月度营销执行报告

剩余货量分析
已售（套数）
可售套数
82
154
180
20
188
12
61
154
182
49
259
5
163
24
226
38
1341
456
去化比列
34.74% 90% 94%
28.37% 7Baidu Nhomakorabea.79%
98% 87.16% 85.61% 74.62%
项目剩余房源主要集中在21#、24#，强化引导，结合其他楼栋清尾房源销售，加快去化速度。(备注：27# 售罄，数据截止3月20日)
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报告逻辑框架
PART2 上月营销成果分析
1. 存货盘点 2. 销售数据分析 3. 成交客户分析 4. 费效比分析
TIPS: 本部分是分析销售执行情况，重点是客户分析，来验证营销的执行效果和策略方向。
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报告逻辑框架
上月营销成果分析部分的大纲思路：
解析自身项目，需要了解两个方面的详细情况：统计货源，分析客源。
• 月度营销执行报告模板
• xx年xx月
报告逻辑框架
一、市场环境研判
1. 宏观政策是否利好 2. 区域土地供应热度及未 来是否增加竞争 3. 周边竟品销售情况、营 销情况的竞争分析，为项目 竞争突破提供依据。
逻辑导图
二、上月营销情况 总结
1. 成交情况是否达到预期 2. 营销是否完全按计划落 实 3. 成交客群分析，为营销 制定策略方向 4. 费用合算，费效比是否 最低，为本月调整提供依据 。
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报2.告销售逻数辑据框分析架
来访客户
周期
第一周 第二周
日期
3.1-3.3 3.4-3.10 3.11-3.17
合计
报纸
1 0 2 3
网络
0 1 2 3
广播
1 1 0 2
途经
7 16 13 36
户外广告
0 5 4 9
短信
5 6 12 23
杂志
0 0 0 0
巡展
0 0 0 0
朋介
36 46 41 123
剩余房源面积段分析
面积段：（㎡）
剩余套数(套）
80-100㎡
350
100-140㎡
33
140㎡以上
73
总和
456
套数占比(%) 76.75% 7.25% 16%
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报2.告销售逻数辑据框分析架
来电客户
周期 日期 报纸
3.1-3.3
0
第一周 3.4-3.10
0
第二周 3.11-3.17
3
合计
- 13 -
报3.告新房逻市辑场框架
户型面积
数据来源：XX市住建委
➢ XX年XX月，主要成交户型为两居和三居，分别占全市总量的XX%和XX%；主要成交面积区间为 70~90平方米，占全市总量的XX%。
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报3.告新房逻市辑场框架
成交价位
数据来源：XX市住建委
➢ 从成交单价区间来看，主要集中于10000-20000元/平方米，占总成交套数的XX%； ➢ 从成交总价区间来看，主要集中于150万以下和150-200万，合计占总成交套数的XX%。
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报3.告成交逻客辑户框分析架
成交客户数据
日期
3.1-3.20
楼栋（#）
21 22 24 25
28
30
3月份成交客户房源分布表
销售套数（套）
11 3 21 1
2
9
面积（㎡）
84.925 114.791 134.58
121.4 135.99 161.68 106.17 124.42 135.3 109.43 106.67 107.83 122.05 123.37 136.05 137.53 84.32 130.86
单位：元/平方米
百分比：%
数据来源：XX市住建委
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报3.告新房逻市辑场框架
区域供求情况
单位：套
单位：元/平方米
数据来源：XX市住建委
➢ XX年XX月商品住宅供应主要分布于通州、房山和大兴三个区域，其他区域新增供应相对较少； ➢ 成交区域主要集中在通州、房山和大兴，占全市总量的XX%； ➢ 各行政区成交均价对比，东城区最高，达到XX元/平方米，而延庆最低，仅XX元/平方米。
数据来源：XX市国土局
-9-
报2.告土地逻市辑场框架
土地成交分布图
今年成交的住宅土地集中分布在南部城区、五六 环之间。
XX年XX月- XX年XX月，XX市住宅用地共成交 XX宗，其中XX月和XX月无成交。
1月成交 2月成交 4月成交 5月成交 7月成交
数据来源：XX市国土局
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报3.告新房逻市辑场框架
