商住小区建设项目可行性研究报告

商住小区建设项目可行

性研究报告

Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

第一章总论

项目概况

1.1.1 项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项目

1.1.2 建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司

江西省新干县上达房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币1500万元。

公司经营范围：房地产开发经营、、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。

公司在2013年10月23日，拍得新干县DDH2013040号地块。面积为59213.2m2（合亩），以单价元/平方米成交，总价为万元。此地块用于开发建设钰龙华府商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。

1.1.3 建设地点

项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。

1.1.4 法人代表：

公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。

1.1.5 建设性质：新建

1.1.6 建设规模：

项目总用地面积为亩（合59213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：多层洋房面积㎡，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位690个（地下655个，地下35个）。

1.1.7 项目建设期：三年。

1.1.8 估算总投资：

本项目总投资为万元。其中：工程费万元，其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

1.1.9 资金来源：

本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。

1.1.10 主要经济指标

一期项目主要经济指标表

可行性研究范围

1.2.1 可行性研究依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）

3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》

4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》(第三版)

5、《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)

6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98）

7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2005）

8、《江西省城市规划管理技术导则》

9、《江西省规划实施技术导则》

10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要

11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

12、建设单位提供的有关资料

1.2.2 可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。

可行性研究的结论

该项目的建设符合新干县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是新干县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足新干县人民日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平，以及新干县人民对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，项目最终还为推进新干县住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。

该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设背景与必要性

项目背景

2.1.1 新干县概况

新干县地处江西省中部，吉安市“北大门。县境北接樟树、丰城市，南连永丰、新干县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积1248平方公里，总人口30万，现辖5镇8乡2个国营农林场，169个行政村。县境内自然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。全县耕地面积万亩，粮食总产量万吨，是江西省商品粮生产基地。有山地115万亩，其中林业用地104万亩，森林覆盖率为％，有树种180科550余种；活立木蓄积量为300万立方米，年采伐量13万立方米，是江西省杉木用材重点基地县。水面12万亩，可利用养殖水面4万亩，水能蕴藏量万千瓦。矿产资源有金属矿12种、非金属矿10种，其中铜矿脉15条，储量万余吨；锡矿脉11条，储量1360余吨；稀土金属矿15种，储量3000余吨；盐矿储量面积10平方公里，储量23亿吨；花岗岩储量大、分布广，以墨晶玉为着称。

2.1.2 经济发展概况

近年来，新干县委、县政府积极对接“长珠闽”地区产业转移，主攻项目、决战“两区”，加速新型工业化和城镇化步伐，加强“三农”基础工作，全县经济发展速度进一步加快，经济增长的质量和效益显着提高，各项社会事业协调发展。2012年，面对宏观经济形势复杂多变、下行压力较大的不利因素，在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府认真落实科学发展观，团结和依靠全县人民，克难攻坚，负重奋进，全县经济社会呈现稳中快进的良好态势：

1、综合实力迈上新台阶

2012年全县生产总值完成亿元，增长%；财政总收入迈上10亿元台阶，达到亿元，增长%，总量列全市第四，地方财政收入亿元，增长%，增幅列全市第四；全社会固定资产投资完成亿元，增长%；社会消费品零售总额22亿元，增长23%；居民储蓄存款余额亿元，人均存款达万元，居全市第一；农民人均纯收入达8061元，增长%。经济结构进一步优化，三次产业比调整为20::，工业对经济的主导作用增强,县域经济竞争力有新提升。

2、产业发展显现新成效

新干工业园区于1997年开始规划建设，2001年9月，经吉安市政府正式批准成立，2003年成为全省20家重点调度工业园区之一，2004年被省政府授予先进工业园区称号，在全国开发区清理整顿中，成为全省保留的94个省级工业园区之一，2006年3月，成为全省30家重点调度工业园区之一，并由省政府授名为江西新干工业园区，2007年被列为全省30强工业园区之一，同年，又被省科技厅授予“省级民营科技园”称号，2006-2009年，连续四年获得全市工业园区建设先进县奖。近年来，新干工业园区以产业集群发展为目标，注重依托产业资源和市场、人才优势发展，按照“打造特色板块，推进产业集群”的发展思路进行重点规划建设，现已形成了“一园三区六城八大产业”发展格局。“一园”即新干工业园，“三区”即南区、北区、河西区，“八大产业”工业城即盐化工业城、粮油食品工业城、玻璃灯饰工业城、箱包皮具工业城、建材包装工业城、机械机电工业城、林产工业城、生猪加工工业城。八大产业注重发展关联配套企业，催生产业链，形成了优势