世联_洛阳五女冢旧改高端大盘项目整体定位.pptx
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议
占地153亩，在曲江片区属于中等规模 目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不 高，地块东侧为空地
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
房地产项目发展战略及项目定位报告
项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域； 北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽； 北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足； 项目本身并无明显比较优势资源； 已团购4万平方米，团够的价格较低； 郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
郑花公路
新柳路
新柳路
郑花公路
107国道
杨君刘路
杨君刘路
杨君刘路
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩； 南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩； 容积率1.55—2.0； 用地性质：居住； 项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道； 项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。 已有部分项目内定团购，面积40000㎡ ，建筑形式为多层，价格1600元/㎡ 左右。
宏观经济运行状况 ——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元； 与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市； 相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异； 经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域； 北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽； 北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足； 项目本身并无明显比较优势资源； 已团购4万平方米，团够的价格较低； 郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
郑花公路
新柳路
新柳路
郑花公路
107国道
杨君刘路
杨君刘路
杨君刘路
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩； 南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩； 容积率1.55—2.0； 用地性质：居住； 项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道； 项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。 已有部分项目内定团购，面积40000㎡ ，建筑形式为多层，价格1600元/㎡ 左右。
宏观经济运行状况 ——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元； 与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市； 相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异； 经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。
世联无锡坊前项目整体定位和整体发展战略报告280PPT30M
世联-无锡坊前项目整体 定位和整体发展战略报
告-280PPT-30M
2020/11/1
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
目录
▷第一部分
整体定位与发展战略(12.3上海汇报) ……………………………P3~P210
▷第二部分
终稿汇报补充研究(12.23深圳汇报)………………………P211~P262
2003年全区完成社会消费品零售总额近40亿元 ；
锡山区总面积455平方公里，辖一个国家级经济开 发区、8个镇。全区共有117个行政村和34个社区居 委会，区内有常住人口43万，暂住人口15万。
以上数据来自锡山区官方网站
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