商品房供求
单位：万平方米
➢ XX年XX月商品房供应面积XX万平方米，同比上升（下降）XX%，环比上升（下降）XX%；成 交面积X万平方米，同比上升（下降）XX%，环比上升（下降）XX%。
数据来源：XX市住建委
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报3.告新房逻市辑场框架
商品房价格
XX月商品房成交均价为XX元/平方米，同比上升XX%，环比上升XX%
分析现状 总结问题
统计货源
本阶段剩余货量 下阶段新推房源
成交客户分析
分析客源
余货客户寻找
阶段推广总结
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报1.告存量逻盘辑点框架
剩余货量
楼栋
21号楼 22号楼 23号楼 24号楼 25号楼 26号楼 28号楼 30号楼
合计
套数
236 200 200 215 231 264 187 264 1797
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报1.告存量逻盘辑点框架
面积段分析
结构性短缺/80-100㎡偏多：一期在售剩余房源中小户型存量较多，后期新推出楼栋房源多以中小户型
为主，项目在近期针对中小户型去化压力很大，截止到3月20日剩余房源共计456套。
➢3月16日，24#二单元加推，其中91㎡有87套，111㎡有29套；
➢4月中下旬推出29#，共计396套房源，其中90㎡左右房源330套。
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报告逻辑框架
PART1 上月市场环境分析
1. 政策环境 2. 土地市场
3. 新房市场 4. 二手房市场 5. 竞品分析
TIPS: 本部分是宏观环境和微观环境分析，重点是竞品分析，直接影响营销的策略方向。
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报6.告竞品逻分辑析框架
上月市场环境分析部分的大纲思路：
本部分内容为当前环境分析，环境的好坏会直接营销销售执行的难度，大环境（政策 、市场供应与成交）指引整体市场走向，小环境（竞争环境）提供销售突围基础。
3
网络
2 4 7 13
广播 户外广告 短信
0
1
5
1
4
38
0
0
50
1
5
93
杂志
0 0 0 0
巡展
0 0 0 0
朋介
2 5 10 17
电视
0 0 0 0
单页
2 6 11 19
合计
12 58 81 151
3月份（3.1-3.17 日）合计来电151 组，3月1日-3 月10日，共计来电70组；第二周来电81组，通过调 整推广思路，主打超低首付和学区房作为项目发力 点，配合一期清尾房源的特价信息释放，来电量明 显高第一周十几组来电，后续将在渠道扩宽上下大 力气，让更多的客户群接受到项目卖点和优惠信息；
报告逻辑框架
月度营销执行报告的核心前提：
本报告适用于项目销售期，蓄客期可依据核心蓄客目标与电访客户分析予以调整。 在报告撰写过程中，需重点注意上月营销情况总结，在当前的市场环境下，结合销售 、推广、客户情况详细分析，针对销售目标制定可行的营销推广策略与计划。 本报告亦可理解为PPT版月报。
报告逻辑框架
消化率%
100.00% 99.73% 56.40% 99.26% 93.12% 97.01% 58.46% 31.33% 82.22% 87.46% 25.59% 74.07%
套数（套 ） 0
2
22 0 257 2 2 29 10 1 12 348
本月成交情况
面积(㎡)
0 216.22 3791.99
电视
1 1 1 3
单页
8 7 9 24
合计
59 83 84 226
3月份（3.1-3.17 ）合计来访 226组，其中朋介123组，占 总来访总量的60%，途径36组，单页24组。本月3月1日至 3月10日来访142组，其中1号到3号来访量59组（周六、周 日)，第二周来访84组，相比第一周略有上升，从到访途经 看，朋介依然是项目的来访主要途经，在三四线城市，老客 户的口碑显得尤为重要，后期需要加强对单页的派单地点的 调整和小蜜蜂的培训，改变短信监控方式，上午来电较差， 下午更换短信内容进行补发；同时加强对市区周边乡镇和霍 邱乡镇的形象覆盖和信息布点，有效传播项目优惠信息。
三、本月营销执 行计划
1. 根据推售情况，制定合 理的价格策略、营销策略等 2. 并根据项目节点、客群 、推广情况，调整推广内容 与方式。 3. 测算合理推广费用支出
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报报告告逻大纲辑框架
CONTENTS
目录
PART1 上月市场环境分析
1. 政策环境 2. 土地市场 3. 新房市场 4. 二手房市场 5. 竞品分析
小计
产品类型
住宅 住宅 写字楼 住宅 住宅 住宅 住宅 办公 住宅 住宅 住宅 住宅
装修标准
