房地产定价法讲义
房地产定价策略培训课件
房地产定价策略培训课件1. 引言房地产定价策略是房地产企业在市场竞争中至关重要的一环。
合理的定价策略不仅可以提高销售效益，还能有效增加企业收益。
本课程旨在向房地产从业人员介绍房地产定价策略的基本概念、方法和案例分析，帮助学员掌握科学的定价技巧，提升企业在市场中的竞争力。
2. 定价策略基础知识2.1 定价的目标•实现销售目标•实现最大利润•保持市场竞争力2.2 定价策略的要素•成本信息•市场需求•竞争环境•目标市场3. 定价策略的方法3.1 成本导向定价成本导向定价是一种基于成本的定价策略，将成本作为定价的主要依据。
在该策略下，企业需要充分了解产品/项目的生产成本和经营成本，以确定合适的定价水平。
3.2 市场导向定价市场导向定价是一种基于市场需求和竞争环境的定价策略。
企业需要深入研究目标市场的需求和竞争状态，根据市场需求弹性和产品/项目的差异化特征，制定相应的定价策略。
3.3 组合导向定价组合导向定价是一种综合考虑成本、市场需求和竞争环境的定价策略。
企业需要综合考虑以上因素，通过科学的模型进行定价，以达到平衡成本和市场需求的目的。
4. 案例分析4.1 案例一：中高档住宅定价策略背景一家房地产开发企业准备推出一期中高档住宅项目，需要确定合理的定价策略。
解决方案•进行市场调研，分析目标市场需求和竞争情况。
•综合考虑项目的建设成本、销售周期、目标市场购房能力等因素，制定定价策略。
•设定不同户型的产品定价，考虑不同户型的市场需求和销售预期。
4.2 案例二：商业地产定价策略背景一家房地产开发企业正在开发一块商业地产项目，需要确定合适的定价策略。
解决方案•研究项目所在地区的商业环境和竞争情况。
•根据目标市场的需求和项目的独特性，制定市场导向定价策略。
•设定不同业态的租金定价，平衡租金收益和商户的经营成本。
5. 总结本课程介绍了房地产定价策略的基本概念、方法和案例分析。
通过学习本课程，学员可以更好地了解定价策略的重要性，掌握定价策略的核心要素和科学方法，提升企业的竞争力和盈利能力。
房地产项目定价方法ppt课件
2.主要步骤：
（1）通过信息传递和反馈确定顾客的认知价值 （2）根据顾客的理解程度决定商品的初始价格 （3）预测商品的销售量 （4）预测目标成本和销售收入 （5）确定定价方案的可行性，进行价格决策
（二）需求差异定价法
1. 含义：按照顾客对某类产品需求不同，对 同一类产品制定两种或 更多种价格。
（二）房地产企业定价具体目标体现
房地产企业定价的目标主要有：
1.以利润最大化为定价目标 途径：追求高价位
扩大销售量 2.以合理的利润为定价目标
（二）房地产企业定价具体目标体现
3.以提高市场占有率为定价目标 ❖ 市场占有率：指在一定时期内，房地产企业的房地产产
品的市场销售量占当地同类房地产产品市场销售总量的 比例。 ❖ 市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合反映。 4.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。
1、折扣与让价策略
折扣和让价都是以减少一部分价格来争取顾客的调价策略。 1.现金折扣策略 对按约定日期付款的顾客给予一定比例的折扣，鼓励提前偿还欠款，加速资金 周转。 例如“2/10净30天”，表示付款期限为30天，若顾客在10天内付清，给予 2%价格折扣。再如“一周现金购房，九折优惠”（国际豪庭案例分析），再 如”阶梯式付款优惠比列（京都府、滨江首府案例分析）”等等。
（一）低开高走定价策略
1.含义 根据工程项目施工进度或销售进展情况，每到一个调价时
点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略。 2.低开高走定价方式 ❖ 根据工程形象进度进行调整
项目施工阶段 项目开盘阶段 封顶阶段
❖ 根据销售进度调整
根据销售进度，采取低开高走的调价策略可以对顾客形成压迫性氛围， 促使消费者减短犹豫时间加快购买速度。
房地产市场定价法
房地产市场定价法在房地产市场中，定价是一个至关重要的环节。
它不仅关系到开发商的利润空间，也直接影响着消费者的购买决策和市场的供需平衡。
房地产的定价并非简单地基于成本加上利润，而是受到众多因素的综合影响。
下面，我们就来详细探讨一下房地产市场常见的定价方法。
成本导向定价法是较为传统和基础的一种定价方式。
这种方法主要是基于房地产项目的开发成本来确定价格。
首先要计算出项目的总成本，包括土地成本、建筑成本、税费、营销费用等各项开支。
然后在总成本的基础上加上预期的利润，从而得出房屋的销售价格。
这种方法的优点在于计算相对简单，能够保证开发商在收回成本的基础上获得一定的利润。
然而，它的局限性也很明显。
仅仅考虑成本和利润，可能会忽略市场的需求和竞争情况。