日渐成熟的高新技术产业带动了新区城 市经济的高速发展
▷第三部分
关于日本人公寓和社区学校的补充研究（12.29）………P263~P280
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以客户的目标为导向
客户的目标
❖通过本项目的开发在2年内实现100万/亩取地成本的 回收 ❖首期启动后实现利润价值最大化
住宅定位 •核心竞争力 •物业类型、功能配比
项目定位
容积率测定
商业定位研究 •社区商业 •对外经营性商业
启动区策略
经济测算
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目解析
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区， 在长三角经济圈中处在中心位置
历史——1992年经国务院批准设立无锡国家高新技术产业开发区，1995年在无 锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区；
告-280PPT-30M
2020/11/1
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
目录
▷第一部分
整体定位与发展战略(12.3上海汇报) ……………………………P3~P210
▷第二部分
终稿汇报补充研究(12.23深圳汇报)………………………P211~P262
2003年全区完成社会消费品零售总额近40亿元 ；
锡山区总面积455平方公里，辖一个国家级经济开 发区、8个镇。全区共有117个行政村和34个社区居 委会，区内有常住人口43万，暂住人口15万。
以上数据来自锡山区官方网站
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
日渐成熟的高新技术产业带动了新区城 市经济的高速发展
▷第三部分
关于日本人公寓和社区学校的补充研究（12.29）………P263~P280
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以客户的目标为导向
客户的目标
❖通过本项目的开发在2年内实现100万/亩取地成本的 回收 ❖首期启动后实现利润价值最大化
住宅定位 •核心竞争力 •物业类型、功能配比
项目定位
容积率测定
商业定位研究 •社区商业 •对外经营性商业
启动区策略
经济测算
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目解析
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区， 在长三角经济圈中处在中心位置
历史——1992年经国务院批准设立无锡国家高新技术产业开发区，1995年在无 锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区；
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发展建议书
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之 间的协调与平衡。
公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间 的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到 满足开发目标和项目发展的最优方案。
学习改变命运,知 识创造未来
30万㎡ （含9万㎡回迁）
限高
学习改变命运,知 识创造未来
35米
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属 板块尚未开发，认知陌生
• 项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景 优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅 区； •项目距离机场17公里，距离火车站约20公里 ，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心 区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城 市具有较为紧密的联系。
崂山区
学习改变命运,知 识创造未来
崂山现核心区
火车站
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【城市交通】地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷
•项目东侧、南侧有辽阳东路环绕 、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松 岭路属于城市主干道，良好的连通 性及路况，保证了项目与城市其他 区域的快速、便捷的交通联系；
崂山沿海一线 价格平台：20000
崂山区是青岛城市的绿肺，同时 也是距离城市最近的资源型居住
产品形式：高层 区，目前已经形成高端居住区的
