【测算】XX投资测算方案(精品)

地块所处区域 成都 西安 长沙 成都 西安 成都 成都
构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系
过程中的对标体系
结果的事后评价体系
投资测算
BI分析
在投资测算过程中： 在制定销售价格、策略、成本时，查找成本 数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目 数据，作为投资测算过程中基础数据的参考
在投资测算之后： 拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行 对比分析，分析方法有：排名分析、趋势 分析、区域占比分析等分析方法
• 产品系的占比情况 珍宝：20%，目标80%
目标地块
地块 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 ….
地块大小 50亩 100亩 150亩 60亩 80亩 200亩 300亩
预估投资金额 5000万 1亿 8000万 6000万 7000万 9000万 1.5亿
筛选结果
地块定位
B系列 A系列 B系列 A系列 B系列 B系列 A系列
区域
产品系
产品类型
地块大小 公司
销售最高价 销售最低价 销售均价 销售周期 去化率 建安成本 利润率 ….
行业基础 数据库
• 竞争对手面积指标 • 竞争对手销售情况 • 竞争对手拿地情况 • 竞争对手成本情况
将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况，从公司的整 体来看新开工项目的投资价值
比例 • 标准费用率 • 标准税率
确定目标
• 公司目标 • 地块信息 • 政府控制指标 • 营销定位
定目标 营销定位
选变量
• 销售单价 根据项目周边情况调研，项
目定位给出一个初始的价格
调变量
• 销售策略调整 根据设计的强排方案结合市
场环境综合定价
设计部 成本部 投资部
• 面积 匡算的粗略面积
• 单方成本 根据历史项目数据，出具一
个初始的单方成本值
• 土地价格 招拍挂价格
政府控制指标 公司设计指标 公司经济指标
通过总的销量的情况跟年度目标做对比，来知道截至目前跟 目标的销量的差距，为后面拿地提供参考，是否需要拿一些 利润不算太高的项目等等
整体评价表指标可根据管理的需要进行增加
多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系
管理价值
管理方法
管理工具
整体评价 (已开工项
目)
对标表
整体评价 (已开工+新
• 标准产品配比 • 标准户型配比
• 成本项构成 • 成本项档次 • 标准产品与成本
项及成本项档次 的关系
校验
策
领
略
导
模
决
拟
策
投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程
四大流程 主要事项
土地信息管理
土地筛选
实地考察
年度预算
滚动预测
可研论证
市场调研
匡算模型
投资决策
设计强排模型
周期
土地 拍卖价
核心用途：结合设计强排后 的定价、成本的项目精算
关键输出：总投资回报率、 内含报酬率、销售净利率、 现金流回正周期、利润、现
金
每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重
项目立项（匡算）
设计强排(投资粗算)
投资决策会
选择标准
营销部
• 销售单价 根据项目周边情况调研，项
目定位给出一个初始的价格
周边环境
市政道路情况 周边水电
地块地质情况
各项控制指标
公司控制经济指标
销售净利润 总投资回报率
内含报酬率 经营性现金流回正周期
集团目标
土地储备 现金
建
筑
住
物
宅
基
地
础
块
设
施
商 业
配 套
T4 商业
T6
地下室、 车位
…. ….
绿地面积
水电、管 网、道
路、围墙
….
学校
会所
….
