万科工程保修管理作业指引
万科 作业图指引
作业图指引---------细节决定成败为了解决施工设计图的深度、合理性、专业协调方面之不足，满足施工作业的指导要求，提高工程质量和产品的交付质量，需要在正式施工前形成细化优化的班组作业依据文件、按其施工的作业图。
依据：施工合同、施工设计图、规范、规程、标准图集及业主指示文件。
第一章作业图内容1、土建：1.1结构1.1.1 楼梯净高，踏步宽度、高度、步数1.1.2 预留孔洞、门洞位置、尺寸，预埋构件位置、尺寸1.1.3 板厚1.2 砌体工程1.2.1 构造柱的位置、尺寸、配筋1.2.2 门窗洞口尺寸，和结构墙、梁、柱的关系1.2.3 管道井的位置、尺寸、砌筑要求1.2.4 100厚、200厚烧结页岩空心砖墙体使用位置及定位尺寸1.2.5 页岩实心砖使用位置、定位尺寸、厚度1.2.6 外墙保温墙体厚度、使用位置及定位尺寸1.2.7 GRC花格窗的位置及定位尺寸1.2.8 阳台、露台砖砌花格栏板的厚度、位置、尺寸1.2.9 烟道尺寸、位置1.2.10 开间尺寸1.3 外墙装饰：1.3.1 外墙砖水平缝的位置及尺寸，排砖，缝宽，做出分格条和画出皮数杆。
1.3.2 外墙砖、涂料使用部位、色彩。
1.4 楼地面：净高1.5 栏杆1.5.1 屋面栏杆位置、高度、防雷接地连接点1.5.2 阳台栏杆位置、高度1.5.3 一步阳台栏杆位置、长度、宽度、高度1.5.4 落地窗栏杆位置、高度1.5.5 公共楼梯栏杆位置、高度1.6 门窗：1、铝合金门窗尺寸、位置、开启方向2、百叶窗尺寸、位置、开启方向3、防盗门尺寸、位置、开启方向4、防火门尺寸、位置、开启方向5、入户钢门尺寸、位置、开启方向1.7 防水1.7.1 屋面防水做法、高度1.7.2 厨房防水做法、高度1.7.3 厕所防水做法、高度1.7.4 阳台、一步阳台、露台、空调板、楼梯防水部位、做法、高度1.7.5 剪力墙防水施工部位、做法2 电气：2.1 可视对讲位置及标高2.2 强弱电箱位置及标高（考虑进出管线的合理可能方式）2.3 紧急按钮位置及标高2.4 煤气探测器位置及标高（靠近用气点）2.5 墙体内管线的预留预埋位置（空调控制线管）2.6 红外探测器位置及标高2.7 空调器电源的预埋位置、标高（应考虑空调器合理安装位置）2.8 接地线盒（LED）位置2.9 各转线盒（线盒）位置及标高、间距2.10 壁灯位置的线管3 给排水及空调：3.1 空调主机位置（电源、水管），空调管线的走向，家用空调器氟管、凝结水管的路径，穿墙洞的留设（考虑和结构的关系，并应满足业主功能空间的使用和装修要求）3.2给排水管（包括冷热水管）的走向路径，应结合建筑功能要求确定给水点、排水服务区域及排出系统，设有洗涤排水的受水口接入污水系统，并设置水封。
万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇
工作行为规范系列万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-74683万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇Vanke Property Service Guide-Housing and Facilities MaintenanceManagement说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科物业服务指南:房屋和设施维修管理篇什么是房屋质量管理房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。
它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据。
什么是房屋维修房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。
为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。
什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。
它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。
还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋维修档案资料的管理包括哪些方面物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。
因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和人员对房屋维修档案资料进行管理。
房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面:1.房屋新建工程、维修工程竣工时的竣工图及有关房屋原始资料。
2.现有的有关房屋及附属设备的技术资料。
3、房屋维修的技术档案资料。
万科地产工程维修作业指引
a)1.目的e）对于未列入《工程维修供方名单》的承包商，若承担的工程维修项目费用超过5千元（含5千元），须签订合同并经过工程结算方可办理付款手续；费用小于5千元的，无需签订合同，凭有关《零星维修工程费用结算单》即可办理付款手续。
f）客户服务中心每季度对《工程维修供方名单》内的承包商进行一次评审, 填写《工程维修供方履约评审表》，连续两次评审不合格的承包商，将从《工程维修供方名单》内剔除，至少两年内不得再列入。
g）客户服务中心根据实际情况及时对《工程维修供方名单》进行调整，确保名单有效。
6.支持性文件6.1. VKSZ/WI/PR014《工程招标采购作业指引》7.相关表格7.1.VKSZ/QR/PR023《返修工作情况明细表》7.2.VKWY7.5.1-G01-F3《客户保修意见征询表》（此表为物业公司ISO表格）7.3.VKSZ/QR/PR024《零星维修工程现场调度通知单》7.4.VKSZ/QR/PR025《零星维修工程费用结算单》7.5.VKSZ/QR/PR082《工程维修供方资质审查记录表》7.6.VKSZ/QR/PR062《工程维修供方名单》7.7.VKSZ/QR/PR083《工程维修供方履约评审表》四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。
许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。