认知
高端海景居住度假区——
层
具备崂山区的良好空气质量及山体
重工业区、港口区——
核心海景豪宅区——
资源，配合海景及与城市适当的距 离，成为青岛兼居住和度假功能的
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告98PPT
世联大连软件园区域整 合营销定位与各地块定
位报告98PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
项目研究工作的阶段划分
2005.1.13---至今
第一阶段 区域整合营销定位与 各地块的初步定位
Байду номын сангаас
第二阶段 基于总体定位下各地 块物业发展建议
第三阶段 区域整合营销战略与 各地块的策略策略
核心结论： ❖产业园的发展历程
❖产业园的发展模式
❖产业园成为城市中高 价值区域的核心支撑点
案例分析见附表1
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
我们了解了成熟产业园区的发展历程以及区域价值 核心支撑点，来反思大连软件园一期和二期各自处 于一个什么样的状态？
学习改变命运,知 识创造未来
➢问题3：如何实现四、五期价格7000元/平米的目标 ➢问题4：如何在保证学苑广场项目形象的首要前提下，快速回现 ➢问题5：借鉴软件园一期的开发，二期河口湾项目如何实现利润 最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
报告框架
目标及问题界定 案例借鉴
软件园界定
一期发展相对成熟，二期才处于起步期
➢软件园一期： 已发展5年，企业进驻100余家，3平方公里的建设基本结束
➢软件园二期： 第一个产业项目刚开始建设，大量土地（约20余KM2）仍为生地
项目界定
项目都处于软件园入口位置，有一定资源
➢软件园一期三块地： 四期：软件园入口、山体资源、居住区内 五期：软件园入口、坡地物业、小规模 学苑广场：软件园入口、小规模、居住区与学府区之间
位报告98PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
项目研究工作的阶段划分
2005.1.13---至今
第一阶段 区域整合营销定位与 各地块的初步定位
Байду номын сангаас
第二阶段 基于总体定位下各地 块物业发展建议
第三阶段 区域整合营销战略与 各地块的策略策略
核心结论： ❖产业园的发展历程
❖产业园的发展模式
❖产业园成为城市中高 价值区域的核心支撑点
案例分析见附表1
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
我们了解了成熟产业园区的发展历程以及区域价值 核心支撑点，来反思大连软件园一期和二期各自处 于一个什么样的状态？
学习改变命运,知 识创造未来
➢问题3：如何实现四、五期价格7000元/平米的目标 ➢问题4：如何在保证学苑广场项目形象的首要前提下，快速回现 ➢问题5：借鉴软件园一期的开发，二期河口湾项目如何实现利润 最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
报告框架
目标及问题界定 案例借鉴
软件园界定
一期发展相对成熟，二期才处于起步期
➢软件园一期： 已发展5年，企业进驻100余家，3平方公里的建设基本结束
➢软件园二期： 第一个产业项目刚开始建设，大量土地（约20余KM2）仍为生地
项目界定
项目都处于软件园入口位置，有一定资源
➢软件园一期三块地： 四期：软件园入口、山体资源、居住区内 五期：软件园入口、坡地物业、小规模 学苑广场：软件园入口、小规模、居住区与学府区之间
总体策划报告
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
世联洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议(商住住宅)
缓慢发展 综合发展型
本报告是严格保密的。
洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产 业优势明显
洛阳三次产业呈二、三、
一形态，近年来二产增加值 100%
占GDP比例逐步上升，并且 始终占到50%以上，占据绝
80%
对优势。
60%
40%
洛阳的第二产业重点发展 先进制造业、铝工业、电力
20%
能源工业、石化工业、硅材 0%
料及太阳能光电产业、钼钨
钛产业等六大支柱产业。
洛阳历年三次产业比例图
2002
2003
第一产业
2004
2005
2006
第二产业
第三产业
洛阳历年第二产业增加值及增长率
重点的大型工业企业， 如：洛阳石化、一拖、新
1000
第二产业
二产增长率
40%
安电力、伊川电力、中铝 800
30%
河南铝业分公司、洛钼集 600
省会城市，在中部地区居
2000-2006洛阳市GDP（亿元）
422.8 465.2
905.2
686.3 535 28.28% 31.90%
12.00% 10.03% 15.00%
1112.4 22.89%
GDP
1333.6
