大盘设计策略初步

恒大海上威尼斯 登陆上海 开启“海生活” 3D海居体验馆 对外开放
5国园林 9A级精装
全球首岸国际滨 海度假城
开盘85折 惊爆价26万起， 送1500豪装 盛大开盘
现场实景开放 内部认筹 发放E金卷
明星助阵 助推认筹
强势政府资源
恒大与启东政府达成共识，政府给予的巨大的政策支持 凡购房者政府免除上海业主10年的过桥费
发展定位 • 适合外国人居住和生活的国际化社区； • 运动和活力是社区生活的主旋律； • 多元化交融，充满活力。
社区布局总图
社区影像图
开放空间特色：生态绿地系统
碧云国际社区体现了 生态居住环境 的立意，规划中设有比 汤臣高尔夫大10倍的绿化带；社区内有 18万平方米的绿化地； 中央为5万平方米中心绿地；拥有优良的空气质量，它是上海唯 一通过ISO4000环境认证的区域，空气质量标准达到一级。
上海碧云国际社区
区位：内中环间及杨浦大桥； 产业：金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区； 交通：浦东机场、内环线、杨浦大桥； 属性：周边众多产业区辐射，区位优势明显。
发展背景 • 碧云国际社区是迄今中国上海规模最大、 综合环境最具创新特色的新型国际社区； • 社区位于上海浦东新区。距离市中心约 10km，是上海三大成熟国际社区之一。
大小搭配
灵活组合 关键词：组团模式
第三章：推荐
上海古北国际社区
区位：位于长宁区偏西，内环线中环线 之间； 产业：虹桥经济开发区（国家级涉外贸 易经济区） ，漕河泾新兴技术开发区； 交通：虹桥机场、内环高架、东西高架， 距虹桥机场5.5公里； 属性：沪上首个涉外高端社区。 占地65公顷，规划建筑面积150万平米； 已开发土地每平米引进外资2000美元， “含金量”为全国开发区之最。 发展背景 • 依托虹桥机场，对“外”交通便利； • 国家级开发区规划，虹桥开发区； • 以联合利华为代表，外企不断涌入； • 沪上首个涉外高端社区。 发展定位 • 素有“小联合国”之称，云集世界各 地的旅华国际友人和归国华侨； • 最具前瞻性的跨世纪高尚住宅区 ； • 第一个规模化的高标准国际化社区。
社区公共设施配套
运动：约2200平米会所活动空间， 约5000平米运动公园； 教育配套：教育配套齐全，龙岗区万科城实验学校已经于2005年9月1日开学，占地面积约 35600平方米，规模36个班，学位约1800个，系九年一贯制公办学校。万科城规划了3个幼儿 园，一期幼儿园将于今年3月份开学。 商业配套：万科城商业配套面积达3.5万平米，包括华润万家、肯德基、湘江老厨、名典、丹桂 轩等品牌商家，其中丹桂轩于2007年11月开业。 康体配套：小区内设有两所社康中心，暂未开业而，万科城会所已于06年12月份开始营业。
内环高架
虹桥经济 开发区 虹桥 机场 古北国际社区
东西高架
漕河泾新兴技术 开发区
虹桥天山板块 起源
依托虹桥机场； 受益于虹桥开发区规划； 面向外企国际人士。
发展
开放式格局； 分区配套规划； 打造优质高档楼盘。
受益于古北国际社区辐射， 吸引大量高端客户入住社区； 处于虹桥古北延伸拓展范围， 共享良好的国际化配套设施； 依托古北、中山公园商圈； “依托古北，发展天山”。
上海客户全部可以办理首套房贷款，不限购
恒大充分利用政府资源，进一步减小客户购房抗性，强大的政府支 持为项目的顺利开发提供的坚实的保证。
策略总结
城市生活打造不能缺失 优先树立形象，形成熟化步骤
第二章：剖分
规划结构 其实就是一个剁肥牛的过程
两个核心问题：
怎么剁？ 剁成啥？
怎么剁？
先来了解常用三把刀
解读社区设计之三
——大盘设计策略浅析 I
乐伟 2014.3
第〇章：类型
地产开发的几种尺度：
超大盘 大盘 中盘 用地规模>5000亩 用地规模>500亩 用地规模>50亩
小盘
用地规模<50亩
不同尺度楼盘的常规设计策略：
超大盘
大盘
中盘
造城 造镇 造村 造园
小盘
造城
依托城市发展，并具有产业配套功能
大型生态人工湖与内部步行街
社区内绿化系统
开放空间特色
实 验 学 校
学校
生态人工湖
滨河步行道
约12200平方米市政广场，约7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统； 景观特色主要为人工水面及其两侧的商业、住宅建筑分布以及与之联系的步行景观道。
