水岸国际2014年度营销方案
东城水岸整合营销策划设计方案
东城水岸营销推行策划方案目录第壹部分:市场概括第贰部分:项目定位一、房地产现状剖析一、综合定位二、项目大要二、其余定位三、目标客户剖析三、行销方向定位第叁部分:营销推行策略第四部分广告运作建议一、市场推行策略一、广告策略履行计划二、公关策略二、广揭发放时间计划三、销售策略三、先期广揭公布计划简要第壹部分:市场概括除了自然资源与地段以外,以质量和性价比为核心的楼盘综合素质,是评判好楼盘的另一个标准一、房地产现状剖析(一)、2007中国房地产市场剖析1、2007年中国房地产市场发展风险趋向剖析2007年是继2006年后的又一个房地产“政策年”。
从土地管束到金融信贷收缩,从住所供应构造调整到税费调控,调控力度进一步加大,而且针对因为市场供需构造性失衡以致的房价连续走高的现象,采纳了更为严苛的调控举措。
这一系列的政策经过其传导渠道,作用于中国房地产的方方面面,将对市场产生巨大而深远的影响,只管这些影响最后还需要时间和市场来考证。
展望2007年的政策走向,只管政策调控的成效还没有充足获得表现,但作为稳固规范市场的政策,稳订价钱、规范市场、防备泡沫、促进发展仍旧将是政策出台的中心目标。
所以,从目前的市场状况看,2007年在税收、金融、土地供应等方面仍旧存在政策出台的空间。
热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性剩余问题、逐渐上升的汇率预期,仍旧将是政策调控房地产市场的要点。
应当说2007年的政策仍旧是影响市场走向的最大因素,而这类影响或将增强。
土地管理更为严格,土地增量供应控制更严,土地成本将提高,这也将加剧关于存量土地的竞争。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为最近几年罕有。
这些政策指向将使得土地增量供应遇到更严格的控制,进而克制房地产开发投资的过快增加,并对快速增加的国内固定财产投资起到降温的成效。
从近期陆续报导的地方土地违规违纪事件以及不停从严的政策举措来看,土地整体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收,建设项目用地管理将更为严格。
水岸项目营销策划报告
按照国务院要求,锡版细则也将于20日左右出台,届时将密切关注。
政策解读
“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布,表明调控 从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价,标志着中央政府加强房地产调控、遏制 房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉(已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,不得购房),
水岸项目营销策划报告
报告目录
新春伊始,国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进 一步做好房地产市场调控工作——2011年的房产调控拉开了帷幕。
“国八条”
主要条款
1、进一步落实地方政府责 任 2、加大保障性安居工程建 设力度
关键内容
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公 布。 多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条 件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共房税率从0.5%-1.2%不等,后一类为0.5%。
应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 比较:上海税率更低,但在新房市场中符合征税条件的房源更多。
“房产税”解读
房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看,开征房产税虽然
增加了持有环节成本和投资收益的不确定性,但0.5%左右的税率远低于过去几 年房价上涨幅度,较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此,在“国八条”已
要求房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬前出台住房限购实施细则;除了省会南京将在本月中旬前发 布限购令细则之外,其他城市如有必要,也可以适时进行限购。 此外,江苏细则要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略,调整户型结构,增加中小户型普通商品 住房有效供应。
水岸广告整合计划1(2)概要