19.88%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
本报告是严格保密的。 资料来源：《中原城市群总体规划研究报告》
洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力 在中部地区排名靠前
2000年以来，洛阳市GDP
一直保持两位数增幅，经 1400
济发展强劲。
1100
除中心城市郑州外，洛阳
的经济总量远远领先于中 800
世联成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议106PPT
•依托资源
•产品形式
项目名称 成都花园.上城
天合凯旋城 TT尚品 碧华邻
龙湾半岛
•传统片区认知/上风上水/居住 品质纯粹/较为完备的基础设施/ 便捷的交通
•产品形式较为丰富，但中高档 电梯公寓逐步成为市场主流
物业形态
高层
高层 高层 高层
双拼别墅、叠 拼别墅、高层
住宅
均价（元/㎡） 5400 5300 4600 4700
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世联成都青房羊西线项目定位研究及 物业发展优化建议106PPT
地块资源综合评价
•比较规模 优势
•城市资源
•地块资源 •自然资源
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•整体上看规模较大，A、B地块形状规整且相对独立。
•适宜中高密度的中高品质楼盘开发。
•地块与羊西线相连，是成都大中型餐饮业发起和集散地，汇集餐饮、休闲、娱 乐、购物、学校、医院等。 •临近新兴的成都第四商圈（金沙片区）。 •区域内交通便利，羊西线与三环路纵横交错，未来地铁2号线的开通更将丰富 区域内出行方式，公交线路四通八达，有30、44、54、79、82、96、108、 111、305、311、341、511等多条出行线路。 •地块周边生活配套相对落后，为传统4S店集中带，但随着2000亩大盘中海国 际社区的逐年开发，片区配套设施正在全面提升。
•项目约束条件
•项目A地块由于土地原因，将滞后B地块半年开发。
•较为严格地执行“国六条”三七开政策。
•地块位于立交桥旁，且受航空限高限制。
•总销售周期两年半，2007年下半年入市，当年实现一期（B地块） 销售率40%（面市时间：2007年3月）。
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世联成都青房羊西线项目定位研究及 物业发展优化建议106PPT
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代表户型：13/15#A01 面积：308-314平方米 户型分析： ✓西南朝向，三梯两户，端头产品； ✓全高尔夫景、海景； ✓270度的弧型阳台、空中院馆； ✓四房设计，三套房设计； ✓深圳稀缺300平米大平面作品； ✓超大空间尺度，主卧45平米；
关键举措4： 合理推售，户型不断放大，实现总体价值最大化
90％以上户型享有GOLF景观、88％以 上户型享有内园林景观，这还不包括海 景、中央公园景的享有比例。
在3.18容积率下，设计出稀缺TH产品。
组团间通过空中连廊形成大社区，并 设计成中央园林，增加园林景观。
西
关键举措3： 创新户型，全城唯一，建立核心竞争力
➢以150－350平方米户型为主力户型，创新大户型是显 著亮点，尤其是空中院馆、空中别院、空中别墅堪称经 典。
谨呈:洛阳天城房地产有限公司
建筑一座城市的梦想
洛阳五女冢旧改项目整体定位报告
世联地产
项目认知： 五女冢，帝王居所；
东周都城，隋唐行宫遗址。
据晋《元康地道记》记载：“王城 去洛河（指汉魏故城）四十里，城内南 北九里七十步，东西六里十步，为地三 百顷一十二亩三十六步。”半个多世纪 的文物调查和考古发掘也进一步确认， 东周王城大体呈正方形，整个王城周长 约15公里，大小相当于现在的西工区。
关键举措1： 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象
➢以案名专享稀缺资源红树湾价值； ➢全球视野的高端形象，能适应价值不断升级，历经7年始终如一，项目品牌不断 积聚、提升；
在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观 北望华侨城世界之窗 南眺深圳湾 西接沙河高尔夫 东连红树林自然保护区
关键举措2： 统一规划，创新设计，奠定高端大盘核心基础
根据考古发现，专家们推测，王城的 核心建筑群位于城内西南隅，而不是中 心部位，大致在今天的涧河以东，涧东 路以西，行署路以南，九都路以北这一 范围内。
项目认知：
中心区核心区位
临涧河和纱厂西路， 位于西工区核心区域；
超大规模旧改项目
42万占地，大规模旧改开发；
位置
总占地 可开发占地
容积率 地块组成
我们需要借鉴其他项目，审视项目的开发过程。
大盘启示录 ——他山之石，可以攻玉
案例借鉴关键词：大盘、城市核心、分期开发、高标准打造 典型案例：
深圳 ● 中信红树湾 深圳 ● 熙龙湾
案例一：深圳 中信红树湾 区域价值缔造者
