某某地产项目考察报告
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25m2
(1.68万1m2)
25m2
(2.12万1m2)
9层 (6 梯20户)
35m2
(73万〉 55时 (83万〉
35m2
(2.09万1m2) 1.5万1m2
{毛垣)
坯
D栋
)
())
科自1 材、
公)
商捕 商i自
50- 60 15
川2
1
2.7万元/ 2.1JJ元/1萨
毛i平
(135万) _1
{毛垣}
二期：万科米酷
C4栋已有客户商议购买整栋
C3栋在售
C5栋在售
C1栋在售
C2栋已卖完
产权年限 占地面积 建筑面积
户型 装修情况 楼层状况
建筑信息
40年
12万㎡
47万㎡
2.1-2.27ilw
(精装)
5.5元
1m2
2017.11
不带遁fH
-
35m2
35m2
35m2
(73万) (2.09万1m2)
不带返租
万科云城米酷一一售价
项目 二期
一期
类型
平E
复式 平层 复式
房号 C3栋
C5栋 Cl 栋 C栋
户型 楼层 层高 使用率 13m2 17层 2.9米 75% 18m2 25m2 13m2 18层 18m2 25m2 12层 4.5米 120% 35m2 55m2 第9层 3米 80% 55m2 2-8层 4.5米 150%
C
B
万科自持写字楼
D
写字楼
建筑信息
产权年限 40年（商业用地）
占地面积 2.8万㎡
建筑面积 8.3万㎡
户型 装修情况 楼层状况
总户数
平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层）
精装修
1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；
2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间；
3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方 写字楼产品。
万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分 钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营 。 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
A
公寓
重主
55而 2- 4.5 150 2-7匡 55而 主坯:
主ff: 1.8月
85 米 % (5j 46户 (114- 116 1.8JJ/阳'
/ßP
)
月) 精装费另算 2.0-2.1月
8匡
， -房
/ßP
(5j 30户
-厅2500元 (主精装)
)
/而.
二房-厅
2900元/
精 击噩噩 6草 每
装 {自
3.7%/ 年
售价
13m 2
(2118万m )
2
(3215万m)
2
(4123万m )
2
(21万)
25m 2
(42万)
25m 2
(53万)
均价
13m 2
(1.6218万m1m2 )
2
(1.7225万m1m2)
2
(1.6813万m1m2)
2
(1.62万1m2)
25m 2
(1.68万1m2)
综合均价
1.7万Ilf萨
(精装}
】
711（公寓342户）
代理商
广州市合富置业房地产有限公司
物业信息
容积率
3.0
绿化率
30%
物业公司 广州万科物业有限公司
停车位
681个
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
万科云城一一九立方〈写字楼〉
圭黯童自 L
，
月返 fll3100 3400元/月
57而 7、8
匡
57阳2 (91-
1.6-1.7月
//m1
1.6 1.1JJ//
，具体
毛i 不需逅租
97JJ)
lIfI
(毛垣)
写字 写字 A 、B 130- 9匡 4.5
5j 22
130m1 1.8万元 1.8万元/ßP
毛
楼 楼 炼 400而
米
户
(2503m4)) /_1
57m2 7 、B层
锦户
售价
均价
3梯50户 7梯100户 3梯35户
13m2 (21万〉 18m2 (31万〉
25m2
(42万〉 13m2 (21万〉 25m2 (42万〉
25m2 (53万〉
13m2
(1.62万1m2)
18m2
(1.72万1m2)
25m2
(1.68万1m2)
13m2
(1.62万1m2)
二期:万科米酷
二期 2 万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
万科米醋一一售价
类型 房号 户型 楼层 层高 使用 率
梯户
平E C3栋 13m2 17匡 2.9米 75% 3梯50户
18m2
25m2
C5栋 13m2 18
18m2
7梯100户
复式 Cl栋 25m2 12匡 4.5米 120% 3梯35户
万科云城一一售价
产品 类型 后号 户型 撞E E高 使用 梯户
售价
率
均怕
荤合均曲 管理 主植时 主 是否重租 提黄回报
噩国
髓
萃
标
公里 平匡 C栋 55而 第9 3米 80部 9层
55
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(5梯20 而
户)
(83
1.5月/而
在
1.5万/ßP 6.5元 2015 主i
(t坯} /m1 . 12
不帘涯租
月)
管理费 交锻时 交
是否逅租 投资回报
间锻
事
标
准
4.5元
1m2
2017.03 精装 13耐不带返fH ， 1.4%1
nlf
年
、251萨奠自3、4 、
5
2017.06
E营运黯 5年 ，67π /m2，例如18m2
(18lT2
*67兀=1206n; /月) ，6m以上不带
返f1b
25m
2
(2.12万1m2)
平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
5584户 广州市合富置业房地产有限公司
物业信息 3.9 35% 广州万科物业有限公司 1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
Fra Baidu bibliotek
项目区位
项目二期
项目一期
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。 万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位 于高 新产业基地，政府在3年内投资近750 亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家 企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、 高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北 方向就是已开盘的万 科云，即是万科云城一 期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、 华南师 范大学、华南农业大学等多家广州 知名高等 院校。
(1.68万1m2)
25m2
(2.12万1m2)
9层 (6 梯20户)
35m2
(73万〉 55时 (83万〉
35m2
(2.09万1m2) 1.5万1m2
{毛垣)
坯
D栋
)
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科自1 材、