腾逸·水岸名城广告整合计划及预算六安腾逸置业有限公司:以下为我司关于水岸名城项目至2014年5月份广告整合计划及相关预算方案。
希望与贵司沟通后,调整确认,作为我司营销策划工作指导。
合肥地之杰房地产营销策划有限公司2013年12月5日第一部分营销推广方式一、项目营销阶段划分按照项目的销售节点(组团发售、新楼栋集客、新楼栋开盘),来进行初步的时间阶段划分第一阶段,五组团发售:2013年12月中旬—2014年2月中旬,第一次组团发售期树立项目在地段、品质、现房销售上的市场定位,提升知名度;完成营销展示等准备工作主要工作:1、样板间等展示性工作实施2、售楼处内包装及外部凸显、指示系统工作实施3、相关营销方案的确定,统一指导思想4、销售人员培训,统一销售说辞5、首次推盘房源快速去化及回款工作6、广告媒介发布(宣传点:组团上市信息、形象塑造、卖点渲染)第二阶段,六组团发售:2014年2月中旬—2014年6月初,第二次组团发售期准确传播项目卖点,针对性、有效的邀约客户,提升项目市场热度,积累人气。
加速房源去化主要工作:1、集客、暖场活动的举行2、第二次推盘房源快速去化及回款工作3、广告媒介调整发布(宣传点:新组团上市信息、促销信息)第三阶段:2013年12月中旬—2014年5月中旬,新楼栋集客、开盘期新楼栋的卖点推广,集客优惠信息发布,新品形象的塑造主要工作:1、VIP卡的认筹2、客户意向的摸底及整理收集3、开盘选房活动的举行4、广告媒介调整发布(宣传点:新产品认购信息、开盘信息)二、媒介配合策略1、六安房地产市场竞争激烈,多方位、覆盖性的媒介宣传是销售目标能否顺利实施的重要保证;2、项目市场热度的形成,知名度的提升需要一定的时间积累,持续性的形象宣传广告要提早入市,争取时间;3、时效性广告不作长时间的计划投放,只在重要节点时间集中轰炸市场,形成热度;4、根据媒介与目标消费群接触的机率,选择适当的媒体,增加与目标消费者接触机率;5、时效性和长期性广告搭配,借用各资源优势,整合搭配,降低成本。
XXXX年11月武汉华侨城纯水岸项目XXXX年度营销策略总纲
一线城市项目
2011年上半年价格
2011年10月价格
北京京贸国际城
*
1、10月28日,纽交所上市的易居(中国)控股有限公司(EJ)发布公告称,公司拟向中国房产信息集团(纳斯达克:CRIC)董事会发出收购其剩余股权的要约。易居提议以1.6美元加0.6股易居股票的固定价格收购每一股中房信股票。 2、截至10月26日,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。 3、远洋地产8月销售155亿,引资寻找并购机遇
26800元/㎡
19800元/㎡
深圳益田大运城邦二期
12000元/㎡
8000元/㎡
深圳龙华花半里
17800元/㎡
12000~15000元/㎡
深圳兰亭国际
32000元/㎡
25000元/㎡
上海龙湖郦城
18500元/㎡
14000元/㎡
北京、上海等一线城市开始全面降价,二三线城市政策缓冲期已过,量价变化明显。武汉市场价格出现松动,下行趋势明显。
*
*
政策效应逐步显现,开发商融资渠道受阻,面临洗牌,市场形势不容乐观
2010年房地产行业共实现并购84起,占并购案例总数的13.5%,为所有行业之首,涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年,房地产业并购案例持续增加,并购速度也进一步加快,上半年完成的房地产业并购案高达57起,同比增加了27起。2011年三季度房地产并购进一步升温,链家地产市场研究中心的数据显示,截至10月中旬,2011年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。
金沙水岸营销策划执行报告书
金沙水岸营销策划执行报告书金沙水岸营销策划与执行报告书前言本项目营销策划的核心是通过对内部资源和外部环境的调研分析,找出项目的利基然后确定其合理的市场定位,根据明确的市场定位来统筹项目推广的多项工作展开。
因而,本项目营销策划的过程实际上就是项目内部资源与外部环境优化组合的过程。
对金沙水岸项目的营销策划,我公司的思路是通过对项目内部资源与外部环境的充分了解,持客观理性的态度进行全面分析,找出市场的供需失衡点或资源配置不合理之处,再结合项目本身所具备的资源条件作出相应的调整,力图挖掘出本项目的利基并加以充分利用,从而切合市场需求,使本项目顺利实现最佳的销售效果。
项目分析项目概况地理位置:地处重庆北部合川市,位于嘉陵江大桥下,紧邻滨江公园面积:属群体楼,规模较大,总规划占地面积400亩,一期工程?亩,建筑用地?㎡周边配套:合川市人民政府、合川市检察院、合川市林业局、人民公园、太平门小学、杨柳街小学、北门初级中学等紧邻楼盘:待定项目用途:一、二层裙楼拟作商业,三层以上塔楼为住宅预计入伙时间:待定户型大小:住宅面积为100㎡左右可销售部分:100%,商品房项目所处地域分析地域的基本状况合川市位于重庆市西北部,涪江、嘉陵江、渠江于境内交汇,人口150万,面积2356平方公里,辖50镇、8乡、6个街道办事处。
