不动产评估成本法计算题(1).doc
不动产估价作业1
1、 某小区A 梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。
由图可知，4个单元的单价的差异受以下几个因素影响，建筑面积，朝向，卧室阳台，由于L 01、L 02都是东、北朝向，所以价格比L 03、L 04低，又因为L 03卧室附带一阳台，所以L 03比L 04更高，综上所示L 03>L 04>L 02>L 012、 试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。
（1）、搜集交易实例根据有的茶山区市场交易价格对嵩山区现在定价：由茶山区的历史成交记录可知，茶山区成交的价格在33000元/平方米以上，且面积在100平方米左右，楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向。
根据数据，同比去年增幅6.72%，算出成交平均单价为35749元/平方米。
（2）、选取可比实例茶山区与嵩山区区位相同：都在天河五山华南农业大学附近 用途相同；建筑结构：茶山区楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向，配有电梯；嵩山区主要在4层或5层，朝向均为南北向，没有电梯 （3）、建立价格可比基础 统一采用单价 统一面积单位 同一面积内涵假设乙方现对嵩山区的楼盘感兴趣，在嵩山区没有熟人，不急于购买，上网了解了大致嵩山的市场行情。
购买时没有特别的动机，只想买一套住的合适房，一旦看上，便一手办手续，一次性给钱，同时希望卖方卖的价格包括了所有的税费等。
根据买方的实际需求及情况，现根据茶山区房价情况利用市场比较法进行不动产估价。
估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。
（4）、进行交易情况修正目前房地产市场行情良好，交易量减少，买房观望人数较多，但广州限购令已经解除，交易市场相对活跃，根据乙方了解的国家政策因素和上网找的资料可知，虽然广州的房价总体呈下降趋势，但茶山区的房价呈上升趋势。
不动产估价考试习题与答案学习资料
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产评估考试计算题(包含答案)
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
不动产估价理论与方法习题库(附参考答案)
不动产估价理论与方法习题库（附参考答案）1、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。
A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加答案：A行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。
通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。
2、以下不是按照机器设备的用途分类的是( )。
A、航海机械B、轻工机械C、通用机械D、农业机械答案：A3、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140答案：C4、根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。
A、地租是土地所有权借以实现的经济形式B、土地价格是地租的资本化C、土地价格是土地价值的货币表现D、一切地租都是剩余价值答案：C土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。
5、( )是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。
A、课税价格B、基准地价C、申报地价D、交易底价答案：B6、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。
目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为( )万元。
A、197B、161C、160D、150答案：B建筑重置价格=1000*2000=200万元。
依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。
7、城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。
A、分散自由式B、一城一区式C、自由组团式D、一城二区式答案：D8、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试题及答案.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试题及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 建筑物的损耗可分为（ ）。
A.可修复的损耗 B.不可修复的损耗 C.可估算损耗 D.不可估算损耗 E.不可计算损耗 本题答案： 2、判断题 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。
增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。
该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。
（ ） 本题答案： 3、判断题 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。
（ ） 本题答案： 4、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、多项选择题砖混结构一等：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房为（）年，非生产用房为（）年。
（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65本题答案：6、判断题在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。
（）本题答案：7、判断题建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。
（）本题答案：8、问答题房地产价格的构成本题答案：9、判断题在实际的估价中，我们采用的是实际成本。
（）本题答案：10、多项选择题房屋新旧程度的判定标准是（）。
A.完好房：十、九、八成新B.基本完好房：七、六、五成新C.一般损坏房：五、四成新D.严重损坏与危险房：三成以下E.危房：一成以下本题答案：11、单项选择题在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）。
不动产估价试题.
单选1、土地估价师接受继续教育时间（A ）。
A、五年累计不得少于l00学时B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时D、四年累计不得少于l20学时2、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（ C）。
A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格C．清算价格<市场价格D．续用清算价格=市场价格3．豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( D )A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅4、土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有( D )权利，并以收益为目的的限制物权。
A．占有 B．使用 C．收益 D．处分5、下列关于征收土地的表述中，正确的是( C )。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金6、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的(A )。
A．6～10倍和4-6倍B．4～6倍和6～10倍C．6～10倍和10-15倍D．10～15倍和6～10倍7、承包经营基本农田的单位或者个人连续( A )弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的基本农田。
A．2年 B．1年 C．1年半 D．半年8、甲公司2006年10月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，2007年7月因资金短缺开发暂停，同年8月，甲公司将该土地使用权转让给乙公司。
在办理办更土地登记时，登记机关可以该公司( B)为由不予办理。
A.未完成开发投资总额的20%B.未完成开发投资总额的25%C.土地使用权不能单独转让D.未形成建设用地条件9、土地管理的基础的是( C)。
不动产估价习题
不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。
例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。
例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。
地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：现有砖造二层楼出租。
已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
2011不动产估价作业及答案
3.某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%.