如果市场供大于求或者消费者对价格敏感，按照成本导向定价可能会导致销售不畅。
需求导向定价法则更加关注市场需求和消费者的购买能力。
开发商会通过市场调研，了解潜在购房者对房屋的需求程度、偏好以及他们能够承受的价格范围。
例如，对于一些高端住宅项目，目标客户对品质和环境有较高要求，对价格的敏感度相对较低，开发商可以根据这些客户的需求和支付能力来制定较高的价格。
而对于经济适用房或者首次置业的项目，消费者通常对价格较为敏感，开发商就需要制定相对较低且具有竞争力的价格。
需求导向定价法能够更好地适应市场变化，但实施起来需要投入较多的时间和精力进行市场调研和分析。
竞争导向定价法是基于市场上竞争对手的价格来确定自己的价格策略。
开发商会对周边同类型、同档次的房地产项目进行价格监测和分析。
如果竞争对手的价格较低，为了吸引客户，可能需要降低自己的价格或者提供更多的优惠和附加值；如果竞争对手的价格较高，而自身项目具有独特的优势，就可以适当提高价格。
这种定价方法的优点是能够快速适应市场竞争环境，但过度依赖竞争对手的价格，可能会忽视自身项目的特点和价值。
价值定价法是一种从消费者角度出发的定价策略。
《房地产估价》讲义(第2讲-房地产价格)
第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。
难点：熟悉房地产的供求关系。
2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。
房地产价格的形成条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
⎩⎨⎧地产价格房产价格 ⎩⎨⎧地租资本化价格商品价值 2.2 房地产价格的特征共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。
一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。
一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。
2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。
（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。
4. 土地价格受到各国政府政策的控制。
2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。
2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。
⎪⎩⎪⎨⎧其他权利、利益房地产的使用权房地产的所有权3. 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。
5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。
2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。
2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。
2. 房地产价格水平。
3. 消费者的收入水平。
4. 消费者的偏好。
5. 相关物品的价格水平。
6. 消费者对未来的预期。
2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。
房地产定价方法
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价.
产品价格=单位产品的成本1+价成率
2、目标收益定价法
是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法.
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价.
单位产品售价=单位产品总成本/1-价成率
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估.
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素,采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平. 2、追随领导者企业定价法
有实力的公司,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房价格.
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价.