地形以丘陵为主,河谷平坝较多。
有煤、锶、铁、天然气等矿藏。
工业有采煤、电力、轻纺、食品等。
农业发达,是全国粮食、生猪、蚕茧、柑橘主要基地。
地域的生活设施与周边配套状况合川是重庆北部地区的水陆交通枢纽,嘉陵江、、渠江、涪江汇流境内,襄渝铁路和国道212线、省道仪北路穿境而过,基本形成以“三江”、“两线”为主体的水陆交通运输网络,村通公路率达98%。
渝合高速公路的建成,使重庆至合川里程由89公里缩短为57公里,时间由2.5个小时缩短为30分钟,遂渝快速铁路的建设,将使合川的交通更加便捷。
数字程控电话本地网和全国领先的宽带综合信息网已全面建成并投入使用,实现了电视、可视电话、计算机通讯的“三网合一”。
楼盘项目整体营销策略和“国庆”活动方案
42%天章水岸国际一期整体营销策略和“国庆”活动讨论稿一、销售任务2014年3月底前6个月内完成1#、2#、5#、6#、9#楼90%肖售目标,总销 售面积:约62967平米,总套数:540套,销售总金额预计:约3.36亿元,完成任务90%目标总额3亿元。
附表:各幢销售数据统计表 幢号 可售面积(m ) 套数幢均价(元/m 2)销售总额(元)111841.30 96 5327 63081745 211841.30 96 5347 63318571 5 13341.42 r 118 535071376597 6 13341.42 118 5350 71376597 9 12602.08 r 112535067421128 合计62967.52540336574638附表:各幢销售面积户型比例表面积(m )85m 113m123m 128吊 套型 P 二房二厅 三房二厅 三房二厅 三房二厅 套数 96 116 96 232 面积 18% 22%18%42%大户型所占比例60%,尤 其是128平米单位特别严 重,总价达68万,已经脱 离目前阜阳现主流 50万 ~60万刚需市场,需要提升 项目形象和档次方可吸引 改置改善性客户进场。
85m2 128m2 18%113m2 22%123m2 18%附表:各套型去化情况表由上表分析可见,113平米认购率较为理想,可针对资金紧缺对该户型进行收网工作,85平米目前主要存在户型缺陷问题,样板房可减轻和改善该缺点,123平米和128平米需要提升项目品质方可达到销售目标。
示范园林和首期交付样板示范区(含物管形象)要抓紧落实完成。
、销售目标分解1、各栋销售认购、认筹进度统计表2、推盘节奏及各阶段销售目标3、客户来访率和成交率从目前来访率和成交率主要两个指标数据来看,要在6个月完成任务是不太可能的事,数据已经反映事实,要按计划完成任务,广告必须达到吸引来访率增量目标和提升现场成交率两个主要关口,另现场气氛营造和项目口碑以及样板示范体验也非常重要,尤其是针对128平米非刚需客户。
年度营销方案模版【3】-五矿万境水岸年度营销方案78p
88.94%
24
6.8
84.38%
5
17.6
79.87%
31
16.8
34.12%
195
27.0
43.55%
35
4.3
96.77%
1
123.3
363
88-127平户型:去化率高畅销产品,按当前去化速度基本无消化问题;140平三房户型:为项目滞销产品,月 均去化仅17套/月,而存量接近200套,去化当前存货还需11个月的去化时间,需要相关支持达成去化提速。
124 146
141
7
8
3
3
77
116 143
138
1884 1024 860
套数
金额 签 约 面积
成交 均价
174 185 10558 11192 16074 16988 6568 6588
308
1904 9
2832 1
6726
163
9887 1474
5
6705
241 175 17057 12743 24165 17776 7058 7169
130-150
13 12 13 16 26 28 108 13%
150以上 合计
6
11
5
5
1
0
1
4
33
4%
1
82 98 125 67 73 113 157 129 845 100%
营销服务部
3、当前存量分析
当前以140平三房存货最多,占总存量的53.72%。
按面积当前存量统计
按楼栋存量统计
户型产品 产品推出时间
l13年热销一期业主交房l二期社区园枃实景绽放l14年6月雅礼中学开工播种开花耕耘二推广计划卖价值兑现问鼎南城巅峰之作营销服务部35月68月910月1112月推广诉求阶段主题逾2000业主入大城生活完美起航五矿品牌升级16亿年终钜惠12月1推广节奏铺排国际明星xx莅临五矿万境水岸是百年名校环顾丐界泊岸亍此长沙唯一城市公园社区揭幕邀约全城2014年以品牌大盘的价值兑现为主轰迕行全年的推广诉求铺排
星河水岸销售方案
星河水岸销售方案一、营销方式1、营销策划与销售执行相结合。
营销策划的任务是确定机会,制定营销战略和打算,指导产品走向机会,销售执行是执行这些打算。