五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。
首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。
六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔二十六、如果，不幸福，如果，不快乐，那就放手吧；如果，舍不得、放不下，那就痛苦吧。
二十七、这个世界就这么不完美。
你想得到些什么就不得不失去些什么。
二十八、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
二十九、无数次在梦的意境，勾勒你的样子，那样的虔诚，和你的心灵一样，一生刻骨。
上海万科工程保修管理作业指引
上海万科工程保修管理作业指引1. 目的为理顺工程保修、物业保修的治理程序和内容，使各交付后项目的物业治理顺利进行，确保保修工作的有效和谐，特制定本工作指引。
2. 适用范畴适用于上海万科开发的所有工程项目在保修时期的治理和修理工作。
3. 术语和定义3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对进展商的保修期。
进展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。
质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时刻差的保修由进展商承担。
3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修治理的专职工程师。
3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量咨询题的专职工程师。
3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量咨询题、业主投诉的专职人员。
4. 职责4.1物业公司：4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修治理的第一责任人，进行统一的和谐和监督治理。
4.1.2负责制定和完善有关房屋保修制度文件，并严格执行；4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修治理人员，定期组织培训考核，房修治理人员必须具有房修有关专业和治理能力，详见《房修治理人员岗位职责》；房修管理人员岗位职责.doc4.1.4负责房屋保修治理，和谐处理业主提出的各类咨询题，落实修理整改；发觉房屋系统性、普遍性质量咨询题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋修理有关信息；建立一户一档房修档案资料库；4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；4.1.6负责选定专业修理队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情形下，物业公司有权直截了当托付其他专业修理队伍进行及时修理。
4.2地产客户关系中心：4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直截了当同意服务中心经理治理，配合完成入住期间验房咨询题的整改，负责保修单位整改的过程操纵、报验确认和专业沟通，确保修理整改的质量和及时性。
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引1.目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2.适用范围适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3.术语和定义3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。
发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。
质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。
32房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。
3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。
3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。
4职责4.1物业公司：., 一 -■ ■—-. ■ . .4.1.1「负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。
4.2地产客户关系中心：移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。
地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。
作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚;4.2.5对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。
施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。
工程保修作业指引范文
工程保修作业指引范文1. 概述本文档旨在提供工程保修作业的指引及范例，以便于保修工作的开展和完成。
工程保修是指对工程项目中出现的质量问题或损坏情况进行修补或更换，以保证工程的正常运行和使用。
在保修工作中，工作人员需要对问题进行详细的分析及解决方案的制定，同时要确保修复结果符合相关法规、标准、规范和合同要求。
本指引将对工程保修作业的流程、注意事项和范本进行详细说明。
2. 流程2.1 核实问题工程保修作业开展前，需要对出现的问题进行核实，主要包括问题的性质、原因及影响等方面的分析，并对工程项目的实际情况进行详细了解。
如果无法确定问题的具体情况，可以通过拍照、记录等方式进行详细的记录和描述。
2.2 制定保修方案在核实问题后，需要制定详细的保修方案，包括修复方法、工作流程、材料和设备选用、人员安排、现场作业要求和时间预估等内容。