武汉万科城市花园
项目概况: 项目位于关山一路南端大学园路1号，毗邻武汉市中环线和武大科技园区，社区占地40公顷，建筑面 积26万平方米，容积率1.2，绿地率35%。社区内建筑以多层，小高层开发为主，辅以少量高层和情景洋 房产品。社区配套齐全，包括商业中心，儿童公园，小学，幼儿园，休闲会所，医疗设施等。
情景描述： 强调能体验和享受全面的城市生活和身份
项目位于江苏省南通市启东市 雄踞长江入海口，崇启大桥一 桥飞架上海崇明岛与启东，项 目距离浦东直线距离50公里， 至上海市区1小时40分钟车程。
恒大启东海上威尼斯
项目特色：欧陆新古典主义建筑、威尼斯湖景园林、海景环岛栖居、旅游地产
建筑类别：独栋、联排别墅 洋房 小高层 高 层 装修状况：别墅毛坯、公寓精装修 占地面积：8968亩 建筑面积：6971206㎡ 开盘时间：2010.7.7-8 交房时间：2014年底 容积率：1.17 绿化率：58% 销售价格：独栋23000/双拼17000/洋房8000/ 小高层5400/高层4700 购买客群：市区客群为主 项目卖点：品牌、大盘、海景、旅游、全配套、 性价比 总套数：46803套
社区组团路
社区核心空间
城市道路
社区林荫道
规划特色： 规划将会所、儿童乐园、售楼中心、商业等公建放置在社区中心打造项目核心空间,并通过 林荫景观道与城市道路将社区分为若干个街块组团，同时配置五分钟邻里商业，营造美式街区生 活。
武汉万科四季花城
第三.五章：积淀
【作者简介】原研哉，1958年生於 日本岡山縣。國際級平面設計大師、 日本設計中心代表、武藏野美術大 學教授。 本職雖為平面設計師，但近年 來其活躍領域已然跨越單純的平面 設計，舉凡展場規劃設計、商品包 裝設計、企業形象塑造等，皆能見 其活躍的身影。在長野冬季奧運的 開、閉幕式手冊和2005年愛知萬國 博覽會的宣傳案之中，他展現了起 源自日本傳統文化的設計理念。在 商品包裝設計方面，原研哉也接受 來自日本各地的請邀，為富含當地 特色的各式產品，生成相應的設計。 而在銀座松屋百貨的全面翻修計畫 之中，原研哉縱橫於空間與平面設 計，創造了一個「複合性」設計的 典範。在梅田醫院指示標誌設計案 中，表現出觸覺在視覺傳達中的可 能性。
18W方绿地 5W方绿地
400m宽绿带
开放空间特色：滨河景观带
红枫路特色街结合河道设置办公园区 , 教堂 , 酒吧等。形成 滨水特色国际化商业办公、饮食、休闲带，充满异域文化休闲 氛围。
公共设施特色：特色酒吧街
碧云路商业街以家乐福，欧倍德，美格菲休闲运动中心,
中高档餐厅、酒吧、面包房、书店等业态为主 . 迎合外籍人 士生活消费需求。
第一把刀：功能模块
1、任务书所提要求的公建 重点关注： 一期展示和销售中心 大体量公建（超市、mall、办公、酒店等) 特殊和核心公建（疗养医疗、度假、体育等） …… 2、配套公建 会所，幼儿园，学校，商业服务……
第二Biblioteka Baidu刀：景观资源
重点关注： 水景 山体 公园和高尔夫绿地 保留建筑或场地……
第三把刀：道路交通
漕河泾新兴技术开发 区； 古 高架、东西高架 北 属性：沪上首个涉外高 端社区。 路 交通：虹桥机场、内环
强生 花园
豪庭
国际 花园
瑞士花 园
国际花园 国际 广场
金色贝 拉维 华丽家 族 玛瑙园
嘉年华 庭 恒盛苑
低层 多层 高层
浩润苑
明珠公 寓
黄金城道步行街实景
地块通过道路、商业街等分割成若干小块，小地块面积约1-2 公顷，由南至北为高层、多层和低层。 北侧：板、点结合，临近北部商业办公带区域形成连续的建筑 界面，内部结合点式形成核心景观。 中部：结合黄金城道步行街形成连续的界面，底商和景观带延 续到国际广场的东端，并形成高潮商业景观节点。 南侧：低层、多层结合，行列式排布。
古北 社区
成熟
准确的市场与客源定位； 完善的配套规划与建设； 优质的品质及建筑风格； 打造了成熟的国际化社区。
辐射
社区日益成熟带来的高端 品质，带动周边区域的综合 发展； 直接带动虹桥天山板块的 发展，提高其区域价值与认 知度。
社区的多样性与混合性
