——城市别 墅之地，赣州富商巨贾。城市大绿坪、中央生态公园自然为邻，中航城、万象 城、水游城、宝能城四大高端综合体环伺，5分钟便捷生活圈，让生活居于繁华 之上。
☉ 内在自然
活性建筑，草原风格首现赣州
不像欧式风格以外在装饰性为主，忽略内在生活。中航·云府采用草原风格建筑， 大面宽、线条方直、坡缓屋顶”强调建筑与自然的沟通，从内部空间到外部空 间的延伸,打破了旧住宅的封闭感,布局大气、沉稳、内敛的气质营造生活大境。
☉ 内敛低调
不彰自显，胸有大格局
不惧金钱攀比，不露智慧锋芒，不动声色从容，纵使身于繁华深处，也能淡定 从容，纵使身处物质世界，也能索取有度。以精神世界的丰盛，游戏物质世界 之上，识趣而为，寻求最为超然飘逸的生活态度，演绎大隐生活。
时间：3.1--4.30
策略：以活动突破
时间：5.1--6.30
策略：以开盘突破
传播目的：告知市场中航 品牌“城市扛鼎大作”来 了。
中央一品房地产项目营销策略报告XXXX年
泽众●中心一品——深卓力〔赣〕字第200705025-1号广告推与营销策略报告中心一品广告推与营销策略报告我们坚持：精确诉求，整合营销当前的饶城的房地产开发正如火如荼，各房地产开发企业差不多开始足够重视楼盘的推广，纷纷引进外地实力专业的营销筹划公司进行全方位的包装和推广。
因此，饶城的整体营销水平已较前几年有较大的提高。
针对目前这种客瞧事实，在工程全新上市推广前，必须给楼盘给予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，突出工程的唯一性、舒适性，以及真正能满足品质居住要求的差异性，同时配合实效的市场推广，“以巧夺人〞，对饶城人进行一种居住瞧念的引导和引爆，挖掘他们潜在的购置欲瞧，实现强势销售。
名目第一章广告推广策略一、广告推广总战略二、推广基调三、媒介运用策略四、推广步骤与策略第二章营销根底策略一、营销推广前的考虑二、工程总销售方针三、价格策略四、开盘时机五、现场包装第三章营销重大节点执行策略一、认筹二、开盘第四章营销整体调控策略一、销售环境的组建二、销售执行策略三、营销手段的运用第五章招商策略一、工程开展战略定位二、招商工作开展三、后期招商方案四、执行招商策略第六章价格策略一、定价碍事因素二、定价原那么三、价格制定因素四、价格战略第七章总结第一章广告推广策略中国房地产产业的开展，随着历史的演进而日趋成熟与完善，形成了一个由，设计，筹划，建筑，销售，物业治理等环节组成的庞大的产业链条，环环相扣、缺一不可。
在行业的实际运作中，分工也越来越具体。
而市场营销的核心思想在于“寻到你的顾客，明确他的需求，并设法满足他的需求〞。
在现今市场及消费者的心智均已十分成熟的环境下，一个楼盘的热销，尽不可能会有“偶然〞的存在，它涉及许多复杂的方面。
一、广告推广总战略本工程的核心优势要紧应该实是根基地段。
但房地产销售是一种特别微妙的的事，房地产成功的50％在于地块选择，30％在于设计，２０％回功于广告和销售，但前两者的占的８０％，是通过后者的２０％来加以实现的。
世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告240PPT
学习改变命运,知 识创造未来
地块三侧临路，交通通达性好，视线开 阔
东南 北西
世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告 240PPT
地块容积率高，规划要求建购物中心、 酒店、住宅和商业街
用地性质： A地块：商业金融用地 B地块：商业、居住用地
用地面积：63407.4平米 容积率：A地块=4.5
➢项目地块查勘 ➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢专业人士访谈 ➢一线销售人员访谈 ➢消费者问卷调查