建筑单方
基础设施 单方
配套单方
成本级配
提供截至 到当前时 间点公司 的现金、 存货情况
对市场、土地、 周边、客户和对 手进行详细的调 研，得到该地块 的产品定位
市场情况 土地情况 周边的道路情况 客户群的定位
通过一个大体 的匡算，与市 场调研情况相 结合，形成多 项目的对比
多项目对比
成本数据库 行业数据库
对单项目，多情 景、多版本的测 算模型
济指标 • 适用场景：
投资决策会阶段，需要对项目进行更加 准确的评估,对项目的各项影响因素进行拆 解
投资测算业务逻辑总图 （图示）
政府控制指 标
容积率 绿地率
限高 覆盖率
公司控制设 计指标
住商比 户型配比
营销指导指标
产品系 产品类型 户型面积配比
层高
政府设计规划
各地设计文件 对车位的要求 对配套的要求 对日照的要求
从筛选地块到领导决策的过程中，立项、强排和决策三个关键节点需要测算模型的 有力支撑
运营部
地块筛选
定标准 标准工期
项目立项 （匡算）
关键输入项
投资可研阶段
定目标
设计强排(投资粗算)
选变量 关键输入项
投资决策会
调变量 关键输入项
营销部
标准销售 策略
匡算单价
营销定位
销售单价
销售策略 调整
设计部 成本部
标准成本 支付比例
基于强排方 案的敏感性 调整
单项目，多个版 本的经济指标对 比
单项目，动 态调整后结 果的实时对 比
自上到下，自下到上，几上几下构成了整个目标分解的全过程
年度预算 区域/产品系/月
资金结余情况 区域/月
总目标 集团/年
占比 分解目标 区域/产品系/月
自 上 到 下
自 下 到 上
投资匡算 单项目/月
敏感性调整
周边系统 支撑
土地数据库
核心作用
维护及管理土地的相关信息，为 土地的筛选提供可选地块的支撑
输出结果
行业数据库
进行实地 考察，了 解项目周 报情况
目标数据 ，与滚动 预测结合 使用，对 土地筛选 提供支撑
地块调研 报告
提供集团 各区域、 各产品系 列的目标 值
与目标数 据结合， 得到公司 的目前财 务状况和 经营情况
开工)
针对对象：多项目 作 用： 提供数据支撑地块的初步 筛选
•从公司整体情况来对地块的筛选支撑
从区域公司已开工的项目从整体来看 现金流情况、产品系占比情况来对地块 筛选提供数据支撑
数据支撑：滚动预算模型 数据计算：自动汇总 数据展示：测算平台以表格 的形式展示，BI以图标的形 式展示
针对对象：单项目 作 用： 从外部公司数据来看在投 资测算中一些基础数据的确立
12亿 6亿 8亿 4亿
西安 8亿 4亿
2亿 2亿 6亿 2亿
长沙 5亿 3亿
3亿 1.5亿 2亿 1.5亿
通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品 系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预
算的目标
作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选
整体 评价
• 整体的现金情况 成都：结余资金10亿
现金流量表 分业态损益表 经营性指标
集团层面投资 测算结果
土地储备 现金
投资结果
我们以设计强排阶段的测算模型为例，来展现整个测算工作的操作过程
各项标准由产品库直接取数 根据项目的匹配信息得到各项标准信息 由设计的强排得到各项的指标面积 以设计强排为主，销售、成本
标准维护
• 标准工期 • 标准销售策略 • 标准成本支付
从区域公司整体的现金流情况、存货情 况、税务筹划情况来整体的看这个新投 项目拿下来之后对公司的静态现金、动 态现金、利润的影响
数据支撑：标准库 数据展示：测算平台做过程 中的对比参考；BI做事后评 价分析
数据支撑：滚动预算模型 数据计算：测算平台自动汇 总 数据展示：测算平台以表格 的形式展示，BI以图标的形 式展示
投资部
财务部
标准费用率 标准税率
匡算面积
匡算单方
项目配置 起拍价格
政府控制指标 公司设计指标 公司经济指标
核心用途：决定项目是否立项
关键输出：总投资回报率、内含 报酬率、销售净利率、经营性现
金流回正周期
设计强排 成本单方
成本调整
项目配置
起拍价格
核以心设用计心途为的：核粗以心算设的计粗为算核
关键输出：总投资回报 率、内含报酬率、销售净 利率、经营性现金流回正
资金 货值 面积 土地投资
单项目/月
资金 货值 面积 土地投资
区域/产品系/月
校验
投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段
单项目拿地阶段
地块筛选
项目立项 （匡算）
项目匡算模型
投资可研阶段
设计强排(投资粗算)
投资粗算模型
根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等， 投资测算阶段相关关键信息
存量销售计划