➢基本概况： 发展商：深圳中信红树湾房地产有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本） 地址：深圳市南山区沙河东路与白石二路交汇 总占地面积：162653.1 ㎡ 绿化率：65% 容积率： 3.18 建筑覆盖率：19.3% 计容建筑面积：52万 ㎡ 总建筑面积：65万㎡ 会所建筑面积： 6000 ㎡ 中央广场：3000 ㎡ （横跨市政路，连接南北小区） ➢项目分五期开发
重点审视项目本体属性——核心区域的大盘开发
必须明确的几个前提——
1 区域层面：旧改片区，如何通过形象扭转，重新建立区域地位？ 2 开发层面：大盘区域重塑，本项目可供打造的方向如何？ 3 客户层面：大盘开发周期长，如何建立起针对目标客户群体的
持续牵引力及拉动力？
4 产品层面：如何在控制风险的前提下实现价值最大化？
（高）的豪华电子锁 ➢ 玻璃窗均采用高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃 ➢ 外墙材料涂料为深灰色优质铝合金型材
关键举措6： 高端会所，填补配套空白，形成亮点
➢考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成 为配套亮点。
高端品牌提升会所品质和规格
湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置
➢为借外景而创新的建筑布局——41度角，居室100％朝南， 90％以上户型享有GOLF景观、
88％以上户型享有内园林景观。
➢设计TH产品，提升楼盘档次。
➢组团间关联设计，通过空中连廊形成拥有大花园的大社区。
41度角的建筑布局方向，保证居室面 100％南向，获得理想的全景观房:客厅 有景、卧室有景、厨房有景、多功能房 有景，甚至部分卫生间都有良好的景观
西工五女冢片区，南邻纱厂西路、 西侧紧靠涧河、北侧靠陇海铁路、 东侧临五岳路，宇龙花园
420000平方米
225555平米
未知
农业用地、旧村、建材市场
地块说明——
➢ 地块形状不工整，被规划市政路割裂成零散 多宗地块，增加整体打造难度。
➢ 用地范围内有1所五女冢小学，位置不变；
本项目
纱厂西路
王城公园
项目认知：
区域 南会馆 北会馆
商家
爱加丽都西餐厅 中航健身会
Ing英语进行时 盈儿特艺养生 文化艺术中心
7年内户型逐渐放大，品质不断提升，价格不断跃升。一期有少量最高端TH和高尔夫景观大户，提升 档次，又有中低端90多平产品，确保热销；通过前两期推售，奠定豪宅形象，顺势推出景观欠佳的 三、四期；最后再次推出景观最佳的五期，巅峰收官；每期都有高端大户，保持高端层级；
二期
55000元/㎡
三期 一期 四期 五期
空中院馆、花园街 小复式
167-190平米三房 204-270平米四房
200平米复式
空中院馆 三梯两户
错跃式
错跃式 310平米大平面
空中院馆、端头柱
144平米三房
高品质大堂
93-98平米两房 153-171平米三房 200-263平米四房 164-364平米复式
163-171平米三房 176-184平米四房 216-261平米四房
13000元/㎡
23000元/㎡
空中院馆 花园街 小复式
35000元/㎡
200-310平米四房 275-390平米复式 125-160平米三房 180-230平米四房 275-390平米复式 50-130平米公寓
ห้องสมุดไป่ตู้
200-310平米四房 275-390平米复式
三梯两户 豪华大堂 空中院馆
花园街
9300元/㎡
198平米复式
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
关键举措5： 顶级品质打造，随市提升，做实核心竞争力
➢ 豪华精装修双入户大堂（含一层和地下一层） ➢ 住户电梯为日本原装进口三菱电梯，服务电梯为上海三菱电梯。 ➢ 明亮的电梯厅，管道井及消防通道等充分考虑与饰面的融合，整个电梯厅成
为一个整体 ➢ 各入户门采用豪华鳄鱼木质防火防盗门，配备门洞尺寸为1200（宽）*2300
关键举措4： 合理推售，户型不断放大，实现总体价值最大化
90％以上户型享有GOLF景观、88％以 上户型享有内园林景观，这还不包括海 景、中央公园景的享有比例。
在3.18容积率下，设计出稀缺TH产品。
组团间通过空中连廊形成大社区，并 设计成中央园林，增加园林景观。
西
关键举措3： 创新户型，全城唯一，建立核心竞争力
➢以150－350平方米户型为主力户型，创新大户型是显 著亮点，尤其是空中院馆、空中别院、空中别墅堪称经 典。
谨呈:洛阳天城房地产有限公司
建筑一座城市的梦想
洛阳五女冢旧改项目整体定位报告
世联地产
项目认知： 五女冢，帝王居所；
东周都城，隋唐行宫遗址。
据晋《元康地道记》记载：“王城 去洛河（指汉魏故城）四十里，城内南 北九里七十步，东西六里十步，为地三 百顷一十二亩三十六步。”半个多世纪 的文物调查和考古发掘也进一步确认， 东周王城大体呈正方形，整个王城周长 约15公里，大小相当于现在的西工区。
关键举措1： 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象