➢项目界定及目标分析 ➢问题结构化分析 ➢市场价值研判 ➢案例借鉴及分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目定位
➢根据客户意见对中期报告 进行调整、修改
➢出终稿报告
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告 240PPT
u 总体规划 u 以京九大道和迎宾大道 为依托，结合市政中心的 建设，布置一系列聚集 CBD功能的以商务办公为 核心的产业，最终成为赣 州CBD商务产业中心； u区域优势 u 老城市向新城发展的第 一站，是桥头堡； u 交通十分便利，是交通 的枢纽地位； u 沿江滨河带，拥有自然 资源； u 政府主导和资源主导交 汇的核心，配套十分齐全 ； u 黄金广场对赣州的地位 ，使地块价值进一步强化 ；
学习改变命运,知 识创造未来
世茂锦绣长江
世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告 240PPT
学习改变命运,知 识创造未来
项目属性界定 核心问题结构化分析
市场机会研判 产品机会研判
案例借鉴 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算
世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告 240PPT
赣州中航·公元整合传播策略
三大手段：
公关占位：扩大影响。
媒介占位：扩大范围。
广告占位：扩大声势。
品牌阶段。
公关：中航之夜暨赣州战略会。
发布中航在赣州的战略，将中航在赣州的企图心公之于众。 并邀请针对客群比较熟悉的影视明星和著名主持人（如陈 好和胡一虎），加注砝码，吸引看客。
通过事件影响力爆破中航品牌的知名度，并持续炒作。
在每一个城市都能见到中航· 公元的广告并且咨询。
[此一法，潘石屹在山西卖楼用过，瞄准客群出入场所，而 不做大而化之的外展，针对性强，效率高]
悬念期广告：媒介手段同品牌阶段。
<此前以中航城为荣 此后以公元为领袖>
户外
报纸
软文
杂志
立势期公关02：中航· 公元新闻发布会。
向新闻媒体、到场客户发布新项目概况，并配合以“名车 尽 炫”的主题，联盟广州等发达地区的顶级跑车车友会，开
我们有绝对优势的地段：
章江新区中心，集行政、商务、文化、博览、居住等多功 能的综合新区中心，置业热门版块。
我们有绝对优势的资源：
紧靠集休闲、景观、生态、蓄洪、排涝于一体的中央生态 公园，占地面积达1002亩，城市之中，绝无仅有。 更可远眺滨江景观带。
我们有绝对优势的配套：
位处文化配套资源的核心地，区政府、市民中心、 赣州中学、群艺馆、文化博物馆、环绕左右，咫尺即达。
所以，2011，品牌占位Slogan：
高端影响赣州
当优势清晰，区域内暂无竞争的情况下， 项目如何占好位，建立豪宅形象。
我们最大的资源，是中央生态公园， 其次，是我们荟萃了城市优越的配套， 再次，是我们的改善型豪宅产品。
所以，定位的占位，把价值先放出来：
中央公园，都荟名宅
绝对优势的产品，卖给谁？Slogan的占位， 能否沟通到他们？
(提案版)中航翡翠湾营销策略报告
项目地块——交通条件分析
临城市主干道，周边路网启动建设，交通便利
建成通行道路 初具雏形道路 路基施工道路 规划道路
本项目位于岳阳南湖东端，地处岳阳繁华边缘地带，但周边东西主干道岳阳大道（金鹗东路）、南北交 通要道白石岭路和107国道都近在咫尺，且地块临近规划道路狮子山路和珍珠山路继滨湖路都已启动建设， 不日将整个地块融入岳阳完善的交通体系之中，交通环境良好。
用地规模 （km2）
9.53 18.77 19.50 12.68 8.06 9.37 8.46 8.63 23.68