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1F1+W2F2+W3F3+ +WnFn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分可比楼盘价格
由此算出楼盘价格。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
房地产项目定价方法PPT教案
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有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
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这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对我们代理公司 的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要 压一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一 定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例， 多分析、多比较——
一句话，多做一点工夫。
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3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。 d.各楼盘发售的形象进度、发售时
间、广告投放，最好有记录。
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调查 结果表
a. 每个调查盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
b. 形成表格，便于比较。
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综合、分析、提出核心实 收价范围和建议核心实收
体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。
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一、定价的原则
1、合理的市场价格应该是一个 范 围
应坚持提供两份或三份价目表及可能销售结果， 供发展商选择。 问题：无论是哪一位发展商，都有这样的困惑：
定价不能太低，不然亏了 定价不能太高，不然卖不出去
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答案是否必须是唯一解？
我们发现—— 凡是拿唯一解给发展商，往往会引起尖锐冲突，
房地产项目定价方法与实务课件
房地产项目定价方法与实务课件1. 引言房地产项目定价是指确定房地产项目的价格标准和定价方法，是房地产开发过程中的关键环节。
正确的定价方法不仅可以帮助开发商实现良好的经济效益，还可以提高买方对项目的认可度和购买欲望。
本课件将介绍房地产项目定价的基本原理和实务操作方法。
2. 市场调研与需求分析在进行房地产项目定价之前，开发商首先需要进行市场调研和需求分析。
市场调研可以通过收集和分析相关的市场数据，了解同类型项目的销售情况、价格水平、竞争对手等信息。
需求分析则是通过调查用户的需求和偏好，确定项目的产品定位和定价策略。
3. 成本分析与盈利预测在确定房地产项目定价时，开发商还需要进行成本分析和盈利预测。
成本分析包括土地成本、建设成本、销售成本等方面的考虑。
在进行盈利预测时，需要考虑项目的销售周期、销售量、销售价格等因素，从而预测项目的总收入和净利润。
4. 定价策略与定价方法根据市场调研和需求分析的结果，开发商可以确定适合项目的定价策略和定价方法。
常见的定价策略包括市场定价、成本定价、竞争定价等。
而定价方法则可以分为评估法、比较法、收益法等多种形式。
市场定价策略是将项目价格与市场需求和竞争状况相结合，通过确定一个相对合理的价格水平来吸引潜在购买者。
常见的市场定价策略包括市场导向定价、市场超导定价、市场压导定价等。
4.2 成本定价策略成本定价策略是根据项目的成本情况来确定价格水平。
开发商通过计算项目的总成本和预期利润率，从而确定一个相对合理的销售价格。
此种策略通常用于确保项目的资金回收和盈利能力。
竞争定价策略是通过分析竞争对手的定价水平来确定自己的项目价格。
开发商可以根据竞争对手的定价情况，进行价格竞争或是差异化定价，以获得市场份额和提高竞争力。
4.4 评估法定价方法评估法定价方法是通过对项目的价值进行评估，从而确定合理的定价水平。
常用的评估法包括收益法、成本法和市场法等。
开发商可以根据项目的特点和市场情况选择适合的评估方法，并结合项目的盈利预测进行定价。
房地产估价讲义
（三）统一币种 不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应
