住宅工程常见质量通病的防治

1 砌体结构裂缝防治1.1 产生部位1.1.1 砖砌体填充墙与混凝土框架柱接触处产生竖向裂缝。

1.1.2 房屋底层窗台墙上出现竖向裂缝。

1.1.3 在错层砖砌墙体上出现水平或竖向裂缝。

1.1.4 顶层墙体产生水平或斜向裂缝。

1.2 形成原因1.2.1 砌体材料由于膨胀系数不同、收缩量比不均匀、伸缩变量不同，受温差影响而引起的裂缝。

1.2.2 房屋底层窗台墙上出现的上宽下窄竖向裂缝，一般是由于窗间墙与窗台墙荷载差异、窗间墙沉降、灰缝压缩不一而在窗口边产生剪力，而在窗台墙中间产生拉力造成的。

1.2.3 房屋两楼层标高不一时，由于屋面或楼板胀缩或其他因素而产生推挤，形成在楼板错层处出现水平裂缝或在纵墙上出现竖向裂缝。

1.2.4 顶层墙体因温差产生变形，或屋面、楼板设置伸缩缝而墙身未相应设置，以致墙体被拉裂产生斜向裂缝，或在女儿墙根部产生水平方向裂缝。

1.2.5 设计及其他原因1.3 施工技术措施1.3.1 砌筑砂浆应采用中粗砂。

1.3.2 蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出品停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5%～8%。

混凝土小型空心砌块，并不得在饱和水状态下施工。

28d的龄期不应小于1.3.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

1.3.4 砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

1.3.5 砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。

1.3.6 通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

1.3.7 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

1.3.8 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。

1.3.9 屋面应严格控制檐头处的保温层厚度。

顶层砌体砌完后应及时做好隔热层。

2 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治2.1 形成原因2.1.1 混凝土拌合物水灰比过大。

水泥用量大，混凝土凝结产生收缩裂纹。

2.1.2 拌合物坍落度太大，浇筑层过厚，导致素浆上浮、表面龟裂。

2.1.3 钢筋混凝土保护层太薄，导致顺筋方向开裂。

2.1.4 碳化收缩在构件表面出现，呈花纹状，无规律性裂纹。

2.1.5 设计及其他原因2.2 施工技术措施2.2.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。

2.2.2 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

2.2.3 预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

2.2.4 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层不应大于180mm，其它不应大于150mm。

2.2.5 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。

阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300㎜的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

2.2.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。

严禁水管水平埋设在现浇板中。

2.2.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

2.2.8 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

2.2.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。

当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。

吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

2.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

2.2.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。

根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

2.2.12 施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。

后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。

后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

3 楼地面渗漏防治3.1 形成原因3.1.1 由于厨卫间和有防水要求的房间地面坡度不一致，标高控制不准，导致积水或倒泛水。

3.1.2 隔离层做法不当、收头节点封闭不严，或侧墙防水层过低，导致渗漏。

3.1.3 地漏埋设不当导致渗漏。

3.1.4 立管四周渗漏（泛水收头不严密、套管环隙没填塞，套管低等）。

3.1.5 设计及其他原因3.2 施工技术措施3.2.1 选用的隔离层（防水）材料必须符合设计要求和国家现行产品标准的规定。

3.2.2 上下水管等预留洞口位置应正确，洞口形状为上大下小。

3.2.3 隔离（防水、潮）层与墙、地漏、管道和其他设施结合处的铺贴必须结合紧密。

套（立）管的泛水高度必须符合设计要求。

套管高度40～50mm，杯口处应采用密封材料填塞。

3.2.4 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

3.2.5 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

3.2.6 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。

防水层的泛水高度不得小于300mm。

图技术说3.2.7 地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5mm。

3.2.8 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为 20～30 mm。

3.2.9 烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

3.2.10 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。

3.2.11 地漏、立管与隔离层节点构造见表3-1。

在铺设找平层前，应对地与楼板之间进行密封处理，并小10m地漏四周预留出槽，采用防水卷材或防水涂料住地漏其节点构造详见所示穿越地面各构造层的立管套管与楼板之间就进行密封10m理。

在管四周预留出的沟槽，采用防水卷材或防水料裹住管口。

其节点构造，详图）所示在水泥砂浆或水泥混凝土平层上，地漏、立管及套管四铺设防水卷材或防水涂料隔离时，与地漏、立管及管连接的平层表面应洁净、干燥，其含水，并应涂刷基层处率不应大于9%理剂。

基层处理剂必须与防水卷材性能匹配或与卷材刷同类材料的底子油。

铺设找平层后，涂刷基层处理剂的时间及其配合比均应通过试验确定。

表3-1 地漏、立管与隔离层节点构造4 外墙渗漏防治4.1 形成原因4.1.1 砌体的砌筑砂浆不饱满、灰缝空缝；室内装饰面的材质质地松散；饰面抹灰厚度不均匀，抹灰易发生裂缝和脱壳，分格条底灰不密实有砂眼，造成墙身渗水。

脚手眼及其他孔洞堵塞不当。

4.1.2 填充墙与剪力墙（柱）交接处开裂渗漏。

4.1.3 外墙窗及窗框边开裂渗漏。

见5 门窗渗漏防治。

4.2 针对4.1.1条之施工技术措施4.2.1 外墙粉刷应使用含泥量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂。

4.2.2 外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

4.2.3 抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

4.2.4 外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1:3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

4.2.5 外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。

基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

4.2.6 粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。

4.2.7 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

4.2.8 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。

外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

4.2.9 外粉刷必须设置分格缝。

4.2.10 外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。

4.2.11 外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

4.2.12 窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。

滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现排水不畅的现象。

4.2.13 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

4.3 针对4.1.2条之施工技术措施4.3.1 填充墙体拉结筋应严格按设计及施工规范要求设置。

4.3.2 填充墙体所用材料在施工前应浇水湿润。

4.3.3 填充墙与剪力墙交接处砌筑饱满，勾缝应密实。

砌筑砂浆饱满度应不低于80%，不得有瞎缝、丢缝、开裂及勾嵌不实现象。

4.3.4 填充墙上部倾斜部分应待其下部沉降稳定后再行砌筑，严禁一次砌筑至顶。

4.3.5 室外装饰时在填充墙与剪力墙及梁交接处加钉20㎝宽钢丝网，以防止因两者收缩率不同而拉裂。

5 门窗渗漏防治5.1 形成原因5.1.1 外层推拉门窗下框的轨道根部没有设置排水孔，外窗台没有设排水坡。

使下框槽内积水排不出去，形成渗水。

5.1.2 在金属门窗横竖框的结合节点处没有注防水密封胶，导致水密性差，向室内渗水。

5.1.3 室外窗台板高于室内窗台板，或室外窗台板排水不通畅。

5.2 施工技术措施5.2.1 门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

5.2.2 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。

固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

5.2.3 门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边处不大于500mm。

严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

5.2.4 推拉门窗外层门窗下框的轨道两端应预留泄水孔，使框内的积水及时排出。

横竖框相交处的节点缝应注硅酮密封胶（防水密封胶）封严，防止推拉门窗槽口内积水渗入室内。

5.2.5 安装窗框时应严格控制下框与窗台板的间隙。

一般不小于50mm，可先用水泥砂浆嵌实，并按外窗台尺寸找坡，使外窗台泛水坡形成外低内高的顺水坡，以利于排水。

排水坡的坡根与下框节点处预留缩缝不小于5mm，用硅酮密封胶封闭，并切忌使密封胶掩埋框边，以免槽口积水无法排出。