假如营销策划没有要求销售执行,从机会与打算的角度来看,尽管有好机会,但在执行中会无从把握;另一方面,假如在执行中,营销者没有从销售执行中了解实际情形并解决打算执行中的问题,营销打算就无法调整并达到最佳成效。
2、具体营销手段(1)注意心理战表面上各项目在市场上进行行销大战,但项目各有特色,是否被客户同意,归根结底是客户的心理认知。
因此应该把主战场放在客户心理上,尽可能的组合一切营销手段,多方位全角度打动客户,或者改变客户差不多形成的观念,从而使其认知项目,最终促成购买。
(2)重视实效性为保证销售工作的成果和资金的有效使用,具体营销手段的使用要重视成效。
整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略,使得整个营销过程更具连续性和统一性,有效的保证项目对外形象的统一和完整。
因此在整个销售过程中,“整合传播”将是最为有效的营销手段。
整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。
具体而言,整合传播包括:●报纸广告、销售海报、楼书、展板等,统一的营销口径宣传,实现广告传播的整合。
●产品推广会、庆典活动等互相推动,实现公关活动的整合;●销售前期、销售蓄水期、内部认购期、公布发售期、强销期、续销期等前后连贯,实现销售周期的整合;●现场售楼处、样板间等形象一致,实现销售地点的整合;●公积金、银行按揭等付款方式综合运用,实现支付方法的整合;●折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用,实现SP促销的整合;●案场经理、主管、置业顾问、外勤、保安、保洁等说辞一致,实现销售全体的整合;●整合营销讲究系统组合,将各类营销方式作为一个整体优化运作,发挥最大效益。
3、建立分销网(1)利用开发公司前期树立的阻碍力和关系,一对一的公布项目信息,并给予一定的价格优待,以吸引客户购房;(2)鼓舞客户带客户。
山水国际12-2月推广方案提11.27
山水国际2012年13月、2014年1月、2月份推广执行方案一、推广目的:在售楼处内部具备开放条件前提下邀请客户现场体验本案。
如不能按此时间节点作好筹备工作。
二、推广内容:12月份:筹备售楼处开放物料制作1月份:售楼初内外包装筹备;2月份:针对新年返乡为主作推广。
(按照此时间进行筹备,实际时间以开发公司为准);三、阶段性推广诉求王者品质,俯瞰天下现场售楼处即将启幕敬请期待走进山水,探访洋房现场售楼处盛大开放,VIP预约中第 1 页共8 页四、推广计划简表(一)12月份推广计划简表12月份主要工作还是销售道具的制作执行、现场完善以及售楼处开放活动的筹备。
12月份推广计划简表单位:万元第 2 页共8 页(二)1月份工作计划简表1月份推广重点是完善展示系统和客户拓展系统。
1)展示线:1、企业实力展示:晨光集团实力展示塑造品牌公信力。
第 3 页共8 页2、项目形象展示:营销中心和项目沙盘、销售队伍形象对外展示,提升客户信心。
3、物业管理:通过高标准的礼仪迎宾、保安、及时的保洁给客户礼宾式的服务体验。
2)客户拓展线:1)县城客户-在金云置业一楼以及乐天玛特设立看房车等候点:1月份推广计划简表第 4 页共8 页合计: 91.1万元。
第 5 页共8 页(3)二月份推广计划简表2月份推广主要是围绕过年通过新年返乡客流为重点。
1)针对返乡客流拓展线:1、针对返乡客户派单。
2、售楼处内部网络、电话、家具的完善到位;2)活动线1、新年贺卡邮寄;2、售楼处开放活动线:极策对活动操作要点的构想:晨光集团介绍、政府层面领导共同启动水晶球、领导致辞、互动活动(以西式舞蹈、杂技、竞技类体育、小家电1元竞拍、沙盘集中讲解、1个小时幸运抽奖、项目有奖问答细化方案需和活动公司、开发公司协商后确定)。
第 6 页共8 页2月份推广计划简表第7 页共8 页合计:33.3万元五、推广费用合计2012年12月、2013年1月、2月份的合计预算为228.3万元。
水岸市场销售总案
《明都阳光水岸》市场行销总案一、房地产环境1、全国市场浅析1)目前我国房地产行业仍属于新兴朝阳产业,由于其自身的高风险与高收益相并存使之成为众人皆想分杯羹的炙手可热产业。
2)近年来伴随着国家和地方政府各项宏观调控政策的落实与实施,尤其是2005年3月17日国家七部委出台的平抑房价政策,稳定土地的供应量,严格控制豪宅项目的规划审批,增加经济适用房的有效供给,在一定程度上规范和稳定了全国的楼市。
3)据房地产市场的周期性特征判断以及房地产市场价格的回暖降温,将极大的刺激刚性消费需求,呼唤市场的理性投资与消费,同时也预示着又一轮热潮的启动和高峰的到来。
2、六安市场浅析1)经济与环境:A、济综合指标:六安市属于经济文化比较落后的地区,从1999年至2004年间增长率为5.8%左右,低于安徽省12%和全国10%左右的增长率。
B、居民购买力指标:随着经济的发展,六安市收入与储蓄额也有所增长,从1999年的人均可支配收入4200多元,到2003年人均可支配收入增长到近5193元,近五年平均增幅为5.2%,居民储蓄额增幅为18.5%。