毛坯 精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
/
推出套数
999 1861 172 543 276 536 467 1992
90 614 379 7959
整体消化率
已售套数
999 1856
97 539 257 520 273 624 74 537 97 5895
--
周边竞品项目整体消化率及本月成交情况汇总。 周边竞品项目最新动态分析。
数据来源：北京房地交易管理网
TIPS: 重点分析区域竞品销售情况的普遍性（销售情况的平均水平）和独特性（销售优劣差异），结合其营 销动态，进行针对性分析。
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报5.告竞品逻分辑析框架
竞品项目
与本项目竞争的优劣总结
竞品项目分析关注事项
市国土局:自住改善型住房下半年优先供地
从市国土局获悉，截至6月底，XX市的住宅及商服用地共供应1034公顷，完成全年供地计划的50%。 其中，住宅用地882公顷，包括保障性安居工程用地508公顷，商品住宅用地374公顷，完成全年计划的53% 。同时，目前土地市场正在交易经营性用地共有153公顷。
市国土局相关负责人表示，下半年将继续稳妥均衡推进土地供应，预计年底前可推出经营性用地600至 700公顷。在区域分布上重点向轨道交通沿线、大容量公交沿线、城市发展新区集中，促进重点地区的规划 实施和城乡统筹发展。
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报2.告土地逻市辑场框架
住宅用地供求情况
单位：万平米
➢ XX年XX月住宅用地供应XX万平方米，环比上升（下降）XX%；住宅用地成交XX万平方米。 数据来源：XX市国土局
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报2.告土地逻市辑场框架
住宅用地价格情况
XX年XX月成交住宅用地楼面XX元/平方米，溢价率为XX%
单位：万平方米
溢价率：%
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报4.告二手逻房辑市框场 架
二手住宅成交
单位：套
数据来源：XX市住建委
➢ XX年XX月，二手住宅成交XX套，同比上升（下降）XX% ，环比上升（下降）XX% 。
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报5.告竞品逻分辑析框架
竞品动态
周边竞品项目重大节点分析
项目名称
紫金新干线
金域华府
领秀慧谷 金隅翡丽 世华龙樾 上林溪 中国铁建广场 世华泊郡 华贸城 天润福熙大道
0 22373.62
293.66 115.72 1852.87 1146.07 121.34 1744.31 33165.88
成交均价（元/㎡)
—— 23593 25610 —— 31412 35606 14020 25042 30847 23883 44483
—
报价均价（元/㎡ ）
20000 23000 28000 20000 32942 35000 40000 25000 38000 1300 万元/套 48000
PART2 上月营销成果分析
1. 存货盘点 2. 销售数据分析 3. 成交客户分析 4. 费效比分析
PART3 本月营销执行计划
1. 推盘计划 2. 价格策略 3. 促销策略 4. 媒体计划
TIPS: 本报告主要以市场为依据提供环境的客观分析，结合上月的营销情况为重点策略导向，制定切实可行 的执行计划。
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报1.告政策逻环辑境框架
央行：进一步推进利率市场化改革
经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。 取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。取消票据贴现 利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。对农村信用社贷款利 率不再设立上限，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮 动区间暂不作调整。
竞品项目
A
B
C
D
…
推售产品
√
销售情况
√
推广情况
√
营销策略
√
…
TIPS: 结合其销售推广情况，重点竞品的策略方向，为本项目的竞争突破提供结果导向。
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报上告月逻市场辑环框境架分析小结
小结
TIPS: 宏观政策主要通过是否影响买方（客户）和卖方（开发商）进行分析，比如限购、商业信贷、房 产税等。 成交市场，结合当前的供应和去化分析潜在供应和需求度。 竞争市场，分析优劣势，在销售（争夺客户上）如何突围。