居住用地 （km2）
5.28 10.73 6.27 4.02 3.55 1.64 1.49 2.03
人均居 住用地 （m2/人） 26.31 26.10 28.81 29.53 30.31 29.40 28.56 30.32
项目定位 回款目标
房地产市场 营销方向
区域属性
项目处于城市东扩发展区域，未来CLD中央生活区,前景广阔
本案位于南湖分区，是 以居住为主功能的城市 分区，规划人口40万， 占市区总人口的1/4，而 用地规模约占到总量的 12%。
新市政府东迁，银监局、 房地局、国土局、市政 协、市人大等政府机关 单位纷纷东移，东部城 市配套快速发展，房地 产开发加速，城市发展 方向呈向东发展趋势； 未来CLD中央生活区,前 景广阔。
南湖虽大，但南湖边可建设用地已寥寥无几，造成岳阳人对湖居 产品的热烈追捧。
项目属性
项目定位
品牌 价值点梳理
内部配套
央企上市品牌 以城筑未来 城市最高档次配套
湖景资源
后期打造的自然园林 南湖1200米一线景观
城市东扩CLD中央生活区
规划
最美丽的建筑外观
某公司项目总体营销策略报告(doc 57页)
某公司项目总体营销策略报告(doc 57页)第一章项目总体营销策略 (4)1、总体指导思想 (4)2、销售前提 (6)2.1 销售前提条件 (6)2.2 各前提条件执行细节 (8)2.3 其他重要建议 (12)3、入市时机 (12)3.1 入市时机评估依据 (12)3.2 项目入市时机 (14)第二章销售目标 (15)1、销售总目标 (15)2、销售周期 (16)2.1 项目销售周期设定原则 (16)2.2 销售周期 (16)3、销售分阶段及阶段销售目标 (16)3.1 接受咨询期（销售筹备期） (18)3.2 内部认购期 (18)3.3 开盘期 (19)3.4 强销期 (19)3.5 调整期 (20)3.6 二次强销期 (20)3.7 持销期 (21)3.8 尾盘期 (21)4、工程进度与销售进度关系表 (22)5、销售价格目标 (22)第三章价格策略 (23)1、总体价格策略 (23)2、价格体系 (23)2.1 定价计算方式 (24)2.2 价差定价 (24)3、价格走势策略 (26)4、付款方式 (27)5、销售控制 (28)5.1 销崆原则 (28)5.2 本项目销售控制策略 (29)第四章分阶段推广策略 (30)1、推广流程 (30)2、各阶段推广销售策略 (31)2.1 市场预热期 (31)2.2 市场热销期 (38)2.3 尾盘销售期 (45)第五章广告策略 (47)1、项目卖点及分析整合 (47)1.1 共性卖点 (47)1.2 特色卖点 (47)1.3 核心卖点&营销主题提炼 (47)1.4 主打广告语：发现美丽新贵生活 (48)2、媒体组合选择 (48)2.1 户外广告牌 (48)2.2 报纸 (48)2.3 电视 (49)2.4 车体 (50)2.5 夹报、邮政专递 (50)2.6 销售现场包装 (50)2.7 区域POP广告 (51)3、广告的阶段性策略及阶段推广主题 (52)4、广告投放计划 (54)第六章推广费用估算 (55)1、整合营销成本控制目标 (55)2、阶段性广告费用使用计划 (55)3、分媒体类型预算明细 (56)3.1 现场包装费用预算 (56)3.2 销售资料费用预算 (57)3.3 广告媒体投放费用预算 (57)3.4 公关活动费用预算 (58)第一章项目总体营销策略1、总体指导思想1.1 在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。
XXXX11重庆赣江国际项目营销策划方案91页
50-60
60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 >150