区域/产品系/月
指导
月销售额 销售周期
新投销售计划
区域/产品系/月
指导、控制
销售周期 区域/产品系/月
区域/产品系/月 去化率
供应货值 区域/产品系/月
综合 均价 供应面积
区域/产品系/月
地下 建筑 面积 开工面积
区域/产品系/月
标准工期
拿地计划
区域/产品系/月 /项目数/项目
大小
土地投资 区域/产品系/月
XX地产投资测算整体方案
单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管 理决策体系
单项目测算
项目损益 项目现金流 KPI 总投资回报率 内含报酬率 销售净利率 经营性现金流回
正周期
多项目测算
多项目损益 多项目现金流平
衡
公司年度预算
公司损益 公司现金流 KPI 土地储备 毛利率 净利率
月度滚动预测
公司损益 公司现金流 KPI 土地储备 毛利率 净利率
单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的 支撑
公
目
地块信息
产
设
司
标
品
计
控
地
定
强
制
块
政府控制
位
排
指
指标
标
校验
标准工期 （产品库）
销售策略 （产品库）
成本测算 （产品库）
• 标准产品 （T4，T6，T8）
产品系 现金情况 货值情况 销售情况
滚动预算
多项目汇总 分区域、分
产品系 现金情况 货值情况 销售情况
差异 分区域、分
产品系 现金结余情况 货值差异情况 销售差异情况
数据支撑
投资测算 地块筛选阶段
年 A系列
度 预
算 B系列
滚 A系列
动 预
算 B系列
A系列
差 异
B系列
投资测算 地块筛选阶段
成都 20亿 10亿
营性现金流回正周期 • 适用场景：
决策阶段的粗算，以设计为主体，围绕营销、 成本基本假设，快速测算地块的初步投资价值
• 成本调整 项目精算，用成本级配的方
式，根据设计强排，得到准确 的单方值
• 土地价格调整 通过土地价格的变化，得到
不同土地价格下利润和现金的 情况
• 版本：多版本 • 输出结果：利润表、现金流量表、经
区域公司
汇
已开工项目
总
(当月滚动)
新开工项目 (投资测算)
数据来源 数据来源
月度滚动 投资测算
通过从月度滚动取过来的期末现金余额，可知道此区域公司 的现金结余情况，还可拿多大金额的项目.测算汇总是可以 看出加上了新的测算项目之后整体的现情况
通过从月度滚动取过来的货值，可知道此区域公司的剩余货 值情况，结合对市场的评估，在加上新的测算项目之后，货 值是否可以顺利销售，对现金的影响
• 设计强排 根据商业、住宅、配套分类
别进行设计的强排方案
• 单方成本 根据历史项目数据，出具一
个初始的单方成本值
• 土地价格 招拍挂价格
• 经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经
营性现金流回正周期 • 适用场景：
在地块筛选过后，进行一轮粗略的匡算，决定 这个项目是否立项
• 经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经
方法一：分业态的成本级配 方法二：到大成本项的成本
级配 方法三：到明细成本项的成
本级配
投资测算Fra Baidu bibliotek程
强排方案
设计输出指标 容积率
各业态面积 基础设置面积
配套面积 覆盖率
营销输出指标 销售价格 去化率
淡旺季系数 首开盘系数
销售比例
成本相关
成本支付 计划
收入 相关
投资部输出指标 土地成本 期间费用 税费
单项目投资测 算结果
从外部公司的角度来进行参考
•针对对象：多项目 •作 用：通过区域公司整体情况，考 虑现金、存货、投资计划、存销比等因 素看此项目的投资价值 •从公司整体发展角度来进行决策
过程中的对标体系： 通过标准库中沉淀的数据对投资测算的过程 值提供对标评价参考，如销售的定价等 结果的事后评价体系： 将投资测算的结果传到BI平台做趋势的、同 比、环比等的事后分析评价
整体 评价
货提
提
值供
供
情区
区
况域
域
、
、
产
产
品
品
系
系
现
目
金
标
月度滚动模型
对标表
截至到目前时点， 分年分月公司已开
(作参 考)
根据行业基础数据库中 经过与合能的产品系转换后
工项目的现金结余
的数据，查询出对应目标地
情况、货值产品系
块可参考的相关数据，对此
占比，与年度目标
地块在测算时进行参考
的差异
行业基础数据库
年度预算
多项目、多区域测算
投资决策会
投资决策会模型
月度滚动模型
整体 评价
截至到目前时点已开 工项目+投资测算计 划开工的项目来从区 域、集团的整体角度 看现金情况、货值情 况以及目标达成情况
日常经营阶段
以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据支撑
年度预算
年度目标 分区域、分