2、某单位于2006年3月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2006年3月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4％。2009年3月该单位与外商合资，需将房地产评估作价，据调查2006～2011年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元／平方米。
B、房地总费用
B1管理费=
B2维修费=
B3保险费=
B4土地及房产税=
B5年折旧费=
B=B1+B2+B3+B4+B5=5760+12000+1200+8000+12244.9=39204.9元/年
C、房地纯收益=A-B=144000-39204.9=104795.1元/年
不动产估价考试习题与答案
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
不动产估价案例计算题
估价案例计算题（每个计算题10-15分，一套题一般出3-4个计算题）1．在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表。
现假设该城市地价指数以2007年为基期，每年增长率为12%。
对于容积率，此类地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、区域因素、形状、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
根据所给条件，试计算2010年宗地H的评估价格。
2．某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1600元，残值率为10%，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每建筑平方米40元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年支付的土地使用税为每建筑平方米30元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的4%，年保险费为重置价的0.4%，根据上述资料，试算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.B市的某企业拟购进A市的宗地H。
现委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估，土地评估机构对待估宗地进行调查，并得到了相关资料，A地的地价指数以2007年为基期，每年上涨10个百分点；A地的容积率对地价的影响为：容积率以2为100，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨或降低4个百分点；A市商业用地还原率为4%；2007和2008年A市的商业用地从三通一平到五通一平的费用为每平方米45元。
请根据上述资料和下表所列资料评估宗地H于2009年7月31日的转让价格（计算地价的案例选择不少于4个）。
不动产估价习题
不动产估价习题(2)某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。
该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。
出让土地使用年限为50年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。
(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。
本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。
(2)明确估价时点。
题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。
要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。
(4)了解资料内容。
题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。
根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。
2．解题思路(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。
(三)公式与计算步骤1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数2．计算步骤(1)计算土地取得费(含税费)15×10000÷666．67=225(元／平方米)(2)计算土地开发费用10×10000÷666．67=150(元／平方米)(3)计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 投资利润率的计算基数包括（ ）。
A.土地取得成本 B.建设成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 本题答案：A, B, C, D 本题解析：暂无解析 2、判断题 销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。
（ ） 本题答案：对 本题解析：销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。
3、单项选择题 在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。
A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 本题答案：D 本题解析：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题结构构件完好、装修和设备完好、齐全完整、管道畅通、现状良好、使用正常，不允许有任何的损坏就是完好房。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析5、多项选择题生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年，属于下列哪种结构房屋的耐用年限？（）A.钢筋混凝土结构B.砖混结构一等C.砖混结构二等D.砖木结构一等E.砖木结构二等本题答案：B, C本题解析：暂无解析6、判断题住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用计入商品住宅的价格。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析7、单项选择题有两座实际经过年数相同的同类建筑，如果维护保养不同，其市场价值也会不同，如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会（）。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
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成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。
该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。
估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。
试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。
土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。
建筑物是于2000年10月建成使用的。
经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。
通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。
残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。
解：（1）计算土地现实价格V L()()()万元26.98%8111%8111200050004036=+-+-⨯⨯=L V（2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元）③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）④求设备部分折旧D 3 D 3=50×2.5÷15=8.33（万元） ⑤求结构部分折旧D 4 D 4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） ⑥求折旧总额DD=D 1+D 2+D 3+D 4=61.77（万元）则V B =C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V V=V L +V B =98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。
4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。
假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800万元 ②管理费用：800×3%=24万元 ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元 （2）计算建筑物的折旧额①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元 ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m 2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m 2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
（土地资本化率为8%）（2002年试题） 解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格()()[]()()万元94.3901%811%81%81200020004035354040354035=-+-+⨯+⨯⨯=⨯=-K K V V （3）计算建筑物的重新购建价格：①建安成本=600（万元） ②管理费用=600×3%=18（万元） ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元） ④销售税费=90（万元） ⑤开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元） （4）计算建筑物折旧额①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元） ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元） ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元） 建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m 2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m 2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m 2，写字楼2800元/m 2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
（2004年） 解：（一）第一种解法 1、项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积15000m 2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值 ①住宅楼价值 5000×15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：()()万元86.5634%10175003=+②写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元） 写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元） 租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元） 写字楼价值：()()()万元86.8478%10111%1061.85711147=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n R R A V 写字楼折现到第1年末折现值=()()万元29.6370%10186.84783=+③项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元） 写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值()()()万元13.2580%1015.0%1015.028355.15.0=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 写字楼开发成本及管理费用折现值：()()()万元76.3648%1015.0%1015.044105.25.1=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元） （4）住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 7500×6%=450（万元） 住宅楼销售税费折现值：()()万元09.338%1014503=+（5）所能支付的最高土地价格()万元开发成本及管理费用住宅楼销售税费总价值78.5279%3189.622809.33815.12005%31=+--=+--=（原6412.50万元）2、第二种解法（1）项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积=15000m 2。