套数 3 31 91
133
136
90 45 77 64 60 49 19 29 13 74
占比 0% 3% 10% 15%
15%
10% 5% 8% 7% 7% 5% 2% 3% 1% 8%
赣江国际项目
营销项策目名划称（方北部案新区项目） 报告类型（后期营销报告）
中睿行地产机构 （2016年11月）
中睿行地产
目录
第一部份：市场情况分析 第二部份：项目本体分析 第三部份：项目定位建议 第四部份：任务目标 第五部份：营销策略 第六部份：合作模式及商务条件
中睿行地产
ONE
第一部分：市场情况分析
中睿行地产
项目解读—可售公寓产品
分层建筑面积约850m2写字楼接受半层、整层、及整栋定制预约，满足大小企业所有需求。48m2-102m2 的酒店式公寓，投资、居住两相宜。
注：以7号楼公寓产品为展示。
中睿行地产
项目解读—总结
项目区位 区位现状 项目规划 产品属性 项目发展
西城新核心发展区，产业聚集区，新型产业形态聚集地 交通堵塞影响发展速度，交通网络建设中后期发展空间巨大 大规模体量建设，规划完善，功能性强 产品线丰富，互补性强，可满足各类客户需求 专业市场运营培育期长，以规划换信心，以时间换空间
10层住宅塔楼
销售动态
住宅尾盘销售，商业在售
面积区间
20-100多不等
一层价格2-6万，二层1.5-2万
销售价格 目前有工程抵款铺，面积70平
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就是章江新区的明天
中国·赣州·章江新区
配套
纽约 中央公园
繁华与大自然的完美集合 这一切，都在中心
得中心者，得天下
新赣州大道、登峰大道、地铁2号线与各区域顺畅对接 5分钟到市政府， 10分钟到市中心
✓交通干道：
✓紧邻新区两条主干道——新赣州大道、登峰大道，目前道路骨架已基本搭建 起来，前往新区各处及主城区均非常方便； ➢距市政府车程：5分钟 ➢距市中心（南门口）车程：10分钟以内 ➢火车站车程：10分钟 ➢机场车程：30分钟
长株潭 经济圈
长三角 经济圈
海西 经济圈
北有长三角,东有海西、南有泛珠三角、西有长株潭，赣州已成
为被众多核心经济区包围的经济腹地，泛经珠济三角发展潜力极高！
经济圈
产业支撑：稀土王国、世界钨都、世界橙乡
江西第二大经济体，江西省副中心城市
赣
南
• 地区性中心城市：与南昌市共同形成江西
十5县，市区城镇人口60万，流动人口
市
约10万，总辖人口约889万；
南昌市
• 丰富矿藏经济支柱：赣州是全国重点有色 金属基地之一，素有“世界钨都”、“稀 土王国”之美誉。拥有全国30%以上离子 型稀土矿储备，全市保有矿产储量的潜在 经济价值达3000多亿元。
赣州市
福建省：
• 经济指标高速增长：赣州市09年GDP为
✓中央生态公园 赣州最大人工景观——中央生态公园， 本案是距离其最近的住宅项目。 ✓赣州最著名中学 赣州三中是江西省的首批重点中学，是 全市获得最高级别荣誉的重点中学 ✓巨资打造市政配套 沿中央生态公园周边全部规划为市政配 套，包括市民中心、图书馆、自然博物 馆等； ✓金融、商务核心区 中央生态公园以西规划为金融、商务核 心区，将是未来赣州写字楼最集中的区 域； ✓赣州城市民片——钨都广场 坞都广场是赣州政府着力打造的未来城 市名片，将建赣州地标性建筑——赣州 之心；
上海·汤臣一品
他反映一个城市的气质
是名片
他是一个城也市人是居精态神度的家代园言人
我们的客户是：
这个城市“金字塔尖”的极小部分人
区域价值—新规划、高起点 城市价值—有产业支撑的地区中心城市
配套价值—高端配套、唯我独享 产品价值—精筑产品，极限奢享
品牌价值—中航赣州·再度超越
中航·公元
将匹配怎样的形象与客户圈层定位？