方案需要符合相关法规、标准、规范和合同条款，能够全面解决问题，确保工程的正常使用。
2.3 实施保修作业在确定好保修方案后，需要开始实施保修作业，按照方案流程完成所有工作。
在现场作业过程中，需要确保现场安全、保护设备和材料、保证施工质量和工程进度，同时进行现场记录并留下必要的材料和设备样品。
2.4 保修结果确认保修作业完成后，需要进行保修结果的确认，包括验收、检测、计算等方面的工作。
确认结果需要符合合同要求和相关标准规范，能够全面、准确地反映出保修后的状态。
如有必要，还需要进行保修效果的调查和评价。
3. 注意事项3.1 安全第一在保修作业过程中，必须将安全放在第一位，保障人员的安全和物资财产的安全。
在作业现场必须严格执行安全操作规程，防止发生危险事故。
3.2 保证质量在保修作业过程中，需要确保保修质量符合相关标准和合同要求。
在施工过程中需要进行质量控制和质量保证，保证工程质量符合设计和建设标准。
3.3 统筹安排在保修作业中，需要进行统筹安排，合理规划工作流程和时间，确保工作有序进行，进度符合合同要求。
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引第一篇：万科工程保修管理作业指引万科工程保修管理作业指引1.目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2.适用范围适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3.术语和定义3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。
发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。
质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。
3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。
3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。
3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。
职责4.1物业公司：4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。
4.2地产客户关系中心：4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引1.目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2.适用范围适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3.术语和定义3.1.质监站竣3.2.3.3.3.5.4职责4.14.1.1移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。
地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。
作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；4.2.5对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。
施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。
总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。
附：《房屋保修三方协议》样本5.项目保修阶段5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承5.2.15.2.2操作。
a.框架；a.一致。
b.c.（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。
e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。
对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。
f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。
g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。
材料、保护方法，在维修过程中予以监督。
万科项目保修期阶段工程管理程序
入住结束前
入住结束到保修期
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、做好读书登记簿
（1）每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、出读书小报：
8.。
(完整word)万科地产工程维修作业指引
a)小于5万元的零星小型工程可不必采用招投标形式，由客户服务中心或委托物业管理处选择承包商，承包商报价的审定按上述第5.1。4条e）款的规定执行。
b)超过5万元（含5万元）的零星工程,由客户服务中心选择至少三家承包商,按包干方式进行投标报价。投标截止次日,由客户服务中心内部开标,并按以下两种方式之一定标：
同一期入伙的住宅，超过总户数的20％均出现同一类质量问题；
因返修承包商人员服务行为造成客户强烈投诉；
因程维修主办在请示工程维修经理后,签发《零星维修工程现场调度通知单》,另行委托其它承包商处理。
接到返修通知（口头或书面)拒不到现场处理问题；
超过规定的到场时间后4小时仍未赶到现场；
a)客户服务中心工程维修组接到有关工程方面的投诉,均应及时统筹安排处理。
b)对重大返修工程或特殊事件，现场维修责任人必须及时向工程维修主办汇报,必要时抄报工程维修经理，不得擅自答复或承诺客户。
5.1.3.工程返修的处理流程
a)现场维修投诉接待员接到有关工程返修的投诉后应记录在《返修工作情况明细表》中,并将相关信息传达给现场维修责任人,由其核实确认是否属保修范围。新项目入伙时,由现场维修投诉接待员负责收集当日的《客户保修意见征询表》，相关维修事项由现场维修责任人负责跟进.