日期当时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交 日期时的汇率。但如果先技原币种的价格进行交易 日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应 采用估价时点时的汇率进行换算。在统一货币单 位方面，人民币、美元、港元等，通常都将其换算 成人民币“元”。
（二)交易实例搜集的内容 1．交易双方情况及交易目的 交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代
表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判 断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为 什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。
2．交易实例房地产状况 交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形
1、土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 ❖ 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5， 单 价 为 1000 元 / 平 方 米 ； 乙 地 的 容 积 率 为 3 ， 单 价 为 800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投 资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
例 有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60 000 m2的地块，交 易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元 ＝8．50元人民币；止实例为一宗55000 m2地块，成交价为 1200万元(“元”指人民币元)，请比较两块土地单价。
交易价格＝(1000×8．50)万元＝8500万元 土地单价＝(85000 ooo／60000)元／m2＝1417元／m2 土地单价＝(12 000 000／55000)元／m2＝218元／m2
第六章房地产定价-PPT精品文档
二、竞争导向定价法 1.随行就市定价法 即企业按照市场同类产品价格水平来定价 的定价方法。 适合于：垄断竞争市场、完全竞争市场、 供不应求的市场
例如2019年以前，房地产行业的确是暴利， 盖个房子就能卖出去，房价跟着市场走就是了。
2.竞争价格定价法 即根据本企业产品的实际情况及与竞争对 手的差异状况来确定价格。
（二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润
二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。
三、房地产产品的定价目标 1.以获取利润最大化为目标 2.以提高市场占有率为目标
案例： 北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标 就是提高市场占有率。由于该小区超大规模的综合 开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊 薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成 本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
（1）产品本身无突出特点，价格战成为首选 案例1： 2019年凤凰城和国展家园在北京三环的竞争堪称 经典。凤凰于国展家园机会同时开盘，面对同样 一批客户，且大户型定位比较一致而形成了明显 的竞争，2000年下半年，国展家园以上万元的单 价率先开盘，凤凰城并未动作，稍后凤凰城开出
了令人吃惊的低价，内部认购起价为5800元/ ㎡ ，正式开盘后起价也不过6800元/㎡，据说没有打 任何广告，当天就销售100套。凤城显然是以低价 拉开了与国展家园及其他竞争项目的距离。于是凤 凰城B座几乎是一卖而空，尽管后来涨价到9000元 / ㎡，但仍比国展家园低千元以上。并于2019年5月 份全部售空。 （2）产品特色显著，可以高于竞争对手价格 案例2：碧桂园的产品价格
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➢ 3、房地产价格具有显著的个别性
是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。
➢ 4、长远性
房地产商品的构成及效用，往往会随着时间的推移而 发生变化。房地产价格通常是在过去至将来的长远考虑下 形成的。
➢ 主要包括随行就市法、主动竞争定价法。
➢ 1、随行就市定价法
即将本企业某产品价格保持在市场平均价格水平上， 利用这样的价格来获得平均报酬。
采用随行就市定价法，最重要的就是确定目前的“行 市”。在实践中，“行市”的形成有两种途径： ➢ （1）在完全竞争的环境里，各个企业都无权决定价格， 通过对市场的无数次试探，相互之间取得一种默契而将价 格保持在一定的水准上。 ➢ （2）在垄断竞争的市场条件下，少数几个大企业首先定 价，其他企业参考定价或追随定价。