公)
商捕 商i自
50- 60 15
川2
1
2.7万元/ 2.1JJ元/1萨
毛i平
(135万) _1
{毛垣}
二期：万科米酷
C4栋已有客户商议购买整栋
C3栋在售
C5栋在售
C1栋在售
C2栋已卖完
产权年限 占地面积 建筑面积
户型 装修情况 楼层状况
建筑信息
40年
12万㎡
47万㎡
2.1-2.27ilw
(精装)
5.5元
1m2
2017.11
不带遁fH
-
35m2
35m2
35m2
(73万) (2.09万1m2)
不带返租
万科云城米酷一一售价
项目 二期
一期
类型
平E
复式 平层 复式
房号 C3栋
C5栋 Cl 栋 C栋
户型 楼层 层高 使用率 13m2 17层 2.9米 75% 18m2 25m2 13m2 18层 18m2 25m2 12层 4.5米 120% 35m2 55m2 第9层 3米 80% 55m2 2-8层 4.5米 150%
C
B
万科自持写字楼
D
写字楼
建筑信息
产权年限 40年（商业用地）
占地面积 2.8万㎡
建筑面积 8.3万㎡
户型 装修情况 楼层状况
总户数
平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层）
精装修
1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；
2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间；
3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方 写字楼产品。
万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分 钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营 。 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
A
公寓
重主
55而 2- 4.5 150 2-7匡 55而 主坯:
主ff: 1.8月
85 米 % (5j 46户 (114- 116 1.8JJ/阳'
/ßP
)
月) 精装费另算 2.0-2.1月
8匡
， -房
/ßP
(5j 30户
-厅2500元 (主精装)
)
/而.
二房-厅
2900元/
精 击噩噩 6草 每
装 {自
3.7%/ 年
售价
13m 2
(2118万m )
2
(3215万m)
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(4123万m )
2
(21万)
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(42万)
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(53万)
均价
13m 2
(1.6218万m1m2 )
2
(1.7225万m1m2)
2
(1.6813万m1m2)
2
(1.62万1m2)
25m 2
(1.68万1m2)
综合均价
1.7万Ilf萨
(精装}
】
711（公寓342户）
代理商
广州市合富置业房地产有限公司
物业信息
容积率
3.0
绿化率
30%
物业公司 广州万科物业有限公司
停车位
681个
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
万科云城一一九立方〈写字楼〉
圭黯童自 L
，
月返 fll3100 3400元/月
57而 7、8
匡
57阳2 (91-
1.6-1.7月
//m1
1.6 1.1JJ//
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97JJ)
lIfI
(毛垣)
写字 写字 A 、B 130- 9匡 4.5
5j 22
130m1 1.8万元 1.8万元/ßP
毛
楼 楼 炼 400而
米
户
(2503m4)) /_1
57m2 7 、B层
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售价
均价
3梯50户 7梯100户 3梯35户
13m2 (21万〉 18m2 (31万〉
25m2
(42万〉 13m2 (21万〉 25m2 (42万〉
25m2 (53万〉
13m2
(1.62万1m2)
18m2
(1.72万1m2)
25m2
(1.68万1m2)
13m2
(1.62万1m2)
二期:万科米酷
二期 2 万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
万科米醋一一售价
类型 房号 户型 楼层 层高 使用 率
梯户
平E C3栋 13m2 17匡 2.9米 75% 3梯50户
18m2
25m2
C5栋 13m2 18
18m2
7梯100户
复式 Cl栋 25m2 12匡 4.5米 120% 3梯35户
万科云城一一售价
产品 类型 后号 户型 撞E E高 使用 梯户
售价
率
均怕
荤合均曲 管理 主植时 主 是否重租 提黄回报
噩国
髓
萃
标
公里 平匡 C栋 55而 第9 3米 80部 9层
55
匡
(5梯20 而
户)
(83
1.5月/而
在
1.5万/ßP 6.5元 2015 主i
(t坯} /m1 . 12
不帘涯租
月)
管理费 交锻时 交
是否逅租 投资回报
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事
标
准
4.5元
1m2
2017.03 精装 13耐不带返fH ， 1.4%1
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年
、251萨奠自3、4 、
5
2017.06
E营运黯 5年 ，67π /m2，例如18m2
(18lT2
*67兀=1206n; /月) ，6m以上不带
返f1b
25m
2
(2.12万1m2)
平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
5584户 广州市合富置业房地产有限公司
物业信息 3.9 35% 广州万科物业有限公司 1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
Fra Baidu bibliotek
项目区位
项目二期
项目一期
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。 万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位 于高 新产业基地，政府在3年内投资近750 亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家 企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、 高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北 方向就是已开盘的万 科云，即是万科云城一 期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、 华南师 范大学、华南农业大学等多家广州 知名高等 院校。