C、旧城改造:随着2003年六安市旧城改造的全面启动,整个市区的拆迁量相当大,截止2005年上半年六安共完成旧城区改造接近300万方,未来5年将完成400亩(270万方)的改造量,因此未来两年内,六安市因拆迁所带来的刚性住房需求仍将相当强劲;而另一方面,六安市房地产开发投资额从2004年以来一直保持较快的增长速度,平均年增幅为40%,因此六安房地产市场仍将继续呈现比较火热的局面。
D、结论:通过以上分析可以看出,六安经济发展比较落后,主要是消费不旺造成的,但是随着旧城区改造的加大带来大量的购房需求,在一定程度上刺激了消费,加之市政府的南迁和宁西铁路交通的建设,为六安的经济发展带来新的契机与增长点,2003年六安全市人均消费由5682元提高到2004年的人均近6000元。
2)销售趋势:六安市房地产业稳步发展,销售形势良好,销售额从2000年至2004年平均增幅54%,仅2003年就达到了7.9亿元,销售面积从2000年到2004年平均增幅36%,而2003年达到近70万平米。
金色水岸营销方案
太湖·金色水岸营销方案一、???????????? 市场环境分析1、? 市场基本面无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象,我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚:另外,在前一周土地拍卖中,虽然全国受到“非典”的影响,但拍卖会依然呈现异常火爆的场面,7幅地块总出让金额高出底价近100%,表明投资者仍然看好后市的发展潜力。
2、? 无锡别墅市场与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。
目前市场上在推别墅个案仅7个,总可销售面积只有近6万平米,大多数为区域型日住别墅,在整个房地产市场中几乎微不足道。
总的看来,无锡别墅市场发展较为缓慢。
当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大,导致别墅房空置率上升时,无锡的别墅市场却还未启动。
并且目前开发企业自身规模较小,又缺乏开发经验,使之开发的别墅产品普遍规模有限,缺乏整体规划性,产品形态也比较落后,不太注重产品的附加价值,可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。
3、? 市场状况对企划的影响整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后,给本案的企划提供了很好的契机,可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准,建立一个制高点,形成良好的市场反应,有力地促进销售。
一、???????????? 产品分析(一)?? 基本情况1.? 对外交通本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路,从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。
随着无锡市滨湖城市战略的实施,城市发展方向西移,集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。
这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况,使行车时间缩短近一半,从而吸引一部分常住型客户,扩大了本案的客源面。
2.? 自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内,东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻,并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望;西南不远处即为着名的灵山大佛景区;另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地,其自然及人文景观皆十分丰富;因此,本案的自然环境可谓是得天独厚,优越无比。
某地产_重庆海外滩水岸项目营销推广策略_74p_销售执行策划
变成一种家族投资。 这一切,不过是在为一个变化多端的未来世界做好准备。
海外滩只是一个愿望 一个精英们关注几代人成长平台的愿望
世界精英的故乡
海外滩——心灵深处的精神家园,这个品质是永恒的!
海外滩, 一个容易被看做是上海外滩的复制品…
如果北滨路是外滩, 那么,重庆南滨路又是什么? 上海外滩的那段流金岁月又算什么?
太容易了!
半山华府, 在与客户的一次周例会的路上, 我们和出租车司机聊起半山华府的 “1公里” 广告概念 他坚定的告诉我们:观音桥到北滨路3公里 随后毫不客气地来了一句“嘿多广告都是骗人的!”