(3)在企业的宏观营销环境中，政府未对市场占有率作出 政策和法律的限制。
➢ 3.稳定价格目标
实质即是通过本企业产品的定价来左右整个市场价格， 避免不必要的价格波动，经营风险也就越小。
7.4 房地产定价方法
7.4.1 成本导向定价法
➢ 以产品成本作为确定价格基础的定价方法，通过对成 本、销量和利润三者的相互关系的分析，确定在某一销售 量下为保证开发商不亏损所需要的楼盘的最低价格。
房地产商的 发展目标、
消费心理等。
7.3 房地产定价目标
➢ 1.利润目标
➢ (1)以追求最大利润为目标。 (2)以获取适度利润为目标。
➢ 2.市场占有率目标
该目标的顺利实现至少应具备三个条件： ➢ (1)企业有雄厚的经济实力，可以承受一段时间的不盈利，
或者企业本身的生产成本本来就低于竞争对手。
(2)企业对其竞争对手情况有充分了解，有从其手中夺 取市场份额的绝对把握。否则，企业不仅不能达到目的， 反而很有可能会受到损失。
了市场需求、竞争和价格水平的变化，有时与定价 目标相脱节，不能与之很好地配合。
运用该方法制定的价格均是建立在对销量主观 预测的基础上，从而降低了价格制定的科学性。
在采用成本导向定价法时，还需要充分考虑需 求和竞争状况，来确定最终的市场价格水平。
7.4.2 竞争导向定价法
➢ 把竞争对手的同类楼盘（单元）价格作为定价 的主要依据，根据自己楼盘（单元）的特点选择 有利于实现开发商目标的价格的定价方法。
➢目标 收益 定价 法
（1）确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、 成本收益率、销售利润率、资金利润率等多种形式。
（2）确定目标利润：由于目标收益率的表现形式的多样性， 目标利润的计算也不同，其计算公式有：
目标利润=总投资额×目标投资利润率 目标利润=总成本×目标成本利润率 目标利润=销售收入×目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率 （ 3）计算单位产品价格： 单位产品价格＝（总成本+目标利润）/预期销量
➢ 5、不易识别性
房地产不能将产品搬至一处作比较，要认识其商品， 只有亲临现场观察。房地产商品的现实价格，通常是个别 形成的，它不具有任何人都能容易识别适当价格的条件。
7.2.2 房地产价格的主要影响因素
经济因素
社会因素
行政和政治 内在和周边
因素
或城市的经 济发展水平、 经济增长状 况、产业结 构、就业情 况、居民收 入水平、投 资水平、财 政收支、金 融状况。
第七章 房地产定价
内容提要
➢ 7.1 房地产价格及其构成 ➢ 7.2 房地产价格特征及其影响因素 ➢ 7.3 房地产定价目标 ➢ 7.4 房地产定价方法 ➢ 7.5 房地产价格策略 ➢ 7.6 房地产价格调整
7.1 房地产价格及其构成
7.1.1 房地产价格的概念
➢ （1）经济学意义上房地产价格的概念：
指房地产开发、建设及其经营过程中，凝结在 房地产商品中活劳动与物化劳动的货币表现。
➢ （2）营销学意义上房地产价格的概念：
从营销学角度看，房地产价格是消费者对于房 地产商品价值判断的货币表现。
7.1.2 房地产价格的构成因素
房屋理论价格：房屋建造全过程的造价＋流通费用＋利润十税金 具体费用构成：
1、房屋建筑安装工程费。 2、勘察设计费。 3、土地开发使用费。
➢ 以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价 格的成本导向定价法，是企业最常用、最基本的定价方法。
➢成本 加成 定价 法
采用成本加成定价法，确定合理的成本利润率是一个关键 问题，而成本利润率的确定，必须考虑市场环境、行业特点 等多种因素。
单位产品价格＝单位产品总成本× (1＋目标利润率）
边际成 本定
价法
采用边际成本定价法时是以单位产品变动 成本作为定价依据和可接受价格的最低界限。 在价格高于变动成本的情况下，企业出售产品 的收入除完全补偿变动成本外，尚可用来补偿 一部分固定成本，甚至可能提供利润。
盈亏平衡定价法
是在既定的固定成本、单位变动成本和价格条件下，确定能够保证房地 产开发企业收支平衡的产(销)量；收支平衡点也称损益平衡点或盈亏平 衡点
人口、家庭、 城市形成历 史、城市化 状况、社会 治安、文化 与时尚等。
国家或地方 政府在财政、 税收、金融、 土地、住房、 城市规划与 建设、交通 治安、社会 保障等方面 的一些制度、 法规、政策 和行政措施。
土地的位置， 面积、形状、 建筑物的外观、 朝向、结构、 内部格局、设 备配置状况、 施工质量，以 及所处环境的 地质、地貌、 气象、水文、 环境污染情况 等。
（1）土地出让金 （2）征地拆迁费 （3）土地直接开发费
4、管理费用、销售费用和财务费用。 5、利润和税金。
7.2 房地产价格特征及其影响因素
7.2.1 房地产价格的特征
➢ 1、 房地产价格具有明显的权利价格特征
房地产买卖是一种权利关系的转移，价格实质上是权利价格。
➢ 2、房地产价格具有特殊的形成机制
计算公式
R PQ
TC F TV F QV
盈亏平衡时
R TC
Q=Q0
Q0
F P V
PQ0=F+Q0V
即：盈亏平衡点产(销)量＝固定成本总额／(售价一单位变动成本)
在此售价下实现的产(销)量使房地产开发企业刚好保本，该价格是保本价
格。即：
售价=
固定成本 盈亏平衡点产（销）量
单位变动成本
➢ 本质: 成本导向定价法是一种卖方定价导向。它忽视