在北 是京每地·盘个古标城大市观 中深心圳·幸福里
都赣有州一·中个航公全元城景仰 的 巅峰
他领衔一个城市的光华
✓地铁：紧邻未来地铁2号线，附近设有站点，出行方便 ✓公共交通：附近规划公交站点共3个，连接新区各处
新赣州大道
登峰大道
3 21
83亿投资 20项重点城市配套类项目集中章江新区
行政中心大楼
市民中心
文化博览中心
博物馆
赣州新人民医院
项目位于章江新区核心区域
核心区域，四周辐射，市政配套、教育配套、商务配套应有尽有……
坞都广场
中央 生态 公园
J30 J3 J12
规划住宅用地
小学
全新打造的城市公园配套 中央生态公园与中航·公元融为一体，内外双景
高端学府——赣州三中就在家门口 与中航·公元之隔仅为中央生态公园
✓历史名校 1979年被确定为江西省的首 批重点中学 ✓师资雄厚 特级教师为全市各校中最多 ✓荣誉满载 赣州三中先后被授予全国、 省市级荣誉称号200余项
谨呈：中航地产
中航·公元营销策略总纲
2011.1.10
引言：
中航公元，赣州房地产市场皇冠上的明珠； 出身不凡，其影响已超出常规地产的意义； 作为这个城市，这个时代里程碑式的标志； 如何从城市的高度实现项目的使命与价值？
中航·公元
领时代 御未来
汇 报 纲 要
项目解析 客户分析 市场认知 营销策略 品牌协作
►以高端形象和产品细节的执行为发 力点，创新城市豪宅的标准；
品牌发展战略
►覆盖赣南十八县市的高端客户群，建筑大型城市地 标性综合体，以提升提升城市价值为目标；
客户的声音
行业评价
➢“中航城在赣州应该说是无人不知的小区。” ➢“朋友都推荐中航城的房子，我就买了，相信朋 友，更相信上市公司的品牌。”
➢“大家都羡慕我买了中航城的房子… …”
品质
你看到了什么
艺术或者文化？ 其实，这是一种品质
质感，极限奢享
奢适·低密度 私密·围合式 纯粹·纯大户
外赏·中央公园 内观·渗透园林 内外·双景共享
现代·干净利落 简约·明快线条 典雅·厚重色调
南北通透 空间舒适 入户花园 观景阳台
品牌
25年，以城筑未来
布局全国，地产品牌赣州第一
►充分利用大型国有企业的实力背 景，以领跑者姿态，树立坚实的市 场信心；
第一部分
项目解析
城市价值 区域价值 配套价值 产品价值 品牌价值
城市 中航城09年7月25日加推产 品客户来源
县2中区4%心, 城市
地区 中心城市
城有6区5产%, 业支撑的外1地1地区%,中心城市
核心地位： 沿海产业向中部转移第一站·桥头堡·四省通衢
赣州具有 承南启北， 呼东应西， 南抚百越， 北望中州 的区位优势 ！
➢“中航城来了之后，带动赣州整个房地产行业的 标准都提高了。” ➢“中航在业内的形象就是高端、高价、高品质， 是赣州很多本土发展商学习的对象。”
➢中航城已经在赣州奠定了坚实的品牌基础，有着广泛的认知度和较高美誉度； ➢业主访谈和抽样调查结果反映，中航良好的品牌口碑是影响购买排名前五的重要因素； ➢品牌口碑成为中航新项目基础，依托中航会的客户资源，新项目有广泛而高端客户基础。
✓新规划：章江新区是赣州 城市发展轴中的“新城组团”
✓新格局：章江新区是赣州 中心城区未来发展的核心区 域，是老城区居住、行政、 商业和商务的主要疏解方向
✓新目标：3年形成框架，5 年建成相当规模，8-10年 基本建成
✓新高度：通过国际招标抓 紧实施新区总体城市设计， 提高城市品位
中国·深圳·福田中心区
闽东南经济圈
940亿，经济增长率为 12.8% ，位列江西
第二，全国100名。主要经济指标连续5年
广东省: 珠三角经济圈
保持两位数的高速增长。
赣州
——充满活力的魅力新城
区域
Central Business District
每座城市都只有一个CBD 新规划 高起点
赣州未来的CBD
章江新区。
章江新区，赣州城市发展的核心区域