言传风水不太好的滨江盘
用我们的理解,本质上却是 给成长中的重庆,带来一种全球化的生活方式 春森彼岸在浮光掠影的广告中卖掉了这个标签。
也许,带着强烈海派气息的重庆天地, 与海外滩同根同门,隔岸相望,颇为近似。
用产品说话,上海人保持着这份生意上的优雅, 让重庆天地项目在奢侈品般低调的营销中, 散发出独特的魅力。 本土人的眼里,那堆商业建筑, 隔江望去,像待拆迁的民房。
最初的眺望,孕育了最初的哲学与神话。 对经验以外的想象,构成精英推进世界的能量。
绿地·海外滩,世界精英的故乡世界水岸名著,即将发布
水岸流淌着蜜酒与诗歌, 也孕育了最初的城邦秩序与自由。
自由、民主、平等、尊重、博爱,兼收并蓄的海洋文明,酝酿了最 激动人心的普世价值。 今天的城市,在哪里发现精神的光芒?
而来到这里的人,已经从业内人士扩大到城市精英群体 懂的人来了,
说明这个产品具有明显区分城市文化和审美差异的力量
提及这两个项目, 一方面因为绿地企业应该放在一线对话的视野
金沙水岸营销策划与执行报告书(草案)
金沙水岸营销策划与执行报告书(草案)前言本项目营销策划的核心是通过对内部资源和外部环境的调研分析,找出项目的利基然后确定其合理的市场定位,根据明确的市场定位来统筹项目推广的多项工作展开。
因而,本项目营销策划的过程实际上就是项目内部资源与外部环境优化组合的过程。
对金沙水岸项目的营销策划,我公司的思路是通过对项目内部资源与外部环境的充分了了解,持客观理性的态度进行全面分析,找出市场的供需失衡点或资源配置不合理之处,再结合项目本身所具备的资源条件作出相应的调整,力图挖掘出本项目的利基并加以充分利用,从而切合市场需求,使本项目顺利实现最佳的销售效果。
地域房地产发展状况合川作为国务院确立的重庆北部地区中心城市,在旧城改造和新区开发上取得了巨大成就。
近年来先后实施了城区九大片区改造,正逐步建设和完善南屏开发区、东城新区;重点建设完成了城区主干道路、久长路、塔耳门文化广场、合州大桥、合阳嘉陵江大桥、滨江路防洪堤等大批行目。
合川已成为一座水、电、气、通讯设施齐备,初具现代化中等城市。
瑞山西路、世纪大道、刘文学广场、卢作孚广场、海翔广场、大众花园、世纪花园、金马假日休闲广场、合川影业大厦、三鑫锦城及东城新区开发,这些工程为合川房地产的腾飞打下坚实基础。
市场分析►►►(一)产品创新,实力取胜合川市房地产行业经过多年的发展,从早期的单位供房时代过渡到商品房时代,部分开发商已经捷足先登,抢占了合川地产的先机,但其所开发产品比较滞后,无法紧跟时代步伐。
有意识地调整商品房的产品结构和价格结构已经成为意欲有所作为的开发商案头的当务之急。
要想在合川房地产行业取得较大的成功,产品的创新和开发商的实力成为决定性因素。
(二)楼市的基本走向合川市虽然可供开发的地块较多,老式楼盘也占有一定的比例,但滨江楼盘具有地块上的优越性和独特性。
市区商品房价格基本上居于2000元/平方米以下,伴随经济的发展,其房价抬高趋势明显,具有都市生活气息的时代楼盘,特别是滨江楼盘的价格可达到2500元/平方米以上。
抚州铂金水岸项目营销推广方案
他们是——
有品位,
讲品质,
时尚,年轻,有活力,
有知识,有见识,
对产品价值有自己独特理解的
都市时尚族!
产品如何与他们沟通?