➢以案名专享稀缺资源红树湾价值； ➢全球视野的高端形象，能适应价值不断升级，历经7年始终如一，项目品牌不断 积聚、提升；
在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观 北望华侨城世界之窗 南眺深圳湾 西接沙河高尔夫 东连红树林自然保护区
关键举措2： 统一规划，创新设计，奠定高端大盘核心基础
根据考古发现，专家们推测，王城的 核心建筑群位于城内西南隅，而不是中 心部位，大致在今天的涧河以东，涧东 路以西，行署路以南，九都路以北这一 范围内。
项目认知：
中心区核心区位
临涧河和纱厂西路， 位于西工区核心区域；
超大规模旧改项目
42万占地，大规模旧改开发；
位置
总占地 可开发占地
容积率 地块组成
我们需要借鉴其他项目，审视项目的开发过程。
大盘启示录 ——他山之石，可以攻玉
案例借鉴关键词：大盘、城市核心、分期开发、高标准打造 典型案例：
深圳 ● 中信红树湾 深圳 ● 熙龙湾
案例一：深圳 中信红树湾 区域价值缔造者
➢基本概况： 发展商：深圳中信红树湾房地产有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本） 地址：深圳市南山区沙河东路与白石二路交汇 总占地面积：162653.1 ㎡ 绿化率：65% 容积率： 3.18 建筑覆盖率：19.3% 计容建筑面积：52万 ㎡ 总建筑面积：65万㎡ 会所建筑面积： 6000 ㎡ 中央广场：3000 ㎡ （横跨市政路，连接南北小区） ➢项目分五期开发
重点审视项目本体属性——核心区域的大盘开发
必须明确的几个前提——
1 区域层面：旧改片区，如何通过形象扭转，重新建立区域地位？ 2 开发层面：大盘区域重塑，本项目可供打造的方向如何？ 3 客户层面：大盘开发周期长，如何建立起针对目标客户群体的
持续牵引力及拉动力？
4 产品层面：如何在控制风险的前提下实现价值最大化？
（高）的豪华电子锁 ➢ 玻璃窗均采用高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃 ➢ 外墙材料涂料为深灰色优质铝合金型材
关键举措6： 高端会所，填补配套空白，形成亮点
➢考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成 为配套亮点。
高端品牌提升会所品质和规格
湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置
➢为借外景而创新的建筑布局——41度角，居室100％朝南， 90％以上户型享有GOLF景观、
88％以上户型享有内园林景观。
➢设计TH产品，提升楼盘档次。
➢组团间关联设计，通过空中连廊形成拥有大花园的大社区。
41度角的建筑布局方向，保证居室面 100％南向，获得理想的全景观房:客厅 有景、卧室有景、厨房有景、多功能房 有景，甚至部分卫生间都有良好的景观
西工五女冢片区，南邻纱厂西路、 西侧紧靠涧河、北侧靠陇海铁路、 东侧临五岳路，宇龙花园
420000平方米
225555平米
未知
农业用地、旧村、建材市场
地块说明——
➢ 地块形状不工整，被规划市政路割裂成零散 多宗地块，增加整体打造难度。
➢ 用地范围内有1所五女冢小学，位置不变；
本项目
纱厂西路
王城公园
项目认知：
区域 南会馆 北会馆
商家
爱加丽都西餐厅 中航健身会
Ing英语进行时 盈儿特艺养生 文化艺术中心
7年内户型逐渐放大，品质不断提升，价格不断跃升。一期有少量最高端TH和高尔夫景观大户，提升 档次，又有中低端90多平产品，确保热销；通过前两期推售，奠定豪宅形象，顺势推出景观欠佳的 三、四期；最后再次推出景观最佳的五期，巅峰收官；每期都有高端大户，保持高端层级；
二期
55000元/㎡
三期 一期 四期 五期
空中院馆、花园街 小复式
167-190平米三房 204-270平米四房
200平米复式
空中院馆 三梯两户
错跃式
错跃式 310平米大平面
空中院馆、端头柱
144平米三房
高品质大堂
93-98平米两房 153-171平米三房 200-263平米四房 164-364平米复式
163-171平米三房 176-184平米四房 216-261平米四房
13000元/㎡
23000元/㎡
空中院馆 花园街 小复式
35000元/㎡
200-310平米四房 275-390平米复式 125-160平米三房 180-230平米四房 275-390平米复式 50-130平米公寓
ห้องสมุดไป่ตู้
200-310平米四房 275-390平米复式
三梯两户 豪华大堂 空中院馆
花园街
9300元/㎡
198平米复式
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
关键举措5： 顶级品质打造，随市提升，做实核心竞争力
➢ 豪华精装修双入户大堂（含一层和地下一层） ➢ 住户电梯为日本原装进口三菱电梯，服务电梯为上海三菱电梯。 ➢ 明亮的电梯厅，管道井及消防通道等充分考虑与饰面的融合，整个电梯厅成
为一个整体 ➢ 各入户门采用豪华鳄鱼木质防火防盗门，配备门洞尺寸为1200（宽）*2300