王志刚工作室营销方案PPT(共42页)
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● 开盘后，除了广州买家外，来自珠三角， 乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。
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三、策略设计
1、核心结论：
●市场领跑策略； ●提高竞争门槛的实力开发策略； ●抢占先机的市场引爆策略； ●大盘可持续发展策略； ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服 务等提出意见和建议； ●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的 情况，制定出《社区服务体系》。
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来自百度文库
二、理念创新
1、核心结论：
●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪 宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产
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二、理念创新
1、核心结论： ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐 射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其 他地方，超越同质化竞争。
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估 ●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低
价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
4
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
主要内容
参与人员 主要目的/接受及
执行状况
12/3 提交《锦绣 从分析整个竞争态 梁 总 、 销 为项目前期推广定
0 天河前期推 势入手，理清项目 售 部 、 省 下思路；
广方案》提 前期推广思路，并 广萧虹等 星河湾基本同意此
案并会议讨 做出软硬广告思路 工 作 室 云 方案，并督促省广
论
及时间计划。
（三）效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州； ●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未 来的市中心将在番禺； ●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面； ●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热 点，竞争的焦点； ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。
星河湾个案
王志纲工作室 2001年6月
1
王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
调
市场
态 分析
研势
分 企业
析 分析
期
项目 分析
行业特征及走势 竞争特性及走势 需求特性及走势 产品差异化分析
内外部资源梳理 核心能力诊断
基地条件、 区位特点
态 综合 势 评估 分
析 报 告
问题与对策
（接下页）
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（接上页）
理念创新
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
4、效果评估：
从理论到实践是一个复杂和漫长的过程，通过各方面的共同努力， 星河湾在整体性上，尤其是园林和景观的和谐统一方面达到了前所未 有的高度。
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
5
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估 ● 核心结论：
总体思路 开发理念 开发模式
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
首期启动专题 首期营销专题 广告推广专题
总 体 策 划 报 告
月度 咨询 简报
3
一、大势把握
﹡三大优势： 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势： 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
● 理论支撑：
﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、 劣势的重新认识和利用
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一、大势把握
（二）成果提交形式
●《市场评估提案》 ●《项目条件评估提案》 ●《企业评估提案》
7
一、大势把握
亮、董方 据此执行。
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
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四、顾问监理
3、工作能力：
13
三、策略设计
2、理论支撑：
●因时、因地、因人制宜，量身定做； ●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》 ●《营销、推广策略提案》
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三、策略设计
4、效果评估：
●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州 楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营， 而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情 权的尊重，受到了市场的追捧；
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二、理念创新
2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的 核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引 导消费。
3、成果提交：
《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和
功能描述。
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二、理念创新
4、效果评估：
●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景， 更做出了江境；
● 广州第一个水生态社区——做出了市场公 认的广州最好的水文章；
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四、顾问监理
2、成果提交：
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会 议纪要、备忘录等提案
● 《规划、建筑设计评估修改建议》 ● 《环境、景观设计评估修改建议》 ● 《配套、服务要点评估修改建议》 ● 《营销、推广策略提案评估修改建议》
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四、顾问监理
主要工作日程及进度表（略图）
日期 项目及形式
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
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四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
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四、不一样的星河湾
❖ 首期以一江两河四湖六泳池四十多个园林水景 的楼美景式实景开盘
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三、策略设计
1、核心结论：
●市场领跑策略； ●提高竞争门槛的实力开发策略； ●抢占先机的市场引爆策略； ●大盘可持续发展策略； ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服 务等提出意见和建议； ●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的 情况，制定出《社区服务体系》。
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来自百度文库
二、理念创新
1、核心结论：
●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪 宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产
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二、理念创新
1、核心结论： ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐 射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其 他地方，超越同质化竞争。
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估 ●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低
价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
主要内容
参与人员 主要目的/接受及
执行状况
12/3 提交《锦绣 从分析整个竞争态 梁 总 、 销 为项目前期推广定
0 天河前期推 势入手，理清项目 售 部 、 省 下思路；
广方案》提 前期推广思路，并 广萧虹等 星河湾基本同意此
案并会议讨 做出软硬广告思路 工 作 室 云 方案，并督促省广
论
及时间计划。
（三）效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州； ●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未 来的市中心将在番禺； ●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面； ●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热 点，竞争的焦点； ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。
星河湾个案
王志纲工作室 2001年6月
1
王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
调
市场
态 分析
研势
分 企业
析 分析
期
项目 分析
行业特征及走势 竞争特性及走势 需求特性及走势 产品差异化分析
内外部资源梳理 核心能力诊断
基地条件、 区位特点
态 综合 势 评估 分
析 报 告
问题与对策
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理念创新
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
4、效果评估：
从理论到实践是一个复杂和漫长的过程，通过各方面的共同努力， 星河湾在整体性上，尤其是园林和景观的和谐统一方面达到了前所未 有的高度。
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估 ● 核心结论：
总体思路 开发理念 开发模式
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
首期启动专题 首期营销专题 广告推广专题
总 体 策 划 报 告
月度 咨询 简报
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一、大势把握
﹡三大优势： 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势： 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
● 理论支撑：
﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、 劣势的重新认识和利用
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一、大势把握
（二）成果提交形式
●《市场评估提案》 ●《项目条件评估提案》 ●《企业评估提案》
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一、大势把握
亮、董方 据此执行。
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
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四、顾问监理
3、工作能力：
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三、策略设计
2、理论支撑：
●因时、因地、因人制宜，量身定做； ●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》 ●《营销、推广策略提案》
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三、策略设计
4、效果评估：
●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州 楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营， 而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情 权的尊重，受到了市场的追捧；
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二、理念创新
2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的 核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引 导消费。
3、成果提交：
《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和
功能描述。
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二、理念创新
4、效果评估：
●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景， 更做出了江境；
● 广州第一个水生态社区——做出了市场公 认的广州最好的水文章；
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四、顾问监理
2、成果提交：
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会 议纪要、备忘录等提案
● 《规划、建筑设计评估修改建议》 ● 《环境、景观设计评估修改建议》 ● 《配套、服务要点评估修改建议》 ● 《营销、推广策略提案评估修改建议》
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四、顾问监理
主要工作日程及进度表（略图）
日期 项目及形式
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
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四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
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四、不一样的星河湾
❖ 首期以一江两河四湖六泳池四十多个园林水景 的楼美景式实景开盘