古北国际社区的用地性质多样性，营造混合型功能社区。 优秀的国际社区不仅要吸引高端人群在此生活，还要吸引连续的人群来此形成人际网络， 从而实现商业、娱乐、文化、生活的发展和繁荣，地块功能的混合多样性是必不可缺的因素。
配套教育设施齐全
第一家民办大学杉达大学 由欧盟资助的中欧国际工商学院 英国Dulwich国际幼儿园和国际学校 中日合作的九年一贯制平和双语学校等
幼儿园 基础教育
国际学校 贵族学校
中欧商学院 品牌商学院
深圳万科城
项目位置：深圳龙岗区坂雪岗大道东侧，贝尔路北侧 地块描述：项目占地约46万平方米，地处坂雪岗高新技术 开发区，毗邻华为、新天下、富士康等高科技企业。处于 深圳中轴，有清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市快 速干线通达CBD。规划中的地铁4号线、5号线、16号线； BRT2号线均在万科城设有站点或在万科城附近设有站点。 占地面积：约46万㎡ 容积率：1.1--1.3 覆盖建筑率：<30% 建筑面积：约53万㎡ 绿化率：>30%
SITE
SITE
SEA
2、定位营造主题 描述项目核心情景
究竟提供什么样的生活体验
短时出游
周末度假
商务度假
情景一：脱离城市
常用关键语：
远离世俗喧嚣，享受高品质XXX生活！
情景描述： 强调除了喧嚣，城市生活的优势依然有 除了城市生活有的，还能享受XXX
情景二：进入城市
常用关键语：
紧邻XXX，坐享尊贵都市生活！
十大航母级配套
6
10
4
2
1
3 7 9
5
8
共32万㎡奢华顶级配套，为旅游与居住提供的顶级的配套支持： 1. 8.5万㎡白金七星海景酒店； 2. 5.6万㎡国际会议中心； 3. 2.2万㎡饮食中心； 4. 2.6万㎡娱乐中心； 5. 1.5万㎡健康中心； 6. 0.4万㎡商业中心； 7. 2.3万㎡运动中心； 8. 3.5万㎡羽毛球中心； 9. 4.4万㎡网球中心； 10. 1.4万㎡儿童娱乐中心。
重点关注： 主入口 主要干道 城市路网 组团规模 ……
第一刀技巧
出刀要利落 把握社区主入口或者主流 运刀要舒展 覆盖尽量广，且各要害逐步击破
收刀要漂亮 端头一定要有说法，让人感到震撼
剁成啥？
分块三原则： 公私分离 远近呼应 大小搭配
公私分离
开放空间合理密空间 关键词：情景营造
远近呼应
开发步骤 关键词：一期展示
首期开发
日内瓦湖 小高层区
安大略湖 双拼私宅区 贝加尔湖 亲海私宅区
千岛湖 伴海洋房
白金七星海景酒店
私 家 海 岸 线公 人里 工 沙 滩
3.5
1.8公里景观大道及两侧岛居住宅，白金七星海景酒店， 会议中心，以及人工沙滩
一期展示
营销节点
全球首岸国际 滨海度假城
5月51日 6月9日 6月23日 7月7日
新城模式
临港新城
城中城模式
上海太平桥
造镇
城郊飞地，居住大盘
上海春申万科城
造村
稀缺资源，特殊居住功能
深圳东部华侨城
造园
绿城苏州御园
中小地块，内部环境营造
第一章：庙算
庙算而后动 知止而得 ——孙子
造镇型规划策略
1、收集基本数据 确定社区基本格局
高铁站 1km
区位 规模 人流 交通 产品 客群 ……
公共服务
街道景观
精品小店
发型工作室
银杏树列
社区商铺
医疗中心
古
北
公共服务
社
区
商业廊道
特
色
—
黄
金
城
道
步
行
街
高端餐饮
精品小店
咖啡小馆
社区商业
行政办公
高档公寓
高档公寓
高档社区
双语学校
高尚社区
高档公寓
区位：位于长宁区偏西， 内环线中环线之间； 产业：虹桥经济开发区
御翠 （国家级涉外贸易经济区）
颐 丰 花 园
社区公共设施特色——黄金城道步行街
步行街670米长，跨越三个城市街区，两侧是20层的住宅大厦，大厦首层是零售商店。步行街的两端为公园。
黄金城道步行街带动古北社区的活力，是上海的新亮点。 步行街上有广场、喷泉、咖啡店、饭店、零售商店、剧场和一个四周环树的阶梯平台。 步行街独特的露天场地，是步行街和古北路商业街之间的缓冲区。 别墅花园 高档公寓 办公酒店 办公酒店 高尚社区 高档社区
古北国际社区控规图
古北社区局部地块混合用地功能
社区公共空间特色——黄金城道步行街
步行街的景观设计中融入了现代元素和法国古典风格，同时也采用了芬香植物，如桂花树的成熟桃子和杏子的香味。
社会生态方面：商店、画廊和饭店的室内空间和30英尺宽的人行道融合在一起，铺石路面和户外座椅加强了大厦和
露天场地之间的联系。