5.2.公司出资的零星工程处理程序
5.2.1.零星工程包括:项目入伙移交物业公司后的有关工程质量、遗留项目（指小区配套设施、物业管理用房完善改造）等相关工程.
5.2.2.客户服务中心和各物业管理处在授权范围外实施需要地产公司承担费用的改造工程前，须以书面形式（或邮件）提交申请报告，注明改造的原因及预算的费用等。费用在1万元以下的,由工程维修经理审批并抄送客户服务中心经理，费用在1万元以上的,由客户服务中心经理批准后方可实施。对于暂时不能实施的应向管理处作好解释说明.
万科物业本体维修保养作业指导书
深圳市万科物业发展有限公司编号名称本体维修养护作业指导书页版本A/0第 1页共3 页编制刘浩更正审察刘文华赞同余小原见效期2002 年6 月21 日1.目的规范房屋本体维修工作，保证物业本体情况优异。
2.适用范围适用于公司各管理处对房屋本体的维修和养护工作。
3.定义3.1 房屋本体：本程序所称房屋本体为房屋共（公）用部位，包括：房屋的承重构造部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震构造部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管）等。
3.2 小修：也称零星养护，指对房屋的平常零星维修保护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。
3.3 中修：指房屋少量部位已损坏或不吻合建筑构造要求，需进行局部维修，在维修中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和构造。
3.4 大修：指房屋的主要构造部位损坏严重，房屋已不安全，需进行全面的维修，在维修中需牵动或拆掉部分主体构件的维修工作。
3.5 翻修：指房屋已失去维修价值，主体构造严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆掉，另行设计，重新在原地或异地进行更新建筑的过程。
4.方法和过程控制4.1 零星养护（小修）4.1.1 房屋本体维修养护责任人负责每周巡逻所辖物业本体的优异情况，发现问题记录于《公共设施、设施检查记录表》中。
对于管理处有能力办理的马上安排办理，办理结果记录于《公共设施、设施养护维修记录表》中。
对于需要专业人员判断和办理的问题及时通知工程主管予以计划安排。
名称深圳市万科物业发展有限公司本体维修养护作业指导书编号页版本A/0第 2页共 3页编制刘浩更正审察刘文华赞同余小原见效期2002 年6 月21 日管理处全体人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通知相关责任人并在本部门工作记录表中将通知情况予以记录。
4.1.3 部门经理每个月对付本部门房屋本体的维修养护情况予以检查，并将检查结果记录于《设施、设施检查记录表中》。
万科工程维修管理制度
万科工程维修管理制度第一章总则第一条为了规范和加强万科工程维修管理工作，提高维修工作效率，保证建筑设施的正常运行，特制定本制度。
第二条本制度适用于万科公司所管理的各类建筑设施的维修管理工作，包括但不限于房屋修缮、电气设备维修、水暖设备维修等。
第三条维修工作的目标是及时、高效地修复建筑设施出现的故障，保证建筑设施的正常使用和安全运行。
第四条维修管理部门是万科公司负责维修管理工作的具体部门，负责维修工作的组织、安排和监督。
第五条所有维修人员必须具备相应的专业技能和资质，经过培训和考核合格后方可从事维修工作。
第六条维修管理部门应建立健全的维修管理制度，并定期进行评估和调整，确保其有效实施。
第七条所有维修工作必须按照本制度的规定进行，不得擅自变更维修计划或使用不符合规定的材料。
第八条维修管理部门应建立维修工作档案，详细记录维修情况、费用和材料使用情况，以备日后查询和核对。
第二章维修工作流程第九条维修管理部门应根据建筑设施的实际情况，编制维修计划，包括维修项目、工程量、工期等。
第十条维修计划应提交上级主管部门审批，经批准后方可实施。
第十一条维修工作应按照维修计划进行，维修人员应按时到岗，并按照规定的流程进行维修工作。
第十二条维修过程中如需更换材料，应使用符合国家标准的材料，并按照规定的质量要求进行更换。
第十三条维修完成后，维修人员应对维修工作进行验收，确保维修效果符合规定的标准。
第十四条维修管理部门应定期对已维修建筑设施进行检查和评估，发现问题及时进行整改。
第三章维修工作安全第十五条维修人员在维修过程中应遵守有关安全规定，佩戴必要的防护用具，并注意维修现场的安全防护。
第十六条维修过程中如发现安全隐患，应立即报告上级主管部门，并采取必要的措施予以解决。
第十七条维修人员应定期进行安全教育和培训，提高安全意识，增强安全防范能力。
第四章维修工作质量第十八条维修人员应按照有关标准和规范进行维修工作，确保维修质量符合规定的要求。
万科物业各系统设备运行维修保养制度
1）交接班管理制度
负责人：工程各专业主管
内 容：
交接班制度是维护安全的基本保证，值班全体人员必须严格按本制度认真执行，物业工程将按本制度考核值班人员执行情况。配电室、冷冻机房实行24小时值班制。
1、 交接班前做好班前各项交班准备工作，交接未结束，交班人不能换下工作服；
2、 接班人员应提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，包括：
3）零维修管理规定
1、施工完毕后要做到：
(1)检查施工现场，将工具、残留物、废料等收集整理，并清点数量后带离商户区，妥善处理。
(2)尽量将施工现场整理清洁，如遇特殊原因，可向领导汇报，请求环境配合。
(3)检查施工质量，尽量做到一次成功。
(4)向商户表明施工完毕，并请商户检验合格。
(5)向商户征求意见，请商户在维修单上签字确认，并询问有无其它工程问题，如有应及时处理或汇报上级。
8、早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都必须有人值班。严禁在设备机房内用餐。
9、每天都应打扫值班室卫生，保持清洁。
10、 值班人员因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意。
11、 执行门禁制度及事故报告制度，发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。
12、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。
5、设备大、中修工程原则上应与专业公司签订维修合同；
6、大、中修后要将各项技术指标进行试验，并填写报告。
5）给排水系统巡检制度
负责人：暖通专业主管
内 容：
1、值班人员须按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）：
（1）水泵房、各水箱间、市政主管进水间每天巡视二次；
（2）各层污水泵房、中水间、污水池每天巡视二次；
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万科工程保修管理作业指引
1.目的
为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2.适用范围
适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3.术语和定义
.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包
单位对发展商的保修期。
发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。
质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。
.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。
.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修
期内房屋质量问题的专职工程师。
.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。
4职责
物业公司：
的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。
地产客户关系中心：
移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。
地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。
作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；
施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。
总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。
附：《房屋保修三方协议》样本
5.项目保修阶段
.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承
接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
.项目保修阶段保修工作操作规程
房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。
操作。
a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的；
b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：
如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；
及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项：a.
判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。
b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。
c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。
d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后
以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。
e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。
对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。
f.
重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。
g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、
沟通，按有偿维修规程执行。
材料、保护方法，在维修过程中予以监督。
工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。
工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。
报告。
业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。
.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：
附“**情况说明”附件）。
屋保修三方协议》中规定执行。
.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应
重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。
.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负
责任人、客服主管和部门经理。
由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。
处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。
.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉
（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。
由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。
物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、
策略等方面予以支持。
7．交付后设计变更工作流程
定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存
在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。
房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。
小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响
使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。
房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地
产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。
8.房屋保修扣款流程
物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等
书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据；物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星
工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。
地产相关部门需在24小时内给予书面批复。
物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；
地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。
地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。
超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》
签字报客户关系中心经理签字确认；
委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通
知业主领取补偿款（补偿款由服务中心先垫支）补偿协。