名称上的沟通——
阳光花房
将K户型的核心景观优势反映到名称上,让消费者一目了然,体 现一种时尚、现代、生态、浪漫的生活气息,符合本类人群的审 美特征和性格偏好。
五大沟通主题——
主题之三:空间最大的可分可合性
H-I户型由双户型拼接而成,具有空间的最大可分可合性。分可形成两个互 不干扰,具有独立完整结构的房子;合可合成一个完整、舒适、南北通透 的大户型满足大面积的需求。
主题之四:自住和投资双重属性的显现
H-I户型具有投资和自住双重属性,可投资获利,也可自住居家,更可在自
住的同时享受投资出租的可能。是现代不动产理财观念的最好诠释。
C、户外: 加大户外的投放数量,尤其重视项目周围的包装和城市主要交通节点 的昭示性。 D、直邮: 制作直邮小折页,在城市中高消费场所陈列,供免费索取。同时可通 过政府渠道对高收入人群包括周边乡镇,进行针对性直邮; E、现场陈列: 设计制作一期宣传折页,对一期的品种和相关情况进行针对性描述。 同时针对阔景花园洋房和全景魔方HOUSE制作产品说明册,具有针对 性地对产品进行更为深入的解释; F、现场包装; 现场喷绘板也需要有一期推出品种的明确介绍。
目标人群的界定:
因为本产品在地域限制上比较明显,因此在推广的目标受众上应着重关 注于两类抗性较弱的人群。
1、抚州的新消费群体
抚州本地成长起来的年轻人群,愿意尝试新生事物; 外来人口在抚州工作、做生意,对传统禁忌不是很敏感;
2、在外务工的返乡购房群体
在外地打工者对房地产的朝向有新的理解,他们能够认识到全景 观的产品价值,对于本产品的抗性是最小的,而购买力却是最大 的。
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总
套数
28 28 28 28 26 28 166 24 23 22 24 20 20 133 20 20 24 22 24 24 134 842
已售
套数
10 27 28 12 23 24 124 21 15 15 19 18 14 102 3 12 10 1 7 18 51 572
a
未售
套数
18 1 0 16 3 4 42 3 8 7 5 2 6 31 17 8 14 21 17 6 83 270
已售
套数
7 20
20
20
20 87 3 0 15 17 18 18 6 77 15 17 20 19 21 20 19 131
未售
套数
16 1
1
1
1 20 19 22 7 3 2 2 16 71 7 5 2 3 1 2 3 23
已签约
套数
6 19
20
20
19 84 2 0 14 14 16 16 5 67 15 16 20 19 21 20 19 130
“一方面,求发展;即顺应城市发展,借力核心区新机遇,借助区域发展提速契机,重塑区域价值;使新城核心水岸国际,是最具发展 潜力和投资潜力大盘等一系列概念深入人心,塑造出项目城市价值、区域价值、地段价值为一体的中心论,为项目2014年快速提价销 售,以及未来向综合业态销售转型奠定基础。”
另一方面,控风险;无论多么激烈的市场,只要我们能继续成为区域中心,继续是区域一哥,我们就具备比别的项目更为坚实的基础, 从整个层面上讲,第一方面的求发展策略也是必须的,也是控制风险最好的方法;同时,继续坚持行之有效的销售策略,保持销售热度, 是项目巩固地位,塑造口碑,得到认同的最好方式,也是面对错综复杂的市场环境,控制风险的最好办法。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
住宅
5#推出110套 销售80套
销售 60套
销售 50套
销售 50套
销售 50套
销售 50套
销售 40套
销售 30套
销售 30套
公寓
8#公寓
8#
8#
样板房装修 样板房亮相 蓄客
8# 开售
8# 持续销售
9# 蓄客
9# 蓄客
9# 开盘
9# 持续销售
商业
a
以综合价值优势PK
强化性价比
拔高形象 突出品质 区域竞争 突出高品质大盘 避免单一价格竞争 外区域竞争 新城核心大盘 区域中心 突出综合性价比
18
三个问题——住宅去化问题
住宅剩余房源有270套,加上5号楼166套,一共是436套,计划于2014年9月清盘,以便于后期更好的销售公寓和商业。
楼栋 1号楼 2号楼
已签约
套数
8 26 28 12 23 22 119 18 15 15 18 16 13 95 3 10 9 1 7 18 48 543
未签约
套数
2 1 0 0 0 2 5 3 0 0 1 2 1 7 0 2 1 0 0 0 3 29
20
三个问题——住宅去化问题
(统计时间2013年1月-2013年12月31日)
2013水岸国际共计推出6栋房源,除5号楼未推出,其余住宅都已面市,共计销售套数572套,金额31258万元,回款金额22776万元。当期推售房源 剩余270套。
楼栋
1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 6号楼 7号楼 合计
总 套数 107 148 154 166 133 134 842
类型 住宅 公寓 商业 车位 合计
数量 436 176 —— 150 ——
a
货值(亿) 2.65 0.6 1.2 0.12 4.57
7
2014年推售节点计划
2014年推售节点计划:
根据实际情况,商业需要根据招商进度决定开售时间,而公寓产品作为铜梁首发,更是需要一定的现场产品展示以及充分的蓄客,所以建议在上半年主要以剩余住 宅去化为主,同时进行商业和公寓的前期准备工作,后半年对公寓和商业进行开售。
数量 436 352 —— 1187 ——
a
货值(亿) 2.65 1.21 2.4 0.95 7.21
6
2014年度任务制定
根据2013年任务完成情况,以及对铜梁市场的检测,初步将2014年的销售任务制定如下:
北地块2014年度任务目标:
1、完成住宅清盘 2、完成公寓50%的去化 3、完成商业50%去化 4、完成车位 150个去化
1 2 3 4 5 6
面积
126.69、136.74 88.52、92.29 88.95、92.72
128.02、139.03 117.70、122.71、108.35 117.26、122.28、107.91
小计 80.61、69.94 110.96、90.43 110.96、90.43 104.83、83.57 102.66、81.39 100.86、106.76
74.05 98.60、92.90 79.28、82.56 98.71、93.01
76.8 小计
户型
3*2 3*2 3*2 3*2 3*2
3*2 3*2 2*2 3*2 3*2 3*2 2*2
3*2 3*2 2*2 3*2 3*2 3*2 2*2
a
总
套数
23 21
21
21
21 107 22 22 22 20 20 20 22 148 22 22 22 22 22 22 22 154
小计
户型
3*2 2*2 2*2 3*2 3*2 3*2
公寓8、9号楼共计352套房源,货值1.21亿元。
套数 176 176
352
面积(㎡) 9618.49 9589.26 19207.75
单价(元/㎡) 6300 6300 6300
总 套数 28 28 28 28 26 28 166
金额(元) 60596487 60412338 121008825
16
2014年论
宣传
理论
大城初现
公关
商业规划、招商成功展示
对比
彰显区域一哥的独特优势
a
17
2014年度主题传递与诠释
让客户真正认可品牌
强化品牌 户外品牌广告 项目动态网站 企业品牌活动 项目品牌活动
房交会
让客户认可项目价值
强化大盘 全能配套 商业形象建立 公寓面市 大盘形象 不以单一价值作为推广诉求 力求价值体系的全面建立
剩余房源如何去化 公寓如何首推面市 商业如何提升价值
a
13
目录
contact
PART 1 PART 2 PART 3
2014年度目标与任务 2014年度营销总体战略 2014年度营销执行策略
a
14
2014年度营销策略体系
一个主题:“城市新中心”主题如何诠释?如何传递给客户?
三个问题:剩余房源如何快速去化、公寓如何首推面市?商业如何实现价值的提升?
3号楼
房号
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5 6 7
1 2 3 4 5 6 7
面积
158.73、164.04 138.24、98.87 100.34、94.06、92.4 100.04、93.76、92.1 139.88、100.51 小计 122.14、127.25 122.14、127.25 73.68、74.33 98.28、91.86 79.58、82.87 98.39、91.97 76.43、77.09 小计 118.29、123.13 118.18、123.02
未签约
套数
1 1
0
0
1 3 1 0 1 3 2 2 1 10 0 1 0 0 0 0 0 1
19
三个问题——住宅去化问题
住宅剩余房源有270套,加上5号楼166套,一共是436套,计划于2014年9月清盘,以便于后期更好的销售公寓和商业。
楼栋 4号楼 6号楼 7号楼
房号
1 2 3 4 5 6
1 2 3 4 5 6
a
11
2014年度营销总体战略
因此,2014年度营销总体战略总结为:
线上,借助城市、区域、项目三级利好因素,再造中心;
线下,借助行之有效的销售策略,先寻求快速出货,再需求合理价格提升。
2014,水岸国际,城市新中心
a
12
2014年面临三大难题
2014年,水岸国际面临由单一住宅销售向着住宅、公寓、商业三种业态组合的多形态销售,面对新的变化,有三个问题需要思考:
注:未计算负一、负二层商业
水岸国际车库共计1308个,截止9月20日车位销售121个,还剩1187个;
按照均价8万一个计算,剩余车库总货值为 9496万
a
5
2014年总货值盘点
2014年,水岸国际前期剩余房源加上5号楼以及商业和公寓,可售房源货值为7.21亿
总货值
类型 住宅 公寓 商业 车位 合计
五个策略: 客户策略:2014年年度客户有哪些特征?面对区域内外的客户有什么不一样的策略? 媒体策略:面对销售、价值与品牌的多重需要,2014年的媒体如何在有效性的基础上增加张力?有效性与影响力如何兼顾? 渠道策略:2013年各项渠道均取得了一定的效果,2014年又该如何优化和创新? 活动策略:销售活动、品牌活动如何结合?我们的品牌活动应着眼于什么方向? 现场体验策略:招商进度应如何方能给予销售最大支持?现场还应增加哪些体验?
a
15
2014年度主题传递与诠释
城市价值
规划变化价值
铜梁新城核心规划
城市交通大变化带来的城市格局 变化
以新城为核心的城市向东大发展