西双版纳湄公河畔养生人居项目定位报告

160000元/㎡；高端产品价格差异较大，市场前景较为看好。•
多核市场——从城市发展进程看，景洪市正由单中心向多中心演变，多组团发展， 城市外扩趋势明显，是城市向城市群发展的重要过渡
市场——市场处于快速发展阶段，价格和成交量呈现跳跃式增长，市场前景较为看 好
政策主导市场——规划先行，供应跟进，城市快速扩容 焦点型市场——相对板块自身发展，个盘差异效应明显，市场水平快速增强 均质市场——高层产品价格差异较小，片区间的差异日渐形成
•短期：实现市场同类型项目，同类型产品 的相对高价，引领价格的走势，成为别人 定价的标准之一； •长期：提升区域价格。
•短期：通过标志性项目的打造，对于市场 的引领作用，建立企业品牌知名度和影响 力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度； •长期：实现沧江新区城市建设，成就项目 核心目标
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•项目定位决策模型——取势，优术，明道
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•市场关键词3：均质市场 高层产品价格差异较小，片区间的差异形成，富人区未形成
•面积：M2
•500
•400
•30 •028 •02 •6204 •0220
1 15
2
8
3 18
614 12
16
•独立别墅区 •7000-16000
•300-500平
米
•TH别墅区
•6000-8000
1 9号公馆 2 金色家园
•领袖/价格标准制定者 •改变规则/强调自身差异性
•跟随者
•补缺 者
•差异化特色/借势而上 •完全差异化定位/市场需求者
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•项目定位原则——领袖/标准制定者
地段价值领先
•主动城市化
•重新定义城市豪宅的配置
产品全面领先
•创新产品
•重新定义豪宅产品概念的标准
环境全面领先 服务全面领先
•大环境（公园） •＋园林（小环境）
•品牌物管 •＋增值服务
•重新定义豪宅环境的标准 •重新定义豪宅服务的标准
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•项目定位决策模型——取势，优术，明道
•项目发展空间
•限制条件
•Q2:市场环境
•取势
•Q3:项目条件 •Q4:竞争及客 户
•Q1:业主目
标 •优术
•明道
•案例研究
•项目定位
•产品开发实
施
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•开发商基于项目的开发目标？ •市场需求？
•景洪江南、江北的“一 体化”发展是城市发展成 为“都市群”的结果。多 核心发展有利于城市群 的形成
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•市场关键词2：焦点行市场
•房地产开发投 资
•房地产开发日渐成熟，房地开发投资增长速度较快 •仅2011年1-9月同比增长36.4%
•2011年1-9月房地 开发投资累计完成 194781万元，同比 增加51984万元，同 比增长36.4%。
• 西双版纳旅游地产正处在从启动型市场到快速成长型市场的关键变革期
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•变革推动力1：高端需求驱动力
外来品牌开发商将推动景洪形成良性竞争循环
外省市籍客户 省会号召客户 本地高端客户
•高端客户 增多需求提 高
外来品牌开发商纷纷
进入市场，打破 均质市场的格局
•明星标杆 产品频频出 现
物业产品不断创新 亮点层出不穷
•景洪市07年以前的发展方 式是典型的单核心发展模 式，沙湾广场是城市唯一 的核心区，承载整个城市 的核心功能
第二阶段：多核化 发展
•核 心
•核
心
•主
•核 心
城
•核 心
•多核心发展有利于城市 的均衡发展，分散城市发 展压力，沧江新核心区建 设发展成为城市发展的动 力源，将拉动城市快速发 展
第三阶段：都市群 形成
西双版纳湄公河畔养生 人居项目定位报告
2020年7月21日星期二
•定位报告背景
湄公河畔项目一期总体规划基本完成 西双版纳房地产市场调研完成 西双版纳养生项目产品调研完成 养生项目产品前期展望 物业开发节奏及推售建议 项目定位报告应在此基础上研究和提升
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•项目定位战略选择
•领导者
•挑战 者
•项目发展空间
•限制条件
•Q2:市场环境
•取势
•Q3:项目条件 •Hale Waihona Puke Baidu4:竞争及客 户
•Q1:业主目
标 •优术
•明道
•案例研究
•项目定位
•产品开发实
施
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•取势
•市场需求
•市场环境 本项目面临的基本环境？
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•市场关键词1：多核化发展
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
第一阶段：单核心 扩张
居住环境和理念得 到提升
市场前景看好
•良性循环——物业居住环境改善和理念的提升，带来了更多的购买客户
外省市客户旅游购房较多，预计占比超过30%，以投资为主； “自住客户中40%来自外地，60%来自本地，客户构成以高官、企业高层为主，多为多
次置业者”； 西双版纳本地人购买不足60%，周边地市过来购房自住者占10%，后期投资客比例增多
5
9
10
17
11
7 4
13
•240-350平 米
•多层、小高产品 区
•4500-5500 •100-200平米
9 滨江豪苑
金象盛景
10 西双版纳国际旅
11 游度假区 •成熟市场对照：
12 13 14
15 16
•单价: 元/M2
曼景兰古城
中景明城 雍玺台 天瑞万象城 雨林澜山
•西双版纳景洪市场上的板 块划分明显，江南片区较 为成熟，江北片区相对成 熟，已经成为景洪居住区 的代名词。而曼弄枫片区
•全力以赴
•
•开发目标
•我们对目标产品的理解： •价格提升
•广泛的市场知名度
•品牌提升
•标志性项目
•企业视野：好品牌 •竞争视野：好口碑
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•发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心
•目标 •标志性项目 •价格提升 •企业品牌 •市场影响力
•诠释
•短期：提升项目价值，促进产品销售，提 高市场占有率 •长期：提升区域价值，打造企业品牌，实 现核心目标
•12000 •11000 •10000 •9000 •8000 •7000 •6000 •5000 •4000 •3000
17 避寒山庄 18 勐泐悦城
市场的发展相对滞后，片 区之间差异较大，还没有
•提升空间：独立别墅 ＞TT别墅 ＞多层洋房、高层洋房 农垦花园 形成所谓的高端板块片区
•高层产品主力价格均价在4500-5000元/㎡；别墅类产品价格均。价在8000-
3 滨江果园避寒山 4 庄 5 雨林。圣堤亚纳 6 告庄西双景 7 版纳一品 8 西双十二城
•现状分析：
•市中心市场相对成熟 ，但稀缺资源较少，
•沧江新区市场资源丰 富但生活配套不够完 善。无富人板块。
•因此整个市场比较均 质，价格箱体小。
•200
•180 •160 •140 •120 •1 0•080